Возможные подводные камни при рефинансировании ипотеки

Предлагаем рассмотреть тему: "возможные подводные камни при рефинансировании ипотеки" с комментариями профессионалов. Мы старались разъяснить все понятным языков и полностью раскрыть тему. Внимательно причитайте статью и, если возникнут вопросы, вы можете их задать в комментариях или напрямую дежурному консультанту.

Многие банки уже сегодня предлагают кредиты от 11 процентов годовых на квартиры в новостройках и от 12 процентов на вторичное жилье. Тем более обидно смотреть на это тем, кто взял ипотеку под 14-16 процентов годовых на пике роста ставок. Банки это понимают и наперебой предлагают рефинансирование, которое позволяет заемщику снизить объем платежей и уменьшить срок кредита.

Ставки по программам рефинансирования привлекательные – в среднем 10,7-12,6% годовых. Это на 2-3 процента ниже, чем год назад. Заемщики с удовольствием прибегают к этой услуге, однако не всегда реальные условия соответствуют рекламируемым.

Изображение - Возможные подводные камни при рефинансировании ипотеки proxy?url=https%3A%2F%2Fcdnimg.rg.ru%2Fimg%2Fcontent%2F137%2F58%2F67%2Fipot1000_t_310x206

Банки предлагают рефинансирование по сниженным ставкам, чтобы переманить к себе чужих клиентов с хорошей кредитной историей. При этом рефинансировать кредит в собственном банке нельзя. “В 2015 году я оформил ипотеку в госбанке под 13,5 процента годовых. Сейчас мой банк рефинансирует чужие кредиты под 12,6 процента, а мне пришлось обратиться за рефинансированием в другую кредитную организацию”, – рассказал “РГ” москвич Сергей Малыхин.

Ставки радуют, однако на практике процентные пункты растут по мере заполнения анкеты. Надбавка за то, что незарплатный клиент, надбавка за то, что рефинансировать нужно более чем половину кредита, и т.д. “Вот так в одном банке ставка из заявленных 10,75 процента превратилась в 12,25, – говорит Сергей Малыхин. – В другом за каждые полпроцента ставки нужно было заплатить комиссию: 1, 1,9 или 2,9 процента от полной суммы кредита. Если ничего не платить, то ставка равна 12,75. Выгода невелика”.

Так при помощи разных уловок банки доводят ставки до среднерыночных. Поэтому прежде чем заключать новый договор, стоит полностью изучить все условия.

Нет видео.
Видео (кликните для воспроизведения).

По словам экспертов, рефинансирование выгодно, когда разница между ставкой по текущему кредиту и планируемому составляет не менее 2-3 процентов, а платить еще долго.

Рефинансирование оформляется как обычная ипотека. Если заявку одобрят, то банк перечисляет всю сумму долга на счет прежней кредитной организации, заемщик забирает свою закладную из одного банка и оформляет залог на другой банк. На срок снятия обременения и регистрации новой ипотеки ставка по новому кредиту, как правило, выше на 1-2 процента. “Как и в случае заключения первоначального кредитного договора на финансирование приобретения жилой недвижимости, из текста кредитного договора, заключенного в целях рефинансирования, должно следовать, что кредит выдан на определенные цели, – говорит Алексей Прохоров, старший юрист практики налогового и таможенного права юридической фирмы “ЮСТ”. – Иначе можно потерять право на имущественный налоговый вычет на расходы по кредиту”.

Напомним, налоговых вычетов, связанных с приобретением жилья, несколько. Они связаны с расходами по приобретению объекта, по оплате процентов по целевым кредитам, полученным для приобретения объекта, а также процентов по кредитам, взятым для рефинансирования таких кредитов. “При этом эти виды имущественных налоговых вычетов не являются напрямую взаимозависимыми, – пояснили “РГ” в Федеральной налоговой службе. – Сам по себе факт рефинансирования целевого кредита на возможность получения имущественного налогового вычета в сумме расходов, связанных с приобретением жилья, не влияет. Также в случае рефинансирования целевого кредита налогоплательщик не теряет право на получение имущественного налогового вычета в сумме уплаченных процентов по обоим кредитам (как целевого, так и кредита, взятого с целью его рефинансирования)”.

С жилья, купленного после 1 января 2014 года, можно вернуть налог с 2 миллионов рублей и его можно разделить на несколько объектов. По кредитам, полученным после этой даты, предельный размер вычета ограничен 3 миллионами. “Этот налоговый вычет может быть предоставлен только в отношении одного объекта недвижимости. Соответственно, предельный размер вычета применяется также только к одному из объектов. Ограничений, связанных с предоставлением налогового вычета в отношении расходов по погашению процентов только по одному целевому кредиту, не установлено”, – отмечают в ФНС.

Другой вопрос, который мучает многих заемщиков, можно ли рефинансировать ипотеку, для погашения которой уже был использован маткапитал. Возникает коллизия: выделить всем членам семьи доли в купленном жилье надо в течение полугода с момента погашения ипотеки, но мало кто из банков готов пойти на смену владельца, а тем более выделить доли несовершеннолетним детям. Обойти законодательство не удастся. “Пенсионный фонд принимает обязательство семьи об оформлении общедолевой собственности, а правоохранительные органы, в частности прокуратура, контролируют выделение долей”, – сообщили “РГ” в ПФР. Если в течение полугода после погашения первой ипотеки доли не будут выделены, семью оштрафуют на сумму маткапитала. “Раньше мы не работали с такими заемщиками, потому что не знали, что с ними делать, начали только в этом году”, – рассказали “РГ” в одном из банков. Снятие ипотеки и наложение новой (смена залогодержателя) происходит одномоментно, так что претензий у ПРФ возникнуть не должно. При этом если право на маткапитал возникло после рефинансирования, родители уже не могут использовать его средства для погашения выплат, резюмирует адвокат Виктор Наумов.

Возможные подводные камни при рефинансировании ипотеки

Такое понятие, как рефинансирование ипотеки имеет разные подводные камни, о которых заемщику обязательно нужно знать. Существует много способов решить вопрос с проблемным кредитом, но для этого необходимо консультироваться с банками и выслушивать их предложения.

Читайте так же:  Как оспаривается завещание и возможно ли это

Изображение - Возможные подводные камни при рефинансировании ипотеки proxy?url=https%3A%2F%2Fkvadmetry.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F09%2FMortgage-broker-moscow-1024x512-1024x512

Под рефинансированием ипотечного кредита следует понимать оформление еще одного займа в банке, с помощью которого клиент погашает ипотеку. Суть в том, что второй кредит выдается под другие проценты, что позволяет быстрее рассчитаться с долгом. К примеру, ипотека оформлялась под 20%, в то время как второй кредит берется уже под 15% годовых.

Выгода для сторон очевидна. Для клиента она заключается в следующем:

  • низкая процентная ставка нового займа;
  • быстрое погашение ипотеки;
  • существенная экономия.

Банк также получает свою выгоду. Например, возможность осуществления рефинансирования привлекает новых клиентов. Кроме того, вероятность возврата средств по второму займу гораздо выше.

Изображение - Возможные подводные камни при рефинансировании ипотеки proxy?url=https%3A%2F%2Fkvadmetry.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F09%2Fbank-rossiya-zapustil-novuyu-kreditnuyu-programmu-refinansirovaniya-ipoteki_11-150x150

Для перекредитования ипотечного кредита у заемщиков может быть множество причин. Но самыми главными являются:
  1. Снижение суммы ежемесячных выплат за счет низких процентов. Но если ставки слишком низкие, следует тщательнее изучить договор. Вполне вероятно, что банк компенсирует это в дальнейшем так называемыми «скрытыми платежами».
  2. Увеличение сроков. Многие заемщики не волнуются по поводу процентов, но хотят продлить сроки выплат.
  3. Уменьшение сроков. Рефинансирование используется и для того, чтобы клиент мог быстрее рассчитаться с долгом.
  4. Объединение займов. Клиент может объединить несколько своих кредитов в один, причем будут снижены проценты.
  5. Смена залога. Ситуация может измениться, поэтому у заемщика всегда есть возможность перекредитования с помощью предоставления другого предмета залога.
  6. Смена банка. Если отношения с кредитором не складываются, в некоторых случаях клиент может попробовать его сменить.
  7. Изменение валюты. Нередко клиенты делают ошибку, оформляя ипотеку в иностранной валюте. Их привлекают низкие процентные ставки и другие условия. Но со временем такой заем становится неподъемным бременем, поэтому приходится менять валюту на отечественную.

Рефинансирование ипотеки имеет свои подводные камни, о которых обязательно следует знать.

Изображение - Возможные подводные камни при рефинансировании ипотеки proxy?url=https%3A%2F%2Fkvadmetry.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F09%2F99-01-150x150

Недостатки рефинансируемого кредита зависят от многих факторов. Но можно выделить два самых существенных недостатка. Первый «подводный камень» – это сама процедура переоформления. Заемщику необходимо заново предоставить справку с работы, различные технические документы на недвижимость и т. д.

Помимо этого переоформление во многих банках является условно-бесплатным. Другими словами, заемщику придется потратиться на различные комиссии и т. д. Вся процедура также занимает время. Поэтому можно смело брать несколько дней за свой счет, так как придется побегать по различным инстанциям и ждать решения банка.

К рефинансированию следует прибегать тем заемщикам, у которых длительный период кредитования, большие проценты и большая сумма.

Второй недостаток – это налоговый вычет. Что это такое? Простыми словами, под вычетом подразумевается возможность вернуть 13% от потраченных на покупку жилья средств. Но это правило действует только в том случае, когда стоимость квартиры не выше 2 млн. рублей. К тому же, воспользоваться льготой можно только 1 раз в жизни.

В эти 13% входят также проценты, если квартира приобретается в ипотеку. И если заемщик взял другой кредит, чтобы рассчитаться с ипотекой, с налоговым вычетом возникнут проблемы. Даже если заемщиком удастся добиться возврата средств, но не всех. И потеря будет существенная.

Нет видео.
Видео (кликните для воспроизведения).

Изображение - Возможные подводные камни при рефинансировании ипотеки proxy?url=https%3A%2F%2Fkvadmetry.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F09%2F3409_3-150x150

Если ипотека стала реальной проблемой, не стоит ухудшать ситуацию, перестав платить. Возможно, рефинансирование будет хорошим выходом из ситуации. Но что нужно делать в первую очередь? Сначала следует заняться документами. Так как придется обращаться к другому кредитору, ему понадобятся все бумаги, касающиеся недвижимости, а также доходов заемщика.

Но главное даже не это. Чтобы осуществить перекредитование, потребуется согласие банка, в котором оформлялась ипотека. Оно должно быть составлено в письменном виде по всем правилам. Провести процедуру без согласия залогодержателя можно, но тогда проценты будут несколько выше, чем при наличии разрешения.

Нужно ли сообщать о цели кредита? Конечно, когда нужно погасить небольшой потребительский заем, вряд ли кто-то спросит об этом клиента. Но когда речь идет о большой сумме, то банк потребует объяснений. И тут могут возникнуть проблемы, так как на этом этапе большинству заемщиков отказывают.

С точки зрения кредитора все выглядит следующим образом: он выдает денежные средства в долг и получает заемщика, который не смог выплатить предыдущий кредит. Придется доказывать свою платежеспособность и т. д. Если же банк все-таки отказывает в рефинансировании, есть смысл задуматься о простом потребительском кредите. Но тогда не стоит брать его в том же банке, где оформлена ипотека.

Конечно, если не погашен один ипотечный кредит (да еще и такая большая сумма), оформить обычный потребительский заем сложно. Также придется доказывать, что заемщик сможет оплачивать два кредита одновременно. Ведь даже если сказать об истинной цели займа, кредитор не сможет проверить эту информацию.

Если кредитор согласен на перекредитование, следует помнить еще об одном важном условии – долг по ипотеке не должен быть больше, чем 80% от рыночной стоимости недвижимости. На этом этапе также возникают проблемы, особенно, если ипотека оформлялась несколько лет назад. Но в любом случае клиенту придется доплачивать, чтобы вложиться в указанную сумму.

Перед тем, как отправляться в банк с просьбой о рефинансировании, следует просчитать все риски. Низкие проценты при более длительном сроке не всегда позволяют существенно сэкономить. А различные скрытые платежи, комиссии и переоформление – это дополнительные расходы.

Справка: если банки не согласны на рефинансирование, а потребительский кредит взять не удалось, можно оформить реструктуризацию. Эта процедура похожа на рефинансирование, так как срок также увеличивается, а сумма долга уменьшается.

Подводные камни рефинансирования ипотеки чаще всего заключаются именно в сложности переоформления. Конечно, если не учитывать отсутствие выгоды от оформления нового займа. Даже налоговый вычет можно вернуть, если все правильно просчитать. Но для того чтобы не было повода для обращений в банки с просьбой о рефинансировании, при оформлении ипотеки следует учесть все нюансы.

Читайте так же:  Сроки поверки счетчиков горячей и холодной воды закон, как часто проводятся проверочные мероприятия

Выгодно ли рефинансирование ипотеки — все плюсы и минусы

Изображение - Возможные подводные камни при рефинансировании ипотеки proxy?url=https%3A%2F%2Fvse-dengy.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2016%2F11%2Fminusyi-refinansirovanie

Многие (если не все, то большинство) банков предлагают такую услугу, как рефинансирование кредита на более выгодных условиях. Особенно интересно это будем тем заемщикам у которых есть кредиты на большие суммы, когда даже незначительное улучшение процентных ставок способно дать хорошую экономию за счет конечной переплаты по кредиту. В первую очередь это конечно же ипотека, размер которой может составлять несколько миллионов и срок погашения исчисляется годами.

Было неплохо сэкономить несколько сотен тысяч за счет перекредитования ипотечного кредита. Но тут, как и везде, есть свои подводные камни. И не всегда такой прием даст вам положительный результат. Более того, вы даже можете уйти в минус. Как? Об этом ниже.

Для тех кто не в теме — как происходит рефинансирование ипотеки в двух словах.

Рефинансирование кредита — это когда вы берете дополнительный кредит в банке на более выгодных условиях, а старый долг за счет полученных средств погашается.

Если по простому, то сторонний банк (с вашего согласия) выкупает долг у кредитовавшей вас финансовой организации. Теперь вы обязаны погашать кредит у него, но по более низким процентным ставкам. Был у вас кредит под 20% годовых, после перекредитования он будет 15%. Ежегодная экономия — 5% от суммы долга ежегодно.

Давайте для начала рассмотрим идеальный вариант.

Рефинансирование ипотеки подойдет тем, кто брал данный кредит давно, по высоким ставкам. За несколько лет, ипотечный процент планомерно снижался. И сейчас можно легко найти тот же самый кредит на более выгодных условиях.

Когда мы с женой брали свою первую квартиру в ипотеку в 2009 году, ставка по кредиту составляла 16% годовых. Ипотечный кредит на вторую квартиру в 2014 году мы получили уже по ставке 12%.

Первый кредит мы брали на 15 лет. И если бы до сих пор его выплачивали, то разумно было бы оформить новый, на более приемлемых для нас условиях. 4% экономии каждый год — это солидные деньги (которые можно найти куда потратить на более интересные дела, чем дарить банкирам).

Давайте посмотрим на примере, насколько выгоден такой ход, для семей обремененных ипотечным кредитом.

Есть ипотека. Остаток по не выплаченному кредиту 2 млн. рублей сроком на 10 лет под 14% годовых. При текущем раскладе, переплата банку будет составлять примерно 1 700 тысяч рублей (по данными ипотечного калькулятора).

Изображение - Возможные подводные камни при рефинансировании ипотеки proxy?url=https%3A%2F%2Fvse-dengy.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2016%2F11%2Fperekreditovanie

Если сделать ход конем и «продать банку» свои долги на более выгодных для вас условиях под 12% годовых — какова будет ваша выгода? Всего 2% разницы по ипотечной ставке способны дать вам экономию почти в 300 тысяч рублей. И это при том, что дополнительно к этому, снизится ваш ежемесячный платеж (примерно на 2,5 тысячи в месяц).

Можно даже на лету посчитать, выгодно ли вам это мероприятие или нет. Разница в процентной ставке между двумя кредитам (существующим и будущим) — это то количество денег, которые вы будете экономить от суммы кредита каждый год.

1% от миллиона — 10 тысяч рублей, 2% от 1,5 миллионов — 30 000, 3% от 3 млн. рублей — это уже 90 тысяч ежегодный экономии. Конечно с каждым годом, за счет уменьшения суммы основного долга, размер «сэкономленных» денег будет также снижаться в той же пропорции.

Получается — рефинансирование ипотеки очень заманчивый вариант и возможность платить меньше денег банкирам. Но не спешите бежать в банк, есть и другая сторона монеты (или медали).

У нас тоже была возможность взять другой кредит (и даже в том же банке) по более низким процентным ставкам (на тот момент на 3,5% ниже). Я даже загорелся этой идеей и начал собирать необходимые документы, но потом, все подсчитав, понял, что это не только не даст экономии, а наоборот, повлечет за собой дополнительные издержки. Конечно не в прямом смысле я буду платить больше по кредиту. Подвох кроется немного в другом.

Поэтому, если вы планируете сделать рефинансирование, вам лучше знать об этом заранее и потом исходя из полученных знаний принимать верное решение.

Переходя на более выгодный кредит, вам нужно заново собирать все документы и нести соответствующие издержки. В общих чертах — это все равно что брать ипотеку сначала: справки с работы, с БТИ, управляющих компаний об отсутствие задолженности, оценка квартиры и прочие. У некоторых банках до сих сохранилась плата за выдачу кредита, переоформление и всякая другая финансовая обдираловка.

До сих пор не могу логически понять, за что я должен платить банку, при получении кредита. Он мне дает деньги в долг под проценты. И за то, что я у него эти деньги беру и обязуюсь их ему вернуть с переплатой (взял тысячу отдал две), банк берет с меня еще дополнительные средства.

Это тоже самое, как если бы вы пришли в магазин, попросили бы взвесить килограмм мяса за 400 рублей, а на руки получили бы 0,9 кг. 100 грамм взял бы себе продавец за то, что он оказал вам услугу по продаже. Это полный бред.

В итоге: вы тратите деньги и свое время. Время тоже желательно перевести в денежный эквивалент.

Как? Возможно вам придется брать отгул на работе за свой счет (и не один раз), чтобы собрать все бумажки, оформить документы и провести сделку по переоформлению кредита. Сколько рабочих дней вы потеряете в виде недополученной зарплаты? Все ваши действия и прямые понесенные финансовые затраты трансформируйте в некую сумму денег. Это и будет стоимость нового кредита.

Читайте так же:  Дачная амнистия – как правильно оформить земельный участок, необходимые документы

Теперь нужно понять сколько денег в виде экономии даст вам новая ипотека. Здесь опять на помощь придет ипотечный калькулятор. Забивайте в него ваш текущий долг, процентную ставку и срок кредита. Запомните (запишите) полученные данные. Ну а дальше меняйте в нем процентную ставку на новую и смотрите что получилось.

Нас интересует в первую очередь конечная переплата по кредиту, а вернее разница между первой и второй ипотекой. Из нее вычтите ваши финансовые затраты и получите реальную картину экономии.

Еще более правильнее будет оценить выгодность, если вы в калькуляторе уменьшите сумму основного долга на размер понесенных вами расходов во время оформления. Если у вас был долг 800 тысяч, а вы потратите 30 тысяч, то нужно выставить 770 тысяч. Почему? Эти деньги (в данном примере 30 тысяч) которые вы потратите, можно было бы сразу внести в качестве досрочного платежа, тем самым уменьшив общий долг перед банком.

Если у вас небольшой размер кредита и (или) вам осталось платить не так уж и много лет, то скорее всего рефинансирование ипотеки будет вам не выгодно или не столь выгодно. Особенно если разница между процентными ставками невелика. Ну может сэкономите пару тысяч.

Выигрыш при сумме долга в 500 000 рублей и разнице в 1% на периоде 5 лет даст экономии всего 15 тысяч рублей. И это без дополнительных затрат на переоформление. Если же учесть еще и их, то вам повезет если выйдите в ноль.

Выводы.

Прибегать к данной процедуре имеет смысл в одном из следующих случаях, если у вас:

  • большой размер кредита;
  • длительный срок кредитования;
  • большая процентная ставка (по сравнению с той, что в данный момент предлагают банки).

Изображение - Возможные подводные камни при рефинансировании ипотеки proxy?url=https%3A%2F%2Fvse-dengy.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2016%2F11%2Frefinansirovanie-ipoteki

Думаете это все? Конечно нет. Есть еще один подводный камень, способный все ваши благие начинания навредить вашим финансам. Имя ему налоговый вычет.

Это была вторая причина по которой мы отказались от переоформления кредита. Если вы не планируете получать или уже полностью получили налоговый вычет за квартиру, то можете смело пропустить данный пункт. Или у вас квартира стоимостью от 2 млн. рублей. Если же нет, то читайте дальше наши советы.

Имущественный налоговый вычет — это возможность вернуть 13% средств от потраченных на покупку жилья и уплаченных процентов по кредиту. Но не более чем с 2 миллионов рублей (на данный момент). Вычетом можно воспользоваться только один раз в жизни.

При оформлении налогового вычета в первую очередь вам возвращаются проценты с основной стоимости квартиры. Когда вы полностью получите все причитающиеся вам деньги, в дело вступает возврат по начисленным процентам.

Когда вы оформите новый кредит на квартиру и закроете предыдущую ипотеку, формально будет считаться, что вы полностью рассчитались по ней. Как итог, 13% которые можно было вернуть с начисляемых банком процентов в будущем, вам не достанутся.

Вы купили квартиру за 1,3 миллиона. Было своих денег 300 тысяч и 1 000 000 взяли в кредит на 10 лет под 13% годовых. Переплата по кредиту будет составлять около 800 тысяч. Вы имеет право получить 13% от стоимости квартиры — 169 тысяч рублей и от выплаченных процентов по кредиту — 91 тысячу (13% от 700 тысяч). Не забывайте: 2 миллиона на которые можно получить вычет максимальная сумма — 2 млн. — 1,3 млн. (стоимость квартиры) = 700 000. Итого вы можете получить от государства — 260 тысяч рублей.

У вас есть возможность рефинансировать кредит в другом банке под 12 процентов. Разница в 1% сразу даст вам экономию в 10 тысяч в первый год. И так далее. Конечная экономия будет около 70 тысяч. Но тогда вы потеряете право на получении 95 тысяч. Конечный итог минус 25 тысяч. И еще расходы по новому оформлению.

Конечно по старой ипотеке вы уже переплатили часть средств в виде начисленных процентов и можете претендовать на получении 13% с них. Поэтому, перед тем, как затевать всю эту процедуру переоформления кредита нужно все просчитать и взвесить. И как может оказаться овчинка выделки не стоит, когда на первый взгляд более выгодные условия не дадут вам существенной экономии на которую вы рассчитываете.

Давайте резюмируем всю информацию в некий алгоритм, который позволит понять — стоит ли брать новый кредит. Для этого нужно провести несложные расчеты, сравнить данные и сделать выводы. Вам нужно знать следующие значения:

  1. Издержки на переоформление.
  2. Сумма будущей переплаты от текущего остатка по текущему кредиту, за минусом затрат по п.1
  3. Переплата в результате рефинансирования
  4. Разница между п.2 и п.3 и будет ваша выгода.

С налоговым вычетом чуть сложнее, но не намного.

  1. Считаем на какую сумму вы можете получить налоговый вычет по начисляемым процентам ( 2 млн. минус стоимость квартиры).
  2. Если вы уже заплатили в виде процентов эту сумму по первому кредиту, то этот фактор не учитываем.
  3. Стоимость вашей квартиры более 2 миллионов, аналогично п.2.
  4. Сколько вы можете вернуть денег по текущему кредиту в виде переплаты по процентам (налоговый вычет).
  5. Сколько недополучите денег от возврата по начисленным процентам.

Далее вычитаем от вашей выгоды все издержки и недополученный доход. Это и будет ваш чистый финансовый результат от переоформления кредита.

Деньги любят счет. И лучше потратить несколько минут на расчеты, чтобы оценить перспективность переоформления текущей ипотеки, чем потерять время, деньги и нервы и получить в итоге нулевой или отрицательный результат.

Читайте так же:  Как оформить землю в собственность под многоквартирным домом

По поводу налоговых вычетов при рефинансировании ипотеки.

Есть статья в законе:

П.1 ст. 220 НК РФ: «налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов,
4) имущественный налоговый вычет в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов на погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически израсходованным на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них, а также на погашение процентов по кредитам, полученным от банков в целях рефинансирования (перекредитования) кредитов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них.»

Если по простому, то на все понесенные расходы (в том числе рефинансирование) на квартиру можно получить налоговый вычет.

Самое важное условие! В новом договоре должно быть прописано назначение кредита — рефинансирование (перекредитование) ипотеки. Тогда проблем возникнуть не должно. Налоговая примет декларации и будет возвращать 13% по уплаченным процентам по новому кредиту.

Перед оформлением рефинансирования обязательно уточните у нового банка, что будет прописано в новом договоре. Если будет иная формулировка — то возможны проблемы с налоговой.

Если все же формулировка неправильная и новый кредит уже получен, то берем справку из банка о назначение полученного займа и несем в налоговый орган. Возможны некоторые неудобства в плане бюрократии. Все же кодекс нужно понимать буквально. И любое отклонение от буквы закона налоговая воспринимает негативно.

Для некоторых, предоставление подобных документов (справок от банка) вполне достаточно. Другие все воспринимают в штыки и не хотят производить возврат по новому кредиту.

Лучше заранее уточнить все детали у своей инспекции по месту жительства.

За обновлениями в этой и других статьях теперь можно следить на Telegram-канале: @vsedengy.

Подводные камни рефинансирования ипотеки. Минусы и плюсы

Изображение - Возможные подводные камни при рефинансировании ипотеки proxy?url=https%3A%2F%2Frefinansirovanie-ipoteki.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F12%2Frefinansirovanie-ipoteki-podvodnye-kamni-300x185

Помимо очевидных преимуществ получения нового займа на погашение текущего кредита, заемщик должен помнить о том, что существуют подводные камни рефинансирования ипотеки — минусы могут свести на нет все выгоды и стать причиной незапланированных расходов. Именно поэтому, размышляя о том, выгодно ли рефинансирование ипотеки, необходимо учитывать не только разницу процентных ставок, но также иные условия, которые не лежат на поверхности. Нужно обращать пристальное внимание на нюансы, которые на первый взгляд кажутся незначительными.

Сравнивая плюсы и минусы рефинансирования ипотеки, в первую очередь проводят предварительные расчеты на специальном калькуляторе – инструменте, который помогает выполнить сравнительный анализ в течение нескольких минут. В том случае, если разница в ставках составляет 2% и более, это уже повод задуматься — может быть, стоит рефинансировать ипотеку в другом банке.

Преимущества (плюсы) рефинансирования ипотеки

При рассмотрении преимуществ рефинансирования ипотеки нужно удостовериться, что минусы, о которых пойдет речь в данной статье, не перевесят плюсы, очевидные после предварительного расчета с помощью калькулятора. Для начала кратко перечислим преимущества, рефинансирование по более низкой ставке обеспечивает:

  • Возможность сократить срок кредитования при сохранении размера ежемесячного взноса по кредиту. За счет сокращения срока пользования кредитом достигается значительная экономия на процентах;
  • Возможность уменьшить размер ежемесячного взноса при сохранении срока выплат. За счет пониженной ставки каждый месяц нужно выплачивать меньше денег;
  • При перекредитовании сохраняется право на налоговый вычет. Возврат НДФЛ, как и при первичном займе, дает возможность сократить общую стоимость приобретаемой недвижимости.

Подводные камни (минусы) рефинансирования ипотеки. В чем подвох?

Изображение - Возможные подводные камни при рефинансировании ипотеки proxy?url=https%3A%2F%2Frefinansirovanie-ipoteki.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F12%2Fminusy-refinansirovaniya-ipoteki-300x185

Теперь перейдем к «подводным камням» рефинансирования ипотеки – в чем может быть подвох? Изучая текст договора по новому займу, в первую очередь нужно выяснять все условия программы, которые подразумевают какие-либо затраты. Подобные расходы невозможно посчитать на ипотечном калькуляторе, поэтому важно составить полную картину, понять, какая в действительности будет экономия. Вот некоторые «подводные камни», с которыми может столкнуться заемщик при рефинансировании:

Процесс переоформления кредита является непростой задачей — это несколько сложнее, чем оформить ипотеку,подробно последовательность действий при рефинансировании кредита описана здесь.

Изображение - Возможные подводные камни при рефинансировании ипотеки proxy?url=https%3A%2F%2Frefinansirovanie-ipoteki.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F12%2Fplyusy-i-minusy-refinansirovaniya-ipoteki-300x185

Говоря о минусах рефинансирования и описывая все подводные камни, с которыми может столкнуться заемщик во время оформления нового кредита, нельзя не заострить внимание на том, что все перечисленные неудобства и затраты с лихвой перекрывает финансовая выгода. Наша помощь в рефинансировании ипотеки заключается в том, чтобы свести к минимуму риск отказов, и подобрать банк, в котором условия перекредитования будут соответствовать вашим потребностям.

Получите помощь в рефинансировании за 0 рублей

Риски при ипотечном кредитовании в 2019 году: подводные камни ипотеки

Риски при взятии ипотеки

Изображение - Возможные подводные камни при рефинансировании ипотеки proxy?url=https%3A%2F%2Fbaikalinvestbank-24.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2019%2F03%2F3045b592a8e7dadb3b274bf3ef0da227

Какие риски при ипотечном кредитовании возникают у заемщика? Традиционно принято шутить и говорить только об одном: кабала на 5-30 лет с ежемесячными отчислениями, которые не позволяют нормально жить.

Размер взноса при ипотеке может достигать 100 000 рублей. Если человек окажется без работы, то попадет в серьезную «долговую яму».

Но какие проблемы должен знать и учитывать заемщик при оформлении ипотечного кредита или рефинансировании ипотеки в 2019 году?

Вы можете изучить законодательство и перечитать договор «от корки до корки», но это не поможет. Есть моменты, которые в финансовых учреждениях стараются «спрятать»: страховка, дополнительные платежи, обременения недвижимости.

Все риски можно условно разделить на 3 группы:

  • относящиеся к кредитному договору;
  • прописанные в договоре залога недвижимости;
  • предусмотренные в качестве дополнительных услуг.
Читайте так же:  Какая зарплата должна быть для ипотеки, сколько нужно получать чтобы взять ипотечный кредит в сберба

Они «поджидают» вас не только в договоре со «Сбербанком», но и с любыми другими финансово-кредитными учреждениями («ВТБ», «Альфабанк», «Газпромбанк», «Россельхозбанк»).

С середины 2019 года изменяются условия покупки недвижимости в «долевке». Эксперты говорят, что это повлечет незначительный рост стоимости квартир, а также увеличение процентных ставок. Зато у «дольщиков» будет меньше проблем и рисков.

Сюда относятся:

    Изображение - Возможные подводные камни при рефинансировании ипотеки proxy?url=https%3A%2F%2Fbaikalinvestbank-24.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2019%2F03%2F9f68f9f9da7cb8324a819fae99e963b2
  • отражение условий заключаемой сделки в тексте договора;
  • требования к заемщикам;
  • ограничения, которые банк устанавливает до момента полного расчета по кредиту;
  • наличие / отсутствие дополнительных требований по оплате ипотеки в банке;
  • комиссии и сборы, которые устанавливает финансовое учреждение для обслуживания ипотеки;
  • необходимость привлечения сторонних организаций, оплата услуг которых «висит» на заемщике;
  • санкции за просрочку внесения кредита или неполное погашение;
  • возможность / невозможность рефинансирования.
  • Ипотека позволяет приобрести любой объект недвижимости на первичном или на вторичном рынке:

    Условия предоставления средств зависят от ипотечной программы банка.

    В «Сбере» предлагают взять от 300 000 российских рублей на срок до 30 лет. Процентные ставки в финансовом учреждении считаются одними из самых выгодных. Именно по этой причине «Сбербанк» уже многие годы занимает первые места в рейтингах банков и по объему выданных кредитов, и по количеству заключенных сделок.

    Но финансовое учреждение старается максимально защитить свои интересы от недобросовестных заемщиков, риска просрочек и неуплат. Это выливается в то, что появляются подводные камни ипотечного договора. Ниже как раз постараемся разобраться со всеми тонкостями.

    Отражение условий заключаемой сделки в тексте договора

    Изображение - Возможные подводные камни при рефинансировании ипотеки proxy?url=https%3A%2F%2Fbaikalinvestbank-24.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2019%2F03%2F868b83e95521af1abed88b9a71c101f4

    Действуют различные ипотечные программы:
    • для молодых семей;
    • под покупку недвижимости на первичном рынке;
    • для военных («военная ипотека»);
    • для приобретения объекта на «вторичке».

    На сайте финансового-кредитного учреждения могут отражаться одни условия, а в реальности же будут другие. Заемщик может воспользоваться калькулятором только для ПРИБЛИЗИТЕЛЬНОГО РАСЧЕТА. Но после обращения в банк цифры, указанные в калькуляторе, вдруг увеличиваются.

    Заемщик должен знать, что:

    • ставка по кредиту начинается «от» 8,5% (к примеру); это значит, что она может быть на уровне 9%, 10%, 11% в зависимости от доходов клиента, размера первоначального взноса и срока предоставления средств;
    • чем больше срок ипотеки, тем весомее переплата (но зато клиенту проще будет получить одобрение банка);
    • мат. капитал можно использовать на любом этапе (погашение полностью / частично первоначального взноса или для ежемесячных выплат);
    • клиенты, которые получают зарплату на карту банка, могут рассчитывать на снижение процентной ставки на 0,5% или больше (но все зависит от условий конкретного банка, поэтому уточняйте эти моменты);
    • использование электронной регистрации также позволяет «скинуть» пару процентов;
    • отказ от страховки – риск автоматического увеличения размера процентной ставки.

    В договоре должны быть прописаны сведения о:

    • сумме средств;
    • порядке погашения;
    • сроках внесения платежей;
    • размере ежемесячного взноса, а также другие.

    Читайте условия договора, а не просто подписывайте! Если какие-то моменты кажутся непонятными, уточняйте у менеджеров.

    Заемщику необходимо доказать, что размер ежемесячного платежа не превысит 50% от общего дохода. При этом банк указывает на возможность предоставления информации по всем имеющимся у клиента источникам дохода:

    • депозиты в банке;
    • договоры аренды недвижимости;
    • доход от инвестиций.

    Если средств не хватает, можно привлечь до 3 созаемщиков. Но найти таких людей сложно: кто согласится брать на себя лишнюю ответственность, а в случае чего погашать лишние долги?

    Изображение - Возможные подводные камни при рефинансировании ипотеки proxy?url=https%3A%2F%2Fbaikalinvestbank-24.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2019%2F03%2F85e90853238b08223d9396b744df6abf

    Но на этом подводные камни ипотеки не заканчиваются:
    1. Банк заинтересован в том, чтобы снизить риски непогашения. Именно по этой причине он предлагает клиентам страховку. Процедура затратная, но законодательство позволяет отказаться от нее. В таком случае клиенту просто повысят процентную ставку. Можно сесть и просчитать, какой вариант окажется более выгодным.
    2. Требования к заемщику стандартные: возраст от 21 до 75 лет, гражданство Российской Федерации, официальное трудоустройство, наличие источников дохода.
    3. Размер первоначального взноса влияет на одобрение ипотеки. Обычно средство вносятся заемщиком. Могут использоваться жилищные сертификаты и субсидии (по льготным программам). Дополнительно первоначальный взнос можно погасить материнским капиталом. Правда, обычно банки не спешат принимать мат. капитал.
    4. Размер первоначального взноса может быть разным: 8%, 10%, 15%, 20%, 30%. Сотрудники банка могут провоцировать увеличение суммы.

    Ограничения, которые банк устанавливает до момента полного расчета по кредиту

    К ним могут относиться:

    • требования уведомлять банк об изменении места жительства;
    • обязанности сообщения банку об изменении места работы;
    • требования держать финансовое учреждение «в курсе» расторжения брака и заключения нового;
    • запреты на досрочное погашение;
    • ограничения при превышении ежемесячных выплат;
    • права банка в одностороннем порядке изменять процентную ставку;
    • возможность финансового учреждения менять вам график внесения выплат и их размер.

    Банк устанавливает в качестве санкций за нарушение указанных требований необходимость досрочно погашать ипотеку. В противном случае может инициироваться расторжение договора.

    При таком раскладе покупатель может оказаться и без квартиры, и без потраченных на выплаты денег. Учитывайте этот момент перед тем, как купить ипотечную квартиру без риска.

    Наличие / отсутствие дополнительных требований по оплате ипотеки в банке

    Изображение - Возможные подводные камни при рефинансировании ипотеки proxy?url=https%3A%2F%2Fbaikalinvestbank-24.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2019%2F03%2F0a2ae3f8eae72e6789280432caec8ab4

    Средства предоставляются под целевое использование (на покупку недвижимости). При таком раскладе банк имеет право контролировать расход денег (полностью или в части).

    Подводные камни в том, что финансовое учреждение может:

    Изображение - Возможные подводные камни при рефинансировании ипотеки 488955668
    Автор статьи: Софья Строганова

    Здравствуйте. Меня зовут Софья. Я уже более 9 лет работаю юристом. Считая себя профессионалом, хочу научить всех посетителей сайта решать сложные и не очень вопросы. Все материалы для сайта собраны и тщательно переработаны с целью донести в удобном виде всю необходимую информацию. Перед применением описанного на сайте всегда необходима  консультация с профессионалами.

    Обо мнеОбратная связь
    Оцените статью:
    Оценка 4.5 проголосовавших: 11

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here