Порядок продажи квартиры в рассрочку без риска

Предлагаем рассмотреть тему: "порядок продажи квартиры в рассрочку без риска" с комментариями профессионалов. Мы старались разъяснить все понятным языков и полностью раскрыть тему. Внимательно причитайте статью и, если возникнут вопросы, вы можете их задать в комментариях или напрямую дежурному консультанту.

Как рискует продавец при продаже квартиры в рассрочку

Изображение - Порядок продажи квартиры в рассрочку без риска proxy?url=http%3A%2F%2Fkvartirkapro.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F06%2Fi

Собственник жилья, продавая свою квартиру в рассрочку, всегда беспокоится о том, чтобы не потерять деньги и саму недвижимость. При этом такая продажа является хорошим вариантом как для продавца – если ему нужно продать квартиру быстрее, так и для покупателя, который не хочет влезать в кабалу – так сегодня называют ипотечные кредиты.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 309-85-28 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Некоторые риски все же существуют, но если знать о них и правильно оформить сделку, неприятности можно предотвратить.

Прежде всего, выставляя квартиру на продажу, следует внимательно оценивать потенциальных покупателей, среди которых нередко встречаются воры и мошенники. Если при первой встрече покажется, что человек настроен не серьезно и приобретать жилье не собирается, не следует пускать его в квартиру во второй раз.

Основной риск заключается в том, что в договоре не будет проставлена четкая дата окончания внесения платежей за квартиру и покупатель растянет их на долгие годы, внося ежемесячно маленькую сумму денег.

Также следует учитывать, что продавец несет ответственность за несвоевременное заключение основного договора – приходится возвращать покупателю задаток в двойном размере.

Избежать этого можно несколькими способами:

  • не брать у покупателя задаток до тех пор, пока не будет принято окончательное решение по продаже квартиры;
  • устанавливая дату заключения основного договора, следует оттянуть момент, поскольку на оформление всех документов зачастую нужно немало времени, которого просто нет у занятых людей;
  • сохранить задаток можно даже в том случае, если попался недобросовестный покупатель – нередко люди намеренно не отвечают на звонки, чтобы пропустить дату заключения договора и впоследствии обвинить продавца. Решить этот вопрос можно очень просто – за несколько дней или в назначенный день следует отправить телеграмму покупателю с просьбой явиться для заключения и подписания соглашения.
Видео (кликните для воспроизведения).

Оформлять продажу квартиры в рассрочку следует только в том случае, если продавцу деньги не нужны срочно, но продать недвижимость нужно как можно быстрее, например, из – за переезда в другой город на постоянное место жительства.

При заключении сделки не возникает никаких затруднений, однако, собственнику квартиры следует позаботиться о том, чтобы в договоре был прописан точный график платежей с отметкой об окончании внесения денежных средств и полным погашением задолженности покупателем.

Первый этап – осмотр покупателем жилья. Следует насторожиться, если гражданин осматривает не стены и коммуникации, а вещи в шкафах и комнатах.

Предупредить кражу можно, затребовав у посещающих квартиру лиц паспорта для проверки данных. Планируя показ помещения нужно заранее освободить его от наиболее ценных, дорогостоящих вещей.

Необходимо правильно оформить сделку. В первую очередь составляется предварительный, а затем и основной договор купли-продажи недвижимости.

Оформляя сделку, следует также позаботиться о составлении:

  • акта приема – передачи квартиры покупателю;
  • расписки в получении первого взноса.

Изображение - Порядок продажи квартиры в рассрочку без риска proxy?url=http%3A%2F%2Fkvartirkapro.ru%2Fwp-content%2Fgallery%2Fakt-priema-peredachi-kvartiry%2Fthumbs%2Fthumbs_akt-priema-peredachi-kvartiru

Нередко возникают неприятны ситуации в момент передачи продавцу оплаты за недвижимость. Передача денег может быть осуществлена как наличным, так и безналичным способом.

Продавец может обезопасить себя, если:

  1. Назначит встречу покупателю в людном месте, например, в кафе, где будут переданы денежные средства.
  2. При составлении договора заранее будет указано, каким способом должны быть переданы деньги.
  3. Будут присутствовать двое или более свидетелей.
  4. Сразу же после получения денег составляется расписка в их получении.

Один экземпляр расписки отдается покупателю. Также следует внимательно выбирать специалиста – нотариуса, который будет осуществлять процедуру заверения документов. Нередко доверчивые граждане отдают деньги «псевдонотариусам», которые исчезают с лица земли через несколько дней после того, как поставят недействительную печать.

С чего начинается самостоятельная продажа квартиры, узнайте тут.

Чтобы оформить сделку по продаже недвижимости в рассрочку, продавцу нужно собрать пакет документов:

Изображение - Порядок продажи квартиры в рассрочку без риска proxy?url=http%3A%2F%2Fkvartirkapro.ru%2Fwp-content%2Fgallery%2Fvypiska-iz-domovoj-knigi%2Fthumbs%2Fthumbs_%25D0%2592%25D1%258B%25D0%25BF%25D0%25B8%25D1%2581%25D0%25BA%25D0%25B0-%25D0%25B8%25D0%25B7-%25D0%25B4%25D0%25BE%25D0%25BC%25D0%25BE%25D0%25B2%25D0%25BE%25D0%25B9-%25D0%25BA%25D0%25BD%25D0%25B8%25D0%25B3%25D0%25B8

Изображение - Порядок продажи квартиры в рассрочку без риска proxy?url=http%3A%2F%2Fkvartirkapro.ru%2Fwp-content%2Fgallery%2Fvypiska-egrn%2Fthumbs%2Fthumbs_%25D0%2592%25D1%258B%25D0%25BF%25D0%25B8%25D1%2581%25D0%25BA%25D0%25B0-%25D0%2595%25D0%2593%25D0%25A0%25D0%259D

Изображение - Порядок продажи квартиры в рассрочку без риска proxy?url=http%3A%2F%2Fkvartirkapro.ru%2Fwp-content%2Fgallery%2Ftehnicheskij-pasport-na-kvartiru%2Fthumbs%2Fthumbs_%25D0%25A2%25D0%25B5%25D1%2585%25D0%25BD%25D0%25B8%25D1%2587%25D0%25B5%25D1%2581%25D0%25BA%25D0%25B8%25D0%25B9-%25D0%25BF%25D0%25B0%25D1%2581%25D0%25BF%25D0%25BE%25D1%2580%25D1%2582

Изображение - Порядок продажи квартиры в рассрочку без риска proxy?url=http%3A%2F%2Fkvartirkapro.ru%2Fwp-content%2Fgallery%2Fdokument-o-prave-sobstvennosti-na-kvartiru%2Fthumbs%2Fthumbs_%25D0%2594%25D0%25BE%25D0%25BA%25D1%2583%25D0%25BC%25D0%25B5%25D0%25BD%25D1%2582-%25D0%25BE-%25D0%25BF%25D1%2580%25D0%25B0%25D0%25B2%25D0%25B5-%25D1%2581%25D0%25BE%25D0%25B1%25D1%2581%25D1%2582%25D0%25B2%25D0%25B5%25D0%25BD%25D0%25BD%25D0%25BE%25D1%2581%25D1%2582%25D0%25B8-%25D0%25BD%25D0%25B0-%25D0%25BA%25D0%25B2%25D0%25B0%25D1%2580%25D1%2582%25D0%25B8%25D1%2580%25D1%2583

Там продавец и покупатель ставят в известность специалистов о том, что планируется продажа квартиры в рассрочку. На нее будет установлено обременение до того дня, пока новый собственник полностью не расплатиться за жилье.

Возможные риски для продавца при продаже квартиры в рассрочку

Многие собственники недвижимости не желают связываться с продавцами, которые просят оформить рассрочку, однако, иногда квартира долго не продается и не остается иного выхода, кроме как согласиться.

Читайте так же:  Как зарегистрировать ребенка в детский сад - даже без прописки

Ничего плохого в такой продаже нет, продавец получит все деньги к определенному сроку, однако, соглашаясь на подобную сделку, следует обезопасить себя, избежать возможного риска:

  1. Покупатель может с течением времени потерять место работы, заболеть и как следствие, стать неплатежеспособным. Застраховать себя от этого можно лишь, заранее обговорив, как стороны будут действовать в подобной ситуации.
  2. Чтобы недобросовестный покупатель не присвоил себе квартиру, избежав оплаты за нее, в договоре необходимо прописать, что полное отчуждение недвижимости произойдет лишь после поступления всей суммы.

Остальные риски несущественны, продавцу следует опасаться лишь того, что деньги за квартиру не будут внесены. Единственный риск для покупателя – несоответствие квартиры изначально указанным параметрам, например, может обнаружиться, что где – то протекает труба, сыпятся стены под обоями.

Также впоследствии зачастую выясняется, что на квартиру было наложено обременение, а поскольку передача права собственности осуществляется лишь после внесения полной суммы, продавец может умолчать об аресте имущества.

Прежде всего, продавец может сохранить свою недвижимости или деньги за нее, если с ответственностью подойдет к составлению договора купли – продажи. Также следует вызвать оценщика, который назовет рыночную стоимость продаваемого объекта недвижимости – это позволит не продешевить.

Чтобы обезопасить себя, продавцу следует:

  1. Продавать квартиру следует по завышенной цене, чтобы покрыть расходы, связанные с оформлением документации, а также свести к минимуму риски «выбивания» денег с покупателя.
  2. В ЕГРН необходимо наложить обременение на недвижимость в пользу Продавца. Оно может быть снято только после внесения покупателем полной суммы, указанной в договоре.
  3. Необходимо заранее оговорить все условия, в том числе и по назначению штрафных санкций за несвоевременное внесение ежемесячного платежа.

Даже если договор получается слишком большим, необходимо изложить все условия и требования сторон, прописать порядок наступления ответственности за невыполнение условий.

Полностью минимизировать риски практически невозможно, поскольку всегда существует вероятность того, что покупатель постарается если не присвоить имущество себе, то хотя бы ограничиться меньшей суммой. Пресечь это можно только одним способом – правильно составив договор, прописав в нем все спорные вопросы и нюансы.

О том, что делать если риелтор не может продать квартиру, рассказывается тут.

С существенными условиями договора купли продажи квартиры ознакомьтесь здесь.

Видео: Продажа квартиры физическому лицу в рассрочку с условием ипотеки

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область – +7 (499) 703-16-92
    • Санкт-Петербург и область – +7 (812) 309-85-28
    • Регионы – 8 (800) 333-88-93

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Как правильно продавать в рассрочку без риска: товары, автомобиль или недвижимость

Изображение - Порядок продажи квартиры в рассрочку без риска proxy?url=https%3A%2F%2Fkakzarabativat.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F04%2FKak-prodavat-v-rassrochku

Здравствуйте! В этой статье мы расскажем о том, как правильно продать в рассрочку движимое и недвижимое имущество, а также различные товары.

Сегодня вы узнаете:

  1. В чем отличие рассрочки от кредита;
  2. Как продать машину в рассрочку;
  3. Как продать недвижимость в рассрочку;
  4. Риски, связанные с рассрочками.
Видео (кликните для воспроизведения).

В нынешнее, не совсем простое время, людям очень тяжело насобирать сразу большую сумму для совершения покупки. Тут на помощь может прийти рассрочка.

Она удобна не только покупателям, но и продавцам. Ведь благодаря тому, что деньги за товар можно отдавать частями, люди охотнее совершают покупки. Это способствует увеличению объемов продаж.

Но тут многие покупатели путают рассрочку со схожим термином «кредитование». Это похожие, но довольно разные понятие.

Покупка в кредит это процесс приобретения товара, когда покупатель оплачивает его не сразу, а частями. При этом в сделке участвует 3 стороны: продавец, покупатель и банковское учреждение. Покупатель помимо стоимости самого товара оплачивает проценты по кредиту, то есть переплачивает.

Покупка в рассрочку это сделка, в которой принимают участие 2 стороны (продавец и покупатель). При этом покупатель не выплачивает проценты, стоимость товара просто делится на определенное количество платежей.

Продавать в рассрочку можно что угодно. Это может быть бытовая техника, детские товары, движимое и недвижимое имущество (квартиры, дома, автомобили).

Но продавец должен понимать, что рассрочки без риска не бывает. Если есть хоть малейшая возможность совершить продажу без рассрочки, то рекомендуем продавать именно так.

Но бывают в жизни ситуации, когда человеку срочно нужна определенная сумма, а покупателей на горизонте не наблюдается. Тогда можно найти человека, который захочет совершить покупку, расплачиваясь постепенно.

Если вы открыли свой магазин и решили предложить своим клиентам услугу «Товар в рассрочку», тогда вы должны являться индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом.

Читайте так же:  Процедура оформления в собственность гаража в гаражном кооперативе

Физические лица не могут продавать товар таким образом. Конечно, за то, что вы продадите свой холодильник в рассрочку, не будучи ИП или юрлицом, вас в тюрьму не посадят. Но вы останетесь беззащитны в случае, если покупатель откажется выплачивать оставшуюся часть суммы.

Для того чтобы продать товар, вам нужно будет:

  1. Найти покупателя;
  2. Попросить его предоставить документы, подтверждающие его платежеспособность (этот пункт необязателен);
  3. Заключить договор купли-продажи товара в рассрочку. Согласно этому документу, продавец обязуется передать товар, а покупатель оплатить его стоимость. Договор должен содержать следующую информацию:
  • Полная стоимость товара;
  • Сроки погашения рассрочки;
  • Размер минимального платежа;
  • Условия, на которых продается товар;
  • Размер неустойки на случай если покупатель прекратит выплаты;
  • Величина первоначального взноса.
  1. Получить предоплату. Эта сумма должна составлять минимум 25% от общей стоимости товара.
  2. После этого продавец обязан передать товар покупателю.

На первый взгляд, кажется все легко и просто, но продавая в рассрочку товары, нужно знать некоторые правила, которые помогут минимизировать риски:

  1. Товар в рассрочку приобретается в том населенном пункте, где фактически проживает покупатель.
  2. Реализовывать таким образом товары можно по ценам, указанным на день продажи.
  3. Минимальный размер первоначального взноса должен быть не менее 25% от стоимости товара. Если сумма покупки выше 50 необлагаемых минимумов, тогда не менее 50%.
  4. Рассрочка предоставляется гражданам, в том случае, если стоимость покупки не превышает их трехмесячный доход.
  5. Все платежи по рассрочке покупатель должен отплатить в течение 6-12 месяцев. Если стоимость товара выше 50 необлагаемых минимумов, то максимальный срок ее погашения составляет 24 месяца. Автомобили отечественного производства дают в рассрочку сроком до 5 лет.
  6. Договор купли-продажи составляется в 3-х экземплярах (1-продавцу, 2-покупателю, 3-на предприятие, где трудится покупатель).
  7. Если покупатель уклоняется от выплат по рассрочке в течение 3 месяцев, продавец может подать на него в суд.

Продавая свое транспортное средство в рассрочку, вам необходимо знать, что существует много рисков, связанных с такой сделкой. Например, машина может быть повреждена до того, как деньги за нее будут вам выплачены, или покупатель скроется на вашем авто в неизвестном направлении.

Тем не менее, если вам срочно нужно продать авто, то это можно сделать и в рассрочку. Но для этого серьезно отнеситесь к оформлению всех документов.

Грамотное оформление сделки минимизирует риски для продавца и покупателя.

Продать транспортное средство в рассрочку можно 3-мя способами:

А теперь рассмотрим каждый из вариантов более подробно.

Суть оформления сделки при составлении договора купли-продажи в следующем. Вы с покупателем составляете и подписываете договор, где прописаны все условия покупки. После этого происходит передача ключей и необходимых документов будущему владельцу. Транспортное средство вы не переоформляете до момента, пока не будет выплачен последний платеж.

Продавая машину, вы должны понимать, что независимо от того кому именно вы продаете свое транспортное средство, сделка должна совершаться в присутствии нотариуса.

По закону вы можете и не заверять договор нотариально, но тогда вы рискуете остаться без машины и без денег. Поэтому даже если покупатель – это ваш родственник, сосед или хороший знакомый, требуйте, чтобы договор купли-продажи заключался при участи нотариуса.

Договор должен содержать максимум информации об условиях сделки.

Обратите внимание на такие пункты:

  • «Цена договора и порядок выплат по рассрочке» – должны содержаться сведения, о полной стоимости автомобиля, разработан четкий график погашения задолженностей и прописаны условия, на которых предоставляется рассрочка;
  • «Ответственность сторон», «Заключительные положения» – тут оговариваются все возможные нюансы, связанные с рассрочкой. Прописывается ответственность сторон за невыполнение обязанностей, ответственность покупателя за просрочку платежей и методы их взыскания, форс-мажоры и т. д.;
  • Внесите пункт, по которому покупатель не сможет продать и перерегистрировать автомобиль;

Ни в коем случае не вписывайте покупателя в паспорт транспортного средства. Это можно сделать только после окончательного расчета с вами.

Часто водители, которые еще не выплатили рассрочку, попадают в ДТП или нарушают ПДД и получают штрафы. Для того чтобы к вам не было никаких претензий, внесите в договор соответствующий пункт о ДТП и штрафах.

Помимо этого, заставьте будущего владельца застраховать авто, оформив КАСКО. Эта процедура хоть и дорогостоящая, но убережет вас от возможных проблем в будущем.

Суть оформления такой сделки в следующем: вы как бы даете взаймы сумму, равную стоимости транспортного средства, после чего покупатель просто отдает вам долг.

Это более сложная процедура, но она считается надежней предыдущей. По ней договор купли-продажи с рассрочкой по платежам заменяется долговыми обязательства.

Для совершения такой сделки необходимо составить и подписать 3 документа.

  • Договор купли-продажи транспортного средства (указывать, что товар приобретается в рассрочку не нужно).
  • Договор займа – это основной документ сделки. На его основании вы будете получать оговоренные выплаты. В этом документе указываются все пункты, касающиеся рассрочки, что рассматривались ранее в предыдущем варианте.
  • Договор, на основании которого авто выступает в качестве залога. Этот документ составляется в качестве страховки. После его подписания, продаваемый автомобиль становится залоговым имуществом.
Читайте так же:  Принятие квартиры в новостройке без отделки

Договор займа и договор залога обязательно должны быть заверены нотариально.

Это самый рискованный способ. К нему лучше прибегать в крайних случаях (например, у вас проблемы с документами на авто). Тем не менее он имеет право на жизнь.

Используя этот вариант продажи, вы передаете право на управление своей машиной покупателю, взяв с него расписку, что он обязуется в указанный срок оплатить свою покупку.

Для того чтобы продать автомобиль в рассрочку по расписке, необходимо составить следующие документы:

  1. Расписка, подтверждающая финансовые обязательства покупателя. Этот документ должен содержать следующую информацию:
  • Паспортные данные как продавца, так и покупателя;
  • Подробные характеристики и данные автомобиля;
  • Условия совершения сделки;
  • График платежей;
  • Санкции за невыполнение обязательств.
  1. Доверенность на управление автомобилем. На основании этого документа вы предоставляете покупателю право управлять вашим транспортным средством.

Подписав все документы, расписка остается у продавца, а доверенность у покупателя.

После того как покупатель выплатит всю договоренную сумму, вы можете составить договор купли-продажи и вписать покупателя в паспорт транспортного средства.

Гасить задолженность покупатель может 2 способами.

  1. Ежемесячно лично передавать вам оговоренную сумму. При этом каждый раз вы должны будете писать расписку, которая будет подтверждать факт передачи денег.
  2. С помощью безналичного расчета. Вы предоставляете покупателю номер банковского счета, на который он будет переводить средства. Каждый из вас самостоятельно будет собирать чеки.

Покупка машины – это крупное приобретение. Иногда покупатель отдает деньги за авто не один год. Но деньги имеют свойства обесцениваться. В таком случае многие продавцы следующим образом рассчитывают окончательную величину ежемесячных платежей.

Размер ежемесячный платежей по договору * Коэффициент изменения курса рубля.

Коэффициент изменения курса = Величина курса на сегодняшний день/Величину курса в день покупки.

Для того чтобы продать дом в рассрочку, квартиру или другую недвижимость, вам необходимо помнить, что зачастую максимальный срок по рассрочке на недвижимое имущество составляет 12 месяцев. Иногда, по согласованию обеих сторон, погашать задолженность можно в течение 24 месяцев.

Задаток, который вы должны взять с покупателя составляет 50% от стоимости квартиры.

Продавая участок в рассрочку, или другую собственность, вы должны составить и подписать договор купли-продажи, где будут оговорены следующие условия:

  • Сроки платежей;
  • Минимальный размер ежемесячных отчислений;
  • Размер первоначального взноса;
  • Обстоятельства, которые будут считаться форс-мажорными;
  • Обременения на имущество (покупатель не сможет его перепродать до полного расчета с продавцом).

Продажа любой недвижимости в рассрочку – это довольно сложный процесс. Если вы никогда не сталкивались с подобными процедурами, вас легко можно будет запутать и обмануть. Для того чтобы не стать жертвой мошенников, рекомендуем обратиться за помощью к юристам. Они будут вас сопровождать на всех этапах сделки и всячески обезопасят.

Рассрочка предполагает наличие определенных рисков как у покупателя, так и у продавца. Но все-таки человек, который продает товар, рискует больше.

Рассмотрим основные проблемы, которые возникают после оформления рассрочки и возможные варианты их решения.

Мало кто знает, что, покупая квартиру на вторичном рынке, можно оформить ипотеку между физическими лицами. По факту это рассрочка, условия которой детально прописываются в договоре купли-продажи. Эксперты «Метриум Групп» разобрались, как эта схема работает и какие риски предполагает.

Многие считают, что в ипотечных сделках обязательно должен участвовать банк. Но на самом деле продать или купить квартиру в ипотеку можно и без финансовой организации, при участии лишь двух сторон – продавца и покупателя. Формально это будет рассрочка с залогом, условия которой прописываются в договоре купли-продажи. Подобные сделки являются редкостью в силу недостаточной осведомленности граждан о такой возможности. Однако специалисты «Метриум Групп» уверены, что в условиях низкого спроса на вторичном рынке ипотека между физическими лицами могла бы стать более популярным инструментом.

Об ипотечном кредитовании имеют представление почти все. Однако далеко не каждый знает, что «ипотека» и «ипотечное кредитование» – это не одно и то же. Термин «ипотека» определяется как форма залога, при котором закладываемое недвижимое имущество передается во владение и пользование должника. А ипотечный кредит – это только одна из составляющих общего понятия ипотека, когда в процедуре купли-продажи недвижимости участвует третья сторона – банк, финансирующий сделку.

Если же кредитную организацию исключить, то останутся только два лица – собственник недвижимости и желающий ее приобрести. Мы привыкли к тому, что при покупке квартиры без банковского кредита покупатель выплачивает продавцу сразу всю стоимость жилья. Но можно пойти и другим путем: договориться о поэтапной оплате и прописать эти условия в договоре купли-продажи. В соответствии с российским законодательством, такая сделка также будет называться ипотекой, несмотря на то что банк в ней участвовать не будет.

Читайте так же:  Договор аренды с последующим выкупом

Сегодня на вторичном рынке недвижимости сложилась непростая ситуация. Спрос находится на низком уровне, цены не растут, на неликвидные варианты – снижаются, сроки экспозиции увеличиваются. При этом ипотека на «вторичке» практически недоступна: ставки высоки, а получить кредит не так просто. Это приводит к тому, что и продавцы, и потенциальные покупатели оказываются в невыгодной позиции: первые не могут продать свои объекты, а вторые не имеют возможности их приобрести.

Особенно страдают альтернативные сделки, когда люди хотят улучшить жилищные условия, продав имеющееся у них жилье, находят подходящий вариант, но старая квартира никак не продается. Заплатить за новую они не могут и «альтернатива» срывается.

Ипотека между «частниками» позволяет решить эту проблему. В том случае, если у продавца нет острой необходимости в получении сразу всей суммы и он готов подождать какое-то время, но при этом хочет продать недвижимость сейчас, опасаясь снижения цены, он может предоставить покупателю рассрочку. В свою очередь, желающего приобрести жилье такая возможность заинтересует тогда, когда он ожидает получения крупной суммы денег (например, от продажи старой квартиры, годовой бонус, возврат долга и т. д.), но хочет купить именно эту квартиру, не дожидаясь, пока ее приобретет кто-то другой.

Как оформляются сделки с рассрочкой между физическими лицами?

Отличий от обычной сделки купли-продажи недвижимости почти нет. Стороны так же обращаются в Росреестр с заявлением о переходе права собственности на квартиру и договором, а ведомство, в свою очередь, регистрирует эту сделку в установленные законом сроки. Разница заключается в следующем:

  • в договор купли-продажи вносятся дополнительные условия;
  • при подаче документов на регистрацию обе стороны заявляют о том, что на квартиру будет наложено обременение. Это фиксируется в заявлении на регистрацию перехода права собственности;
  • в выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП), заменившей с июля 2016 года свидетельство о собственности, ставится отметка об обременении. То есть продать, завещать или подарить квартиру до полного погашения задолженности перед продавцом новый собственник не сможет.

Как правильно составить договор для такой ипотечной сделки?

Все различия с обычным договором купли-продажи (ДКП) недвижимости сосредоточены в одном месте – разделе, описывающим стоимость продаваемого объекта и порядок оплаты. Для того, чтобы сделка была зарегистрирована как ипотечная, необходимо во всех подробностях расписать условия, на которых продавец предоставляет покупателю рассрочку:

  • общая стоимость квартиры;
  • размер первоначального взноса в денежном эквиваленте и в процентах от общей стоимости;
  • размер платежей в денежном эквиваленте и в процентах от общей стоимости;
  • количество платежей;
  • дату и порядок внесения платежей;
  • срок полного погашения задолженности;
  • штрафные санкции за просроченные платежи;
  • порядок расторжения договора в случае непоступления платежей;
  • указание на то, что в соответствии со статьями 488 и 489 Гражданского кодекса РФ, квартира признается находящейся в залоге до полного выполнения финансовых обязательств со стороны покупателя.

Пример оформления ипотечного договора между частными лицами:

По согласованию сторон стоимость указанной Квартиры составляет 10 000 000 (десять миллионов) рублей 00 копеек. Соглашение о цене является существенным условием настоящего Договора.

Оплата Квартиры Покупателем производится в следующем порядке:

Сумма в размере 3 000 000 (три миллиона) рублей 00 копеек, что составляет 30% (тридцать процентов) от стоимости Квартиры, уплачена Покупателем наличными Продавцу при подписании настоящего Договора, в связи с чем Продавец, подписывая настоящий Договор, подтверждает, что указанная сумма им получена.

Сумму в размере 7 000 000 (семь миллионов) рублей 00 копеек, что составляет 70% (семьдесят процентов) от стоимости Квартиры, Покупатель обязуется выплатить Продавцу 10 (десятью) равными ежемесячными платежами до 30 сентября 2017 года по 700 000 (семьсот тысяч) рублей 00 копеек, составляет 10% (десять процентов) от стоимости Квартиры в месяц. Ежемесячный платеж должен быть совершен не позднее 25 числа каждого месяца путем передачи денежных средств наличными в присутствии нотариуса с заверением подписей сторон на расписке о получении денежных средств.

В случае непоступления ежемесячного платежа (или поступления неполной суммы ежемесячного платежа) на указанный расчетный счет в течение 5 (пяти) календарных дней с даты, указанной в настоящем Договоре, с Покупателя взыскивается штраф в размере 0,03% (три сотых процента) от стоимости Квартиры за каждый день просрочки.

В случае непоступления ежемесячного платежа (или поступления неполной суммы ежемесячного платежа) на указанный расчетный счет в течение 30 (тридцати) календарных дней с даты, указанной в настоящем Договоре, Продавец имеет право обратиться в суд для признания настоящего Договора утратившим силу. В случае признания настоящего Договора утратившим силу по причине задержки очередного ежемесячного платежа, Квартира передается в собственность Продавцу, а Покупателю возвращаются уплаченные денежные средства за вычетом штрафа в размере 0,03% (три сотых процента) от стоимости Квартиры за каждый календарный день, прошедший с даты заключения настоящего Договора и до даты признания настоящего Договора утратившим силу.

В связи с вышеизложенным, согласно ст. 488 и ст. 489 ГК РФ, до полной оплаты согласованной Сторонами настоящего Договора цены Квартиры Квартира признается находящейся в залоге у Продавца для обеспечения Покупателем своего обязательства по оплате согласованной выше цены Квартиры.

До полной оплаты согласованной Сторонами настоящего Договора цены Квартиры Покупатель не имеет права совершать любые сделки с Квартирой, за исключением передачи Квартиры в пользование третьим лицам по договору аренды. Залог с Квартиры снимается дополнительным соглашением к настоящему Договору, подписанным Сторонами в присутствии нотариуса. После подписания данного дополнительного соглашения, оно становится неотъемлемой частью настоящего Договора. Для снятия обременения с Квартиры Стороны обращаются в территориальное управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Какие есть риски при рассрочке между частными лицами?

Сделки с рассрочкой подвержены тем же рискам, что и любые другие операции купли-продажи недвижимости на вторичном рынке. Это могут быть и «подводные камни» юридического характера, и технические нюансы, связанные с неузаконенной перепланировкой квартиры. Однако в случае ипотеки между частными лицами присутствуют дополнительные факторы, которые нужно учитывать. Большая их часть регламентируется законодательством, поэтому обе стороны являются юридически защищенными от форс-мажорных обстоятельств. Тем не менее, главный риск заключается в том, что при такой ипотеке, в отличие от банковской, покупатель не страхуется в пользу продавца от утраты трудоспособности, потери здоровья и т.д. Поэтому сроки погашения задолженности имеет смысл устанавливать небольшие – год-два, максимум – три.

Читайте так же:  Продажа доли в квартире без согласия других собственников

Риски для продавца

Риски для продавца очевидны: покупатель, который перестает платить. Однако это ни коим образом не означает потерю и квартиры, и денег. Так как в свидетельстве о

собственности, выданном покупателю, имеется отметка о том, что на квартиру наложено обременение, он не может производить с ней никаких действий до тех пор, пока в присутствии продавца это обременение не будет снято. Это исключает перепродажу объекта недвижимости. То есть в случае просрочки платежа продавец может обратиться в суд для расторжения договора.

Когда речь идет о банковской ипотеке, то вариантов развития событий может быть три:

  • суд принудит покупателя погасить всю сумму задолженности досрочно;
  • суд постановит продать квартиру с целью погашения задолженности;
  • суд решит восстановить статус-кво: вернуть квартиру продавцу, а выплаченные ранее средства – покупателю.

Когда речь идет об ипотеке между «физиками», наиболее вероятен третий пункт. Конечно, возврат денег покупателю – это неприятная процедура, однако шанс остаться ни с чем отсутствует.

Риски для покупателя

Гипотетически возможна ситуация, когда после получения всей суммы продавец квартиры откажется обращаться в Росреестр с заявлением о снятии обременения, либо будет затягивать с этим. Для таких случаев покупателю нужно иметь документальное подтверждение того, что свои обязательства он исполнил в полном объеме. Конечно, это могут быть и рукописные расписки о передаче денежных средств. Но самым надежным вариантом станет участие нотариуса в этом процессе, с заверением подписей обеих сторон. Причем привлекать его необходимо при каждой передаче денег. Нотариально оформленные расписки станут не только неоспоримым доказательством в суде самого факта оплаты полной стоимости квартиры, но подтвердят то, что задолженность погашалась точно в срок. Также надо учесть и то, что процедуру передачи сумм в присутствии нотариуса необходимо прописать в договоре купли-продаже в разделе, описывающем порядок оплаты.

«Конечно, ипотека между физическими лицами сопряжена с определенными рисками, на которые далеко не каждый готов пойти, – комментирует управляющий партнер компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. – Однако существует ряд жизненных ситуаций, когда такая форма сделки могла бы быть удобна обеим сторонам. Естественно, что ипотека между «физиками» не станет массовым явлением. Но информация о такой возможности вне всякого сомнения поможет многим. Главное – принять взвешенное решение с учетом всех обстоятельств. И желательно пригласить профессионального риелтора, который поможет и провести сделку, и проверить стороны на предмет платежеспособности и криминального прошлого».

Изображение - Порядок продажи квартиры в рассрочку без риска 488955668
Автор статьи: Софья Строганова

Здравствуйте. Меня зовут Софья. Я уже более 9 лет работаю юристом. Считая себя профессионалом, хочу научить всех посетителей сайта решать сложные и не очень вопросы. Все материалы для сайта собраны и тщательно переработаны с целью донести в удобном виде всю необходимую информацию. Перед применением описанного на сайте всегда необходима  консультация с профессионалами.

Обо мнеОбратная связь
Оцените статью:
Оценка 4.5 проголосовавших: 13

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here