Завышение стоимости квартиры при ипотеке – риски покупателя

Предлагаем рассмотреть тему: "завышение стоимости квартиры при ипотеке – риски покупателя" с комментариями профессионалов. Мы старались разъяснить все понятным языков и полностью раскрыть тему. Внимательно причитайте статью и, если возникнут вопросы, вы можете их задать в комментариях или напрямую дежурному консультанту.

Риски продавца и покупателя при завышении стоимости квартиры и что это такое?

На рынке недвижимости продавцы часто предлагают написать в договоре купли-продажи стоимость квартиры ниже, чем надо, а покупатели настаивают на том, чтобы была указана цена выше, чем они будут платить. Зачем это им надо? О чем будут жалеть и продавец, и покупатель, которые согласятся на такую махинацию? Если продавец в договоре прописывает стоимость ниже той, которую ему уплатит покупатель, то это, обычно, чтобы получить налоговый вычет и на этом заработать или отобрать через суд и квартиру и деньги у наивного покупателя. А вот о чем думает покупатель, когда указывает в договоре купли-продажи высокую стоимость, в этом нужно разобраться подробнее.

Изображение - Завышение стоимости квартиры при ипотеке – риски покупателя proxy?url=https%3A%2F%2Fipoteka.finance%2Fwp-content%2Fplugins%2Fa3-lazy-load%2Fassets%2Fimages%2Flazy_placeholder

Мошенниками могут быть не только продавцы квартир, но и покупатели. По наблюдениям юристов сферы недвижимости, люди, которые промышляют квартирами имеют отличные знания законов. Все документы составляются так, что человек никак не может доказать свою правоту в суде. Чаще всего судебные разбирательства ни к чему не приводят. Обманутый гражданин лишается и квартиры и своих денег.

Важно! Чтобы вашей доверчивостью и человеколюбием никто не воспользовался, вы должны помнить 3 постулата:

  1. Половина продающихся квартир на рынке недвижимости, особенно на вторичке, в руках мошенников (это факт, доказанный юристами).
  2. Чтобы защитить свои права и деньги – не верьте обещаниям и уверениям. Если у квартиры за несколько лет сменилось больше 2 владельцев, то откажитесь от сделки. Особенно, когда у вас нет юриста в сфере недвижимости. Выбор на рынке большой – найдете другие прекрасные квартиры.
  3. Договор купли-продажи – это основной доказательный документ в суде. Все, что в нем написано, считается правдой.
Нет видео.
Видео (кликните для воспроизведения).

Причины, по которым продавец/покупатель просят занизить/завысить стоимость жилья есть, но они, чаще всего, незаконные. Что нужно знать, чтобы не попасть впросак, перечислено в таблице:

В случае умышленных махинаций с его стороны, продавец будет вынужден вернуть указанную завышенную стоимость

В случае расторжения договора через суд и реституции, продавец получает обратно свою квартиру, а возвращает сумму, указанную в договоре

Если договор будет расторгнут в судебном порядке, то вернет покупателю сумму, указанную в договоре

Проводить сделки «под присмотром» банка, крупной и уважаемой риэлторской компании, где есть юристы по недвижимости или нанять такого специалиста.

Выбирать квартиры с небогатой историей (чем меньше было собственников, тем лучше). Ни один нотариус не сможет определить скрытых собственников, среди множества прежних хозяев.

Отказываться от квартир, которые слишком часто продают (например, 2 – 3 раза за 2 года). Задайтесь вопросом – это квартира для проживания или переходящий из рук в руки вымпел?

Не доверять покупателю, который собирается проводить махинации с налоговой или банками – в худшем случае суд сочтет вас сообщником.

Реституция – возврат сторонами всего полученного по сделке.

Вам нужно всегда помнить, что с каждым годом контроль над процессами рынка недвижимости, движения денежных масс становится все строже. Давно рассматривается закон о том, чтобы суммы больше 500 тыс. руб. перечислялись только через банки безналичным расчетом.

Кроме этого, не забывайте, что все законодательство за один-два года изменить и адаптировать под отношения сторон на рынке недвижимости – невозможно. Те, кто хочет обмануть и на этом заработать знают огромное количество лазеек в законе. А доверчивость граждан и вера в порядочность всех и каждого приводит к тому, что люди целыми семьями остаются без квартир, без денег, но с открытой ипотекой.

Самый ценный совет – покупайте квартиры у людей, которые в ней долго жили. Продавайте жилье тем, кто действует честно.

Изображение - Завышение стоимости квартиры при ипотеке – риски покупателя proxy?url=https%3A%2F%2Fipoteka.finance%2Fwp-content%2Fplugins%2Fa3-lazy-load%2Fassets%2Fimages%2Flazy_placeholder

Итак, человек хочет купить квартиру, а своих накоплений у него нет совсем. Ему одобрили ипотечный кредит в банке, где обязательно нужно внести часть денег от 15% со стоимости квартиры. Покупатель предлагает продавцу указать в договоре купли-продажи сумму, которая превышает реальную на эти 15%, чтобы обмануть банк.

Здесь история заканчивается и начинаются проверки. Банки прекрасно разбираются в махинациях. Поэтому обязательным документом является оценочный альбом, который составляется независимым оценщиком. Стоимость сравнивается со средне-рыночной, кадастровой и указанной в договоре купли-продажи. Если будут обнаружены явные расхождения, то в ипотеке откажут без объяснения причин.

Другой вариант, когда покупатель в сговоре с группой лиц, собирается провести махинации по реституции и затребовать от продавца деньги, которые указаны в договоре. Если в договоре купли-продажи указана увеличенная сумма, то продавцу придется возвращать именно ее. Доказать что-либо практически невозможно.

Даже если мошенничества нет, то налог с продажи у продавца будет выше.

Читайте так же:  О нюансах предоставления согласия супруга на продажу квартиры

Вообще соглашаться на различные махинации не стоит. Вы не можете знать, какие планы у визави. А закон не может защитить вас после того, как стороны в здравом уме, трезвой памяти, без давления со стороны, подписали документ о купле и продаже недвижимости.

Помните! Банк всегда защитит свои интересы и деньги, но о себе вы должны позаботиться сами.

Одним из способов защиты является депозитарная ячейка. По условиям, можно не только оставить там оплату до вступления в собственность и занесение в ЕГРП, но и заморозить средства до выполнения условий по договору.

Безналичный расчет – перевод денег со счета покупателя на счет продавца не может быть доказательством в суде того, что вы заплатили/получили именно эту сумму, а не другую. А вот движение денег через банк, являющийся посредником при передаче средств за сделку, о которой он знает или в ней, каким-то образом участвует, прослеживается. Это может быть косвенным доказательством вашей правоты в суде.

В любом случае, что бы вам подозрительного не предложили при покупке или продаже квартиры, вспоминайте обманутых собственников, о которых так часто рассказывают СМИ и телевидение. Постарайтесь не попасть в их число.

Лучший способ обезопасить себя – покупать жилье вообще без всякой истории от застройщика, например.

Изображение - Завышение стоимости квартиры при ипотеке – риски покупателя proxy?url=https%3A%2F%2Fipoteka.finance%2Fwp-content%2Fplugins%2Fa3-lazy-load%2Fassets%2Fimages%2Flazy_placeholderВопросы и ответы

Агент по недвижимости предложил мне заключить договор купли-продажи с завышенной стоимостью. Сказал, что так все поступают и берут ипотеку фактически, без первоначального взноса? Насколько это рискованно для продавца и покупателя?

Для продавца – налог будет выше. Для покупателя – если банк раскроет аферу, то расторгнет договор. Некоторые риэлторы считают, что максимально можно завысить стоимость на 10% — 15%.

Как можно завысить стоимость квартиры, чтобы взять ипотеку, но не обидеть продавца?

Обычно в договоре купли-продажи указывается завышенная стоимость, а на разницу в цене покупатель пишет расписку о получении в долг на определенное время. Или расписку об оплате услуг по ремонту, за мебель. Такие операции не стоит проводить самому, если вы не разбираетесь в тонкостях.

Как можно договориться с оценщиком, чтобы он завысил стоимость квартиры?

В 2018 году (а дальше с каждым годом все строже) независимая оценочная компания должна иметь лицензию, быть аккредитованной банком. А каждый оценщик, сотрудник должен иметь соответствующее высшее образование, аккредитацию. Какой должна быть оплата их услуг, чтобы эти организации и люди согласились портить свою репутацию и терять работу, лицензию? В лучшем случае вам просто культурно откажут. Если вдруг пойдут вам навстречу, то помните, что есть еще и оценщика банков, которые будут перепроверять оценочный альбом и достоверность информации. В случае обнаружения нарушений, банк либо откажет в кредите совсем, либо одобрит такую сумму, которой точно не хватит на приобретение квартиры.

Риски продавца и покупателя при завышении стоимости квартиры и что это такое

Сегодня поговорим про завышение стоимости квартиры при ипотеке: риски продавца и покупателя. Вы узнаете, что такое завышение и когда и при каких обстоятельствах его стоит делать, а когда лучше отказаться от сомнительной сделки. Также мы расскажем про весь механизм завышения.

Изображение - Завышение стоимости квартиры при ипотеке – риски покупателя proxy?url=https%3A%2F%2Fipotekaved.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F05%2Fzavishenie-stoimostii-kvartiry-po-ipoteke-riski

Как вы наверное знаете, большинство сделок по покупке квартир в наше время проводится с использованием заемных средств, выделяемых ипотечными банками на целевую покупку жилой недвижимости. Сумма ипотечного кредита, одобряемая банком, всегда формируется исходя из стоимости приобретаемого жилья. Однако существует несколько видов стоимости, в числе которых:

Нет видео.
Видео (кликните для воспроизведения).
  • инвентаризационная;
  • инвестиционная;
  • кадастровая;
  • ликвидационная;
  • рыночная;
  • потребительская;
  • и пр.

Суммы в каждом виде стоимости очень существенно отличаются друг от друга. Банк же одобряет кредит, исходя из рыночной стоимости, потому что именно эта сумма является ориентиром рентабельности вложений банка на случай неплатежеспособности покупателя. Именно поэтому некоторые заемщики стремятся завысить эту стоимость, чтобы получить более привлекательные условия кредитования, а чаще всего для того, чтобы обойти требование по первоначальному взносу.

Изображение - Завышение стоимости квартиры при ипотеке – риски покупателя proxy?url=https%3A%2F%2Fipotekaved.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F05%2FDom-na-stopke-deneg

Первый взнос по ипотеке и зачем он нужен

Условия ипотеки в каждом банке отличаются политикой рисков. Чем больший риск банк готов на себя принять, тем более выгодные условия он старается предоставить. Очень важный пункт таких условий – это первоначальный взнос.

Чтобы взять ипотеку обычно требуется накопить порядка 15-20% от рыночной стоимости квартиры. Лишь в ряде банков доступна ипотека с первоначальным взносом 10% или без него совсем.

Внимание! О том, как взять ипотеку без первоначального взноса вы можете узнать из нашего прошлого поста.

Существую три основные причины, зачем банк требует первый взнос:

  • Требование ЦБ (если банк начнет выдавать ипотеку без первоначального взноса или с низким ПВ, то он, по закону, обязан будет больше денег откладывать в резерв, чем по ипотеке с ПВ в 20%, а это банку не выгодно т.к. он мог бы эти деньги направить на кредитование и зарабатывание денег);
  • Минимизация рисков (если банку нужно будет продать ипотечную квартиру за неуплату, он не сможет её продать по рыночной цене, а первый взнос будет гарантией компенсирования разницы между ценой продажи и ценой на рынке);
  • Подтверждение платежеспособности заемщика (если человек смог накопить деньги на первый взнос, значит, он в состоянии и будет, скорее всего, платить ипотеку дальше).
Читайте так же:  Перечень документов, необходимых для оформления собственности на квартиру в новостройке

Важно! Существует ошибочное мнение, что чем меньше первый взнос по ипотеке, тем выше риск невозврата и хуже платежная дисциплина. На самом деле это миф. Наша практика показала, что заемщики, которые брали ипотеку без первого взноса платят даже лучше тех, кто нашел 20 или даже 50% от стоимости квартиры.

Изображение - Завышение стоимости квартиры при ипотеке – риски покупателя proxy?url=https%3A%2F%2Fipotekaved.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F05%2FDengi-za-dom

Как оценивается стоимость недвижимости для ипотеки

Для того, чтобы предоставить банку информацию о стоимости приобретаемого жилья, недостаточно ознакомиться с предложениями рынка и сообщить, по какой цене покупается квартира.

Банк в обязательном порядке затребует в пакете документов на одобрение отчет об оценке квартиры. Отчет этот представляет собой прошитый оценочный альбом формата А4 на несколько десятков страниц, который оформляется оценочной компанией.

В отчете в полном объеме предоставляется информация о жизненных условиях в районе, в котором приобретается квартира, о состоянии дома и самой квартиры (в том числе, делаются ее цветные фотографии), наряду с ценой продажи квартиры дается сравнительный анализ аналогичных предложений и данные о реализации подобных квартир и их ценах в предыдущие периоды.

Помимо этого предоставляется и иная информация, позволяющая аналитикам банка сделать объективное заключение о том, выгодно ли банку выдавать заемщику кредит на покупку этой квартиры.

Важно! Сделать оценочный альбом может не любая оценочная компания, а лишь одна из тех, которые аккредитованы банком, в котором вы берете ипотеку. Поэтому, выбирая оценщиков, обязательно сверьтесь со списком банка.

Стоимость отчета об оценке в зависимости от региона может колебаться от 3 до 8 тысяч рублей и может возрастать в сложных случаях. К таким относятся ситуации, когда нет объектов для сравнительного анализа или когда квартира обладает свойствами, которые покупатель или продавец хотят скрыть от банка.

Подготовка оценки является заботой и расходом покупателя, которые перекладывать на продавца неприемлемо. Однако в некоторых случаях по соглашению сторон вопрос с оценщиками возлагается на продавца. Так бывает, в частности, когда приобретается квартира с несогласованной перепланировкой или когда продавцу нужно, чтобы в оценочном альбоме стояла цена покупки, не соответствующая реальной.

В тех случаях, когда завышение или занижение стоимости выгодно покупателю, договоренности с оценщиками лежат полностью на нем. Заметим, что во многих случаях публикация заведомо недостоверной информации в оценочном отчете невозможна, поскольку это может стоить оценочной компании права заниматься своей деятельностью, но всегда есть возможность «правильно» посчитать.

Внимание! Занижение стоимости квартиры при одобрении ипотеки может принести дополнительную выгоду продавцом т.к. он заплатит меньше налог, но для покупателя грозит проблемами с налоговой и банком. Нужно будет оформлять ипотеку с возможностью предъявить два договора. Один договор купли-продажи, а другой договор неотделимых улучшений. Банки нее очень охотно идут по такой схеме работы, а налоговая научилась эту мошенническую схему вычислять.

Изображение - Завышение стоимости квартиры при ипотеке – риски покупателя proxy?url=https%3A%2F%2Fipotekaved.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F05%2FDom-pod-lupoj

Что такое завышение и его помощь с обходом первого взноса

На такой шаг как ипотека с завышением рыночной стоимости обычно идут покупатели, у которых нет первоначального взноса или его сумма недостаточна. Однако для того, чтобы этот прием сработал, нужна завышенная стоимость квартиры не только в договоре, но и в оценке.

Чаще всего это делается через такую обычную на рынке недвижимости практику как авансовое соглашение (расписка). Покупатель договаривается с продавцом о том, что в договоре будет фигурировать завышенная стоимость, а сумма, на которую происходит завышение, якобы передана продавцу в качестве аванса и в случае расторжения соглашения по вине покупателя остается у продавца.

Этот обычай делового оборота является повсеместным. Разница лишь в том, что в данном случае сумма мнимого аванса довольно велика (при настоящем внесении аванса она редко превышает 30-50 тысяч рублей), а само авансовое соглашение составляется не в двух, а в трех экземплярах, и третий предоставляется в банк.

Очевидно, что данная схема не очень законна, поэтому стороны должны понимать, на что идут, заключая такую договоренность. Прежде всего, покупателю необходимо не раз взвесить ситуацию:

  • если его доходы нестабильны, и с выплатами по кредиту могут возникнуть проблемы — он рискует остаться без квартиры и под следствием;
  • если отношения с продавцом недостаточно доверительны;
  • если квартира является дорогостоящей и конкурентных сравнений по соответствующей цене мало или нет вообще — оценочная компания с большой долей вероятности на заведомое завышение не пойдет.

Изображение - Завышение стоимости квартиры при ипотеке – риски покупателя proxy?url=https%3A%2F%2Fipotekaved.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F05%2FOtsutstvie-doveriya

Последствия завышения для покупателя

Главная из возможных неприятностей для покупателя в случае неудачного завышения стоимости состоит в том, что обман может открыться, и заемщик попросту не получит кредита.

Вторая и не менее важная причина — в том, что данное правонарушение квалифицируется как мошенничество, из-за чего у неудачливого заемщика могут возникнуть серьезные проблемы с законом.

Не стоит также сбрасывать со счетов и личность продавца. При неправильно составленных документах — соглашении об авансе и расписке — покупателю будет очень сложно доказать, что он продавцу ничего не должен.

Риски продавца при завышении по ипотеке

Необходимо учитывать также, что в такой ситуации как завышение стоимости квартиры при ипотеке риски продавца тоже имеют место и в определенных обстоятельствах могут поставить под угрозу всю сделку.

Читайте так же:  Налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку особенности расчета и оформления

Как и с покупателем, с продавцом может произойти та же неприятность при неверно составленных расписках: в случае расторжения продавец формально окажется должен покупателю сумму аванса, то есть 20% от заявленной стоимости квартиры.

Еще более неприятным является риск в случае успешной продажи оказаться перед необходимостью уплатить 13%-й налог не с реальной, а с завышенной стоимости.

Изображение - Завышение стоимости квартиры при ипотеке – риски покупателя proxy?url=https%3A%2F%2Fipotekaved.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F05%2FDengi-vverh

Как сделать завышение по ипотеке по шагам

Несмотря ни на что завышение стоимости в каждом третьем случае из десяти оказывается успешным. Причина в том, что разброс цен на аналогичное жилье на современном рынке настолько велик, что ввести в заблуждение можно даже профессиональных оценщиков.

Поэтому, если, всё взвесив и придя к выводу, что действительно от банка нужна вся сумма на покупку квартиры, и покупатель все же решается на этот шаг, делается это, как в примере ниже:

  1. Выбирается квартира, по возможности, в свободной продаже — чтобы не усложнять сделку дополнительными участниками, которые могут не согласиться на договоренность, нужную покупателю. Допустим, эта квартира стоит 5 миллионов рублей.
  2. Покупатель заключает с продавцом авансовое соглашение на сумму 1 миллион 250 тысяч рублей за квартиру стоимостью 6 миллионов 250 тысяч рублей (одновременно можно заключить другое соглашение — на реальную сумму и с реальными условиями сделки).
  3. Продавец пишет расписку в том, что он принял 1250000 р. в качестве аванса.
  4. Покупатель подает расписку в банк в качестве подтверждения наличия у него 20% стоимости квартиры. Одновременно он подает проект договора купли-продажи, в котором указана стоимость квартиры — 6 миллионов 250 тысяч рублей.
  5. Покупатель одновременно с продавцом пишет расписку в том, что принял у него аналогичную сумму, и сохраняет этот документ у себя.
  6. Банк одобряет кредит на сумму в 5 миллионов рублей, что составляет 100% реальной стоимости квартиры, но 80% в глазах банка.
  7. После проведения сделки покупатель передает продавцу расписку в том, что получил от него 1 миллион 250 тысяч рублей — для подстраховки продавца.
  8. Продавец со своей стороны пишет покупателю реальную расписку на 5 миллионов рублей.

Изображение - Завышение стоимости квартиры при ипотеке – риски покупателя proxy?url=https%3A%2F%2Fipotekaved.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F05%2FDomiki-na-monetah

Как уже было сказано выше, в пакет обязательных документов входит оценочный альбом от аккредитованного банком оценщика. Кроме того, стороны заключают авансовое соглашение и обмениваются расписками. Поэтому для завышения стоимости требуется предоставить в банк следующие документы:

  • цветной экземпляр отчета об оценке;
  • авансовое соглашение;
  • расписка от продавца (оригинал, скан или заверенная продавцом копия);
  • проект договора купли-продажи.

В условиях жёсткой конкуренции в банковской сфере сегодня существуют кредитные организации (в числе которых есть и довольно уважаемые), которые относятся к характеристикам и предоставляемым цифрам более лояльно, чем другие банки. Их список мы даем ниже:

Завышение стоимости квартиры при ипотеке – риски покупателя

Однако не всегда эта цена является справедливой – достаточно распространено её завышение, которое может происходить по сговору продавца и покупателя. Это далеко не новая схема. Покупатель при помощи увеличения получает большую сумму, чем в обычном случае, что позволяет сделать первый взнос за счёт средств банка. Банки реализации такой схемы препятствуют, к тому же она незаконна. А значит, завышение стоимости квартиры при ипотеке чревато риском.

Ипотечным называют целевой долгосрочный кредит, выдаваемый для приобретения жилья, в рамках которого само приобретаемое жильё выступает обеспечением. Либо вместо него в качестве залога может использоваться другая недвижимость, которой владеет заёмщик.

Ипотека обеспечивает куда более низкие ставки, чем обычный кредит, но с другой стороны для её получения нужно удовлетворять строгим требованиям банков, в первую очередь иметь постоянную работу, дающую стабильный и достаточно высокий доход. Ещё одно важное требование – первый взнос, который обычно составляет 10-30% от цены приобретаемого жилья.

Изображение - Завышение стоимости квартиры при ипотеке – риски покупателя proxy?url=https%3A%2F%2Fpravo.estate%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F06%2Fwsi-imageoptim-stroitelstvo_bez-fona

На рынке ипотеки доминируют те же банки, что являются лидерами в стране в области банковских услуг в целом, в первую очередь — это Сбербанк и ВТБ, а, кроме того, есть также и специализированные финансовые организации, ориентирующиеся в первую очередь на ипотеку. Некоторые из банков предоставляют ипотечные кредиты в рамках тех или иных правительственных программ с частичным государственным финансированием, что позволяет дополнительно снизить процентную ставку для потребителя.

Первоначальным взносом называют определённую часть от стоимости приобретаемой в ипотеку недвижимости, выплачиваемую заёмщиком сразу же. Есть и программы без него, но обычно они менее выгодны, поскольку более рискованны для банков, и доступны не всем категориям граждан. Обычно ипотечный взнос составляет около 15-20%, но иногда может быть и меньше, или, наоборот, больше.

То есть, перед походом в банк необходимо будет собрать эту сумму, что зачастую непросто, ведь это большие деньги. Если время ограничено, и нет возможности собрать первоначальный взнос, но при этом очень хочется получить ипотеку, покупатели могут пустить в ход завышение стоимости приобретаемой недвижимости.

Первоначальный взнос используется банком как подтверждение, что заёмщик платёжеспособен, и исходя из него устанавливается ставка по кредиту. Чем большую сумму клиент согласен внести сразу, тем на более выгодную ставку он сможет претендовать, да и вероятность одобрения заявки банком будет выше.

Читайте так же:  Получение выписки из гкн

Помимо этого, есть ещё две причины использования первого взноса:

  • Требование Центрального банка при предоставлении ипотеки без него резервировать больший объём средств, что невыгодно для банков, ведь эти средства они могли бы заставить работать.
  • Минимизация рисков – первый взнос становится гарантией, что если заёмщик не сможет рассчитаться, и придётся продавать недвижимость, то, даже если она окажется продана ниже рыночной цены, с учётом первого взноса банк всё равно вернёт все свои средства.

Как показывает практика, первоначальный взнос, в самом деле, действенен, и при сравнении кредитных программ с ним и без него оказывается, что более дисциплинированными при выплате долга были те заёмщики, которые начинали с этого взноса. Таким образом, он становится фильтром, защищающим банк от недобросовестных или неплатёжеспособных клиентов, но и вместе с тем барьером, мешающим получить ипотеку некоторым гражданам, готовым платить в будущем, но не имеющим достаточной суммы для первого взноса. Тем более что чем крупнее этот взнос, тем более щадящими будут условия.

Его проведение важно, поскольку от результата будет зависеть, сколько заёмных средств выделит банк – ведь целью ипотечного кредита является приобретение квартиры. Перед тем как разобраться с определением стоимости, стоит отметить, что она бывает разной. Так, выделяют инвентаризационную, инвестиционную, рыночную, кадастровую, потребительскую и другие виды стоимости, и смотря по тому, о каком из них идёт речь, сумма может значительно различаться.

Банк при одобрении кредита будет исходить из рыночной стоимости жилья, поскольку на эту сумму будет наложено обременение, и если заёмщик окажется неплатёжеспособен, и придётся продавать квартиру, именно её рыночная стоимость служит ориентиром по сумме, которую можно будет выручить.

Рыночная стоимость должна означать ту цену, которую покупатели будут готовы заплатить в условиях рынка, на неё влияют такие факторы, как планировка, площадь, коммуникации, местоположение недвижимости и прочие.

Разберёмся непосредственно с тем, как даётся оценка рыночной стоимости – ведь недостаточно будет просто проинформировать банк о том, по какой цене жильё вы нашли, потребуются документы для подтверждения, что оно будет приобретаться по рыночной стоимости. Самый важный из них – отчёт об оценке квартиры в виде альбома в форме А4, составляемого в оценочной компании, имеющей специальную лицензию и аккредитованной банке, в котором вы планируете взять ипотеку.

Изображение - Завышение стоимости квартиры при ипотеке – риски покупателя proxy?url=https%3A%2F%2Fpravo.estate%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F06%2Fwsi-imageoptim-2208d373c85de39315761c94d7c59961

В этом отчёте должна быть дана информация как о состоянии квартиры и дома, в котором она находится, так и о районе, где дом располагается. Также анализируются данные о цене продажи аналогичных квартир в последнее время, и приводится информация о других предложениях на рынке жилья. Даётся и иная информация, исходя из которой сотрудники банка могут принять решение о том, стоит ли давать ипотеку.

Такой отчёт в среднем обходится примерно в 4 000 – 7 000 рублей, а если случай сложный, то цена может оказаться и выше. К сложным относят случаи, при которых мало объектов для сравнительного анализа.

Обычно подготовка отчёта становится задачей покупателя, хотя иногда стороны сделки договариваются о том, что ей займётся продавец.

Выдача кредита исходя из рыночной стоимости жилья порождает одно важное следствие – некоторые заёмщики стремятся её завысить для получения ипотеки на более крупную сумму. Это может позволить обойти требование по первому взносу.

На первый взгляд всё просто: достаточно лишь вписать более высокую сумму в договор, чем та, что будет выплачена на самом деле, ведь нельзя проконтролировать, сколько выплачено. И раньше такая практика действительно была повсеместной, но затем банки начали требовать оценку, подтверждающую стоимость квартиры, а значит завысить её стало сложнее.

Единственный путь к этому – договориться с представителями проводящей оценку компании и исказить реальные данные, но и тут много подводных камней. Конечно, далеко не во всех случаях это возможно, ведь если махинация вскроется, то компания понесёт серьёзные репутационные потери, и даже может потерять аккредитацию банка, а то и получить проблемы с законодательством. Тем не менее чаще всего лазейки есть, и нередко оказывается даже не нужно искажать сведения о жилье, достаточно оказывается лишь «правильно» посчитать результат и изменить оценку в нужную сторону.

Договориться непросто также и из-за банков, ведь они хорошо осведомлены о практике завышения цен при ипотеке, и потому предлагают клиентам делать оценку в тех компаниях, которые у них аккредитованы. Если выбор будет сделан в пользу другой, более сговорчивой, то это может вызвать недоверие. Обычно банк проводит проверку оценки и, если её результаты сомнительны, либо сильно урезает сумму, либо вообще отказывает. Аккредитованные же оценщики дорожат своей аккредитацией, и потому с ними сложнее договориться.

Помимо оценщиков, сговориться нужно также и с продавцом: обычно это выполняется через авансовое соглашение. Стороны, условившись, что в договоре стоимость будет указана завышенная, затем проворачивают нехитрый трюк: сумма завышения фигурирует в авансовом соглашении как аванс.

Таким образом они обходят это требование банка – именно эта причина и будет основной, фактически каждый заёмщик, договаривающийся о завышении стоимости недвижимости, делает это именно для того, чтобы не вносить в банк свои средства.

Читайте так же:  Аренда квартиры и составление договора

Но есть и такие, кто изначально не собираются рассчитываться и намереваются провернуть какую-то аферу – самые настоящие мошенники. Впрочем, их меньшинство, поскольку в сфере ипотеки всё сильно регулируется, и у них точно не получится продать квартиру и получить действительно большую прибыль.

Наконец, это может использоваться, чтобы выплатить как можно более крупный первый взнос, и за счёт этого получить наиболее выгодные условия по ипотеке – ведь банки, как правило, предоставляют низкие процентные ставки тем, кто сделал большой первый взнос, по сравнению с теми, кто его не сделал либо внёс мало средств.

Описанная схема не является законной, а значит, прибегая к ней, все стороны должны хорошо осознавать, что есть опасность и они берут на себя риски. Покупателю стоит взвесить всё ещё раз, перед тем как идти на такой шаг, потому как:

  • если доход не отличается стабильностью, и он не сумеет вовремя делать выплаты, то есть все шансы остаться и без недвижимости, и к тому же под следствием;
  • без доверительных отношений с продавцом точно не стоит пытаться играть с огнём;
  • если оценочная компания не находит достаточное число схожих объектов с примерно такой же ценой для отчёта, то, скорее всего, она откажется завышать его стоимость.

Изображение - Завышение стоимости квартиры при ипотеке – риски покупателя proxy?url=https%3A%2F%2Fpravo.estate%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F06%2Fwsi-imageoptim-kudr2

Разберём последствия в случае, если завышение будет раскрыто:

  • Понятно, что ни о каком ипотечном кредите больше не будет идти речи.
  • Если авансовое соглашение и расписка составлены неверно, то впоследствии покупатель может потребовать выплаты по ним, и вряд ли удастся доказать, что они уже сделаны.
  • Этот поступок является мошенничеством и грозит проблемами с законом – конечно, это крайний случай, но можно попасть под следствие по пункту 1 статьи 159 Уголовного кодекса, что чревато штрафом до 120 000 рублей или в размере дохода за год, либо обязательными или исправительными работами – и так далее, вплоть до лишения свободы сроком до 2 лет.
  • Да и даже если всё пройдёт без проблем, то проценты за ипотеку придётся платить на ту сумму, на которую она в итоге была взята – то есть при завышении цены квартиры и переплата окажется выше.
  • Ещё одна проблема может возникнуть с обращением за вычетом: при проверке может вскрыться факт обмана, в результате чего заёмщик будет привлечён к ответственности, так что на его получение рассчитывать не приходится.

Несмотря на все описанные проблемы и риски, иногда при помощи завышения стоимости действительно удаётся купить недвижимость в ипотеку. Главная причина этого – высокий разброс цен, из-за которого сложно однозначно сказать, есть ли завышение в том или ином случае, или нет.

Если покупатель всё-таки решается прибегнуть к этому трюку и завысить стоимость приобретаемого жилья при получении ипотеки, то схема действий будет следующей:

Сам по себе он мало чем будет отличаться от договора купли-продажи, но необходимо указать, что привлекаются кредитные средства. Ключевые разделы документа:

  • информация о сторонах сделки;
  • информация о предмете договора;
  • расчёты.

Изображение - Завышение стоимости квартиры при ипотеке – риски покупателя proxy?url=https%3A%2F%2Fpravo.estate%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F06%2Fwsi-imageoptim-povyshenie-pervonachalnogo-vznosa-v-2018-768x413

В целом отличий от стандартного договора почти нет, но для ипотечной квартиры обязательно указание, на какие средства она покупается, то есть, сколько было внесено самим покупателем, а сколько предоставлено банком. Если стоимость квартиры планируется завысить, то важнейшей частью при заключении соглашения будет именно достижение договорённости с продавцом о завышении цены.

Его важнейшие пункты: предмет соглашения, его стоимость, права и обязанности сторон, порядок предоставления кредита, использования денег и их возврата, основания для прекращения, адреса и реквизиты сторон. Два договора могут быть заменены одним, сочетающим в себе оба, то есть смешанным. Его образец прилагается к статье.

Перед подписанием соглашения важно его тщательно изучить, уделив особое внимание нескольким деталям:

  • Что банк имеет право менять в договоре без согласия клиента.
  • Каковы условия расторжения – они должны быть как можно более ясными. Отдельно необходимо ознакомиться с условиями досрочного погашения, поскольку в некоторых банках в таких случаях предусмотрена выплата неустойки, либо установлен период, в течение которого оно возможно.
  • Ещё один важный аспект – страховка. Согласно законодательству, обязательно застраховать лишь саму недвижимость, однако, в банках зачастую стремятся навязать клиенту комплексное, более дорогостоящее страхование. Конечно, оно может пригодиться, но в первую очередь приносит выгоду банку. Потому стоит задуматься о том, нужно ли оно, и страховать ли ипотеку в той компании, которую предлагает банк, или обратиться к услугам другой будет дешевле.
Изображение - Завышение стоимости квартиры при ипотеке – риски покупателя 488955668
Автор статьи: Софья Строганова

Здравствуйте. Меня зовут Софья. Я уже более 9 лет работаю юристом. Считая себя профессионалом, хочу научить всех посетителей сайта решать сложные и не очень вопросы. Все материалы для сайта собраны и тщательно переработаны с целью донести в удобном виде всю необходимую информацию. Перед применением описанного на сайте всегда необходима  консультация с профессионалами.

Обо мнеОбратная связь
Оцените статью:
Оценка 4.5 проголосовавших: 11

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here