Продажа доли в приватизированной квартире, особенности продажи доли ребенка

Предлагаем рассмотреть тему: "продажа доли в приватизированной квартире, особенности продажи доли ребенка" с комментариями профессионалов. Мы старались разъяснить все понятным языков и полностью раскрыть тему. Внимательно причитайте статью и, если возникнут вопросы, вы можете их задать в комментариях или напрямую дежурному консультанту.

Продажа доли в квартире сопряжена с целым рядом мероприятий, которые должен произвести собственник, желающий осуществить данную процедуру. Со 2-го июня 2016 года в правовую силу вступил Федеральный закон 172 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Этот закон внес корректировки в действующий ФЗ-122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Однако он утрачивает силу в январе 2020 года. Как изменятся производимые операции с недвижимостью, находящейся в долевой собственности, рассмотрим в статье.

Для тех, кто задался вопросом приобретения недвижимости, актуальной будет информация и из ФЗ 214 об участии в долевом строительстве (действующая редакция).

Процедура продажи доли в квартире на сегодняшний день считается сложной сделкой с недвижимостью. Главным условием является приватизация жилища. Приватизированная квартира может иметь несколько владельцев и не всегда они будут являться друг другу родственниками. Препятствием для осуществления данной процедуры может выступать несогласие соседей на прописку в квартире постороннего лица или заявление о преимущественном праве покупки одного из жильцов. Если не соблюсти последний пункт, ущемленный в своих правах долевой собственник может защитить свои интересы через суд.

Изменения в законе запретили заключать сделки с недвижимостью в долевой собственности без участия нотариуса. Теперь без соответствующего нотариального заверения Росреестр не осуществит регистрацию сделки по продаже доли в квартире.

Закон о долевой собственности на дом обязывает собственников недвижимости производить различные сделки с ней через нотариуса. В задачи нотариуса входит проследить с юридической точки зрения, чтобы ничьи интересы в ходе процедуры продажи доли в квартире не были ущемлены, в том числе не допустить мошенничества.

Нет видео.
Видео (кликните для воспроизведения).

Также по новому закону были ужесточены меры проведения сделок с жильем, чьим собственником является несовершеннолетний. Как и в первом случае, потребуется нотариальное заверение. Это поможет защитить интересы не достигших совершеннолетия детей и уберечь их от недобросовестных опекунов, родственников.

ФЗ о долевой собственности оговаривает следующий порядок действий при процедуре продажи доли в квартире:

  • собственник, желающий продать свою долю, обязан уведомить остальных владельцев о своем желании в письменной форме. В уведомлении должна содержаться такая информация, как стоимость и условия продажи. Если собственник нарушил преимущественное право других совладельцев, то в течение 3-х месяцев те могут потребовать через суд защиты своих прав;
  • в течение месяца следует ожидать ответа от других собственников жилья. Если желание участвовать в сделке выразили несколько владельцев, то предпочтение отдается лицу, предлагающему лучшую цену;
  • если по прошествии 30 дней никто не изъявил желание осуществить покупку на прописанных условиях, собственник жилья имеет право предложить совершить сделку по передаче доли в квартире посторонним лицам.

При получении отказа в письменной форме от всех владельцев жилья, продавец доли в квартире может осуществить сделку ранее отмеченного срока. С желающим купить долю в квартире составляется договор купли продажи, обязательно заверенный у нотариуса.

Любая сделка требует сбора и подготовки необходимой документации. Для осуществления купли продажи через нотариуса потребуется следующее:

Изображение - Продажа доли в приватизированной квартире, особенности продажи доли ребенка 210_in

  • письменный отказ всех содольщиков от покупки;
  • при отсутствии вышеуказанного отказа следует приложить доказательства осуществления действий, направленных на уведомление совладельцев;
  • свидетельство-документ о госрегистрации доли в квартире, при ее отсутствии выписка из ЕГРП;
  • технический паспорт из БТИ;
  • кадастровый паспорт;
  • письменное согласие, заверенное у нотариуса, супруга/супруги;
  • документы, удостоверяющие личность сторон;
  • согласие органов опеки, если в сделке участвует несовершеннолетний;
  • собственно договор купли продажи доли в квартире.

Для составления соглашения о сделке потребуется указание следующей информации — ФИО, сведения из удостоверения личности, адрес регистрации всех участвующих сторон. Далее следует описание объекта соглашения — количество долей и другие признаки квартиры, а также стоимость соглашения.

Если нотариус признает правомерность сделки, то все документы заверяются и следует подписание договора. Затем документация перенаправляется для госрегистрации в Росреестре. По закону она осуществляется в течение 3-х дней, вместо ранее указанных 18-и дней.

Существует нотариальный тариф для удостоверения вышеуказанной сделки — 0,5% от стоимости доли в квартире. Данный тариф выплачивается 1 раз и размер суммы не может быть меньше — 300 рублей и превышать 20000 рублей. Также следует уплатить госпошлину за госрегистрацию в размере 2000 рублей.

Согласно Налоговому Кодексу с собственника также взимается 13% от суммы данной сделки. Причиной тому может быть — владение недвижимым имуществом меньше 3-х лет и последующей его продажей за сумму, превышающую его покупку. Собственник, продающий свою долю в квартире, получает доход от сделки, который облагается НДФЛ. Законодательство позволяет снизить размер налога — сделка на сумму до 1 миллиона рублей налогом не облагается, если же сумма превышает установленный размер, то расчет ведется с вычетом миллиона.

Рассмотрим на примере:

Читайте так же:  Порядок действий в ситуции, когда арендатор не платит за квартиру и не освобождает помещение

Допустим, стоимость доли в квартире — 1,5 миллиона рублей, то налогообложение составит по формуле:

(1,5 — 1,0) х 0,13 = 65.000 рублей

Налоговый вычет не может составлять сумму больше 260.000 рублей.

Как продать долю ребенка в приватизированной квартире?

В России несовершеннолетние дети получают полную дееспособность, только когда им исполнится 18 лет. До этого момента они не могут участвовать в сделках с недвижимостью. Как продать долю ребенка, чтобы улучшить жилищные условия и не нарушить требования закона?

Содержание статьи:

Если у несовершеннолетнего есть доля в приватизированной квартире, он имеет те же права, что и остальные сособственники. Нет никакого значения, зарегистрирован он на данной жилплощади или нет.

При этом конкретные особенности принятия решения полностью определяются возрастными границами:

Внимание! Независимо от возраста важно получить разрешение на сделку в органах опеки. Они проверят документы и сделают вывод о возможности продажи доли.

Органы опеки действуют на основе следующих законодательных актов:

  • ФЗ № 48 «Об опеке и попечительстве».
  • Статьях 31-41, 292 Гражданского кодекса РФ.

Инспектор Органов опеки обладает широкими полномочиями, в том числе в его функции входит проверка документов для одобрения продажи имущества несовершеннолетних. В результате процедуры у ребенка не должна уменьшиться собственность. Это значит, что нужно купить другую недвижимость или выделить ему соразмерную долю по новому адресу.

Изображение - Продажа доли в приватизированной квартире, особенности продажи доли ребенка organy_opeki-300x195

В разрешении указываются требования органа опеки. Их набор зависит от конкретной ситуации. Они являются обязательными. Если их не исполнить или исполнить не в полном объеме, сделку аннулируют в судебном порядке.

Если ребенок не имеет прописку в квартире и не проживает в ней, допускается открытие счета на его имя. На него перечисляются средства, полученные за проданную долю. Органы опеки устанавливают минимальную сумму.

Какие документы необходимы для получения разрешения на продажу?

Важно сразу подготовить документы. После написания заявления их не получится донести, так как решение принимается достаточно быстро.

Подается следующее:

  • Заявление. Его должны подать оба родителя лично.
  • Свидетельство о рождении или паспорт ребенка, если он уже имеется.
  • Гражданские паспорта обоих родителей. Матери-одиночки предоставляют только свой паспорт.
  • Документ о приватизации квартиры и выписка ЕГРН.
  • Документы о собственности на приобретаемую недвижимость.
  • Технический паспорт, кадастровый паспорт на оба объекта недвижимости.
  • Справка об оценочной стоимости на оба объекта, если ее запросят отдельно.
  • Выписка из домовой книги.
  • Копия финансового лицевого счета.
  • Если деньги планируете перечислить на счет в банке, указываются его реквизиты.

Изображение - Продажа доли в приватизированной квартире, особенности продажи доли ребенка pasport-300x194Если у ребенка уже есть паспорт, он должен явиться вместе с родителями. Его могут попросить подписать отдельное заявление от своего имени.

Никаких проблем с решением не будет, если родители не ущемляют имущественные интересы ребенка.

При этом не должна уменьшиться его доля и не должны ухудшиться условия для проживания.

Родители прежде всего должны позаботиться об обеспечении интересов детей.

При продаже доли ребенка необходимо придерживаться следующего:

  1. Определяются особенности сделки и подаются документы в опеку.
  2. Если у ребенка только прописка в квартире и продается доля родителя, разрешение не требуется.
Нет видео.
Видео (кликните для воспроизведения).

Чтобы разрешение стало реальностью, важно учесть следующее:

  • Нормальное состояние жилья.
  • Удобное географическое положение.
  • Приобретение равноценной по метражу площади.

Отказ возможен в следующих ситуациях:

  • Если продается вся недвижимость семьи и покупается квартира в новостройке в рассрочку. Это может привести к потере всего жилья.
  • Изображение - Продажа доли в приватизированной квартире, особенности продажи доли ребенка otkazЕсли совершается дарение с продажей. Долю недееспособных и несовершенолетних дарить запрещено по закону.
  • Новая недвижимость находится в доме, который еще не сдан в эксплуатацию и в нем нельзя жить.
  • Покупаемая недвижимость существенно меньше предыдущей.
  • В новом жилье нет коммуникаций и удобств, отсутствует инфраструктура.

Так, если у ребенка есть доля в большой квартире в городе, как правило здесь развитая инфраструктура и у него большая часть недвижимости по метражу. Если взамен приобретается жилой дом без удобств и в районе без инфраструктуры, будет отказ. Но если у дома приемлемые условия для проживания и ребенок получит большую долю, сделку могут одобрить. Также по согласию ребенку можно выделить долю в квартире родственника.

Что касается покупки по договору долевого участия в новостройке, все определяется готовностью объекта. Если дом уже сдан, разрешение предоставят. Положительное решение вероятнее, если положение ребенка улучшится – больший метраж или доля.

Важно! Бывают ситуации, что ребенок получает полную дееспособность в 16-летнем возрасте. Это случается, когда он хочет работать или заниматься предпринимательством. Такой статус должен быть получен по согласию родителей и органов опеки. В такой ситуации разрешение не нужно, ведь такое лицо является совершеннолетним.

Сделку важно провести правильно с юридической точки зрения, чтобы ее не отменили.

Для этого важно выполнить такую последовательность действий:

  • Изображение - Продажа доли в приватизированной квартире, особенности продажи доли ребенка rosreestr-1-300x195Подать заявление и документы в опеку. Решение будет принято за 15 дней.
  • Затем совершается сделка. Документы подаются в Росреестр, где регистрируют собственность. После этого перечисляется оплата.
  • В органы опеки направляется уведомление об окончании процесса.

Сделка не пройдет регистрацию в Росреестре, если не будет разрешения от органов опеки. Регистрацию могут приостановить, а при непредоставлении документа – отказать в ней.

Обратите внимание! По закону запрещаются сделки между родителями и их родными или приемными детьми. В качестве исключения можно выделить дарственную на имя ребенка.

Читайте так же:  Как купить квартиру, если нет денег

Зачастую у ребенка есть право на долю в квартире, в которой в качестве сособственников выступают другие родственники. Как правило, это приватизированная недвижимость. У таких родственников есть право на преимущественный выкуп доли.

Важно выполнить определенную последовательность действий:

  • Каждому сособственнику направляется уведомление.
  • У них есть 30 дней на рассмотрение. Один из них может согласиться купить долю.
  • Уведомление не направляется, если сособственником является один человек и он согласен на выкуп доли. Готовятся документы к заключению сделки.
  • Заключается предварительный договор на выкуп. Подбирается недвижимость для покупки взамен имеющейся. Все документы направляются в Органы опеки.
  • Когда будет получено согласие, заключается договор, подается на регистрацию и оплачивается.

Если ни один из родственников не изъявляет желания выкупить долю, ее можно предложить стороннему покупателю. К документам прилагаются отказы сособственников или уведомления о вручении им предложения.

Согласно установленным правилам, для получения разрешения нужно вместе явиться обоим родителям. Не имеет значения, находятся ли они в официальном браке. Не допускается представление иным лицом даже по нотариальной доверенности.

Чтобы получить согласие супруга можно использовать следующие способы:

Порядок продажи квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка

Изображение - Продажа доли в приватизированной квартире, особенности продажи доли ребенка c3191f66-8646-4a76-b462-295eadfeb3af

Продажа квартиры, в которой часть (доля) принадлежит несовершеннолетнему (лицу младше 18 лет – п. 1 ст. 21 ГК РФ) – возможна, закон не ограничивает собственников в правах на распоряжение своим имуществом. Однако, сделки такого рода могут быть на законных основаниях выполнены только при непосредственном участии органов опеки и попечительства (ООиП), на которые возлагается функция надзора за соблюдением прав несовершеннолетних граждан. Далее мы подробно разберем порядок продажи квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка.

В глазах закона дети – это граждане, обладающие ограниченной дееспособностью. Родители являются выразителями интересов своих детей, а только потом в дело вступают ООиП, когда есть вероятность ущемления интересов детей. При продаже доли несовершеннолетнего число участников сделки увеличивается, поскольку необходимо не только получить разрешение из ООиП, но и лицензию в нотариате.

Попечительский совет уполномочен выдавать разрешения на совершение сделок купли-продажи квартир, доля в которых принадлежит несовершеннолетнему. Прежде, чем отправлять в ООиП, следует подготовить документы, подтверждающие передачу ребенку после продажи старой квартиры доли в новой квартире. Без получения документального разрешения сделка в судебном порядке будет расторгнута и аннулирована. Более того, участников могут привлечь к ответственности за нарушение закона.

Итак, при продаже доли малолетнего есть два пути:

  1. Если продажа квартиры – это конечная цель, новую квартиру покупать семья не планирует, тогда несовершеннолетнему должна быть предоставлена аналогичная доля в другом домовладении. Например, можно детей оформить собственниками долей в квартире бабушки или дедушки.
  2. При одновременной продаже старой и покупке новой квартире, по новому адресу на ребенка оформляется точно такая же доля в праве собственности. Закон допускает приобретение большей доли или равной прежней, но никак не меньшей.

Просто продать квартиру и не предоставить несовершеннолетнему взамен другую недвижимость – незаконно, в этом отношении законодательство неумолимо.

Прежде, чем окончательно решиться на продажу, стоит предварительно проконсультироваться в ООиП. Необходимо установить, на покупку какого типа жилья будет дано разрешение. Типичный пример: квартира продана, а ребенку куплена комната. ООиП – против, так как один ребенок проживать не может, а комната на двоих даже с одним из родителей – это слишком мало.

Если до продажи в квартире детям принадлежала 1/2, то и в новой квартире на их имя следует оформить 1/2 или даже больше. Оформить меньшую долю – нельзя, даже если новая квартира существенно больше прежней. Фактически в такой ситуации ребенок, скажем, вместо прежних 10 кв.м. получит, например, 15 кв.м. ООиП одобрит такую сделку без возражений.

  • Москва и область: +7-499-350-97-04
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-309-87-91
  • Федеральный: +7-800-511-69-34

С 02.06.2016 г. принят ФЗ №172, согласно которому сделки по продаже долей в недвижимости, принадлежащих несовершеннолетним подлежат обязательному удостоверению в нотариате. Именно поэтому полный перечень документов, который потребуется собрать родителям для продажи квартиры, становится шире.

Для получения нотариального разрешения (лицензии) необходимо явиться в нотариальную контору обоим родителям, либо их представителям по заранее оформленной доверенности. Кстати, так часто и поступают, поручая выполнять сделку квалифицированному юристу. Если же это невозможно из-за:

  • отсутствия второго родителя по причине развода;
  • его несогласия с продажей;
  • безвестного отсутствия отца или матери,

тогда второму родителю необходимо обратиться в суд для получения соответствующего решения. Нотариусу при отсутствии на месте второго родителя можно предъявить:

  1. нотариально заверенное письменное согласие отсутствующего родителя, а если он находится за границей, то подойдет письменное разрешение, заверенное российским консульством в стране пребывания;
  2. решение суда о лишении родительских прав отсутствующего родителя;
  3. решение суда о признании второго родителя безвестно отсутствующим (пропавшим без вести);
  4. свидетельство о смерти, если второй родитель умер.

Местные муниципальные образования могут корректировать перечень документов, поэтому стоит свериться со списком на месте. Обычно для получения разрешения в ООиП требуется собрать:

  • Паспорта обоих родителей (опекунов, законных представителей);
  • Свидетельство о рождении ребенка (паспорт, если ему уже 14 лет);
  • Предварительный договор покупки новой квартиры, подтверждающий выделение несовершеннолетнему доли в ней;
  • Заявление;
  • Свидетельство о браке (если есть, то и о расторжении брака);
  • Техпаспорт старой квартиры;
  • Выписка из ЕГРП на старую квартиру;
  • Нотариальная лицензия на продажу;
  • Выписки с лицевых счетов на старую, и на новую квартиру;
  • Выписки из домовой книги старой и новой квартир;
  • Квитанция об оплате госпошлины.
Читайте так же:  Как развестись с женой, если есть ребенок

ООиП изучит документы, сравнит прежние и новые условия проживания несовершеннолетних, а при отсутствии нареканий выдаст разрешение. Суть проверки – убедиться, что сделка законна, а имущественные интересы детей соблюдены.

В присутствии инспектора ООиП родители заполняют заявление, в котором обязуются соблюдать права и интересы своих детей. Инспектор ставит свою подпись на этом заявлении. Если ребенку на данный момент уже исполнилось 14 лет, тогда потребуется подготовить письменное разрешение от обоих родителей на продажу и покупку доли в квартире.

Получить отказ – неприятно, без него сделка сорвется. Поэтому стоит сразу ознакомиться с перечнем ситуаций, в которых ООиП всегда отказывают заявителям:

  • Новая квартира приобретается в рассрочку, а старые продаются полностью;
  • Сделка проводится путем продажи и одновременно дарения;
  • Объект покупки – новостройка (здание не сдано в эксплуатацию);
  • Новое жилье меньше старого;
  • Новое жилье имеет меньший комплект удобств, чем старое (отсутствует водопровод, канализация и т.д.);
  • Новая инфраструктура существенно хуже прежней (нет садика или школы).

Если сделка все-таки должна быть проведена на таких условиях, тогда у родителей нет иного выхода, кроме как дождаться совершеннолетия своих детей.

Если причиной отказа названо то, что родители предоставили только предварительный договор купли-продажи на новую квартиру, вместо уже подписанного основного договора, то это – не правомерно. Предварительный договор обязывает стороны совершить сделку на указанных в нем условиях.

Если же отказ выдан по причине, которая, по вашему мнению, противоречит законодательству, то его можно оспорить в судебном порядке. В этом случае суду потребуется предоставить тот же самый пакет документов, который был подан в ООиП. Ответчиком в данном разбирательстве выступает ООиП, а истцом – родители несовершеннолетнего, действующие в его интересах.

Важно: не всегда необходимо ждать 18-летия, чтобы получить право совершать сделки с недвижимостью от своего имени. В ряде случаев подростки получают признание дееспособности в 16 лет. Например, когда вступают в брак, либо устраиваются на работу с оформлением полного соцпакета, а также становятся индивидуальными предпринимателями. Разрешение ООиП на сделку в таких случаях не потребуется.

В отдельных случаях, когда родители не намерены покупать новое жилье после продажи старого, ООиП соглашаются на оформление персонального счета на имя ребенка, куда будет переведена сумма от продажи его доли в квартире. Счет оформляется таким образом, что получить с него деньги сможет только сам ребенок, когда ему исполнится 18 лет.

Доказать ООиП, что при переезде условия проживания ребенка станут лучше, можно при аргументации:

  • Улучшение экологической обстановки;
  • Новая инфраструктура более развита (ближе к дому школа, больше магазинов, есть остановки общественного транспорта и т.д.);
  • Улучшение климатических условий;
  • Получение родителями более высокооплачиваемой работы.

Когда под влиянием этих аргументов и представленных документов ООиП выдадут разрешение, можно назначать даты сделок купли-продажи.

На выдачу разрешения у ООиП есть ровно 2 недели с момента получения от родителей заявления и прилагающегося к нему пакета документов. В оформляемом разрешении обязательно указывается полный адрес старой квартиры, а также дается согласие на приобретение новой квартиры и указывается ее адрес.

Снятие с регистрационного учета по старому адресу проводится в следующем порядке: сначала выписывают родителей (опекунов), а потом только детей. Является ли несовершеннолетний собственником доли или же только зарегистрирован в старой квартире, без специального согласия ООиП нельзя снимать его с регистрационного учета. В противном случае сделка не пройдет регистрацию в Регистрационной палате.

После совершения этих обязательных действий можно приступать непосредственно к проведению сделки:

  1. Договор купли-продажи составляется и заверяется у нотариуса, который также готовит акт о приемке-передаче недвижимости. Следует крайне внимательно изучить эти документы, чтобы избежать ошибок и неточностей.
  2. В Регистрационную палату подаются два заявления: на регистрацию продажи старой квартиры и покупку новой. В ответ выдаются две выписки из ЕГРП на оба объекта недвижимости.
  3. Подаются документы в УФМС по новому адресу для постановки на регистрационный учет несовершеннолетнего и его родителей (опекунов).
  4. Копии обоих договоров необходимо предоставить в ООиП, чтобы известить о получении несовершеннолетним равноценное замещение его прежней собственности.

Продажа доли в приватизированной квартире, особенности продажи доли ребенка

Приватизация муниципальной или государственной жилплощади подразумевает переход права собственности на недвижимость гражданам, которые проживают в ней на законных основаниях. Каждый из жильцов имеет право на получение своей доли в помещении, но может и отказаться от него. Это правило зачастую приводит к тому, что одна квартира приватизируется сразу на нескольких собственников, при этом они могут, быть родственниками или не иметь семейных связей друг с другом.

Наличие совладельцев накладывает определенные ограничения на права собственности. Продажа доли в приватизированной квартире должна проходить с учетом правила преимущественной покупки и соблюдать его.

Определение общей собственности дано в статье 244 Гражданского кодекса РФ. Согласно этому нормативному документу общей собственностью считается имущество, которое принадлежит одновременно двум или более лицам. Собственность может общей долевой или совместной. Совместная не подразумевает выделения долей каждого, она практикуется при оформлении недвижимости на супругов. В случае же с приватизацией применяется оформление общей долевой собственности, что позволяет наделить каждого участника частью жилплощади и дать ему право ею распоряжаться.

Читайте так же:  Как расприватизировать квартиру в 2019 году закон, условия для обратного процесса

Изображение - Продажа доли в приватизированной квартире, особенности продажи доли ребенка wsi-imageoptim-depositphotos_26843189_original1

Граждане, которые владеют жилплощадью на основании общей долевой собственности, получают не только права, но и обязанности, ответственность за которые соразмерна части имущества. Документально доли выражаются дробью, например, ½ или ¼.

Оформляя в собственность ранее неприватизированное жилье, участники должны учитывать, что разделение помещения производится на основании равенства гражданских прав. Каждый гражданин получит равную долю, независимо от возраста. Размер долей может пересматриваться при появлении новых владельцев.

Наличие нескольких владельцев часто порождает конфликты в части реализации прав и возложения обязанностей. При решении споров ориентироваться следует на Гражданский кодекс, который четко регламентирует взаимоотношения граждан, обладающих общей долевой собственностью. Каждый хозяин доли имеет право:

  1. Владеть приватизированной жилплощадью.
  2. Эксплуатировать ее.
  3. Распоряжаться ею по своему усмотрению.

Каждый пункт осуществляется с учетом прав и интересов других совладельцев. Это вовсе не означает, что все свои действия надо предварительно согласовывать с другими дольщиками, но следует уважать их и соблюдать нормы Жилищного кодекса, что позволяет существовать совместно бесконфликтно.

При этом он может иметь выделенную комнату или даже несколько, но есть и общая территория, пользоваться которой могут все. Кухня, ванная, санузел, прихожая – места общего пользования, никто не может запрещать к ним доступ или владеть этими комнатами безраздельно.

Владелец доли может распоряжаться ею следующим образом:

  1. Дарить.
  2. Делать предметом залога.
  3. Завещать.
  4. Продавать.

Изображение - Продажа доли в приватизированной квартире, особенности продажи доли ребенка wsi-imageoptim-lenders-header1

Из всех указанных только продажа имеет отличительные особенности от стандартной процедуры. По закону собственник обязан предварительно получить согласие остальных дольщиков на проведение данной операции. На практике это выглядит следующим образом:

  1. Составляется уведомление о продаже доли для каждого совладельца квартиры отдельно.
  2. Уведомление вручается владельцам долей.
  3. В течение 30 дней ожидается ответ. Каждый из соседей может заявить о своем желании выкупить долю или отказаться от преимущественного права. Отсутствие ответа приравнивается к отказу.

Если никто из совладельцев не захочет выкупать часть, можно начинать поиск покупателя на общих основаниях.

При продаже доли одним из главных документов считается уведомление совладельцам. Эта бумага обязательна для проведения процедуры отчуждения жилплощади путем продажи. При возникновении конфликтных ситуаций именно она дает возможность доказать, что нарушений в процессе проведения сделки не было. Отсутствие уведомления позволит оспорить продажу в судебном порядке.

Обладатели иных долей в недвижимости могут принимать решение самостоятельно о необходимости выкупа продаваемой части или отказа от нее. Конечно, мало кто желает обрести новых соседей, тем более, не зная, кем они будут, и удастся ли с ними найти общий язык. Но не каждый желающий имеет финансовую возможность реализовать право на покупку, поэтому продажи доли нередко сопровождается обострением отношений между совладельцами.

Важно, чтобы цена продажи для соседей не отличалась по сумме от реализации чужим людям. Выявление данного факта может свидетельствовать о заведомом обмане и нарушения преимущественного права покупки.

Правильно составленный текст уведомления снимает с продавца большую часть возможных проблем. Уведомительная часть документа должна содержать следующие сведения:

  1. ФИО продавца, адрес его регистрации и паспортные данные.
  2. Сведения о намерении продать свою часть имущества.
  3. Размер доли, в тех показателях, которые были поставлены в официальных документах при приватизации.
  4. Адрес, по которому находится квартира, доля в которой подлежит реализации.
  5. Цена, выставленная за продаваемую часть, в цифрах и прописью.
  6. Кадастровый номер недвижимости.
  7. Основания, на которых доля была получена в собственность – договор приватизации, дарения, мены, продажи или вступление в наследство.
  8. Данные документа, подтверждающий право владения – серия, номер, дата выдачи и т.д.
  9. Предложение о преимущественном праве выкупа.
  10. Предупреждение о том, что в случае отказа или отсутствия ответа жилплощадь будет реализована третьим лицам.

Изображение - Продажа доли в приватизированной квартире, особенности продажи доли ребенка wsi-imageoptim-20180718-p1622054

В уведомлении можно прописать, что торг по поводу стоимости доли не уместен, а отсрочка или рассрочка платежа не рассматривается.

Уведомление – один из немногих юридических документов, который с легкостью можно составить самостоятельно. Оно не требует особой подготовки или специальных знаний. Имея под рукой образец, несложно написать индивидуальный документ со своими данными.

Данный документ составляется в условно произвольной форме. Для него не существует специализированных бланков, но основные критерии оформления следует соблюдать. Уведомление должно выглядеть следующим образом:

  1. В верхнем углу прописываются данные получателя – ФИО сособственника, адрес его проживания.
  2. По центру листа название бланка.
  3. Затем идет основной текст.
  4. В конце документа ставится подпись лица, составившего уведомление, ее расшифровка и дата написания.

Внешний вид документа несложен, главное – его содержание, а также правильность вручения.

Отсчет периода начинается с момента получения уведомления. Дата вручения должна иметь документальное подтверждение, что подразумевают особую форму его вручения.

Уведомление должно быть вручено иным собственником любым удобным способом, каких-то специальных указаний на этот счет в законе нет. Но исходя из сложившейся практики, выработано несколько основных методик передачи уведомительного бланка:

  1. Лично под подпись. Такой способ подойдет в тех случаях, когда совладельцы знают о намерениях продавца и не имеют ничего против них. Бланк составляется в двух экземплярах – один отдается соседу, а на втором он проставляет подпись о получении и ставит дату, когда документ был вручен.
  2. Почтовым отправлением. Такой метод наиболее приемлем и особенно удобен в тех случаях, когда совладельцы не желают ставить подписи о получении документов в руки.
Читайте так же:  Совершеннолетие и долевая собственность

Отправляя бланк по почте, важно оформить опись вложений, которая заверяется почтовым работником, и оплатить заказную пересылку с уведомлением о дате вручения. Эти квитанции позволят доказать факт вручения.

Вне зависимости от того, станет ли покупателем доли совладелец недвижимости или человек со стороны, процедура оформления сделки не меняется. Для перехода к непосредственной продажи части имущества следует иметь на руках полученные от соседей отказы от участия или согласие на покупку. Идеальным вариантом считается оформление данных бумаг посредством нотариального заверения. Если ни того ни другого бланка получено не было, ответ автоматически считается отрицательным, главное – выждать положенное время и не предпринимать ходов раньше.

Изображение - Продажа доли в приватизированной квартире, особенности продажи доли ребенка wsi-imageoptim-sdelki-s-dolyami-3

Процесс передачи прав на часть жилплощади выглядит следующим образом:

  1. Составляется договор продажи.
  2. Соглашение заверяется у нотариуса.
  3. Подписывается акт приема-передачи жилья.
  4. Производится государственная регистрация перехода права собственности.

Идеальное течение сделки может быть нарушено судебными разбирательствами, назначением экспертных процедур по уточнению правильности выдела долей.

С середины 2016 года в силу вступил закон, согласно которому все сделки по продаже долей в недвижимости должны предварительно заверяться нотариально. Без этого Росреестр не проведет госрегистрацию прав собственности.

Нотариальное заверение обязательно в сделках как между родственниками, так и между чужими людьми, никаких исключений в законодательстве нет. Даже если доля передается совладельцу, который вследствие покупки будет единственным владельцем жилплощади, без заверения не обойтись. Нотариус обязан защищать интересы собственников, а его участие в продаже сводится к тому, что он дает оценку действиям сторон, исключая возможность давления, шантажа или обмана.

Стороны могут составить договор купли-продажи самостоятельно, а затем заверить его либо обратиться к нотариальному работнику с просьбой о помощи в написании соглашения.

Договор купли-продажи фактически является основанием для перехода прав собственности. Но его могут дополнять следующие документы:

  1. Расписки о получении денежных средств.
  2. Акты приема-передачи жилья.

И тот и другой документ рекомендован к составлению, дабы исключить в будущем возможность судебного оспаривания совершенных действий.

Заключительным этапом сделки является государственная регистрация недвижимости, а точнее, доли в ней. Покупатель действует единолично, продавец на этом участке оформительной процедуры уже не понадобится. Для госрегистрации нужно:

  1. Собрать пакет документов, требуемый в Росреестре.
  2. Написать заявление на проведение процедуры.
  3. Оплатить госпошлину за оформление.

Все эти бумаги отдаются специалисту Росреестра или МФЦ. Перерегистрация производится в течение 10 дней.

Изображение - Продажа доли в приватизированной квартире, особенности продажи доли ребенка wsi-imageoptim-yrov1440_ejw_1280_jpg_ejw_1280_jpg_crop1527830140_ejw_1280_jpg_crop1529673059_ejw_1280-1

Дееспособные граждане могут распоряжаться своим имуществом, даже если этого всего доля в жилой недвижимости, по своему усмотрению. Но если при продаже части жилья затрагиваются интересы несовершеннолетних, то процедура мгновенно усложняется.

Защита прав несовершеннолетних это приоритетная задача родителей, но в случае с отчуждением недвижимости действия взрослых согласовываются с органами опеки и попечительства. Представители этой организации должны следить за тем, чтобы взрослые умышленно или ненамеренно не лишили ребенка его законных прав. Поэтому, когда речь идет о продаже доли несовершеннолетнего, потребуется:

  1. Согласие от родителей или опекунов.
  2. Разрешение от органов опеки.

Важно, чтобы в результате сделки ребенок не остался без своей законной части недвижимости.

Продажа доли несовершеннолетнего, прежде всего, согласовывается с его родителями, а если таковых нет, то с официальными опекунами. Чаще всего именно они и выступают инициаторами продажи и потому они априори согласны с производимыми действиями. Но как бы ни было принято решение важно, чтобы согласие было выражено на бумаге. Этот документ составляется произвольно, главное, чтобы в нем прописывались:

  1. Сведения о ребенке, владеющим частью жилья.
  2. Информация о принадлежащем имуществе, с указанием адреса и размера доли.
  3. Данные о родителе.
  4. Согласие на продажу собственности.

Согласие не обязательно к нотариальному заверению, но сделать это можно добровольно. Даже удостоверенная нотариусом бумага о разрешении родителей продать имущество мало что значит, без полученного от органов опеки согласия на продажу.

При его отсутствии сделка признается незаконной. Исключение составляют лишь те ситуации, которые приводят к увеличению части недвижимости ребенка.

Представители органов опеки и попечительства серьезно относятся к таким ситуациям и изучают причины, которые вынуждают взрослых продавать жилплощадь несовершеннолетних. Получить разрешение можно, если в результате производимых манипуляций:

  1. Будет приобретена иная недвижимость, а доля ребенка сохранится в том же размере или увеличится.
  2. Вырученные деньги пойдут на личный счет ребенка, которым он сможет пользоваться после достижения совершеннолетия.

Каждый случай уникален и индивидуален, но зная основы проведения процедуры продажи доли в жилом помещении со всеми возникающими трудностями можно справиться.

Изображение - Продажа доли в приватизированной квартире, особенности продажи доли ребенка 488955668
Автор статьи: Софья Строганова

Здравствуйте. Меня зовут Софья. Я уже более 9 лет работаю юристом. Считая себя профессионалом, хочу научить всех посетителей сайта решать сложные и не очень вопросы. Все материалы для сайта собраны и тщательно переработаны с целью донести в удобном виде всю необходимую информацию. Перед применением описанного на сайте всегда необходима  консультация с профессионалами.

Обо мнеОбратная связь
Оцените статью:
Оценка 3 проголосовавших: 101

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here