Покупка квартиры по доверенности – какие риски

Риски продавца и покупателя при покупке квартиры по доверенности

​Чаще всего процедура купли-продажи квартиры происходит при непосредственном участии продавца и покупателя, так как сказать с глазу на глаз. Однако, коль того требуют конкретные обстоятельства, ее могут провести и доверенные лица, опираясь на нотариально заверенную доверенность, поскольку сама сделка требует последующей госрегистрации (п. 1 ст. 185 ГК РФ). Сегодня мы разберем все основные риски при покупке квартиры по доверенности как со стороны покупателя, так и со стороны продавца.

Генеральная доверенность от имени продавца недвижимости передает право доверенному лицу в течение срока ее действия производить требующиеся действия с квартирой. Специальная доверенность позволит выполнить оговоренные действия, например, собрать документацию для продажи. Разовая доверенность позволит только одно действие выполнить и после этого прекратится, например, получить конкретную справку. Автоматический срок действия доверенности – 1 год, но доверитель вправе вписать в нее иной, предельная продолжительность – 3 года.

В текст доверенности можно вписать несколько человек (ст. 185 ГК РФ), и это оправдано, когда в процессе оформления сделки требуется обеспечить максимальную скорость и избежать затягивания процесса по бюрократическим причинам. Помимо стандартной доверенности, составленной доверителем и заверенной нотариусом, есть еще несколько видов, разрешенных п. 1 ст. 185 ГК РФ:

• Заверенная руководителем исправительного учреждения для лиц, отбывающих срок наказания в месте лишения свободы по приговору суда;
• Заверенная руководителем учреждения соцзащиты, где лицо находится в силу обстоятельств;
• Заверенная командиром части военнослужащего, проживающего там, где нет нотариальной конторы;
• Заверенная старшим врачом медучреждения, где военнослужащий проходит лечение, или вышестоящим руководителем.

Сделки, совершаемые не лично продавцом и покупателем, но их представителями по доверенности, несут в себе определенные риски, о каждом из которых стоит рассказать особо.

Самые распространенные риски покупателя, когда он совершает покупку квартиры не у продавца лично, а через посредника, состоят в следующем:

1. Доверенность, как указано в п. 1 ст. 188 ГК РФ, ее автор вправе аннулировать когда угодно. Сообщать доверенному лицу об этом не обязательно, достаточно посетить любую нотариальную контору и заявить об этом желании (в любом населенном пункте). Если сделка совершается по отозванному документу, она ничтожна.
2. П. 1 ст. 188 ГК РФ отменяет после кончины доверителя полномочия выданной им доверенности. Само доверенное лицо может и не узнать вовремя об этом факте. Состоявшаяся при таких обстоятельствах купля-продажа окажется недействительной. Квартира вернется к наследникам умершего собственника. Доверенное же лицо не обязано возвращать деньги наследникам, так как его обязательства были лишь перед умершим доверителем. П. 2 ст. 189 обязывает доверителей об отзыве извещать доверенных лиц, а в п. 1 ст. 188 ГК РФ говорится о том, что наследники умершего доверителя обязаны сделать то же самое, но нигде не указаны ни форма извещения, ни сроки.
3. Хотя доверенность заверяется нотариусом, тот не является врачом, поэтому в дальнейшем она может оказаться недействительной, если будет доказан факт невменяемости или недееспособности доверителя на момент составления и нотариального ее заверения (пп.6 п.1 ст. 188 ГК РФ).
4. Сам держатель документа может оказаться недееспособным или невменяемым на момент проведения сделки, что также сделает ее недействительной.
5. Доверитель может пропасть без вести до момента передачи денег за квартиру от покупателя. И длится это будет до тех пор, пока не произойдет судебное признание умершим безвестно отсутствующего. Дойдут ли в процессе этих разбирательств деньги от доверенного лица до наследников – весьма спорный вопрос.

Эти риски – самые вероятные, но на практике случаются куда больше различных казусов, помимо тех случаев, когда доверитель и его доверенное лицо – мошенники и изначально намерены обмануть покупателя, оставив его и без квартиры, и без денег.

Главный риск продавца состоит в том, что доверенное лицо позарится на большую сумму денег и просто исчезнет с ними, не передав их, как было договорено ранее. Обычно доверенность составляется на близкого родственника, либо иное лицо, иногда доверенность выписывают на имя риелтора, проводящего сделку. Гарантировать, что доверенное лицо в полной мере выполнит условия договоренности и не преступит интересов доверителя – нельзя. Доверенность фактически и означает предоставление права на доверии, без гарантий.

Оспорить действия доверенного лица можно, но только тогда, когда само это лицо отвечает за свои действия, его местонахождение известно, а также известно куда делись деньги после оплаты сделки покупателем. В практике немало случае того, когда доверенные лица меняли место жительства, оказывались недееспособными, а деньги передавали третьим лицам в уплату долгов, доверившись мошенникам и т.д. Итог может оказаться плачевным для обеих сторон – для покупателя и продавца.

Откроется во всплывающем окне.”> ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

Теперь рассмотрим случай, когда выбранную нами квартиру продают по доверенности.

Бывает, что квартиру нам показывает не сам Продавец, а его доверенное лицо (представитель), действующее по доверенности от собственника/-ков квартиры. И это лицо заявляет, что доверенность позволяет ему Откроется в новой вкладке.”>принимать аванс за квартиру, собирать необходимые документы, а также собственно совершать сделку, т.е. подписывать Откроется в новой вкладке.”>Договор купли-продажи квартиры (ДКП), регистрировать переход права, и получать деньги за проданную квартиру.

В принципе, по закону это допустимо. Но на практике – нежелательно для нас (т.е. для Покупателя). Покупка квартиры на Откроется в новой вкладке.”>«вторичке» и так несет в себе достаточно Откроется в новой вкладке.”>рисков, а тут еще добавляется один серьезный риск сверху – риск неправомочных действий доверенного лица.

Риски Покупателя при продаже квартиры по доверенности

Когда в процессе подготовки сделки купли-продажи квартиры отсутствует сам Продавец, то становится сложнее проверить его личность и дееспособность (об этих проверках мы рассказали на предыдущих шагах ИНСТРУКЦИИ). А для нас (Покупателя) имеет значение не только правильно оформленная доверенность, но и личность самого доверителя (собственника квартиры), а также обстоятельства, при которых эта доверенность была выдана. То есть нам необходимо убедиться, что она была получена не насильственным и не обманным путем (об этом далее).

Откроется в новой вкладке.”>Доверенность на продажу квартиры обязательно должна быть заверена Откроется в новой вкладке.”>Нотариусом. Фамилия и печать заверившего ее Нотариуса должны читаться разборчиво. Информацию о существовании этого Нотариуса и его координаты можно узнать на сайте Федеральной Нотариальной Палаты — Откроется в новой вкладке.”>здесь.

Если квартира продается по доверенности, нам прежде всего cледует проверить паспорт доверенного лица, и сравнить его реквизиты с указанными в доверенности. А паспортные данные доверителя, тоже указанные в доверенности, должны совпадать с данными собственника, указанного в Откроется в новой вкладке.”>Титуле на квартиру или в Откроется в новой вкладке.”>Выписке из ЕГРП (ЕГРН).

Важно! Доверенность не должна быть просрочена на момент сделки. Если срок ее действия прямо не указан в самой доверенности, то считается, что доверенность действительна в течение года с даты ее выдачи.

Кроме того, следует учесть, что доверитель имеет право в любой момент отозвать свою доверенность, а также самого доверителя на момент сделки может уже не быть в живых. Тогда сделка фактически будет совершаться по недействительному документу (недействительной доверенности), и следовательно, сделка автоматически становится Откроется в новой вкладке.”>ничтожной.

Суд также может Откроется в новой вкладке.”>признать сделку недействительной, если после выдачи доверенности, самого доверителя признают Откроется в новой вкладке.”>недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим.

В практике также встречались случаи, когда доверенность на продажу квартиры выбивали силой, или получали обманом, т.е. такая квартира уже переходила в разряд «криминальных».

Все это дает широкие возможности для = Примеры из практики = “>мошеннических действий с квартирой, используя доверенность, и значительно повышает риски Покупателя. Поэтому крайне НЕ рекомендуется покупать квартиру у доверенного лица, не имея прямой связи с самим владельцем квартиры. Исключением может быть случай, когда мы знаем собственника квартиры лично и/или имеем с ним удаленный контакт (по телефону, скайпу, через наших доверенных лиц, и т.п.).

Если из собранных документов на квартиру видно, что доверитель входит в Откроется в новой вкладке.”>«группу риска» (например, доверитель преклонного возраста, прописанный один в своей квартире), то здесь – повышенная осторожность! Именно такие персонажи являются лакомой добычей для мошенников, которые втираются к собственнику в доверие, заставляют его подчиняться, и в итоге продают его квартиру.

И когда этот потерпевший придет в себя ( а мошенника уже и след простыл ), то требовать свою квартиру назад он будет, конечно же, у Покупателя ( то бишь – у нас ). И суд вполне может встать на его сторону, признав, что он выдал доверенность на продажу квартиры , будучи введенным в заблуждение, либо под угрозой.

Если мы все же решили иметь дело с доверенным лицом, то саму сделку купли-продажи квартиры лучше тоже проводить через Откроется в новой вкладке.”>Нотариуса. Это даст возможность проверить легитимность доверенности, сделать необходимые запросы (в т.ч. прежнему Нотариусу, заверявшему доверенность), а также грамотно составить Договор купли-продажи квартиры, с учетом отсутствия собственника квартиры.

Сделки с недвижимостью, совершаемые по доверенности, всегда несут в себе повышенный риск. Точнее, риск возникает только если по доверенности подписывают Договор купли-продажи квартиры (ДКП), и получают по нему деньги. Поэтому, на практике, риэлторы допускают, чтобы показами квартиры и сбором документов занимались доверенные лица, но настаивают на том, чтобы принятие аванса, подписание ДКП и Откроется в новой вкладке.”>денежные расчеты проводил сам Продавец лично.

Если же по какой-либо причине (например, Продавец живет в Австралии, и в данный момент охотится там на кенгуру) нет никакой возможности для личной встречи с Продавцом, а эту квартиру мы все-таки решили купить, то нам необходимо выполнить ряд страховочных действий.

Когда квартиру нам продают по доверенности, т.е. Договор купли-продажи квартиры подписывает доверенное лицо, нам следует в обязательном порядке выполнить следующее:

• во-первых, убедиться в наличии всех Откроется в новой вкладке.”>необходимых реквизитовдоверенности, и проверить срок ее действия;
• во-вторых, убедиться в явном указании в ней нужных для сделки полномочий доверенного лица (т.е. права подписывать ДКП, права регистрировать сделку, и права получать деньги за квартиру);
• в-третьих, проверить, числится ли доверенность в общем реестре доверенностей и не отозвана ли она (через сервис Федеральной нотариальной палаты – Откроется в новой вкладке.”>здесь);
• в-четвертых, убедиться, что сам доверитель жив-здоров, и действительно поручил продажу квартиры своему представителю (например, съездить к владельцу квартиры и пообщаться с ним лично, либо соединиться по Скайпу, и сделать видеозапись этого разговора, с данными его паспорта и датой разговора).

Копию доверенности, по которой нам продают квартиру, следует сохранить вместе со всеми остальными документами по сделке.

Откроется в новой вкладке.”>Передаточный акт, в этом случае, тоже должно подписывать доверенное лицо. Причем формат подписи должен быть такой же, как и в ДКП. Т.е. «такой-то ФИО, действуя по доверенности №…, выданной…, от имени и в интересах …ФИО Продавца».

Нормальным также считается в практике, когда несколько собственников квартиры (семья, например) выдают доверенность одному из них, чтобы он один занимался делами по продаже квартиры, и не таскал за собой весь табор.

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы – Откроется в новой вкладке.”>ЗДЕСЬ.

Итак, столкнувшись с доверенностью на продажу квартиры, мы насторожились, и выдвинули встречные условия об обязательном присутствии собственника на подписании договора.

Если возражений нет, то доверенное лицо может продолжать собирать документы для сделки, и предъявлять их нам на проверку.

Какие еще документы могут понадобиться для сделки купли-продажи квартиры?

Покупка квартиры по доверенности со стороны продавца и покупателя: как обезопасить себя от рисков

При покупке квартиры по доверенности от типичных рисков и мошенничества достаточно сложно защититься. Поэтому следует знать, какие риски продавца и покупателя при покупке квартиры по доверенности бывают и как их можно избежать.

Для начала нужно знать, какие виды доверенности бывают и кто их может выдавать. Зачастую мошенники пользуются незнанием покупателя и подсовывают ему поддельные документы. В результате «продавец» завладевает деньгами и пропадает в неизвестном направлении. Когда обман вскрывается на стадии регистрации сделки или даже позже, то покупатель остается и без денег, и без квартиры.

Чтобы этого не допустить, сторонам необходимо знать, как выглядит доверенность и кто ее может выписать.

Официальный сайт Федеральной Нотариальной Палаты — data.notariat.ru.Здесь вы можете найти реальных нотариусов в вашем городе. Если кто-то из знакомых предлагает вам своего нотариуса, то не поленитесь и проверьте его лицензию на этом сайте. Если такого нотариуса вы там не найдете — это мошенник!

Большинство доверенностей заверяет нотариус. Но статья 185 Гражданского кодекса РФ наделяет такими полномочиями и других лиц:

• руководителя учреждения ФСИН, где доверитель отбывает наказание;
• заведующего учреждения социальной защиты;
• главного врача лечебного заведения;
• командира военной части;
• старшего врача военного госпиталя и т.д.

Наличие доверенности в любом случае повышает риски сторон, поэтому обязательно нужно убедиться, что документ не подделан. Проще всего это сделать, связавшись с доверителем и лицом, заверившим доверенность.

Чаще всего доверенность выписывают, когда сам участник сделки не может по каким-либо причинам присутствовать при ее заключении. Например, если он продает квартиру из-за границы, находится на лечении, проходит срочную службу. Нередко доверенность выписывают пожилые люди, которые в силу возраста не имеют возможности ходить по инстанциям.

Чаще всего доверенным лицом становится близкий родственник, редко – риэлтор, в исключительных случаях в этой роли может выступить нотариус. Также часто доверенность выписывают на имя сотрудника банка, где покупатель берет ипотеку, чтобы тот совершил необходимые действия по регистрации сделки.

Различают следующие виды доверенностей в зависимости от ситуации:

• генеральная – обладатель такого документ может произвести с квартирой любые манипуляции в пределах отведенного срока;
• специальная – выдается для совершения определенных действий, например, на сбор документации;
• разовая – предназначена для проведения конкретного действия, например, для получения в Росреестре справки о праве собственности.

Стандартный срок действия документа – 1 год, в исключительных случаях доверенность можно продлевать до 3 лет. Но чаще всего ее выписывают на 1-2 месяца – этого срока вполне хватает для совершения всех действий по купле-продаже жилья.

Обычно для продажи квартиры выписывают либо генеральную, либо специальную доверенность. Если продавец или покупатель хотят всесторонне контролировать сделку, то они выписывают разовые доверенности на каждый шаг.

Самый главный риск, который имеет место со стороны продавца при выписывании доверенности – что деньги пройдут мимо него, если доверенное лицо захочет их присвоить. Чаще всего взаимодействовать с крупными суммами поручают близкому родственнику или надежному другу. Но известны прецеденты, когда продавец доверялся риэлторам или другим посредникам – и в результате лишался денег.

Получить средства назад достаточно сложно. Приходится обращаться в суд и доказывать, что деньги не были переданы владельцу жилья, а доверенное лицо умышленно присвоило их себе. Для этого необходимо знать местоположение ответчика и то, куда были потрачены деньги.

Нередко доверенное лицо меняет место жительства, выдает себя за недееспособного или даже имитирует ограбление.

Но со стороны покупателя, совершающего сделку через посредника, рисков гораздо больше. Наиболее распространенные следующие:

• Автор доверенности аннулировал доверенность до истечения ее срока. Сделка будет признана недействительной, даже если покупатель и само доверенное лицо об этом не знали.
• Доверитель скончался. В этом случае продать имущество может только его наследник, а ему еще необходимо вступить в наследование. В любом случае доверенность теряет силу после смерти доверителя.
• Доверитель являлся недееспособным на момент выписывания доверенности или не давал отчет в своих действиях, будучи в состоянии опьянения. Нередко невменяемым состоянием доверителя пользуются мошенники, вступая в сговор с врачами специализированных клиник. В результате доверенность подписывает фактически больной человек. Если его родственники докажут этот факт, то сделка будет аннулирована.
• Если доверителя запугивали или вводили в заблуждение. После суда такая доверенность будет отозвана, а все сделки, выполненные при ее наличии – аннулированы.
• Автор доверенности может числиться без вести пропавшим. Если его родственники добьются признания его умершим через суд, то сделки, сделанные от его имени, признают ничтожными.

Таким образом, для покупателя самый главный риск – это вероятность, что договор купли-продажи квартиры окажется недействительным из-за прекращения срока действия доверенности. В результате суд обяжет покупателя вернуть жилье истинному владельцу, а деньги придется «выбивать» из кошелька мошенника. А это требует времени и не факт, что увенчается успехом.

Пример мошеннической сделки на видео:

Самый главный совет, как обезопасить себя при совершении сделок с доверенностью – обязательно свяжитесь с доверителем и удостоверьтесь, что он действительно выписывал этот документ и что он является действительным.

Злоумышленник может получить подпись жертвы разными способами:

• путем запугивания или шантажа;
• с помощью обмана и введения в заблуждение;
• просто подделав;
• достав старую доверенность и поменяв дату и т.д.

Если владелец квартиры подтвердит полномочия доверенного лица, то ему можно доверить. Если же нет – стоит обратиться в правоохранительные органы.

Кроме того, должны насторожить следующие моменты:

• предъявитель доверенности всё время торопит покупателя;
• предлагается покупка квартиры по цене ниже среднерыночной;
• посредник не дает встретиться с владельцем жилья;
• доверенное лицо постоянно ошибается, путает факты, адреса, фамилии, т.е. не владеет всей информацией;
• со стороны покупателя образец доверенности не соответствует стандарту и т.д.

Таким образом, основным риском и для продавца, и для покупателя остается недобросовестность посредника. Он может провернуть мошенническую схему, чтобы завладеть деньгами покупателя или же квартирой продавца. Поэтому обоим сторонам рекомендуется взаимодействовать напрямую, используя доверенное лицо только для действительно посреднических действий, например, передачи документов.

Большинство клиентов агентств недвижимости настораживаются, когда речь заходит об оформлении доверенности. Даже у тех, кто совершает сделку впервые, на слуху страшные истории о мошенничествах, совершенных после выдачи этого документа.

БН разбирался, какие доверенности нельзя выдавать ни в коем случае, а какие не представляют опасности для покупателей и продавцов жилья на вторичном рынке.

Расхожий штамп «генеральная доверенность на квартиру» вводит в заблуждение многих клиентов рынка недвижимости.

1 комнатная квартира

Площадь: 37.28 м 2

Цена: 2 228 750 руб

Ленинградская область, г. Всеволожск, Доктора Сотникова ул., 25, 27, 29, 31

1 комнатная квартира

Площадь: 37.27 м 2

Цена: 2 234 630 руб

Ленинградская область, г. Всеволожск, Доктора Сотникова ул., 25, 27, 29, 31

1 комнатная квартира

Площадь: 44.95 м 2

Цена: 2 627 380 руб

Ленинградская область, г. Всеволожск, Доктора Сотникова ул., 25, 27, 29, 31

Площадь: 27.00 м 2

Цена: 2 900 000 руб

Ленинский пр., 64

1 комнатная квартира

Площадь: 32.40 м 2

Цена: 3 090 000 руб

Петергофское ш., 13

2 комнатная квартира

Площадь: 58.96 м 2

Цена: 3 343 540 руб

Ленинградская область, г. Всеволожск, Доктора Сотникова ул., 25, 27, 29, 31

1 комнатная квартира

Площадь: 35.10 м 2

Цена: 3 840 000 руб

Ветеранов пр., 150

2 комнатная квартира

Площадь: 67.55 м 2

Цена: 3 857 000 руб

Ленинградская область, г. Всеволожск, Доктора Сотникова ул., 25, 27, 29, 31

2 комнатная квартира

Площадь: 67.53 м 2

Цена: 3 968 140 руб

Ленинградская область, г. Всеволожск, Доктора Сотникова ул., 25, 27, 29, 31

2 комнатная квартира

Площадь: 45.00 м 2

Цена: 4 100 000 руб

Культуры пр., 9 к.2

2 комнатная квартира

Площадь: 45.00 м 2

Цена: 4 500 000 руб

Новоизмайловский пр., 38 к.1

2 комнатная квартира

Площадь: 43.00 м 2

Цена: 4 600 000 руб

Традиционно специалисты выделяют три основных вида доверенностей в зависимости от предоставляемых доверенному лицу полномочий.

Первая – это общая доверенность, именно ее и принято называть генеральной, хотя этот термин и не закреплен в нормах законодательства. Она не только позволяет доверенному лицу распоряжаться всем имуществом доверителя – от недвижимости до банковских счетов – но и дает право представлять его интересы в различных инстанциях, совершать от его имени сделки и т. д.

Второй вид доверенности – специальная. Здесь доверенное лицо уполномочивается на совершение ряда однотипных действий. Например – представлять интересы доверителя в суде.

И, наконец, существует разовая доверенность, которая выдается на какое-либо определенное действие.

Парадокс в том, что как таковые генеральные доверенности на рынке недвижимости сегодня используются совсем нечасто.

«По генеральной доверенности доверенное лицо может сдать или продать любое имущество (в том числе и недвижимое) любому нанимателю (покупателю) за любую цену и получить вырученные от сделки деньги. Поэтому я не рекомендую клиентам выдавать такие доверенности ни представителям любых агентств, ни юристам, ни адвокатам, никому бы то ни было еще», – говорит президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский.

Генеральная доверенность при сделках с жильем – это некий рудимент из девяностых годов, когда повальная юридическая неграмотность населения приводила к массовым выдачам таких документов, соглашается представитель Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Соловьев. «Хотя и сегодня время от времени встречаются сделки с такими доверенностями. Чаще всего их выдают люди из регионов и, видимо, с пониженным чувством тревожности», – отметил он.

«В агентствах недвижимости чаще всего практикуется получение доверенности от клиентов на сбор справок и документов, необходимых для совершения сделок, подачу и получение документов в органах регистрации. Такая доверенность не сможет навредить клиенту», – говорит Дмитрий Щегельский.

Но на рынке купли-продажи жилья есть еще один вариант доверенностей, вызывающий неоднозначное отношение риэлторов, и который часто путают с «генеральной доверенностью». Это целевая доверенность на продажу квартиры, которую собственник выдает своему представителю – родственнику или риэлтору – когда по той или иной причине сам не может присутствовать на сделке.

2 комнатная квартира

Площадь: 43.00 м 2

Цена: 4 600 000 руб

1 комнатная квартира

Площадь: 44.80 м 2

Цена: 5 100 000 руб

Комендантский пр., 50 к.1

2 комнатная квартира

Площадь: 69.40 м 2

Цена: 5 250 000 руб

Бугры, Полевая ул., 9

1 комнатная квартира

Площадь: 39.00 м 2

Цена: 5 500 000 руб

Луначарского пр., 78 к.5

2 комнатная квартира

Площадь: 57.00 м 2

Цена: 6 390 000 руб

деревня Кудрово, Новый Оккервиль микрорайон, 1

2 комнатная квартира

Площадь: 60.00 м 2

Цена: 6 400 000 руб

Кудрово, Европейский пр., 3

Площадь: 31.50 м 2

Цена: 6 400 000 руб

Обводного канала набережная, 108

2 комнатная квартира

Площадь: 64.00 м 2

Цена: 9 100 000 руб

Дунайский пр. 7 к.7

3 комнатная квартира

Площадь: 102.00 м 2

Цена: 10 800 000 руб

Козлова ул., 15 к.2

4 комнатная квартира

Площадь: 114.60 м 2

Цена: 17 250 000 руб

Петергофское ш., 45

3 комнатная квартира

Площадь: 187.30 м 2

Цена: 19 700 000 руб

Большая Озерная ул. 77

2 комнатная квартира

Площадь: 57.00 м 2

Цена: 6 390 000 руб

деревня Кудрово, Новый Оккервиль микрорайон, 1

По словам председателя правления Санкт-Петербургской палаты недвижимости Екатерины Романенко, сегодня очень многие агенты крайне настороженно относятся к контрагенту, работающему по доверенности на продажу жилья. При этом по мнению эксперта, если данный документ составлен грамотно, то его опасность сильно преувеличена, а большинства возможных негативных последствий можно избежать.

Так, одной из ошибок при выдаче целевой доверенности на продажу квартиры эксперты считают предоставление права на получение доверенным лицом денежных средств от реализации объекта. При этом обязательства по передаче денег собственнику объекта недвижимости часто не прописываются вообще, отношения строятся на доверии.

«Даже если вы уверены в своем доверенном лице на 100%, нельзя исключать жизненные факторы, которые могут помешать передать вам денежные средства, полученные по сделке. Факт выдачи доверенности никаким образом не поможет опротестовать сделку, даже если вы не получили денег, так как вы передали это право доверенному лицу», – отмечает представитель Санкт-Петербургской палаты недвижимости Наталия Магера.

В общем, деньги лучше получать самому. Есть и ряд других полномочий, которые доверители могут исключить из доверенности, в частности – право на подачу заявления о приостановлении государственной регистрации и отзыв документов из регистрационных органов.

Также, если доверитель настаивает на продаже объекта по строго определенной цене, то эту цену следует обязательно прописать в самой доверенности (как вариант – в качестве минимальной, если вы рассчитываете, что риэлтор сумеет продать объект еще дороже).

Покупатель тоже рискует

Тем не менее, по словам Дмитрия Щегельского, сделки по доверенности на продажу квартиры все-таки несут повышенные риски как для продавцов, так и для самих покупателей. В итоге последние нередко отказываются совершать сделку не с самим собственником, а с его доверенным лицом.

Дело в том, что покупатель в этом случае не представляет, при каких условиях и кем выдана доверенность. А если она, к примеру, была подписана человеком, не отдававшим себе отчет в совершаемых действиях (как вариант – находившимся в состоянии опьянения), или под угрозой насилия, то сделка, совершенная по такому документу, в случае судебного разбирательства будет признана недействительной.

Есть и ряд других ситуаций, в которых сделка с доверенным лицом чревата для покупателя различными неприятностями: от траты времени и нервов до потери денег и жилья. К примеру, доверитель может в последний момент отозвать документ или вообще умереть.

В конце концов, известно немало примеров, когда под видом доверенного лица действовали откровенные мошенники с поддельными документами. Сегодня статус доверенности можно быстро проверить с помощью федеральной государственной единой системы межведомственного электронного взаимодействия (СМЭВ), и это обезопасило рынок от подделок.

Несмотря на это, по словам большинства экспертов рынка, продавцы и покупатели жилья, совершающие сделки по доверенности, все-таки в той или иной степени рискуют. И насколько этот риск оправдан в конкретной ситуации, потенциальному доверителю предстоит решать самому.

Текст: Андрей Грязнов Фото: Алексей Александронок

Оцените статью: