Процедура продажи квартиры в ипотеке сбербанка

Ипотека подразумевает, что банк предоставляет заёмщику необходимую сумму на покупку квартиры, при этом квартира становится залогом. Многие полагают, что залоговую недвижимость продать невозможно. Однако это мнение ошибочно. Так как же всё-таки продать квартиру, купленную по ипотеке Сбербанка?

Специалисты утверждают, что это возможно при соблюдении ряда условий. Квартира, приобретенная в ипотеку, является залоговой. Это означает, что закладная на нее хранится в банке и полноценным собственником вы становитесь только после полного погашения долга. Однако продать недвижимость можно. Для этого необходимо согласовать решение с банком, получить одобрение и выполнять условия банка.
Согласно нормам Федерального закона «Об ипотеке» залогодатель обладает правом продажи недвижимости, приобретенной в ипотеку, если кредитная организация даёт согласие на это и в договоре об ипотеке не предусмотрено иного.

Хорошо ли относятся кредитные организации к подобным действиям со стороны их клиентов? Чаще всего сотрудники активно помогают при продаже, находят покупателя, подбирают удобные и безопасные способы расчетов.

Продажа ипотечного жилья на сегодняшний день не является редкостью, поэтому можно не бояться и смело приступать к активным действиям.

Помните, что продать залоговую квартиру вряд ли удастся по рыночной цене, ведь немногие готовы на покупку жилья с обременением.

Если банк даёт добро, то возможны такие варианты:

• сделка, организованная собственником;
• сделка, организованная банком.

Итак, следует обратиться в банк с указанием причины продажи. Они могут быть следующие:

• Владелец прожил в квартире и понял, что она не подходит ему.
• У владельца нет постоянного дохода, в связи с чем он не может погашать ипотеку.
• Возникла необходимость расширить или уменьшить жилплощадь в связи с увеличением семьи или, наоборот, с разводом.

Всегда обдумывайте и четко формулируйте причину, по которой вы хотите продать недвижимость, будьте готовы предоставить необходимые документы с вашей.
Банк рассмотрит вашу заявку и решит, является ли причина уважительной. Затем вам дадут разрешение или отказ.
Можно попытаться продать недвижимость без согласования с банком. В этом случае, либо вы погашаете ипотеку за счёт средств, вырученных с продажи, либо новый собственник обязуется выплачивать ипотеку.

Сбербанк обычно идёт навстречу своим клиентам, и, в большинстве случаев, заёмщику разрешают продать залоговую квартиру. При этом необходимо выполнить ряд условий.

1. Заёмщик должен заплатить комиссию за досрочное погашение кредита. Это делается с целью минимизации рисков.
2. Продавец и покупатель должны заключить договор, который подтвердит, что сделка действительно состоится.
3. Если заёмщик ищет покупателя самостоятельно, то последний обязан выплатить остаток долга банку.
4. Банк в идеале самостоятельно занимается оформлением необходимых документов, поэтому операция будет максимально безопасной.

Особенности юридического оформления продажи квартиры в ипотеке

Покупка и продажа залоговой квартиры – дело непростое, подразумевающее определенные риски. Чтобы их уменьшить и предоставить участникам сделки дополнительные гарантии, сделку можно провести:

• с использованием ячейки в банке (если осуществляется расчет наличными);
• с открытием аккредитивного счета (если расчет безналичный).

Также необходимо подготовить и правильно оформить соответствующие документы.

1. Справка из банка о том, что задолженность погашена.
2. Выписка о снятия обременения с жилья.
3. Договор ипотечного кредитования.
4. Справка о государственной регистрации кредитного соглашения из Росреестра.
5. Документы, удостоверяющие личности сторон сделки.

При условии, что заёмщик хочет самостоятельно оформлять сделку о продаже, необходимо следующее:

1. Согласовать решение о продажи с сотрудником Сбербанка.
2. Составитьзаявление о расторжении соглашения, предоставить документы.
3. Найти покупателя.
4. Уплатить сумму долга банку.
5. Если сумма недвижимости превышает сумму долга, то часть денег отдать банку, часть – передать продавцу.
6. Получить закладную и документ, подтверждающий отсутствие задолженности после погашения долга.
7. Снять обременение с жилья.

Есть ещё способ – продать ипотечную задолженность, то есть перевести ее на другое лицо. В случае продажи – на покупателя. Получается, что он добровольно берет на себя долговые обязательства перед банком, получая взамен права собственности на квартиру. Вся процедура оформляется по закону, у сторон есть соответствующие документы, так что риски быть обманутым не так уж велики. Однако банк согласится на подобную сделку только в том случае, если покупатель соответствует всем требованиям, а именно: имеет достаточный стабильный доход, официально трудоустроен. Это означает, что он сможет погасить задолженность.

Обратите внимание, что при переоформлении задолженности условия для нового заёмщика не всегда останутся прежними. Например, условия ипотеки для молодой семьи не совпадают с условиями для других категорий граждан.
Нелишним будет обращение к риэлтору, ведь в таком случае можно рассчитывать на профессиональный подход к вашей ситуации.
На особых условиях реализуется недвижимость, купленная с привлечением материнского капитала. Это достаточно сложно. Хотя алгоритм действий тот же.

Совсем по-другому нужно действовать при продаже квартиры в военной ипотеке.

1. Оповестите банк и Росвоенипотеку о желании снять обременение с целью продажи недвижимости.
2. Подайте заявление на повторное получение свидетельства участника реестра НИС, тогда будет возможность повторно приобрести квартиру по военной ипотеке.
3. Выясните у сотрудников банка оставшуюся сумму долга.
4. Получите документы о снятии обременения.
5. Получите свидетельство о собственности в ЕГРП.

Всегда будьте внимательны, не забывайте перечитать договор перед его подписанием.

Не всегда банк разрешает заёмщику продать квартиру, приобретенную в ипотеку. Возможно, причины продажи не слишком убедительны, или покупатель не соответствует требованиям.
В таком случае можно постараться продать без участия банка, не получая его согласия. Алгоритм действий такой:

1. Найти покупателя.
2. Договориться с ним, чтобы тот расплатился наличными. Тогда сразу можно внести оставшуюся сумму задолженности.
3. Получить разницу через ячейку в отделении.
4. Покупатель ждёт, пока с квартиры снимется обременение.
5. Оформить договор купли-продажи.

Такой вариант имеет место быть, однако, не каждый согласится приобрести залоговую недвижимость. Вообще, в таком случае рискуют обе стороны, ведь не факт, что это не мошенничество.

Можно занять деньги на погашение задолженности у знакомых, закрыть ипотеку и потом, на правах настоящего собственника, совершать с ней действия. Когда квартира будет передана, вы сможете вернуть долг.

Итак, мы рассмотрели особенности продажи ипотечной недвижимости. Надеемся, что данная информация стала для вас полезной и помогла ответить на некоторые вопросы. Помните, что каждый случай индивидуален, поэтому он рассматривается сотрудниками в индивидуальном порядке. При вынесении решения учитываются все факторы и обстоятельства. Кредитная организация также не обязана придерживаться конкретной схемы действий, ведь ей необходимо защищать и свои права.
Желаем вам , чтобы проблемы с недвижимостью обошли вас стороной. Пусть все получится! Удачной сделки!

Как продать квартиру купленную в ипотеку Сбербанка

Ипотечное соглашение подразумевает наличие залогового обеспечения. В качестве залога может быть оформлена квартира, дача, земельный участок и др. Многие неопытные заёмщики считают, что залог нельзя продать. На самом деле заложенная недвижимость может быть реализована при досрочном погашении ипотеки. Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка? Прежде всего стоит изучить действующее законодательство. Права и обязанности участников ипотечной сделки прописаны в 102-ФЗ и 301 ст. ГК РФ.

Как продать ипотечную квартиру с участием Сбербанка?

Причины, по которым у человека может возникнуть желание продать залоговое имущество, бывают разными. У кого-то ухудшается материальное положение, кто-то разводится, другие хотят поскорее рассчитаться с долгами. Для оформления продажи залоговой квартиры необходимо составить заявление на имя руководителя банковского отделения. Должнику следует озвучить обстоятельства, которые подтолкнули его к реализации залога. После получения одобрения со стороны Сбербанка можно продать помещение на открытом рынке.

Финансовые организации оказывают активное содействие в совершении операций с заложенной недвижимостью. Они подбирают покупателей жилплощади и обеспечивают безопасность расчётов. С 2012 г российские банки утратили возможность взимать комиссии за досрочный возврат кредитов. Соответствующие законопроекты были одобрены депутатами Госдумы РФ. В данный момент реализация залогового имущества не влечёт дополнительных расходов для заёмщика.

Продажа залога сопровождается составлением и подписанием предварительного договора купли-продажи. Часть денег, переведённых по договору, пойдёт на погашение ипотеки. Остаток средств закладывается в сейфовую ячейку. После полного погашения задолженности подписывается соглашение, в котором указываются сведения о том, что часть суммы хранится в банковской ячейке. После снятия обременения происходит окончательный расчёт и переоформление помещения.

Если вы решили продать недвижимость без активного содействия со стороны банка, то стоит придерживаться следующего алгоритма:

• Осуществляется поиск покупателя, который согласится погасить задолженность ипотечного заёмщика перед Сбербанком;
• Клиент кредитной организации совместно с покупателем составляют предварительный договор купли-продажи;
• Погашается задолженность по ипотеке;
• Владелец помещения совместно с сотрудником Сбербанка снимает обременение с залогового имущества;
• Оформляется договор купли-продажи помещения;
• Сделка регистрируется в Росреестре.

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка? Гражданин, решивший реализовать залоговое имущество самостоятельно, обязан заблаговременно уведомить Сбербанк о своих намерениях. Условия предстоящей сделки должны устраивать обоих контрагентов. Если залоговым имуществом является строящееся жильё, то продажа может быть осуществлена только при наличии разрешения застройщика. Недвижимость с обременением обычно продаётся со значительной скидкой (10-25%). Покупателями часто выступают опытные риелторы, которые занимаются приобретением квартир.

Особенно выгодно приобретать ипотечную квартиру в период экономического кризиса. Человек, испытывающий финансовые проблемы, вынужден продать помещение по минимальной цене. Именно это происходило во время кризиса 2007-2009 годов.

Как продать квартиру, приобретённую по программе военной ипотеки?

Процесс реализации залогового имущества участником НИС (накопительно-ипотечной системы) проходит в несколько этапов:

• Военнослужащий оповещает представителей Росвоенипотеки о своём намерении снять обременение с залоговой квартиры;
• Подаётся повторное заявление на участие в программе НИС. Это делается для того, чтобы солдат или офицер не потерял возможность приобрести жилплощадь, используя военную ипотеку;
• Сбербанк рассчитывает остаток долга по кредиту, после чего происходит полное погашение долговых обязательств;
• Военнослужащий получает бумагу о снятии обременения с жилплощади и свидетельство о праве собственности.

Деньги, возвращённые в бюджет, заново учитываются на счёте участника НИС. Они могут использоваться для повторной покупки жилья. Вторым вариантом продажи ипотечной квартиры может стать цессия (переуступка прав). При такой схеме реализации недвижимости военнослужащий не обязан снимать обременения с жилплощади. Суть данной схемы состоит в том, что долговые обязательства по жилищной ссуде передаются третьей стороне. В качестве контрагента может выступать участник НИС или гражданское лицо.

Как продать квартиру в ипотеке, в которую вложен материнский капитал?

Материнский капитал (МК), полученный за рождение второго и последующего детей, семья может потратить на улучшение жилищных условий. Многие молодые мамы перечисляют МК банкам в счёт погашения процентов по ипотеке. Не у всех заёмщиков хватает ресурсов для того, чтобы полностью погасить ипотеку. В этом случае может возникнуть необходимость продажи залоговой недвижимости. Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка, приобретённую с использованием МК?

Первым делом следует обратиться в Сбербанк и органы опеки. Эти структуры должны одобрить предстоящую сделку. После рассмотрения документов происходит завершение операции по реализации ипотечного жилья, приобретённого с использованием МК. Оформить продажу можно двумя способами:

• Составляется договор купли-продажи жилой недвижимости. После этого покупатель квартиры выплачивает банку остаток долга по ипотечной ссуде;
• Покупатель переоформляет на себя обязательства по выплате оставшейся части ипотечного кредита.

После завершения сделки продавец может приобрести новую квартиру за счёт МК. Купленная недвижимость не должна ухудшать жилищные условия и качество жизни детей. Несовершеннолетним собственникам должны быть выделены доли в новом помещении.

В некоторых случаях владельцы ипотечной квартиры нарушают действующее законодательство и продают жильё без оповещения органов опеки. Такие действия могут иметь серьёзные юридические последствия. Если материнский капитал тратится нецелевым образом, то человека ждёт административный протокол и внушительный штраф.

Сделка с ипотечной квартирой, которая куплена с использованием средств МК, может быть признана незаконной (при отсутствии разрешения органов опеки и попечительства). Когда ребёнок достигнет возраста восемнадцати лет, он сможет подать судебный иск, и сделку аннулируют. В этом случае продавцу придётся возвращать деньги покупателю. Необходимой суммы у бывшего владельца ипотечной квартиры может не быть. При таком развитии событий покупателю придётся возвращать деньги через суд.

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка без участия риелтора? Если вы планируете продавать ипотечную квартиру самостоятельно, то следует подготовить следующие бумаги:

• Паспорта собственников недвижимости. Если в квартире прописан ребёнок, которому не исполнилось 14 лет, то нужно предъявить свидетельство о рождении;
• Выписка из ЕГРН;
• Технический паспорт помещения. Эту бумагу можно получить в МФЦ или БТИ;
• Выписка из домовой книги. В этом документе отражён список лиц, зарегистрированных квартире.
• Справка из ЖЭКа или ТСЖ об отсутствии долга за коммунальные услуги;
• Если среди владельцев квартиры или дома есть несовершеннолетние граждане, то необходимо предоставить разрешение от органов опеки. Государственная структура выдаст этот документ только в том случае, если продажа помещения не ухудшит условия жизни ребёнка. Бумага может быть оформлена только при участии обоих родителей (опекунов или усыновителей), даже если они в разводе. Заявление рассматривается 14 дней.
• Для реализации квартиры требуется письменное согласие обоих супругов. Документ заверяется у нотариуса;
• Справка об оценочной стоимости квартиры. Процедуру оценки проводит фирма, которая имеет государственную лицензию.

Если клиент затрудняется с выбором оценочной компании, то ему следует обратиться к сотруднику Сбербанка. Кредитное учреждение тесно сотрудничает с большим количеством аккредитованных оценщиков.

Квартира, являющаяся залоговым обеспечением по ссуде, может быть продана только с согласия Сбербанка. Процедура продажи квартиры в ипотеке Сбербанка описана в нормативных требованиях кредитной организации. Если заёмщик попал в сложную финансовую ситуацию, то он сможет реализовать квартиру и оплатить ипотеку за счёт вырученных средств.

Как проходит сделка по ипотеке в Сбербанке? Процедура реализация залоговой квартиры предполагает осуществление следующих шагов:

1. Побеседуйте с сотрудником Сбербанка и сообщите ему о намерении продать обременённую собственность;
2. Найдите покупателя для заложенной квартиры. Многие граждане боятся приобретать ипотечное жильё. Уменьшите продажную цену квартиры на 10-15%. Скидка станет мотивирующим фактором для покупателя;
3. Заключите соглашение купли-продажи жилой площади. Если у покупателя есть вся сумма, то она делится на несколько частей. Первая часть пойдёт на гашение ипотеки, а вторая отправится в сейфовую ячейку;
4. Оформите документы на снятие обременения с квартиры и инициируйте процедуру повторной регистрации жилплощади. После того как сделка будет зарегистрирована, новый собственник станет полноправным владельцем помещения, а продавец сможет забрать деньги из банковского сейфа.

Если человек собирается приобретать залоговое жильё с использованием заёмных средств, то продавец получает деньги от банка, выдавшего ссуду. Для продажи квартиры, купленной по долевому соглашению, необходимо подписать предварительный договор об уступке прав требования.

После переоформления прав собственности подписывается основной договор. В определённых ситуациях продажа ипотечной квартиры становится достаточно сложной процедурой. Работники Сбербанка оказывают помощь заёмщикам, стараясь учесть все нюансы сделки.

Процедуре продажи квартиры в ипотеке Сбербанка часто препятствуют незаконные действия заёмщика. Некоторые жильцы занимаются самоуправством и селят квартирантов в ипотечное жильё. Часть заёмщиков без согласия Сбербанка прописывает в помещении третьих лиц и несовершеннолетних граждан. Кто-то путём различных махинаций накладывает на жильё дополнительные обременения (рента, аренда, сервитут и др.). Отдельные заёмщики делают в квартире незаконные перепланировки, мешающие реализации жилплощади. Процедура узаконивания перепланировок может занять длительное время.

В обязанности сотрудников Сбербанка входит проверка залогового имущества. На практике такие операции осуществляются в исключительных случаях. Работники кредитной организации физически не могут проверить каждый залоговый объект. В некоторых случаях стоимость залогового жилья уменьшается вследствие различных форс-мажорных обстоятельств (пожар, залив, деятельность насекомых и др.). Когда проверяющий приходит в квартиру он фиксирует изменения, которые произошли с интерьером. Если повреждения входят в список страховых случаев, то банк получает возмещение от страховой компании.

Принудительная продажа квартиры, осуществляемая по решению суда

Если должник не идёт на контакт со Сбербанком и не перечисляет ипотечные взносы, то квартира продаётся по решению судебных органов. Процедура принудительного взыскания начинается с уведомления заёмщика. Банк высылает должнику письмо, в котором будут указаны варианты решения проблемы (реструктуризация или досрочное погашение ипотеки). Если человек не отвечает на письменный запрос банка, то кредитная организация приступает к составлению искового заявления.

Процедура судебного взыскания обычно длится в течение нескольких месяцев. В большинстве случаев судья выносит решение в пользу банка. После этого устанавливается начальная продажная стоимость квартиры. Цена может быть согласована по соглашению сторон кредитного соглашения. Если заёмщик и представитель Сбербанка не смогли договориться о начальной стоимости помещения, то суд будет ориентироваться на мнение независимой оценочной организации. Рыночная цена квартиры, указанная в отчёте оценщиков, будет снижена на 20% (согласно требованиям действующего законодательства).

Торги организуются службой ФССП. Если покупателей не устроит цена помещения, то будут организованы повторные торги. На этот раз цена квартиры будет снижена на 15%. Если квартиру никто не купит и на этот раз, то аукцион будет признан несостоявшимся. Юристы финансовой организации передадут в Росреестр следующую документацию:

• Акт приёма-передачи залогового обеспечения;
• Письменное согласие менеджеров Сбербанка о принятии залога на баланс;
• Протокол о результатах аукциона.

После того как бумаги будут рассмотрены сотрудниками Росреестра, квартира станет собственностью Сбербанка. В случае успешной реализации залога в ходе торгов, ипотека будет погашена за счёт денег, полученных от продажи квартиры. Если в ходе судебного процесса должнику удастся погасить часть ипотечного займа, то Сбербанк подпишет с клиентом мировое соглашение. Человек может жить в залоговой комнате до начала публичных торгов. После начала аукциона гражданину придётся покинуть помещение, иначе его выселят в принудительном порядке.

Процедура продажи квартиры в ипотеке Сбербанка сопряжена со значительными материальными тратами. Банкиры стараются не доводить дело до принудительной реализации имущества. Торговля квартирами не является профильной деятельностью для финансовых структур. Залоговое помещение далеко не всегда удаётся реализовать по приемлемой цене, которая окупит судебные издержки, штрафы, пени и начисленные проценты. Именно поэтому Сбербанк старается всегда идти навстречу клиенту.

Процедура продажи залогового имущества во многих случаях связана с нарушением заёмщиком условий кредитного соглашения. Гражданин, у которого нет денег для оплаты ипотеки, попадает в стоп-лист. Испорченная кредитная история не позволит человеку взять заём и устроится на работу в крупную коммерческую или государственную структуру.

Как избежать процедуры продажи квартиры в ипотеке Сбербанка? Ответ на этот вопрос нужно искать до появления финансовых трудностей. Перед заключением ипотечного соглашения нужно трезво оценить свои возможности. Необходимо создать резерв денежных средств, объём которого равен 5-6 ежемесячным ипотечным взносам. Постарайтесь найти дополнительные источники дохода, увеличивающие ваш ежемесячный денежный поток.

Речь идёт о следующих видах активов:

• Ценные бумаги (акции, облигации, депозитарные расписки);
• Собственный бизнес;
• Авторские гонорары за создание произведений искусства и научных изобретений;
• Недвижимость, позволяющая получать арендные платежи;
• Вторая работа или частная практика;
• Паи инвестиционных фондов;
• Долговые расписки и сервисы взаимного кредитования;
• Банковские депозиты.

Одновременно с увеличением доходов следует радикально снизить расходы домашнего бюджета. Необходимо составить перечень необязательных трат и сократить его до минимума. С особым вниманием нужно отнестись к собственной кредитной нагрузке. Перед оформлением ипотечного договора нужно погасить все долги перед банками, кредитными кооперативами, микрофинансовыми организациями и частными лицами. Не пытайтесь нести финансовое бремя в одиночку. Подберите платёжеспособных созаёмщиков, заинтересованных в улучшении жилищных условий.

Не нужно пренебрегать услугами страховых компаний. Ипотека выдаётся на длительный срок, в течение которого контрагент Сбербанка может стать жертвой форс-мажорных обстоятельств. Наиболее частой проблемой, мешающей погасить ипотечную ссуду, является потеря работы. Страховые компании предлагают гражданам полисы, позволяющие компенсировать финансовые последствия этого неблагоприятного события.

Если вы не можете оплатить долг, то не следует уклоняться от общения с банковскими специалистами. Можно попросить у банка «ипотечные каникулы» или написать заявление на реструктуризацию задолженности. Эти процедуры могут спасти финансовую репутацию заёмщика. Если залоговая квартира не является вашим единственным жильём, то можно сдать её в аренду (по договорённости со Сбербанком).

Процесс продажи квартиры по ипотеке: риски продавца

Далеко не каждый покупатель имеет возможность приобрести понравившуюся квартиру за наличные деньги. Чаще всего он прибегает к заемным средствам. Естественно, продавцов интересует, какие риски таит продажа квартиры по ипотеке, как не остаться без недвижимости и без денег.

Саму процедуру продажи жилья с использованием ипотечных средств представляют себе не все участники сделки. В большинстве случаев всю работу берут на себя риелторы, представляя ее очень сложной и запутанной. На самом деле весь процесс строго регламентирован законом, а алгоритм составлен так, чтобы в нем мог разобраться даже неподготовленный человек. При этом все возможные риски как для продавца, так и для покупателя сведены к минимуму.

Порядок продажи квартиры через ипотеку выглядит так:

• продавец и покупатель обсуждают между собой все детали сделки, договариваются, что продажа квартиры будет осуществляться через ипотеку;
• для закрепления сделки стороны заключают предварительный договор, покупатель выплачивает задаток, составляется расписка о передаче денег;
• производится оценка стоимости квартиры у независимого специалиста, она должна соответствовать цене, указанной в основном договоре;
• покупатель передает продавцу те документы (оригиналы или заверенные копии), которые потребует банк, – это необходимо для устранения рисков мошенничества со стороны продавца;
• после одобрения сделки кредитором стороны заключают между собой основной договор на заранее оговоренных условиях;
• договор регистрируется в Многофункциональном центре или непосредственно в Регпалате;
• покупатель берет выписку в Росреестре, что квартира принадлежит ему, т. е. подтверждающий документ, что произошла перерегистрация права собственности, – стандартное свидетельство в Регпалате больше не выдается;
• со всеми документами стороны подходят в банк, и тот перечисляет на счет продавца необходимую сумму, а с покупателем заключает договор ипотечного кредитования.

Эта процедура – самая простая и оптимальная, ей следуют в крупных банках, например в Сбербанке. Благодаря следованию этому алгоритму можно уберечься от мошенничества и нивелировать все возможные риски.

Чтобы стороны были точно уверены, что передача денег произойдет в срок, можно воспользоваться несколькими вариантами расчетов. Как именно произвести передачу средств, продавец и покупатель должны решить сами, взвесив все за и против. Самые оптимальные следующие способы:

1. Безналичным путем с использованием посредника. В данном случае – банка. Он переведет деньги продавцу напрямую, минуя покупателя, как только получит подтверждение, что сделка благополучно завершилась. Для осуществления этого процесса продавец должен иметь в банке расчетный счет.
2. С использованием банковской ячейки. В этом случае покупатель обналичивает полученные от банка средства и закладывает их в ячейку. Продавец получит к ней доступ, как только предъявит выписку из Росреестра, что квартира принадлежит покупателю, а также подписанный договор купли-продажи.

Статья в тему: Как пользоваться банковскими ячейками правильно?

Эти два способа полностью устраняют риск неполучения денег после завершения сделки. Покупатель уже не сможет отказаться от оплаты, так как перевод средств будет зависеть не от него.

Для того чтобы осуществить сделку купли-продажи недвижимости с использованием ипотечных средств, продавец должен будет предоставить банку документы на квартиру для проверки юридической чистоты. В их число обычно входят:

• копия паспорта собственников жилья;
• технический паспорт квартиры;
• кадастровый паспорт с экспликацией и указанием инвентарной стоимости (не старше 5 лет, в противном случае нужно его обновить);
• свидетельство о праве собственности на «недвижку» либо соответствующую выписку из Росреестра;
• документ, на основании которого продавец стал собственником помещения, – договор, завещание, ордер и т. д.;
• выписка из Росреестра, подтверждающая, что квартира не заложена и не арестована;
• расширенная выписка из жилконторы, подтверждающая, что в квартире не прописаны «проблемные» жильцы, например, отбывающие наказание в местах не столь отдаленных;
• оценка стоимости жилья.

Данный список составлен на основе пакета документов, которые требует Сбербанк. Возможно, при обращении в другое финансово-кредитное учреждение нужно будет приложить еще какие-то бумаги. Лучше узнать это заранее.

Многие продавцы интересуются, нет ли риска в предоставлении документов на квартиру третьим лицам, – например, часто опасаются, что покупатель или риелтор произведет сделку на основании этих бумаг.

На самом деле это невозможно – без подписи обоих сторон на договоре перерегистрации права собственности не произойдет. Но если есть сомнения в чистоте намерений риелтора или продавца, то можно поступить так:

• предоставить только копии документов;
• лично сопроводить сдачу документации в банк;
• не подписывать никакие расписки и поручения, кроме основного договора купли-продажи.

Сдачи документов не избежать – этого требует порядок оформления ипотечных сделок в банках. Дело в том, что квартира продавца после подписания договора и передачи денег переходит под залог кредитору, и он должен быть уверен, что жилье юридически чистое и что его стоимость соответствует среднерыночному показателю. В противном случае сделка не состоится.

Считается, что самый большой риск, который несет продавец дома или квартиры, – неполучение денег от покупателя после того, как сделка завершена. Однако в случае с ипотекой это практически невозможно по ряду причин:

• сделка строго контролируется банком, и в большинстве случаев переводом денег продавцу будет заниматься он;
• при закладывании денег в ячейку или переводе на специальный расчетный счет они уже де-факто будут принадлежать продавцу, останется лишь подтвердить факт перехода права собственности;
• в случае непоступления оплаты сделка в соответствии с действующим законодательством может быть оспорена в суде и признана недействительной, и продавец сможет спокойно вернуть себе квартиру.

Риск, что продавцу попадут поддельные средства, так же эфемерен, как и упомянутый выше. Если деньги переводятся банком, то они по умолчанию будут подлинными. Даже если покупатель передает часть средств наличкой, их всегда можно проверить тут же в банке на специальном аппарате.

Другой риск, который более реален – банк не одобрил сделку. Причин этому много, но служба безопасности раздачей комментариев обычно не занимается, поэтому узнать, в чем проблема, довольно сложно.

В этом случае продавец рискует только тем, что ему придется вернуть залог, поскольку сделка была сорвана по вине третьих лиц, а не инициативе покупателя. Неправомерно требование вернуть залоговые средства в двойном размере, так как продавец от своей части договоренности не отказывался. Поэтому средства, переданные продавцу в качестве залога, лучше пока никуда не тратить.

Кстати, это бывает довольно проблематично, и если имеется цепочка сделок, то это может поставить продавца в невыгодное положение. Так, выступая по одной договоренности продавцом, в другом случае он является покупателем: к примеру, он продает квартиру гражданину А, а покупает жилой дом у гражданина Б. Если банк откажет гражданину А в предоставлении ипотеки, то предварительный договор теряет свою силу, и тот потребует назад свой залог. Но предоплата уже передана гражданину Б за жилой дом. Поэтому продавцу придется либо объяснять тому ситуацию и просить залог назад, либо платить деньги гражданину А из своего кармана.

Подобной ситуации можно избежать, если не передавать залог далее по цепочке до тех пор, пока банк не даст одобрение на ипотеку. Конечно, можно потянуть время и найти другого покупателя. Но если проблема именно в квартире продавца, то ситуация повторится. Поэтому следует заранее перед продажей проверить свою квартиру на юридическую чистоту, обратившись к профессиональным оценщикам или риелторам.

Процедура продажи квартиры через ипотеку построена таким образом, чтобы минимизировать возможные риски со стороны продавца и покупателя. Если средства переводятся непосредственно банком или под контролем банка, то риск неоплаты или передачи поддельных денежных знаков практически исключен. Более реальный риск возникает, если банк не одобрил ипотеку, а продавец уже потратил аванс тем или иным способом. В этом случае ему придется возвращать средства покупателю из своего кармана. Поэтому предоплату лучше попридержать.

Оцените статью: