Расторжение дду застройщиком или дольщиком в 2019 году

Долевое участие в строительстве — изменения с 2019 года

В 2019 году будет осуществлен переход на проектное финансирование строительства жилья — возведение многоквартирных домов с преимущественным привлечением средств банка. Фактически это означает начало процесса отмены ДДУ (договора долевого участия). Ожидается, что новая схема продаж квартир изменит рынок новостроек.

Главная цель проведения реформы долевого строительства — уменьшение количества обманутых дольщиков: граждане перестанут рисковать собственными средствами, а приобретаемые квартиры будут уже в построенном доме.

С 1 июля 2019 года привлечение денежных средств от граждан будет возможно только с использованием эскроу-счетов. На каждого дольщика будет заводиться отдельный счет. Открытие счетов невозможно без участия банка и фактически ДДУ станет трехсторонним договором — застройщик, дольщик и банк.

Долевое участие в строительстве — форма инвестиционной деятельности, при которой граждане финансируют возведение дома за счет собственных средств. Участниками долевого строительства являются:

• Застройщик (девелопер) — организация, в распоряжении которой на праве аренды или безвозмездной собственности находится земельный участок, на котором она обязуется построить многоквартирный дом с привлечением средств дольщиков.
• Участник долевого строительства (депонент) — гражданин или юридическое лицо, вкладывающая денежные средства в возведение дома с целью последующего получения квартиры в нем.

Договор долевого участия представляет собой документ, описывающий условия сделки между застройщиком и участником долевого строительства. ДДУ подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента ее проведения (п. 3 ст. 4 закона № 214). На осуществление регистрации отводиться срок в 1 месяц.

Квартира переходит в собственность дольщика после ввода дома в эксплуатацию и подписания акта передачи. ДДУ перестает действовать после выполнения сторонами всех своих обязательств.

Изменения в долевом строительстве с 2019 года: последние новости

В начале 2000-х годов покупатели жилья по договорам долевого участия часто сталкивались с мошенничеством: они могли годами ждать введения домов в эксплуатацию, застройщик мог исчезнуть вместе с деньгами дольщиков, одну и ту же квартиру продавали по нескольку раз и т.д.

Во многом ситуацию улучшило принятие закона № 241, часть «серых» схем удалось исключить. Однако недобросовестные застройщики все же находили лазейки в законодательстве и полностью проблему решить не удалось. В федеральном реестре обманутых дольщиков числится свыше 30 тыс. граждан.

• Предложения отмены долевого строительства возникли еще в середине 2010-х годов.
• В 2015 году Игорем Шуваловым было принято решение о поэтапной отмене ДДУ к 2020 году.
• В 2017 году Михаил Мень (министр строительства и ЖКХ) объявил о переходе на проектное финансирование застройки взамен договоров долевого участия.
• В 2018 году Путин в ходе проведения «Прямой линии» дал правительству указание выйти на цивилизованные способы приобретения жилья и отказаться от ДДУ к 1 июля 2019 года.
• В итоге, в конце 2018 года законом от 25.12.2018 № 478 внесены поправки к законодательству, сформировавшие новые правила долевого строительства в 2019 году.

Для того, чтобы окончательно решить проблему обманутых дольщиков, Россия должна выйти на более развитые способы жилищного строительства — его осуществление с привлечением банковских кредитов, а также использование эскроу-счетов, на которых деньги дольщиков будут храниться до окончания возведения дома.

Уже с 1 июля 2019 года в России полностью откажутся от существующей модели привлечения денег граждан в строительство жилья. С этой даты перестанут заключать договоры долевого участия.

Решению проблемы также способствует усиление контроля строительства со стороны государства. После ужесточения требований к застройщикам, многим нестабильным строительным компаниям придется покинуть рынок.

Изменения начались с 1 июля 2018 года (в связи с вступлением в силу закона от 01.07.2018 N 175-ФЗ) и будет продолжаться по 30 июня 2019 года — этот период считается переходным. Основная часть поправок начала действовать уже с 2018 года, остальные — с середины 2019 г.

Главное — с 1 июля 2019 года все сделки по покупке квартир на этапе строительства будут заключаться через специальные эскроу-счета в уполномоченных банках. Застройщик получит деньги с эскроу только после представления банку разрешения на ввод дома в эксплуатацию и регистрации права собственности в отношении одного объекта долевого строительства.

Остальные изменения в законодательстве о долевом участи в строительстве многоквартирных домов:

• введена обязанность застройщика отдельно учитывать средства дольщиков и затраты на строительство;
• если застройщик использует целевые кредитные средства, эскроу-счета должны быть открыты в банке предоставившем кредит;
• для того чтобы взыскать убытки, дольщикам сначала нужно обратиться к застройщику, а уже после к лицу, представляющему его действия (учредитель застройщика);
• увеличен перечень оснований для внеплановых проверок строительных организаций без предварительного уведомления.

Эскроу-счет — банковский счет, предназначенный для хранения денежных средств граждан на период строительства дома. Деньги со счета передаются застройщику только после исполнения им обязательств перед депонентом. Применение эскроу-счета регулируется ст. 860.7 ГК РФ.

Сейчас в России утверждены 55 банков, которые могут открывать эскроу-счета. К 2020 году планируется, что 95% продаж по ДДУ будут осуществляться с использованием только таких счетов.

Особенности эскроу в строительстве:

• в случае банкротства застройщика средства возвращаются дольщику;
• застройщик не может использовать денежные средства со счета до окончания строительства;
• покупатель может вернуть деньги со счета в банке, если сроки сдачи квартиры задерживаются более чем на 6 месяцев;
• после того как объект невидимости будет сдан, деньги с эскроу пойдут на погашение кредита, а остаток составит прибыль застройщика.

Если дом не будет сдан или застройщик обанкротиться, деньги на эскроу-счетах предполагается возмещать дольщикам. Максимальная сумма возмещения вкладов — 10 млн. рублей за одну квартиру.

Требования к застройщикам ужесточились уже в 2018 году. Для того чтобы получить разрешение на строительство, застройщик должен отвечать следующим условиям:

• на банковском счете девелопера должно быть не менее 10% средств от планируемой стоимости застройки;
• компания должна иметь опыт строительства многоквартирных домов более 3-х лет, площадь сданных объектов должна превышать 10 тыс. кв. м.;
• отсутствие долгов по кредитам.

В связи с ужесточением требований к застройщикам и изменение порядка долевого участия, в 2019 году прогнозируется уменьшение числа строительных компаний, а также снижение темпов строительства. Также если застройщик имеет хотя бы один объект с нарушением сроков ввода в эксплуатацию более, чем на три месяца, он не сможет начать возведение нового дома по ДДУ.

Новый механизм финансирования через эскроу-счета должен исключить появление обманутых дольщиков. Банк становиться контролирующей стороной сделки и имеет право отказать в проведении операций, связанных с нецелевым расходованием средств. Средства дольщиков будут защищены, а в случае неисполнения застройщиком обязательств, возращены через Агентство по страхованию вкладов.

По мимо банков, строительство также будет контролировать государство. Законодательно будут закреплены требования к застройщикам. Минстрой сможет назначать и снимать с должности руководителя контролирующего органа. Также собственники и учредители строительных компаний будут нести солидарную ответственность перед гражданами.

Однако отмена ДДУ в 2019 году скажется на стоимости жилья. Есть опасения, что многие граждане не смогут позволить себе покупку квартиры по новым ценам, при условии, что ипотека не станет доступней.

Покупка квартиры на ранних стадиях строительства для многих была привлекательна тем, что цена была значительно ниже, чем на готовое жилье. В связи с отказом от продаж на стадии котлована логично ждать увеличения стоимости квадратного метра.

Затраты, которые понесут застройщики после проведения реформы, неизбежно отразятся на стоимости жилья. С отменой ДДУ девелоперу придется обращаться за помощью к инвесторам или брать кредит в банке.

Точного ценового прогноза не существует. При отказе от ДДУ перспектива роста цен на первичном рынке составляет минимум 10% и обусловлено это тем, что квартиры будут продаваться уже в готовых (сданных) домах.

Однако резкого увеличения стоимости в ближайшее время ждать не стоит — в многоквартирных домах, разрешение на строительство которых было получено до 1 июля 2018 года и которые будут возводиться по прежним нормативам, не смотря на введение новых правил, стоимость квартир не измениться.

Расторжение ДДУ застройщиком или дольщиком в 2019 году

Договор долевого участия (ДДУ) может быть расторгнут несколькими способами: по соглашению сторон, в одностороннем либо судебном порядке. В зависимости от того, по чьей инициативе и на каких основаниях расторгается договор, условия разрыва могут быть самыми разными.

Отказаться может любая из них, но чаще всего к этому приводят нарушения со стороны застройщика, позволяющие разорвать соглашение с соблюдением законодательства. Впрочем, есть и примеры разрыва по инициативе застройщика. Он может сделать это на законных основаниях, если дольщик не делает взносы вовремя.

Чтобы законно расторгнуть ДДУ, дольщик должен иметь основание согласно пункту 1 статьи 9 ФЗ № 214:

1. Неисполнение обязательств застройщика по времени передачи объекта (просрочка) в течение двух месяцев.
2. Неисполнение указаний части 2 статьи 7 того же закона, предписывающей, если имеются недостатки, делающие невозможным использование объекта, либо были допущены отступления от условий ДДУ при его строительстве, предпринять что-либо из перечисленного:- устранить их;
   – возместить расходы на устранение;
   – уменьшить цену договора на соразмерную недостаткам сумму.
3. Нарушение требований к качеству квартир, на постройку которых был заключён договор.

Также расторжение по инициативе дольщика возможно в иных случаях, если они предусмотрены федеральным законодательством либо оговариваются в ДДУ. Но при своевременном выполнении застройщиком взятых на себя обязательств, разорвать договор с ним дольщик сможет только через суд.

Отдельно стоит отметить случаи с ипотекой: судебная практика свидетельствует, что односторонний отказ возможен даже в случае, если в кредитном договоре указано, что для этого обязательно получить согласие банка. Суды неоднократно рассматривали вопрос об одностороннем отказе без разрешения банка, и приходили к выводу, что дольщик всё равно имеет право расторгнуть соглашение, и не обязан получать при этом согласие банка.

Естественно, что допущенные при строительстве нарушения и несоответствие объекта параметрам, указанным в ДДУ, побуждают к разрыву договоренности, однако, перед тем, как совершить его, дольщику стоит взвесить все «за» и «против». Даже если судебный процесс будет выигран, это ещё не гарантия, что удастся вернуть деньги. Потому нужно учесть, насколько состоятелен застройщик и на каком этапе находится строительство.

Если он окажется не способен платить по счетам, и в результате судебного процесса строительство остановится, то есть риск ничего не получить в итоге. В подобной ситуации возможно выгоднее будет позволить ему худо-бедно довести строительство до конца, пусть и со срывом всех возможных сроков. Потому крайне важен выбор застройщика, чтобы минимизировать риск возникновения подобных проблем.

Пункт 5 статьи 5 ФЗ № 214 позволяет застройщику прибегнуть к расторжению соглашения, если участник долевого строительства:

• Задерживает платёж в течение срока, превышающего 2 месяца.
• За год задержал внесение денег на меньшие сроки более трёх раз, то есть систематически нарушал условия договора.

Перед тем как разорвать договор, следует направить предупреждение, в котором указать, что задолженность должна быть погашена до определённого числа, и обозначить, какая ответственность ждёт за невыполнение.

Если с момента отправки предупреждения прошло 30 дней, дольщиком оно было получено, но долг не погашен, застройщик получает право расторгнуть ДДУ, для чего он должен направить дольщику уведомление о своём одностороннем отказе от его дальнейшего исполнения.

Начиная с этого момента, договор будет считать расторгнутым. Необходимо обратиться в Росреестр и внести соответствующую запись в государственный реестр прав, после чего можно искать нового дольщика. Тому же, договор с которым был разорван, следует в течение 10 дней компенсировать выплаченные им в ходе строительства средства.

Помимо наличия законных оснований, отказ от исполнения ДДУ необходимо грамотно юридически оформить и доказать вину второй стороны, чтобы в будущем не иметь неприятностей с этим. Ведь в большинстве случаев сложно рассчитывать на сотрудничество второй стороны, более вероятно как раз её противодействие.

Потому особенно важно, чтобы уведомление об отказе было составлено по форме и отправлено либо доставлено так, чтобы иметь доказательства его получения второй стороной. Оно направляется заказным письмом на юридический адрес застройщика, делается опись вложения. С даты, когда оно было направлено, договор расторгается.

При составлении уведомления можно ориентироваться на приложенный к статье образец, составленный по требуемой форме и содержащий в себе основные пункты, которые должны содержаться в документе.

Вдобавок к этому: в уведомлении обязательно должны быть указаны положения договора, по причине нарушения которых он разрывается, и сформулированы требования – какие именно средства нужно возвращать. Их следует подкрепить точным расчётом сумм, требуемых к выплате, и указать реквизиты, на которые они должны быть отправлены.

Таким образом, уведомление состоит из следующих пунктов:

• Сведения о том, куда и от кого оно подаётся.
• Информация о договоре.
• Сведения о строящемся объекте.
• Приложения.
• Дата и подпись заявителя.

Важным аспектом при разрыве ДДУ являются денежные расчёты: сколько и в какой срок должен заплатить застройщик, а также какой будет его ответственность при невыполнении. Из-за незнания своих прав участники долевого строительства могут потерять возможность получить часть причитающихся им по законодательству выплат.

Выплатить дольщику потребуется как полную стоимость договора, так и проценты за пользование средствами, если ДДУ разрывается из-за нарушений со стороны застройщика.

Проценты начисляются за всё время со дня внесения денег и вплоть до даты, когда они были возвращены ему. Ежедневно начисляется 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка, если клиент – юридическое лицо, и 2/300, если он физическое лицо. Начисление происходит на общую цену ДДУ.

После расторжения договора у застройщика есть 10 суток на то, чтобы вернуть его цену. Если он должен сделать другие платежи, для них устанавливается тот же срок. При неисполнении обязательств ему направляется претензия, содержащая требование выплатить суммы, которые он должен, с их точным указанием.

Если указанная в претензии сумма не выплачивается, дольщик получает возможность подать исковое заявление и потребовать в нём признать ДДУ расторгнутым, а также взыскать с застройщика:

• всю сумму ДДУ;
• проценты за использование средств;
• штраф за неудовлетворение претензии, составляющей половину присужденной судом суммы;
• компенсацию морального вреда;
• оплату судебных расходов и услуг юриста.

Таким образом, при отказе решить дело в досудебном порядке застройщик рискует тем, что в случае проигрыша в суде он будет вынужден выплатить значительно большую сумму – в первую очередь за счёт штрафа, компенсации морального вреда и связанных с тяжбой расходов.

К ответственности иногда привлекается и дольщик, в частности, по пункту в договоре о штрафе за его разрыв в одностороннем порядке. Из-за этого пункта дольщики иногда даже отказываются от разрыва соглашения и терпят задержки и другие нарушения. В действительности, однако, включение такого пункта не соответствует законодательству РФ, и за это даже полагается штраф (п. 2 статьи 14.8 КоАП).

Если вы столкнулись с подобными неправомерными требованиями со стороны застройщика, следует обратиться в прокуратуру, а также в суд. В иске нужно указать, что пункт договора о штрафе просите признать не имеющим юридической силы. Это следует сделать также и если застройщик вернул ваши средства, но при этом произвёл вычет штрафа.

Самый простой вариант, при котором ни у кого, вероятнее всего, не возникнет претензий впоследствии. Застройщик и дольщик должны самостоятельно договориться об условиях расторжения.

Есть несколько тонких моментов, на которые желательно обратить внимание:

• Соглашение о расторжении ДДУ должно пройти государственную регистрацию, и без неё не будет признано действующим. Важно, чтобы в соглашении было чётко указано, кто должен осуществлять регистрацию, и какой отводится срок для неё, чтобы не дать застройщику возможности затягивать процесс.
• Если регистрацией занимается застройщик, то передавая ему документы, дольщик должен оставить себе их копии, чтобы доказать при необходимости, что соглашение было заключено и условия, на которых это было сделано.
• Застройщики иногда пытаются настоять на отказе дольщика от выплаты процентов за пользование средствами, а также отсрочке выплат, значительно превышающей предусмотренную законодательством. Подписывать соглашение с такими условиями не следует, ведь поскольку после подписания они будут считаться оговорёнными участниками соглашения по доброй воле, в суде вряд ли удастся их отменить. А вот до тех пор, пока дольщик сам на это не согласился, у него остаётся возможность потребовать проценты через суд, а при просрочке выплат также компенсацию и за неё.

С учетом всего этого, перед подписанием соглашения желательно показать его квалифицированному юристу, чтобы исключить всякую возможность манипуляций формулировками со стороны застройщика, и минимизировать негативные последствия. Также он может проверить, насколько условия соглашения отличаются от тех, что можно получить, разорвав ДДУ по инициативе дольщика, если есть законные причины для разрыва.

Этот способ оговаривается в пункте 1.1 статьи 9 ФЗ № 214. Чтобы обратиться в суд за расторжением договора, требуется иметь основание – без него положительного решения ждать не приходится.

Выделяют три основания:

1. Строительство объекта приостановлено или прекращено, и ясно, что в оговорённый срок передать объект уже не выйдет. Нужно подготовиться к тому, что прекращение строительства придётся доказывать, поскольку застройщик может попытаться его оспорить. Как доказательства для суда могут использоваться:

• официальный ответ от организации, надзирающей за строительством;
• договоры того же застройщика с новыми дольщиками с указанием нового срока сдачи объекта;
• судебный акт с соответствующим заключением;
• официальные изменения в проектной документации.

В качестве доказательств также могут использоваться показания свидетелей, фотографии объекта, демонстрирующие, что темпы его строительства отстают от проектных, протоколы собраний дольщиков. Но этих доказательств не всегда достаточно, потому к подготовке стоит отнестись серьёзно, ведь возможна ожесточённая борьба. Известны даже случаи имитации строительства со стороны застройщика, чтобы представить в суд доказательства, что оно идёт.

1. Проектная документация строения была серьёзно изменена либо превышено допустимое законодательством изменение площади строящегося жилья (5%).
2. Было изменено назначение общего имущества либо нежилых помещений.

Помимо перечисленных оснований, использоваться могут и другие, если они предусмотрены Федеральным законодательством или отдельно оговорены в ДДУ.

Если имеется любое из перечисленных оснований, дольщик получает право расторгать договор взыскать все соответствующие компенсации и штрафы, для этого он пишет исковое заявление. Если решение суда оказалось в его пользу, то застройщику придётся расплатиться в течение десяти дней после того, как узнает об этом решении.

В прокуратуру и в суд нужно обращаться при отказе со стороны застройщика в расторжении договора, если он никак не реагирует на отправленное уведомление либо требует заплатить за расторжение ДДУ.

Шистерова Екатерина Анатольевна обратилась в суд с иском к ООО «ВОИК» – в заявлении она потребовала расторгнуть ДДУ, заключённый с обществом, а также взыскать цену договора, пени в установленном в соответствии с пунктом 2 статьи 6 ФЗ № 214 размере, компенсацию морального вреда, а также штраф по пункту 6 статьи 13 ФЗ № 2300-I.

Истец не присутствовал на заседании, сообщив, что дело может рассматриваться без неё. Присутствовали представители обеих сторон: сторона истца поддержала требования, а представитель ответчика не признал их. Суд выслушал всех, после чего провёл рассмотрение письменных доказательств.

В результате разбирательства было установлено, что истец выполнила все обязательства перед застройщиком согласно заключённому ДДУ в полном объёме. Застройщик в срок получил разрешение ввести объект в эксплуатацию, после чего был проведён его осмотр и составлен акт с перечислением всех замечаний. Их оказалось много, все они перечислены в полной версии: *ССЫЛКА НА СУДЕБНУЮ ПРАКТИКУ*.

Ответчик должен был устранить указанные недостатки в течение 30 дней после получения акта – и как указал истец, это обязательство ООО «ВОИК» не выполнило. Спустя 23 дня после истечения данного срока, истец направил по почте письмо с уведомлением и описью вложения, в котором указывал, что отказывается от ДДУ. Ответчик его не получал, в результате обществом был составлен односторонний акт о передаче объекта.

Истец в обоснование своих требований ссылался на нарушение условий договора ответчиком: указанные им недостатки не были устранены в срок, а объект не передан. Судом, однако, оснований для удовлетворения иска найдено не было: истец не представил доказательств, что выявленные недостатки указывают на отступление от условий договора при строительстве объекта.

На ввод объекта в эксплуатацию было получено разрешение городской администрации, свидетельствующее о его соответствии нормативам градостроительного проектирования. Отвечает необходимым требованиям и проектная документация, о чём свидетельствует заключение госэкспертизы.

В результате разбирательства суд установил, что права истца нарушены не были, законные основания для возврата средств и удовлетворения предъявленных требований отсутствуют, и отказал в иске по всем пунктам.

В 2019 году заканчивается эпоха долевого строительства, в том виде в котором оно просуществовало без малого 15 лет. По настоятельной инициативе президента Правительство совместно с Центральным банком РФ разработали план постепенного отказа от ДДУ. Соответствующие поправки были внесены в ныне действующий закон №214-ФЗ, регламентирующий долевое строительство. Возможность приобрести жилье по договору долевого участия все же останется, но формат сделки будет кардинально изменен.

В ноябре 2017 года Владимир Путин критически оценил схему долевого строительства, охарактеризовав ее как «не цивилизованную», а регулирование – «невнятным». Президент акцентировал внимание на необходимости полного ухода от такой модели продажи жилья уже к 2019 году. При этом он отметил, что важно не только защитить интересы людей, но и сохранить объемы строительства. Главой государства было поручено Кабинету министров утвердить «дорожную карту» по переходу в течение трех лет на финансирование строительства другими формами, а не из средств граждан.

Такое резкое высказывание и категоричное решение президента вполне объяснимо. По данным Генпрокуратуры, число граждан, принявших участие, то есть вложивших свои средства в долевое строительство и в итоге не получивших жилье, перевалило уже за 40 тысяч человек.

По информации Минстроя это примерно 830 объектов с проблемами. Некоторые представители власти ссылаясь на неофициальную статистику говорят о том, что масштабы проблемы гораздо шире и приводят данные о 150 тысячах пострадавших. При этом каждый год количество граждан, потерявших деньги от мошеннических схем и долгостроев растет. В результате сложившейся ситуации возникла острая необходимость пересмотреть законодательство и внести изменения, ужесточающие требования к застройщикам и усиливающих защиту прав граждан.

Деятельность государства, направленная на защиту дольщиков, началась еще в 2016 году. Владимир Путин распорядился создать компенсационный фонд, который будет формироваться за счет отчислений застройщиков. Поручение было выполнено, Госдума разработала соответствующий закон и с начала 2017 года строительные компании начали перечислять в фонд 1,2% от согласованной сторонами стоимости от каждой оформленной сделки. Из этой «копилки» государство стало выплачивать возмещение гражданам, участвующим в ДДУ, в случае банкротства застройщика.

Несмотря на огромное количество обманутых дольщиков новость об упразднении с 2019 года ДДУ всколыхнула общественность. Покупка квартиры по сниженной стоимости, пусть даже с риском потери собственных средств для многих был чуть ли ни единственный шанс обзавестись собственным жильем. Изменения, предложенные Главой государства в виде постепенного перехода к новой форме отношений между застройщиком и будущим собственником, вызвали массу вопросов. На самом деле все очень просто. Взамен рискованной для покупателей схемы долевки президент предложил проектное финансирование строительства с привлечением банковских кредитов. То есть, начиная с 2019 года девелоперы больше не смогут строить объекты на деньги граждан, им придется либо использовать свои средства, либо брать кредит. Как и ранее, на рынок будут выводиться проекты на стадии котлована или нижних этажей.

Ситуация на рынке недвижимости не изменится в одночасье: часть изменений уже вступили в силу, окончательно на новый вид финансирования девелоперы переходят с 1 июля 2019 года. При этом, все коррективы, внесенные в закон № 214-ФЗ распространяются на ДДУ, заключенные после 1 июля 2018 года.

Переходный период продлится с 1 июля 2018 года по 1 июля 2019 года. В течение этого года девелоперы имеют законное право выбирать на какие средства возводить объекты. С 1 июля следующего года единственно возможной схемой участия в долевом строительстве будет проектное финансирование.

Для сведения. Проектное финансирование подразумевает хранение денежных средств покупателей на спецсчетах банковских организаций до момента полной готовности объекта (счета-эскроу). Девелоперы же могут вести строительство на свои “кровные” или воспользоваться услугами банка, то есть взять в кредит. Как обещает ЦБ РФ ставка по займам для застройщиков не будет превышать 5%.

С момента принятия закона о долевом строительстве больше половины всего жилья продавалось именно по ДДУ. Поэтому столь радикальные перемены несомненно отразятся на общем состоянии рынка российской недвижимости. Последствия перехода к новой форме долевки, коснутся как продавцов, так и желающих приобрести квадратные метры. Из положительных моментов реформирования эксперты выделяют следующие:

• Денежные средства дольщиков будут защищены. Обязательное банковское сопровождение любой сделки исключает риски потерять средства, не получив жилья.
• Дома будут строиться быстрее. Растягивать строительство на кредитные средства девелоперам будет крайне невыгодно. Оплачивать банковские проценты в течение нескольких лет не очень радужная перспектива. Чем быстрее объект будет сдан, тем быстрее застройщик получит деньги покупателя и сможет погасить кредит.

• Цены на квартиры «взлетят» вверх. Такое мнение высказывают сами девелоперы, объясняя это тем, что кредитные проценты придется включить в стоимость квадратных метров. Аналитики, изучающие рынок недвижимости, считают, что повышение если и будет, то небольшим и плавным. Из-за нелегкой экономической ситуации в стране спрос на квартиры значительно сократился, а повышение стоимости еще больше отпугнет покупателей.
• Количество застройщиков сократится. Требования, введенные новым законом, выведут с рынка не только недобросовестных девелоперов, но и просто некрупные компании. Одним из условий к застройщикам для участия в проектном финансировании является введение в эксплуатацию не менее 10 тыс. квадратных метров. Для регионов это слишком большой и, подчас, невыполнимый объем.

По мнению экспертов, в целом глобальные изменения в ДДУ должны оздоровить и оживить российский рынок недвижимости. Девелоперы со временем привыкнут к новым правилам работы, а покупатели, надежно защищенные банковской гарантией, будут охотнее покупать жильё.

Больше о новой схеме долевого строительства: видео

Что делать в случае банкротства застройщика в 2019 году?

Банки Сегодня Лайв

Статьи, отмеченные данным знаком всегда актуальны. Мы следим за этим

А на комментарии к данной статье ответы даёт квалифицированный юрист а также сам автор статьи.

Граждане России, в рамках нашего Законодательства, должны понимать главное: участие в долевом строительстве – это еще не покупка жилья. Даже если дольщик подписал все необходимые документы и внес оплату по договору, то это далеко не гарантия того, что он зарегистрирует право собственности по истечению того срока, который указан в договоре.

По факту, банкротство компании застройщика для дольщиков — это как банкротство продавца недвижимости для покупателя. Какие права имеют дольщики при признании застройщика банкротом? Как не впасть в отчаяние? Каким образом российское законодательство уберегает потребителей от потерь? Все эти вопросы разберем в данной статье, посвященной банкротству компании – застройщика.

Нормативно – правовая база, регулирующая споры по банкротству застройщика

1. Федеральный закон от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ (ред. от 27 декабря 2018 года) «О несостоятельности (банкротстве)». Дополнения и изменения в данном Законе вступили в силу с 1 января 2019 года. Конкретно банкротству застройщиков посвящен параграф №7 (под одноименным названием).
2. Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ (ред. от 25 декабря 2018 года) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В статье 23 пункте 2 данного закона регламентированы все права граждан — участников долевого строительства.

«В законопроект были включены положения, направленные на усиление защиты прав граждан», — отметил председатель профильного думского Комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям, Николай Николаев.

• Федеральный закон от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ (ред. от 25 декабря 2018 года) «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Дополнения и изменения данного Закона вступили в силу с 1 января 2019 года.
• Частные Определения Верховного Суда по конкретным делам и положениям.

К сожалению, банкротство застройщиков далеко не редкий факт. К несостоятельности компании могут привести следующие факторы:

• Изначально не грамотно составленный бизнес план;
• Резкие изменения на валютном рынке;
• Форс-мажорные обстоятельства;
• Рост цен на строительные материалы и подрядные работы, и иные обстоятельства.

В 2015 году началось, можно сказать, массовое банкротство строительных компаний и подрядчиков. Эксперты уверены, что виной тому послужила девальвация рубля, что, тем самым поспособствовав резкому падению спроса россиян на недвижимость, в целом, а тем более, на новостройки.

Снижение реальных доходов, высокая инфляция и удорожание ипотечных кредитов – совокупность причин, повлиявших на кризис в сфере долевого строительства.

Таким образом, в 2015 году банкротами были признаны более 2,5 тысяч российских компаний – застройщиков. Все они были ликвидированы. Количество банкротов в сфере жилищного строительства не уменьшается, и по сей день.

К тому же, по прогнозам Рейтингового агентства строительного комплекса, данная негативная тенденция сохранится и в 2019 году.

К слову, по данным интернет – портала Россия Сегодня (Иносми.Ру), по итогам 2018 года, закрылись или обанкротились 1200 строительных компаний, а это 20% от их общего числа в России. Из оставшихся компаний, почти 30% работают в убыток, большая часть из которых уже находится на пороге банкротства.

Изначально, до 2011 года практика применения Закона о банкротстве была такова: даже если покупатель строящейся недвижимости осуществил предоплату, в случае банкротства застройщика, он практически оставался «в невесомости» дела.

Условно считалось, что дольщик, как покупатель жилья, фактически еще не имеет собственности, и он выступает с позиции обычного, рядового конкурсного кредитора. И, даже то, что дольщики заключили официальный договор, имеющий юридическую силу, при этом, заплатив определенную сумму денежных средств, никак не выделяло их из общей массы кредиторов.

Но с начала 2012 года, после массовых недовольств и забастовок «обманутых» дольщиков, произошел кардинальный прорыв: тогда дольщиком впервые было дано право предъявлять требования в реестр требований о передачи жилых помещений.

Интересный факт! Если дольщик заключил со строительной компанией договор купли-продажи жилья и уже полностью за него заплатил, а после чего, застройщик обанкротился, то ни Президиум Верховного Суда, ни коллегия по экономическим спорам не могут точно констатировать право дольщика на регистрацию перехода права собственности!

«РосБизнесКонсалтинг» объясняет, что даже в 2018 году ситуация обстояла следующим образом: если застройщик обанкротился, право на недвижимость имели только покупатели квартир. А вот требования по нежилому фонду попадали только в четвертую очередь кредиторов. При этом, удовлетворяются такие требования, как денежные – по остаточному принципу. Заместитель министра строительства и ЖКХ Никита Стасишин, в то время, сообщил, что: «Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации в данный момент формирует позицию о внесении изменений в законодательство в целях правового урегулирования данного вопроса».

Ввиду громких дел обанкротившихся строительных компаний в 2015-2018 годах, было принято решение, и, согласно документальным разработкам, в 2019 году, если нежилое помещение не превышает 7 кв. м, то инвестор сможет рассчитывать не на денежную компенсацию, а на саму площадь в достроенном доме. Кстати, при этом приоритет требований дольщиков повышается до третьей очереди. Какие еще права приобретают дольщики в 2019 году?

Изменения в системе долевого строительства, а так же в делах по банкротству строительных компаний в 2019 году

11 декабря 2018 года Президент России, Владимир Владимирович Путин, дал поручения Правительству усилить контроль над застройщиками многоквартирных жилых домов и разработать комплекс мер в сфере жилищного строительства, в том числе создать специализированный банк. Ответственным за исполнение поручения назначен премьер-министр Российской Федерации Дмитрий Анатольевич Медведев.

Также президент поручил обеспечить ускоренное рассмотрение в судах дел о банкротстве застройщиков. К завершению первого квартала 2019 года Правительству РФ так же необходимо будет разработать ускоренный порядок передачи проблемного объекта для достройки другому застройщику. Срок исполнения всех поручений назначен до 15 апреля 2019 года.

Ввиду изменений в Федеральном Законе №214-ФЗ, с 1 июля 2019 года, прошлая система долевого строительства в России «уйдет в историю». Фактически, долевое строительство прекратит свое существование. Ведь данная отрасль обязана будет перейти на полное проектное финансирование.

Главной целью создания инициатив Правительства явилось минимизация рисков и защита покупателя строящегося жилья в будущем. Теперь, по сути, средства дольщиков будут заменяться кредитными средствами строительных компаний (проектное финансирование).

Все дольщики застройщиков – банкротов делятся на 3 категории:

1. Дольщики, которые внесли предоплату (оформив договор долевого строительства), но, жилье которых, не было достроено;
2. Дольщики, имеющие договор долевого участия, жилье которых было достроено на момент банкротства компании;
3. Дольщики, оплатившие 100% стоимость строящегося жилья (или уже достроенного).

Если передаточный акт на недвижимость был подписан сторонами до принятия застройщика банкротом, то, в 2019 году дольщик должен написать заявление в арбитражный суд о признании права собственности на объект недвижимости, прописанный в акте.

Данное заявление должно быть рассмотрено в соответствии со статьей № 201.8 «Правила рассмотрения требований в отношении недвижимого имущества в деле о банкротстве застройщика» и статьей № 201.11 «Погашение требований участников строительства путем передачи им жилых помещений, машино — мест и нежилых помещений» Федерального Закона №127 – ФЗ от 26 октября 2002 года.

Внимание! Форма и содержание такого искового заявления должны строго отвечать требованиям статей № 125 «Форма и содержание искового заявления» и № 126 «Документы, прилагаемые к исковому заявлению» Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации от 24 июля 2002 года № 95-ФЗ (ред. от 25.12.2018).

Если процесс по банкротству застройщика уже начался, и объект на тот момент уже был завершен (достроен), то, в таком случае, дольщик в 2019 году имеет полное право предъявить требование о передаче ему в собственность объекта недвижимости в судебном порядке. А так же, имеет право требовать включения объекта недвижимости в реестр требований кредиторов (в соответствии со статьями № 201.1, пунктом 2, № 201.4, № 201.6 и №201.7 Федерального Закона № 127- ФЗ).

При ситуации, если застройщик, будучи на этапе конкурсного производства, откажется исполнять договорные обязательства, то дольщик в 2019 году имеет право обратиться в суд требованием денежной компенсации (в соответствии со статьями № 201.1 «Общие положения» и № 201.5 «Особенности установления денежных требований участников строительства» Федерального Закона № 127-ФЗ).

Кроме прочих нововведений, в 2019 году будет создан Единый Реестр всех застройщиков. Данный реестр будет отражать характеристику каждой компании-застройщика, что существенно облегчит выбор потенциального клиента.

25 декабря 2018 года Президентом России был подписан, и сразу же опубликован на официальном портале правовой информации, документ, отражающий поправки в Закон о долевом строительстве.

Согласно поправкам, с 1 июля 2019 года все российские компании-застройщики будут обязаны перейти на иную систему долевого строительства жилой недвижимости. А именно, с применением эскроу-счетов. По расчетам Правительства, уже до конца 2020 года доля договоров долевого участия по новой схеме должна составить более 95% (то есть, должен быть осуществлен практически полный переход).

Оцените статью: