Продажа квартиры, купленной на средства маткапитала

Предлагаем рассмотреть тему: "продажа квартиры, купленной на средства маткапитала" с комментариями профессионалов. Мы старались разъяснить все понятным языков и полностью раскрыть тему. Внимательно причитайте статью и, если возникнут вопросы, вы можете их задать в комментариях или напрямую дежурному консультанту.

Особенности продажи квартиры купленной за маткапитал

Продать квартиру, купленную на деньги из материнского капитала, сложно, но возможно. Основная сложность состоит в организации сделки таким образом, чтобы соблюдались имущественные интересы детей. Новое жилье должно быть не хуже предыдущего, а дети в нем должны иметь такие же или большие по размеру доли. Сделка должна быть одобрена органами опеки. В отдельных случаях требуется получить согласие банка.

Изображение - Продажа квартиры, купленной на средства маткапитала proxy?url=https%3A%2F%2Fyakapitalist.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F08%2FVid-iz-okna-kvartiry-mnogoyetazhnogo-doma

Самый распространенный способ распоряжения средствам материнского капитала – улучшение жилищных условий. Надо заметить, что купить жилье за маткапитал гораздо проще, чем его потом реализовать. Чтобы продать квартиру, купленную на материнский капитал, нужно соблюсти условия продажи квартиры.

Основное препятствие состоит в получении разрешения органов опеки и попечительства, ведь до момента совершеннолетия ребенок находится под защитой государства.

Однако проблемы могут возникать не только в этой области. К примеру, если квартира находится в залоге у банка, то придется дополнительно получать разрешение кредитной организации. Также могут существовать и иные особенности совершения сделок.

Продажа квартиры или дома, приобретенного на средства материнского капитала, осложняется способом оформления права собственности. Согласно требованиям закона, право собственности на такую недвижимость должно быть разделено между всеми членами семьи, включая несовершеннолетних детей.

Таким образом, в отношении квартиры, приобретенной на субсидию, оформляется долевая собственность, осложненная субъектным составом, а именно – детьми, имущественные права которых нужно соблюдать.

Продажа квартиры прямо затронет права детей, в частности, право на жилище. Родители, исходя из правовых и моральных норм, должны действовать в интересах детей. В этом их контролирует государство, устанавливая обязанность согласования сделок по купле-продажи недвижимости, доля в праве собственности на которую принадлежит лицам, не достигшим 18 лет.

Нет видео.
Видео (кликните для воспроизведения).

Отдельно следует учитывать иные обстоятельства покупки квартиры, которые будут вносить свои коррективы в порядок продажи.

Во-первых, если квартира была оплачена полностью своими средствами и теми, которые получила семья за рождение второго ребенка. Во-вторых, жилье могло быть куплено в ипотеку и находится в залоге у банка. В-третьих, один из родителей подписал договор участия в долевом строительстве. Способ приобретения, таким образом, может существенно усложнить продажу квартиры.

В этом и состоит особенность сделок, связанных с отчуждением недвижимости, купленной на семейный капитал.

Соблюдение прав детей возможно, когда они получают такие же по размеру доли в праве собственности на новую квартиру. Осуществить это технически можно, проводя сделки по продаже и покупке жилья одновременно. При этом новое жилье должно быть таким же или лучше, чем предыдущее.

Заключив предварительные договоры купли-продажи, можно обращаться в орган опеки и попечительства за получением разрешения на продажу квартиры.

Родители могут не выделять детям доли в квартире, но тогда они должны компенсировать их стоимость, открыв счета в банке и перечислив туда сумму, равную стоимости доли. Такая операция также совершается с согласия органов опеки, а к пакету документов прикладывается справка о стоимости доли. Деньги должны быть зачислены на счет сразу после выдачи разрешения.

Третий вариант – продажа с выделением долей в жилых помещениях родственников. При этом доля может быть меньше за счет большей площади другой квартиры, в которой ребенку выделяется часть, или за счет разницы в стоимости.

Чтобы получить письменное разрешение, родители должны явиться на прием в орган опеки и попечительства. Он входит в состав муниципалитета, и искать его следует в администрации. В крупных городах за каждый район или муниципальное образование отвечает выделенный отдел. К примеру, во Фрунзенском районе Санкт-Петербурга 6 муниципальных образований, за каждым из которых закреплен свой участок. Расположены они также в разных местах, поэтому перед обращением рекомендуется уточнить местонахождение нужного отдела.

У специалистов родители заполняют заявление о выдаче разрешения на продажу жилого помещения. В нем указывается информация о продаваемой и приобретаемой квартире с распределением долей. Заявление подписывается обоими родителями, к нему прикладываются необходимые документы.

Таблица 1. Перечень необходимых документов.

В большинстве случаев материнский капитал направляется именно на улучшение жилищных условий. За эти деньги можно приобрести квартиру не только в новостройке, но и на вторичном рынке. Однако здесь для покупателя и продавца есть определенные нюансы. В этой статье мы подробно рассмотрим, как продать квартиру людям с материнским капиталом, на что обращать внимание при такой сделке и как обезопасить себя от мошенничества.

Изображение - Продажа квартиры, купленной на средства маткапитала proxy?url=http%3A%2F%2Flaw03.ru%2FContent%2FNewsImages%2FContentImages%2F0d8c0f1c-4ec4-4ad0-b4fd-effb2fae63b2

Сертификат государственного образца – единственный документ, подтверждающий право на использование материнского капитала. Тем не менее, его могут подделать, как и любой другой документ. Поэтому прежде всего нужно затребовать у потенциального покупателя справку «О состоянии финансовой части лицевого счета имеющего право на дополнительные меры государственной поддержки».

Покупатель подает заявление в отделение Пенсионного фонда по месту жительства, после чего справка выдается ему в течение трех дней. Это стандартная и очень простая процедура. Если владелец сертификата отказывается предоставлять справку, это свидетельствует о недобросовестности или обычной лени. В любом случае, продавец квартиры имеет полное право требовать подтверждения платежеспособности.

Поскольку материнский капитал не выдается наличными средствами, то оплата осуществляется только по безналичному расчету.

Читайте так же:  Способы выгодно и быстро продать дачу, оформление документации

Есть два варианта продажи жилья людям с маткапиталом:

  • Без получения кредита. Пенсионный фонд просто перечисляет деньги на счет продавца. ПФ особенно придирчиво относится к договору купли-продажи и может затягивать перечисление денег.
  • По ипотеке. Деньги продавцу перечисляет банк, с которым покупатель оформляет договор ипотечного кредитования. Этот вариант для продавца более удобен. Банк переводит сразу всю сумму, а затем уже получает компенсацию от ПФ. Если же сделка осуществляется без привлечения ипотеки, продавцу придется ждать перечисления средств до 2 месяцев.
  • Москва и область: +7-499-350-97-04
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-309-87-91
  • Федеральный: +7-800-511-69-34

Вне зависимости от выбранного варианта сделки (по ипотеке или напрямую с ПФ), поочередность действий остается примерно одинаковой:

  1. Проверка платежеспособности покупателя (см. выше).
  2. Оформление договора. Нюансы этого этапа описаны в разделе «Особенности договора». В документе обязательно указывается, что жилье приобретается на материнский капитал. Образцы можно получить в Пенсионном фонде.
  3. Государственная регистрация договора. Для этого он подается в Регистрационную палату, которая в течение 5 дней выдает покупателю право собственности на квартиру. За это время покупатель переводит продавцу первый взнос собственными или кредитными деньгами.
  4. Передача в Пенсионный фонд заявления с банковскими реквизитами продавца. К заявлению покупатель также прикладывает свидетельство о государственной регистрации права собственности, сертификат на материнский капитал и паспорта (в т.ч. и продавца).
  5. Получение денег. ПФ рассматривает заявление и в течение 2 месяцев переводит деньги на счет продавца.
  6. Снятие обременения в Регистрационной палате. Это нужно делать только после того, как продавец получил полностью всю сумму. Если материнского капитала не хватает, покупатель должен покрыть разницу из собственных или кредитных средств. До полной уплаты снимать обременение нельзя.

Закон допускает приобретение жилья за материнский капитал только в долевую собственность, с выделением равных долей всем членам семьи (дети, супруги). Это важно для обеих сторон сделки, чтобы она могла успешно совершиться.

Покупатель обязан предоставить в ПФ обязательство об оформлении приобретаемого жилья в долевую собственность с указанным размером долей для каждого члена семьи. Обязательство заверяется нотариально.

Если этот документ не будет предоставлен в ПФ, деньги продавцу квартиры могут так и не перечислить. Поэтому рекомендуется лично проконтролировать подачу обязательства.

Также квартира может оформляться в долевую собственность не сразу после продажи. В таком случае в договоре купли-продажи обязательно указывается, что деньги перечисляются продавцу после предоставления Пенсионному фонду. обязательства об оформлении долевой собственности.

Сделка осуществляется посредством договора купли-продажи, у которого есть некоторые особенности. Обратите внимание на следующие пункты:

Нет видео.
Видео (кликните для воспроизведения).
  • До момента перевода всей суммы из ПФ на жилье накладывается обременение. В договоре указывается, что до получения денег квартира состоит в залоге у продавца.
  • В договоре купли-продажи указывается банковский счет продавца, на который Пенсионный фонд перечисляет деньги. Обязательна следующая информация: номер счета физического лица, ФИО лица, на которое открыт счет, почтовый адрес, ИНН и другие реквизиты банка.
  • В качестве покупателей необходимо перечислить всех членов семьи (супруги, дети), а не только владельцев сертификата. Если кто-либо из членов семьи не может присутствовать во время совершения сделки, он дает письменное согласие другому лицу на действия от его имени.
  • В договоре обязательно указываются реквизиты сертификата на маткапитал: номер, дата выдачи, дата и номер решения о выдаче, а также орган ПФ, выдавший сертификат.
  • Обязательно указание суммы, которая должна быть перечислена Пенсионным фондом на счет продавца.

Если квартира была приобретена с использованием части средств из сертификата материнского капитала, то её дальнейшая продажа будет иметь свои особенности. Прежде всего, встает вопрос о том, законны ли такие сделки, всё-таки применение материнского капитала является обеспечением несовершеннолетнего ребенка.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 309-85-28 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Сделки продажи квартиры осуществляются на основании правового акта №256-ФЗ от 29.12.06 г., который используется сейчас в последней редакции. Также на ход сделки будут влиять статьи Гражданского Кодекса РФ – ст. 28, 36, 37, а также ст. 454, 455, 456 и другие, регулирующие тонкости сделки.

Чтобы получить однозначный ответ на вопрос: «Можно ли продать квартиру, которая была куплена под материнский капитал?», нужно, прежде всего, обратиться к основному правовому акту, регулирующему права и обязанности опекающих несовершеннолетних граждан лиц – закону №256 от 29.12.06 года.

В этом законе содержится определение, что такое материнский капитал, как им легально можно воспользоваться, как его получают, в какое учреждение обращаются, а также, какие обязательства должны держать родители ребенка и другое.

Так как закон о материнском капитале не полностью передаст знания о том, как правильно осуществить сделку купли-продажи квартиры, где была применена ранее сумма семейного капитала, то следует обратиться к статьям Гражданского Кодекса России.

Закон о мат. капитале нужен лишь для понимания того, какая ответственность лежит на тех, кто владеет такой квартирой.

Так, к примеру, мы находим, что в статьях ГК РФ есть свои особые моменты норм и требований:

В статье 36 ГК РФ говорится о том, что каждый ребенок имеет право на долю в квартире, доме или ином жилом благоустроенном помещении. Закона нет, запрещающего продавать квартиру, которая была куплена с участием сертификата материнского каптала.

В таком деле самое главное знать, как правильно совершить сделку, чтобы не нарушить права малолетнего (до 12 лет) или несовершеннолетнего (от 12-14 лет до 18 лет) ребенка.

Читайте так же:  Покупка дома на средства материнского капитала

Поэтому для защиты его прав в таких сделках крайне важно заручиться документальным подтверждением органа опеки на разрешение провести такую сделку не в ущерб ребенку (детям).

Какие нужны документы для продажи доли в квартире, читайте по ссылке.

К особенностям продажи квартиры с материнским капиталом можно отнести следующие моменты:

  1. Если ребенок сам является правообладателем доли квартиры, то родителей опекунский совет может ограничить в правах, продавать такую квартиру. Например, он даст отсрочку, пока малолетний станет хотя бы несовершеннолетним.
  2. Любой, кто постоянно проживает и прописан в квартире, может рассчитывать на свою долю в новом жилье после продажи квартиры.
  3. Органы опеки могут отказать в продаже квартиры, если новое жилье не будет соответствовать всем условия, что необходимы для соблюдения жилищных норм для проживания детей.
  4. Если родители развелись, то доля, оформленная на ребенка (детей) должна оставаться неизменной.

Для беспрепятственного совершения сделки купли-продажи необходимо соблюсти ряд основных условий.

Условия продажи такой квартиры, которая была куплена ранее с материнским капиталом, следующие:

  1. Дети и родители должны обладать своими долями квартиры.
  2. Обязательное получение согласия их опекунского или попечительского совета, а также из ПФР и банка (в случае действующей ипотеки, либо когда собираются ее взять для покупки квартиры).
  3. Без разрешения из ПФР продать квартиру с получением средств из сертификата семейного капитала невозможно.
  4. Если на квартире обременение из-за ипотечного соглашения, тогда покупателю следует обращаться в банк за согласием на проведение сделки, за которой последует смена собственника, а значит, заемщика.
  5. У продавца на примете уже должно быть другое жилье, соответствующее всем требованиям, за которое он уже внес задаток и которое зарегистрировано в Реестре по всем правилам.
  6. Кварта под продажу должна быть также зарегистрирована соответственно.

Родители должны доказать опекунскому совету, что права детей не будут ущемлены – доли останутся за ними в любом случае, а также, что жилищные условия не будут ухудшены в связи с продажей квартиры и покупкой нового жилья.

Пошаговая инструкция продажи квартиры с материнским капиталом

Перед сделкой должны быть совершены предварительные действия. В самом начале, еще задолго перед продажей квартиры с материнским капиталом, продавец, собственник недвижимости, должен подыскать равноценный вариант другого жилья. Затем он обращается в опекунский совет.

Опекунская комиссия должна проверить благоустройство жилья, наличие нормальной квадратуры – одним словом, проверить, чтобы права детей в семье не были ущемлены после продажи квартиры.

Инструкция по продаже квартиры, где фигурировал изначально материнский капитал, состоит в следующих рекомендациях и алгоритме действий:

  1. Убедиться в том, что дети уже совершеннолетние, для которых применялся материнский капитал.
  2. Если дети малолетние или несовершеннолетние, тогда нужно брать согласие из органов опеки.
  3. После того, как стороны выполнили условия законов о правах детей, необходимо теперь договориться о задатке.
  4. Когда продавец от покупателя берет задаток, то они должны оформить расписку, в которой указать свои паспортные данные, дату и сумму, которая была вручена в оплату части стоимости квартиры.
  5. То же самое касается и задатка, который продавец отдает при покупке другого жилья, которое он планирует приобрести после продажи квартиры с материнским капиталом.
  6. Документация по обоим недвижимым имуществам сдается в специальный отдел администрации района – отдел попечительства, опеки.
  7. Комиссия проверяет пригодность жилья.
  8. Через 10 дней комиссия предоставляет согласование в письменной форме – разрешение на совершение сделки купли-продажи.
  9. С разрешением от органа опеки и документацией на недвижимость можно уже идти к нотариусу, чтобы совершить сделку.
  10. После заключения договора купли-продажи, его регистрируют в Росреестре, в единой базе недвижимости.

Немаловажной деталью является возраст ребенка, детей, для которых использовался материнский капитал при покупке продающейся квартиры.

Тогда в сделке могут участвовать и они тоже, либо писать свое согласие на продажу квартиры, либо писать отказ в совершении такой сделки. Так, как детям тоже принадлежит часть, доля квартиры.

Обратите внимание! Если продается квартира с материнским капиталом, купленная в ипотеку и по которой еще не выплачена ипотека, тогда кроме разрешения от органов опеки, следует также взять согласие от банка.

Банк может дать согласие только в том случае, если покупатель также готов будет выполнить все условия ипотеки и обязательства, оставшиеся по выплате денег по квартире.

Может быть такая ситуация, когда покупатель тоже собирается использовать материнский капитал для приобретения квартиры, которая уже ранее была приобретена с участием такого сертификата, только оформленного на продавца.

В этом случае покупателю необходимо сделать следующее:

  • подать заявку на использование государственных средств в территориальный орган Пенсионного Фонда, где оформлялся сертификат;
  • заявление в ПФР РФ будут рассматривать в течение 30 дней, следует учесть это;
  • собрать нужно будет также большой пакет документов, чтобы приложить к заявлению. Перечень уточнять следует там же – в опекунском совете.

Какие документы нужно будет собрать для приложения их заявления в ПФР, можно уточнить в самом Пенсионном Фонде.

Только после получения разрешения на использование материнского капитала от ПФР покупатель уже сможет уведомить продавца о готовности совершить сделку. Сделка будет проходить 1 месяц. Итого – на все уйдет около 2-х месяцев, а иногда – 3-х месяцев.

Набор документов сильно зависит от обстоятельств и типа сделки купли-продажи. Если, например, квартира продается с предоставлением средств из материнского капитала покупателем, тогда ему придется собрать большой пакет бумаг с разрешением из Пенсионного фонда. Если же квартиру продают под ипотеку, тогда нужны будут банковские документы.

Читайте так же:  Штраф за сдачу квартиры в аренду без уплаты налогов

Стандартная процедура продажи квартиры, которая была ранее приобретена под материнский капитал, подразумевает наличие следующих документов:

  • гражданские паспорта сторон сделки;
  • разрешение из органов опеки;
  • разрешение из банка (если требуется при ипотеке);
  • разрешение из Пенсионного фонда (если фигурирует второй материнский капитал от покупателя);
  • сертификат семейного капитала (если есть у покупателя);
  • сертификат семейного капитала от продавца (если он был использован при покупке квартиры);
  • согласие супруга (супруги) на проведение сделки;

Продажа жилья, приобретенного за материнский сертификат

Материнский капитал поспособствовал решению проблемы с доступным жильем многим российским семьям. Нередко возникают случаи, когда в силу каких-либо обстоятельств возникает необходимость продать жилье (для замены на более просторное и комфортное) или сменить регион проживания.

Меню для навигации

Во время совершения сделки по продаже жилья, купленного на материнский сертификат, часто возникает проблема, связанная с тем, что по закону доли в приобретенном жилье должны быть оформлены на несовершеннолетних детей, — а из этого выходит, что самостоятельно распоряжаться своей частью недвижимости они в ходе сделки не смогут.

В таком случае вы должны будете явиться в отдел опеки и попечительства по месту жительства, который и будет следить в процессе сделки за соблюдение жилищных прав несовершеннолетних детей.

Согласно ст. 36 Гражданского кодекса РФ при продаже частного жилого дома или квартиры, которые были приобретены благодаря использованию средств по семейному сертификату, права на недвижимое имущество должны быть оформлены в общедолевую собственность, распределенную на членов семьи, участвовавших в покупке жилья. Продать жилье в этом случае можно будет только с разрешения органов опеки и попечительства, действующих с целью защиты интересов несовершеннолетних детей.

Деятельность органов опеки основывается на правовых нормах законодательства Российской федерации, а именно:

В связи с этим если один или несколько собственников еще не достиг совершеннолетия, перед тем, как продать жилье, в органы опеки потребуется предоставить документы, подтверждающие, что права детей на причитающуюся им собственность не будут каким-либо образом ущемлены предстоящей сделкой.

  • Необходимо документально подтвердить, что ребенок не лишиться своей доли (то есть ему гарантируется равнозначная часть доли в новом жилом помещении, которое к тому же будет соответствовать санитарным и техническим нормам).
  • Площадь приобретаемого жилья, приходящаяся на каждого несовершеннолетнего члена семьи, не измениться и тем более не уменьшится по сравнению с той площадью, что была или должна была быть предоставлена в старом жилье по обязательству.

Изображение - Продажа квартиры, купленной на средства маткапитала proxy?url=http%3A%2F%2Fposobie-expert.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2016%2F05%2Fprodat-zhile

Как получить разрешение Органов опеки на продажу жилья

После предоставлении необходимых документов, подтверждающих обеспечение ребенка гарантированным жильем, будет дано добро от органов опеки и попечительства на совершение сделки купли-продажи жилья, купленного на материнский капитал.

Для того, чтобы получить их разрешение, необходимо явиться в территориальный попечительский совет с оригиналами и копиями следующих документов:

  • Заявление, заполненное обоими родителями, с просьбой совершить сделку по продаже принадлежащей им на праве долевой собственности недвижимости.
    • В случае если родители отсутствуют по какой-либо причине (например, умерли или лишены родительских прав), необходимо также предоставить документ, подтверждающий данный факт (свидетельство о смерти или судебное решение).
    • Также в заявление заполняется максимально подробная информация о приобретаемом жилье.
    • В тех случаях, когда ребенку уже исполнилось четырнадцать лет, от него потребуется дополнительное заявление, что он дает согласие на совершение сделки.
  • Паспорта родителей и ребенка (если ребенку еще нет четырнадцати лет — его свидетельство о рождении).
  • Свидетельство о регистрации права собственности как документ, подтверждающий права продавца на реализуемую им жил. площадь.
  • Технический план БТИ на жилое помещение, кадастровый паспорт на дом или квартиру.
  • Выписка о проживающих:
    • из домовой книги если происходит покупка частного дома;
    • из поквартирной карточки — если необходимо продать квартиру.
  • Справка о погашении и полном отсутствии задолженности за коммунальные услуги.

Стоит добавить, что существуют несколько факторов которые поспособствуют ускорению рассмотрения вашего заявления:

  • окончание срока действия документов;
  • если подходит к концу срок внесения предоплаты (аванс или задаток).

Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал

С начала действия федеральной программы маткапитала в соответствии с законом от 29.12.2006 № 256-ФЗ уже более 3 млн семей использовали свое право на материнский капитал на улучшение жилищных условий. Однако со временем в любой семье может возникнуть вопрос о продаже жилья — например, с целью переезда в другой регион, приобретение более просторной квартиры или дома.

Тогда возможно несколько вариантов развития ситуации:

  • Если все дети на момент продажи уже достигли совершеннолетия, то вопрос решается очень быстро без необходимости привлечение органов опеки (согласно п. 1 ст. 21 ГК РФ дети после 18 лет становятся полностью дееспособными).
  • При наличии среди участников обще долевой собственности детей, не достигших 18 лет, сделка с недвижимостью возможна только после разрешения органа опеки и попечительства.

После получения в органах опеки разрешения на проведение сделки, можно перейти к ее непосредственному оформлению. Для этого сторонам необходимо явиться в Росреестр, предоставив следующий пакет документов:

  • разрешение органов опеки на продажу жилья;
  • договор о купли-продажи;
  • оригинал и копии паспортов покупателя и продавца;
  • подтверждение права собственности на данную недвижимость (свидетельство из Росреестра);
  • при необходимости также могут потребоваться:
    • технический паспорт БТИ, кадастровый паспорт;
    • выписка лицевого счета за коммунальные услуги;
    • выписка по задолженности или ее отсутствию за коммунальные платежи.

В случае необходимости продажи квартиры, купленной в ипотеку за материнский капитал, до полного погашения обязательств, необходимо получить разрешение банка, предоставившего ипотечный кредит или займ. Без получения этого разрешения сделка может быть оспорена залогодержателем.

Читайте так же:  Нужно ли платить взносы за капитальный ремонт в новостройке

Поскольку в реализуемой квартире должна иметься доля, принадлежащая несовершеннолетнему, в этом случае также будет необходимо обратиться в попечительский совет по месту жительства, чтобы подтвердить факт предоставления ребенку равнозначной доли в другом жилом помещении.

После соблюдения всех формальностей по согласованию с банком можно решать вопрос о схеме продажи:

  • покупатель зачисляет банку необходимую сумму средств в счет полного погашения обязательств продавца по ранее взятому ипотечному кредиту;
  • путем перезаключения кредитного договора права и обязанности продавца по ипотеке просто переносятся на покупателя (продавец освобождается от кредитных обязательств, фактически не получая денег за квартиру);
  • сам продавец погашает ипотеку, после чего с жилья снимается обременение и затем она переоформляется на покупателя.

Можно ли продать дом, купленный на материнский капитал

В случае необходимости продать дом, приобретенный или построенный за материнский капитал, также необходимо учитывать интересы несовершеннолетних детей, поскольку закон не допускает ухудшения их жилищных условий.

При этом в случае с домом, как и ранее, в первую очередь детям будет необходимо предоставить долю в новом жилье, равную доле в продаваемом домовладении. При этом:

  • площадь нового жилья обязана соответствовать площади продаваемого дома;
  • запрещается как-либо ухудшать жилищные условия несовершеннолетних оно должно соответствовать санитарным и техническим нормам;
  • доля каждого должна быть равнозначной.

Если приобретаемое жилье соответствует всем требованиям и предоставленные документы в норме, то по истечении срока рассмотрения вашего заявления органы опеки подготовят необходимое разрешение.

После получения разрешения из органов опеки и попечительства можно направлять документы на регистрацию сделки в Росреестр (необходимы оригиналы и копии):

  • разрешение на сделку из попечительского совета;
  • паспорта родителей;
  • договор купли-продажи дома;
  • документы подтверждающих права собственности на жилье, на землю;
  • межевой план;
  • оригиналы и копии свидетельства о рождении детей (если детям уже есть 14 лет — их паспорта);
  • расписки каждого из совершеннолетних собственников о согласии на продажу жилья;
  • технический паспорт из БТИ, кадастровый паспорт на жилой дом;
  • выписка из ЕГРП об отсутствии обременения жилого помещения.

Зачастую сделки по покупке недорогих домов под материнский капитал с целью их дальнейшей продажи используются для незаконного обналичивания сертификата. Участие в подобных схемах грозит уголовной ответственностью как продавцу жилья, так и его покупателям.

Риски для покупателей жилья, приобретенного под материнский капитал

Недвижимость, приобретенная с привлечением материнского капитала, скрывает в себе угрозу для последующих собственников связи с тем, что жилье по закону необходимо делить на доли, в том числе наделяя правом собственности своих детей.

Если вы приобретаете жилье на вторичном рынке у семьи, имеющей двух и более детей, в обязательном порядке необходимо уточнить, использовался ли материнский капитал при покупке жилья или нет:

  • если использовался, то возможно, что продавец в обход закона (зачастую из-за собственной неосведомленности) пытается заключить с вами сделку по продаже недвижимость в обход требованию закона;
  • если же недвижимость приобреталась без использования материнского сертификата, то тогда никаких дополнительных препятствий для проведения сделки быть не должно.

Вопрос об отчуждении жилой площади, приобретенной с привлечением средств материнского капитала, достаточно легко решается при правильном подходе к проблеме и подготовке всех необходимых документов:

  • для получения разрешения в органах опеки и попечительства над несовершеннолетними гражданами;
  • для регистрации перехода права собственности на продаваемое жилье в Росреестре.

Основная проблема в таких сделках, по сути, состоит в необходимости предоставления собственником жилья гарантий того что имущественные права ребенка в результате сделки не будут ограничены или ущемлены.

Когда можно продать квартиру, купленную на маткапитал?

– Мы приобрели квартиру с использованием маткапитала. Подскажите, через сколько ее можно будет продать, чтобы не было акта мошенничества, и как это сделать? Дети должны иметь собственность в другой квартире или им нужно будет только сделать постоянную регистрацию по другому адресу?

Отвечает генеральный директор «Форос Аудит» Елена Васильева:

Жилье, приобретенное с использованием материнского капитала, Вы можете продать в любой момент. Конечно, если стоимость приобретаемого жилья на момент сделки оплачена полностью, и нет иных обременений (ипотека и т. д.). Если сделка не была подозрительной, то есть, к примеру, Вы не приобретали жилье у своих родственников или по заведомо завышенной стоимости, то можете продавать жилье хоть на следующий день после регистрации на него прав собственности.

В ситуации, когда у Вас нет уверенности, что Вашей сделкой никто не заинтересуется, то можно подождать три года (это срок исковой давности) и продавать квартиру уже после истечения этого срока. Но Вы должны учесть, что чтобы не нарушать права несовершеннолетних детей, которые участвуют в сделке с привлечением материнского капитала, Вам необходимо предоставить им иное имущество (долю в квартире, доме) причем по площади, стоимости и удобствам не хуже, чем квартира, которую Вы намерены продать. Просто прописать детей на новой жилплощади недостаточно.

Отвечает ведущий юрисконсульт компании Est-a-Tet Юлия Дымова:

Материнский капитал выдается матери для того, чтобы она улучшила жилищные условия своих детей, которые априори должны быть собственниками этого жилья. Продать этот объект можно в любой момент, так как моратория на маткапитал нет, но детей необходимо сразу наделить собственностью в каком-то другом месте либо выполнить иное требование органов опеки и попечительства.

Материнский капитал предполагает, что он может быть потрачен только на ребенка. Соответственно, если изначально квартира приобреталась с участием маткапитала, то при продаже квартиры у этого ребенка должна быть собственность в другом месте, площадью не меньше, чем была (больше – можно). Это отслеживают и жестко регулируют органы опеки. И если это условие не соблюдается, органы опеки могут сделку по продаже квартиры приостановить. Так что «просто регистрации» ребенка по новому месту жительства совершенно недостаточно.

Читайте так же:  Кто участвует в приватизации квартиры

Отвечает юрисконсульт офиса «Домодедовское» департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Наталья Каретова:

Для того чтобы на момент продажи квартиры были соблюдены законные требования, необходимо выполнить все условия предоставления материнского капитала. В том числе наделить всех членов семьи долями в квартире, приобретенной за счет средств материнского капитала. Также важно получить одобрение органов опеки и попечительства на продажу такого жилья. Как правило, одобрение таких сделок происходит при условии того, что одновременно на имя несовершеннолетних будет куплено другое жилье.

При этом новое жилье оценивается по совокупности факторов: наличию приемлемой инфраструктуры, площади, году постройки (жилье не должно быть ветхим или находиться в аварийном состоянии), местонахождению, наличию обременений. Обычно органы опеки проверяют, чтобы новое жилье было не хуже того, которое было куплено с использованием средств материнского капитала. При этом решение выносится индивидуально: к примеру, органы опеки могут одобрить покупку жилья большей площади в районе с менее развитой инфраструктурой или покупку жилья в другом регионе, если родители предоставят документы, подтверждающие смену места работы.

Кроме того, нужно иметь в виду, что если недвижимость приобреталась за счет кредитных средств банка и обременение еще не погашено, то необходимо получить согласие банка на продажу квартиры. А банк, в свою очередь, может установить дополнительные условия и ограничения для сделки.

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:

По закону у Вас возникает обязанность наделить детей собственностью в той квартире, которая была приобретена с использованием материнского капитала. При этом есть нюанс относительно недвижимости, оплаченной при помощи кредитных средств. Если есть ипотека, родители обязаны наделить детей собственностью в квартире в течение шести месяцев после полного погашения задолженности. Уже после выполнения этого требования они могут продать квартиру в любое время, получив предварительно разрешение органа опеки и попечительства на продажу жилья.

Отвечает генеральный директор ЮК «Северо-Западный Правовой Альянс» Наталья Гузанова:

Поскольку квартира была приобретена с использованием средств материнского капитала, собственниками указанной квартиры являются в том числе и несовершеннолетние дети. Закон не содержит никаких ограничений по сроку отчуждения такой квартиры, но при осуществлении родителями сделок с недвижимостью, где есть собственность детей, такие сделки проводятся под контролем органов опеки и попечительства.

Органы опеки пристально следят за соблюдением прав детей, поэтому для получения положительного ответа по поводу будущей продажи квартиры, купленной с использованием материнского капитала, потребуется доказать следующее:

  • после продажи дети не лишатся своей доли в праве собственности (родители гарантируют выделение им в будущей/уже имеющейся дополнительной квартире выделение доли в размере не меньшем, чем была ранее);
  • жилищные условия в квартире, где детям выделяются доли, должны соответствовать санитарным нормам и, кроме того, не должны быть хуже существующих.

Только в этом случае может быть получено разрешение, без которого продажа жилья невозможна.
Регистрация (прописка) детей по новому месту жительства не имеет первостепенного значения.

Согласно законодательству, при покупке квартиры с использования маткапитала Вы должны были оформить приобретенную недвижимость на всех членов семьи: маму, папу, детей. Доли устанавливаются при покупке и могут быть неравными.

Законодательство о материнском капитала не содержит ограничений и запретов на покупку или продажу недвижимости по срокам. Здесь возможны два варианта. Если Ваши дети совершеннолетние, то особых ограничений по продаже квартиру нет. Но если они еще несовершеннолетние, то Вам необходимо получить разрешение органа опеки и попечительства для распоряжения данной квартирой. Без разрешения нельзя зарегистрировать переход права собственности на квартиру в регистрационной службе.

Для получения разрешения на продажу доли ребенка следует обратиться в орган опеки по месту жительства с заявлением. Данное разрешение выдается после проверки документов и беседы с ребенком. Проверять будут следующее: не нарушаются ли интересы ребенка, не произойдет ли ухудшение жилищных условий, получит ли ребенок в собственность долю не менее той, которой он владеет до продажи. Для того чтобы получить согласие, лучше заранее (до подачи заявления) найти квартиру, которую Вы будете покупать, и заключить с продавцом предварительный договор. Срок действия данного разрешения не установлен законодательством, поэтому прописывается в самом документе и обычно не превышает три месяца. По прошествии данного срока, если не удалось зарегистрировать договор купли-продажи, необходимо будет получать новое разрешение.

Также нужно помнить, что, если Вы владеете квартирой менее трех лет, а при покупке квартиры на материнский капитал после 1 января 2016 года менее пяти лет, Вам необходимо будет оплатить налог на доходы физических лиц. Чтобы этого избежать, постарайтесь провести покупку и продажу в одном налоговом периоде.

Если же Вы купили квартиру в ипотеку, то Вам, кроме всего прочего, будет нужно получить согласие банка на данную сделку.

Изображение - Продажа квартиры, купленной на средства маткапитала 488955668
Автор статьи: Софья Строганова

Здравствуйте. Меня зовут Софья. Я уже более 9 лет работаю юристом. Считая себя профессионалом, хочу научить всех посетителей сайта решать сложные и не очень вопросы. Все материалы для сайта собраны и тщательно переработаны с целью донести в удобном виде всю необходимую информацию. Перед применением описанного на сайте всегда необходима  консультация с профессионалами.

Обо мнеОбратная связь
Оцените статью:
Оценка 5 проголосовавших: 7

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here