Покупка квартиры для сдачи в аренду какую лучше купить

Если вы располагаете крупной суммой денег, то не раз задавались вопросом, как же ее сохранить. А еще лучше – получить дополнительный доход. Можно доверить деньги банку, купить валюту или ценные бумаги. Но часто оптимальным способом получить максимальную прибыль становится вложение в недвижимость. Каковы преимущества?

• Жилье на первичном рынке дорожает: особенно в пределах Санкт-Петербурга (исключение: локация Девяткино ввиду переизбытка предложения на рынке);
• Квартирой можно распоряжаться любым способом: сдать, продать, обменять;
• Можно использовать для собственного проживания;
• Минимальные риски потери имущества.

Однако не всякое жилье окажется удачным с точки зрения инвестиций. Для ответа на вопрос, какую купить квартиру для сдачи в аренду, рассмотрим несколько критериев.

Для того, чтобы вложение оказалось наиболее выгодным, ваши изначальные затраты должны быть минимальными. Это простое правило применимо и к классу жилья.

При сдаче жилья премиум-класса вам придется назначить высокую стоимость аренды. Потянуть такие траты сможет не каждый арендатор. Поиск подходящих клиентов займет длительный период. А значит вы потеряете потенциальный доход, пока тратите время на поиск. Поэтому чаще всего такие квартиры приобретают для собственного проживания.

Взгляните на ситуацию глазами арендатора. Для него при выборе жилья имеют значение другие критерии, нежели принадлежность квартиры к определенному классу. Важнее местоположение дома и состояние самой квартиры.

Инвестору следует обратить внимание на недорогое жилье, которое пользуется массовым спросом. В частности, на комфорт-класс, который строится недалеко от метро. Эконом-класс едва ли подойдет: он, как правило, расположен не в самых удачных районах.

Недорогие квартиры быстрее окупятся, так как спрос на них выше, чем на премиум-сегмент. Поэтому сдавать две квартиры эконом или комфорт-класса зачастую выгоднее, чем одну элитную.

Лучшими квартирами для сдачи в аренду могут быть недорогие варианты недалеко от метро, которые будут обладать рядом преимуществ для арендаторов.

Количество комнат напрямую влияет на инвестиционную привлекательность. Как показывает практика, наибольшим спросом пользуются однокомнатные и небольшие двухкомнатные юниты. Студии также нередко покупаются с целью финансовых вложений. Последние пользуются спросом среди студентов, приезжих или граждан, которые ведут активный образ жизни и привыкли приходить домой только с целью ночёвки.

Большинство «однушек» и небольших «двушек» сдаются молодым парам или семьям с маленькими детьми, которые пока не могут себе позволить купить собственную недвижимость.

Один из основных критериев, которым руководствуется арендатор при выборе жилья – местоположение квартиры. От него зависит и стоимость арендных платежей, следовательно, и срок окупаемости.

Зачастую не так важно в каком районе купить квартиру для сдачи в аренду, сколько ее транспортная доступность. Для мегаполисов, в том числе для Санкт-Петербурга, определяющим фактором является наличие станции метро. Чем ближе к метро, тем больше спрос. Конечно, цены на такие квартиры выше, но вы без проблем найдете себе арендатора, а значит и стабильный доход.

Если Вы будете выбирать квартиру в транспортной доступности от метро, обратите внимание на близость остановки общественного транспорта. Желательно, чтобы до метро можно было добраться за 10-15 минут.

Метраж квартиры непосредственно влияет на стоимость арендных платежей. Как было сказано ранее, лучше выбирать небольшие квартиры – так появится больше желающих ее снять.

Большинство арендаторов оценят функциональные планировки квартир, комнаты правильной формы, кладовые, отсутствие проходных комнат. Остальное зависит уже от предпочтений отдельного человека: кого-то устроит небольшая кухня, а кто-то захочет поселиться в квартире с европланировкой. Последний вариант еще непривычен для России, поэтому не всем он придется по вкусу.

Лучше выбрать универсальную квартиру с достаточно просторной кухней. Квартиры с необычными планировками, скошенными углами, с террасами или эркерами подойдут не для всех, поэтому с поиском арендаторов могут возникнуть трудности.

Учтите, что сама по себе планировка имеет не такое важное значение, как ремонт и общее состояние квартиры.

Качество ремонта, состояние сантехники и кухонной техники – вот на что чаще всего обращают внимание потенциальные арендаторы. Свежий ремонт и чистота существенно повышают спрос на квартиру. Возникает вопрос: «Какую лучше квартиру купить для сдачи в аренду: с отделкой или без?».

Конечно, вы можете взять жилье без отделки и заняться ремонтом самостоятельно. Вы потратите время, приличную сумму денег и недополучите потенциальный доход. Гораздо проще приобрести квартиру с готовой отделкой. Тем более, что крупные застройщики часто предлагают варианты с отделкой в комфорт-классе. Иногда даже в нескольких вариантах оформления. Это позволит вам:

• Не тратить драгоценное время и нервы на ремонт;
• Сэкономить на ремонте (как правило, квартира с отделкой от застройщика выйдет дешевле, чем ремонт своими силами);
• Начать сдавать квартиру сразу после получения ключей.

Ряд застройщиков предлагают полную меблировку квартиры. Этот вариант не самый выгодный, поскольку ее стоимость довольно высокая, а наличие мебели минимальное.

Однако сдача «пустой» квартиры – не самое разумное решение. Не у всех арендаторов есть своя мебель, поэтому квартиру нужно обставить по минимуму. Лучше, если это будет не старый хлам, который вот-вот развалится, а относительно новая, но функциональная мебель. Из техники стоит приобрести стиральную машину и холодильник.

Учтите и стоимость ремонта в квартире. Чем меньше метраж, тем быстрее и дешевле можно будет «обновить» жилье, сделав его более заманчивым для арендатора. Как показывает практика, если вы не притязательны к дизайну, выгоднее покупать квартиру с отделкой от застройщика, т.к. за счет больших объемов себестоимость квадратного метра получится дешевле. Исключение, пожалуй, составляет тот случай, когда вам под силу сделать ремонт своими руками.

В каком районе выгоднее купить квартиру для сдачи в аренду?

Арендатор стремится снять жилье недалеко от работы или учебы в спокойном районе и как можно ближе к метро. Как же выявить лучший район квартиры для сдачи в аренду?

Необходимо помнить, что чем ближе к центру Санкт-Петербурга, тем выше цены, а значит и класс жилья. Покупка такой квартиры не каждому по карману и окупится нескоро. Значит, Центральный и Адмиралтейский районы рассматривать нецелесообразно.

Петроградский район и популярная локация Петровский остров также является сосредоточением жилья премиум-класса.
Лучше ориентироваться на жилье эконом и комфорт-класса, расположенное около метро. Стоит рассмотреть следующие популярные места новостроек:

При этом, выбирая жилье в подобных локациях помните, что имеет смысл выбрать жилой комплекс как можно ближе к метро. В противном случае, ваше вложение окажется невыгодным из-за большой конкуренции.Обратите внимание и на менее популярные районы застройки. Это позволит избежать конкуренции и получить стабильный спрос.

В последние несколько лет в Петербурге появляется все больше апарт-отелей, в которых можно купить апартаменты – нежилые помещения, которые фактически представляют из себя квартиры. В них есть все условия для проживания. Но с юридической точки зрения такая недвижимость является нежилой: при строительстве к ней предъявляются меньшие требования, такие дома не нужно обеспечивать социальными объектами и постоянно прописаться собственнику в них нельзя.

Покупка апартаментов может стать выгодным вложением для дальнейшей сдачи в аренду. Какой же вариант самый выгодный: квартира для сдачи в аренду или апартаменты?

• Более низкая стоимость кв. м., по сравнению с жилыми помещениями;
• Вложение окупится быстрее;
• Управляющие компании апарт-отелей предлагают услуги по привлечению арендаторов,
• Высокий уровень сервиса (услуги по уборке, аренды транспорта и т.п. )

Наряду с преимуществами, есть и недостатки:

• Размер платы за коммунальные услуги выше, чем в квартире;
• Невозможно постоянно прописаться в апартаментах, только временно;
• Выше ставка налога на недвижимость;
• Перевести в жилой фонд крайне сложно, необходимо согласование с органами власти.

Иначе говоря, вариант покупки апартаментов подойдет тем, кто нацелен на стабильное получение дохода от квартиры в долгосрочной перспективе.

Таким образом, прежде чем купить квартиру для сдачи в аренду, обратите внимание на транспортную доступность новостройки, на окружающий район, а также на характеристики самой квартиры: количество комнат, планировку и ремонт. Ориентируйтесь на покупку недорогого жилья в удобной локации: этим вы обеспечите постоянный спрос арендаторов, и сдача окажется экономически выгодным вложением.

Если у вас накопилось много денег и вы не доверяете банкам, можно их вложить в недвижимость, которая будет сдаваться в аренду. Рассказываем насколько это выгодно и как правильно выбирать инвестиционные квартиры.

Недвижимость – один их самых популярных способов вложения денег. Согласно исследованию консалтинговой компании Knight Frank, долларовые миллионеры в 24% случаев предпочитают вкладывать в элитную жилую недвижимость. Этот вид инвестирования уступает по популярности лишь вложениям в акции и облигации.

«Есть такая закономерность: чем выше вложения, тем ниже доходность. По данным «Миэль-Аренда», средний срок окупаемости квартиры эконом-класса составляет порядка 18 лет. Доходность в этом же сегменте на рынке городской аренды в Москве колеблется в диапазоне 4-7% годовых», – рассказывает директор компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова.

Самостоятельно рассчитать доходность от покупки инвестиционной квартиры можно по такой формуле: (месячная стоимость аренды * 12 – 13% НДФЛ) * 100 / (стоимость покупки + стоимость дополнительных вложений).

Расчёты показывают, что целесообразней приобрести две недорогие одно- или двухкомнатные квартиры в популярных для аренды районах, или в районах, где предложение минимально. Это вложение окупится быстрее, нежели чем вложения в одну дорогую квартиру, говорит Жукова.

Доходность от сдачи квартир в аренду в Москве и Краснодаре

* – примерная окупаемость с учётом роста стоимости недвижимости, ** – текущая доходность за вычетом 13% налога (без учёта подорожания квартиры). Источник: Инком-недвижимость, Из рук в руки, Росстат, расчёты Сравни.ру.

Согласно оценке риэлторской компании «Метриум Групп», высоким спросом у арендаторов пользуются большие однокомнатные квартиры (примерно 45 кв. м) или наоборот небольшие двухкомнатные квартиры (около 55 кв. м) – они составляют 70-80% предложений на рынке. «Небольшие квартиры предпочтительнее – они более востребованы, стоят меньше, обслуживаются проще, налогообложение ниже», – соглашается управляющий партнёр агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин.

При выборе жилья нужно руководствоваться теми же критериями, что и потенциальный арендатор:

• Этаж – квартира не должна располагаться на первом или последнем этаже.
• Транспортная доступность – если до ближайшей автобусной остановки идти несколько километров, то квартира будет стоить немного, шаговая доступность метро способна повысить цену.
• Вид из окна – логично, что вид на помойку не так привлекателен, как на парк. Многие арендаторы предпочитают, чтобы окна выходили во двор.
• Близость магазинов – наличие поблизости крупных торговых центров способно немного увеличить стоимость квартиры, жильё вдали от магазинов будет стоить дешевле.
• Отделка – при покупке любой квартиры её нужно отремонтировать, а также купить / обновить мебель и технику – это сделает предложение по аренде привлекательнее.

Если на жильё в столице денег не хватает, то можно подумать о покупке квартиры в другом городе.

Секреты бизнеса: какую квартиру выгоднее сдавать в аренду?

Недвижимость позволяет не только сохранить деньги, но и заработать на её сдаче в аренду. АиФ.ru выяснил, какая жилплощадь подходит для сдачи внаём лучше всего.

Сдавая квартиру, можно получать стабильные выплаты, однако с точки зрения окупаемости инвестиций аренда является довольно спорным инструментом. «Срок окупаемости вложений в таком случае составляет около 15–20 лет, и поэтому сдают в аренду чаще всего квартиры, которые достались в собственность, например, по наследству», — считает руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина.

С другой стороны, нередки случаи, когда квартира покупается в целях сохранения средств, а не для проживания. Такая покупка позволяет не только сохранить деньги (надёжнее вложения в недвижимость пока что ничего не придумано), но и заработать на росте цен. В таком случае сдача квартиры в аренду — способ получения дополнительного дохода, от которого не стоит отказываться.

Главной ошибкой будущих арендодателей является то, что они покупают жильё «под себя». Нужно учитывать, что потребности арендаторов далеко не всегда совпадают с вашими. Снимают жилплощадь люди, приехавшие в Москву работать, и самым важным для них обычно является месторасположение жилья. Чаще всего арендаторы стремятся выбрать квартиру поближе к месту работы, а значит, жильё в далёком Подмосковье, какими бы оно ни обладало достоинствами, сдаваться будет плохо.

«Я бы рекомендовал рассматривать территории, находящиеся в пределах Третьего транспортного кольца или непосредственно прилегающие к нему. В этой зоне сосредоточено большое количество престижных деловых комплексов. Таким образом, арендодателю здесь гарантирован стабильный поток платёжеспособных клиентов», — считает Александр Подусков, директор по продажам компании KR Properties. Лучше всего сдаются квартиры, расположенные рядом со станциями метро или электричек. Поэтому, вкладывая средства в недвижимость, нужно свериться с планами правительства по строительству транспортной инфраструктуры.

Важно сразу определиться с тем, кому планируется сдавать квартиру. Если речь идёт о студентах, иммигрантах или работающих вахтовым методом, то качество жилья и его площадь редко имеют большое значение. Если же сдавать её предполагается семье с детьми, то здесь действуют другие правила. В таком случае жильё не может быть однокомнатным, должно быть оборудовано стиральной машиной и минимальным набором бытовой техники, располагаться рядом со школой и детским садом. Кроме того, в такой квартире должен быть сделан минимальный косметический ремонт. Последний имеет смысл делать только в том случае, если он сможет реально повысить стоимость аренды жилья. Так, если квартира находится далеко от метро, имеет малую площадь, то можно вовсе воздержаться от ремонта. При выборе материалов нужно следовать золотому правилу: не вкладывать в ремонт средства, которые не получится «отбить» за месяц – два аренды.

Стоимость сдачи в аренду квартир на вторичном и первичном рынке примерно одинаковая и больше зависит не от возраста дома, а от месторасположения и других, общих для любой недвижимости факторов. Чаще всего в квартирах на вторичном рынке уже есть ремонт, а значит, их можно сразу начать сдавать. Кроме того, такое жильё расположено в районе со сложившейся инфраструктурой, что повышает стоимость аренды. С другой стороны, квартира в новостройке на начальной стадии строительства стоит на 20–30 % меньше готового жилья, а значит, такая покупка может быть выгодной. К тому же свежий ремонт будет иметь значение при сдаче квартиры.

Арендная ставка в панельном и монолитном доме различается не сильно, а вот время строительства первого составляет порядка 8–12 месяцев, а второго — 1,5–3 лет. Значит, квартиру в панельной новостройке можно будет начать сдавать быстрее, а не терять время и деньги, ожидая окончания строительства.

Также стоит обратить внимание и на апартаменты. Это жильё находится в собственности, но в то же время в нём нельзя прописаться. Если для постоянного проживания отсутствие прописки может быть решающим фактором, то для арендаторов она не столь важна. Стоит также отметить, что арендная ставка для апартаментов не сильно отличается от ставки при сдаче квартиры, а стоят они на 20–30 % дешевле.

Необычные квартиры (лофты, мансарды, жильё в полуподвале) пользуются повышенным спросом у богатых арендаторов, в частности — у так называемых «экспатов» (иностранных топ-менеджеров, работающих в России). Экспаты — аудитория, которая крайне привлекательна для арендодателей: они готовы платить повышенную ставку за привлекательное жильё и очень бережно относятся к арендованным объектам. Кроме того, недвижимость для экспата чаще всего снимает компания, то есть договор заключается с юридическим лицом. Это может быть полезным в случае возникновения спорных ситуаций.

Сдача квартиры в аренду связана с различными рисками, которые нередко вынуждают собственников отказаться от неё. Во-первых, аренда связана с риском потери времени: не каждый захочет тратить несколько дней, а то и недель на поиски подходящего арендатора. Во-вторых, существует опасность, связанная с порчей арендаторами имущества. Помочь избежать неприятностей сможет грамотно составленный договор, включающий в себя опись имущества.

Самый ходовой товар на арендном рынке — это однокомнатные квартиры. В массовом сегменте на их долю приходится до 40 процентов спроса.

Кризис на российском рынке недвижимости ощущается то слабее, то сильнее, но никто не сомневается, что он присутствует и оказывает на российский рынок недвижимости свое влияние. Причем, данное влияние может быть как негативным, так и позитивным.

Вот и получается, что в последнее время на отечественном рынке возникла интересная тенденция. Несмотря на все кризисные явления, многие жители нашей страны приобретают новые квартиры не для того, чтобы жить в них, а для того, чтобы сдавать их в аренду и получать с этого какой-либо гарантированный доход.

И это, прямо скажем, удивительно. Ведь когда на рынке жилья начался кризис, некоторые эксперты предрекали, покупка квартир с целью сдавать их в аренду, вообще может умереть. Но, как показывает практика, ничего подобного не случилось. И многие действительно приобретают жилье в новостройках, чтобы получать некоторый дополнительный доход.

Такие покупатели часто задают вопросы, на которые сами не могут ответить. Один из наиболее часто повторяемых — на каком этапе во время кризиса на рынке жилья лучше покупать квартиру для последующей сдачи в аренду? Раньше ответ на данный вопрос звучал легко и просто — на стадии котлована или на нулевом этапе строительства. Но теперь времена поменялись, изменились и правила покупки.

Да, на этапе котлована квартиру в новостройке можно приобрести по минимальной цене. Однако если недвижимость покупается для сдачи в аренду, то нужно оценивать не только ее стоимость, но и упущенную выгоду. Как утверждают эксперты компании “Метриум Групп”, средняя ставка на московскую однокомнатную квартиру площадью около 40 квадратных метров составляет в среднем 35000 рублей в месяц.

Поэтому надо отдавать себе отчет, что если новостройка находится на начальном этапе строительства, то до ее ввода в эксплуатацию придется ждать минимум два с половиной года. А за это время можно было бы получить миллион рублей арендных платежей. Необходимо учитывать данную сумму и отдавать себе отчет — покроет ли рост цен в проекте в период строительства потенциальный доход от аренды за этот же срок? В общем, в то время когда темпы увеличения стоимости недвижимости на первичном рынке крайне низки, приобретение квартиры под сдачу в аренду в уже готовом доме может оказаться более выгодным.

Существует еще один животрепещущий вопрос — покупать для сдачи в аренду квартиру или остановить свой выбор на апартаментах? Как утверждают эксперты, арендные ставки на апартаменты приблизительно такие же как и на квартиры. Более того, многие апартаментные комплексы заточены под арендный бизнес. В них можно приобрести недвижимость не только с отделкой, но и с меблировкой, и с возможностью передачи функции сдачи в аренду управляющей компании. Так что не надо бояться приобретать апартаменты в качестве жилья, которое будет в дальнейшем сдаваться в аренду. Но не стоит сбрасывать со счетов тот факт, что квартира более интересна для тех, кто в перспективе планирует переехать в нее сам или переселить туда родственников.

И, наконец, еще один важный вопрос — какую квартиру выгоднее всего сдавать в аренду? Как говорят эксперты, по-прежнему самый ходовой товар на арендном рынке — это однокомнатные квартиры. В массовом сегменте на их долю приходится до 40 процентов спроса. Еще четверть арендаторов хочет жить в «двухкомнатные квартиры, а вот востребованность больших квартир с тремя-четырьмя комнатами под большим вопросом. Единственный вариант — это если такую квартиру будут снимать вскладчину несколько арендаторов.

Управляющий партнер компании “Метриум Групп” Мария Литинецкая, количество инвестиционных сделок на московском рынке первичной недвижимости за последние два-три года существенно сократилось. Но, по мнению эксперта, говорить о том, что они исчезли совсем, некорректно.

“Сейчас мы отмечаем возвращение «в игру» инвесторов, которые пользуются тем, что в продаже представлено огромное количество выгодных предложений во всех сегментах. Кроме того, снижение порога входа на столичном рынке и низкие ставки по ипотеке с государственным участием привели к тому, что ряд клиентов приобретают квартиры в новостройках, что называется, впрок – подрастающим детям, которые смогут в них переехать по достижению совершеннолетия. А пока оно не наступило, эти квартиры можно выгодно сдавать и получать дополнительный доход в семейный бюджет”, — резюмирует Мария Литинецкая.

Как правильно выбрать квартиру для сдачи в аренду по максимальной ставке

До кризиса основным инструментом извлечения дохода из недвижимости был рост цен. “Купить ликвидную квартиру на вторичном рынке или новостройку на этапе котлована – подождать – перепродать дороже” – такой способ инвестирования был наиболее распространенным. Но сейчас всё большее распространение приобретает другой, рентный подход – покупка квартир для последующей сдачи в аренду с целью получения стабильного дохода, своего рода разновидность микробизнеса на основе управления собственной недвижимостью. Чтобы правильно выбрать квартиру “под аренду” и обеспечить максимально возможный доход от такого рода инвестиций в недвижимость, надо заранее учесть несколько важных обстоятельств

Выбираем объект для инвестиций

Для извлечения прибыли от сдачи объекта в аренду есть несколько вариантов. Например, можно приобрести в собственность небольшое нежилое помещение на первом этаже: оно подойдет для офиса, магазина, мастерской по мелкому ремонту и тому подобное. Можно купить загородный дом – такой вид недвижимости также пользуется спросом, причем, не только на летние месяцы, а для круглогодичного проживания. Однако подобные инвестиции больше подходят для опытного предпринимателя, ориентированного на арендный бизнес. Помимо первоначальных затрат, они требуют знания тонкостей сегмента коммерческой недвижимости и специальных юридических знаний.

Куда понятнее и доступнее для большинства покупка квартиры и сдача её в аренду. В столичном регионе это “мероприятие” может потребовать инвестиций в пределах 3-4 миллионов рублей – такова цена однокомнатных квартир на окраине Москвы и в ближайшем Подмосковье, которые вполне можно сдавать, например, рабочим из стран СНГ, приезжающих на заработки. Своему владельцу такая недвижимость станет приносить примерно 20 тысяч рублей ежемесячно.

При наличии бюджета свыше 5 миллионов можно приобрести квартиру в непосредственной близости от метро. Это значительно увеличит арендный доход (от 25 тысяч рублей в месяц) и круг потенциальных нанимателей.

Для приобретения квартиры бизнес-класса в расчете на арендаторов среднего достатка необходимо иметь не менее 9 миллионов рублей. В этом случае собственник может рассчитывать на получение 40 тысяч рублей в месяц (за качественное жилье площадью 45-50 квадратных метров можно получать до 50 тысяч рублей в месяц). Требования к таким квартирам, разумеется, более высокие: транспортная доступность должна быть обеспечена как для людей с личным автотранспортом (парковка во дворе или недалеко от дома), так и для “безлошадных” арендаторов; в районе не должно промышленных и строительных предприятий, желательно, чтобы дом располагался вблизи парковых или лесопарковых массивов.

Конечно, максимальный арендный доход будет приносить элитная квартира. Но и вложения в нее будут крайне высоки.

Если же у вас немного денег, разумнее приобрести жилье в ближнем Подмосковье. В городе Железнодорожный, к примеру, можно купить квартиру с хорошей транспортной доступностью в доме-новостройке без отделки за 3 миллиона рублей, сделать ремонт бизнес-класса, и сдавать ее за 18-20 тысяч рублей в месяц.

“Портрет” идеального жилья в аренду

Собираясь зарабатывать на жилье, важно понимать, что любая квартира для извлечения арендного дохода не подойдет. Критерии выбора будут несколько иными, нежели когда человек покупает жилье “для себя”. Приобретая квартиру для сдачи, в первую очередь ориентируйтесь на транспортную доступность (в мегаполисе это в первую очередь близость к метро) и стоимость ремонта. Но нюансов, на самом деле, много. Какую покупать квартиру; в каком районе; как её обустроить; на какого арендатора ориентироваться; сколько требуется денег и времени на подготовительные мероприятия; когда и в каком объёме можно будет получать доход; когда доход покроет расходы и квартира начнет приносить прибыль – все эти вопросы необходимо продумать ещё до принятия решения о покупке квартиры.

На рынке аренды есть несколько категорий жилья, сдающегося в разных ценовых интервалах. И хотя заманчиво купить дорогое жильё и получать за него высокую арендную плату, всё-таки необходимо учитывать, будет ли оно пользоваться спросом. Поэтому первым делом необходимо исследовать рынок аренды жилья: каков спрос на жильё по каждой из категорий, каковы ставки аренды. Это поможет вам примерно рассчитать его потенциальную прибыльность и окупаемость.

Главный критерий, которым надо руководствоваться при выборе квартиры любого класса, это универсальность. Для начала определим круг факторов, влияющих на спрос и ставку аренды квартиры:

1) Квартира в черте Москвы стоит дороже аналогичной в Подмосковье. Спрос на аренду квартиры в Москве выше, чем на аналогичную в Подмосковье.

2) Квартиру в пешей доступности от метро сдать легче, чем такую же, но далеко от метро.

3) Близость квартиры к центру города увеличивает её арендную стоимость на 25-50%.

4) Арендаторов привлекает наличие в шаговой доступности поликлиники, ночных магазинов, кафе, детской молочной кухни, а также разнообразие транспортного сообщения (маршрутное такси, автобус и тому подобная инфраструктура).

5) Соседи: важно убедиться, что ни над вашей квартирой, ни этажом ниже, ни рядом не проживают лица с судимостью, люди, находящиеся на учёте в психоневрологических или наркологических диспансерах, хозяева крупных животных или просто недоброжелательные личности. В противном случае наниматели вашей квартиры будут сменять друг друга слишком часто.

6) Величина арендной платы зависит от года постройки и этажности дома, метража кухни и наличия лифта.

7) Наиболее востребованы на рынке аренды однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Они пользуются спросом как у студентов, так и у молодых семей с маленькими детьми.

8) Проще сдать квартиру с мебелью (наличие стиральной машины и встроенной кухонной мебели практически всегда является обязательным требованием арендаторов).

Итак, вырисовывается портрет оптимального “доходного” жилья. Это однокомнатная или двухкомнатная квартира эконом-класса в доме этажностью от 9 до 17 этажей недалеко от станции метро (до 15 минут пешком + возможность подъехать на транспорте, желательно не далее 2-3 станций от кольцевой линии в Москве).

Далее желательны опрятный подъезд, ухоженный двор. Наличие консьержа в подъезде – большое преимущество: он добавляет дому впечатление респектабельного, кроме того, у консьержа вы можете получать информацию о поведении ваших жильцов.

Если состоянии квартиры удовлетворительное, можно ограничиться косметическим ремонтом, не неся больших затрат на замену сантехнических труб, напольного покрытия и так далее. Стоимость такой однокомнатной квартиры в 9-этажном доме составляет 4,5 – 5,5 миллиона рублей, в 17-этажном – 5-7 миллионов рублей. Двухкомнатная обойдется дороже на 1,5-2 миллиона рублей.

Расходы и доходы

Конечно, на означенных суммах инвестиции не заканчиваются. До того, как квартира начнет приносить доход, придется потратиться на ремонт и мебель. Недорогие квартиры эконом-класса лучше сдавать с обстановкой. Без мебели лучше сдавать дорогие квартиры: состоятельные люди предпочитают обставлять жилье по собственному вкусу.

Принимая во внимание, что заранее неизвестно, как будут эксплуатировать квартиру, насколько бережно к ней отнесутся наниматели, ремонт в квартире обычно делается весьма экономный. Однако если квартира приобретается без отделки в доме-новостройке, целесообразно потратиться на ремонт с использованием качественных долговечных стройматериалов и оборудования.

Аналогично стоит поступить, если квартира приобретена на вторичном рынке, но находится в запущенном состоянии. Единожды качественно проведенный ремонт, с заменой сантехники, дверей, напольного покрытия и электрики сделает менее трудоёмким и затратным косметический ремонт, который придётся проводить при смене арендаторов. Стоимость такого ремонта в однокомнатной квартире будет 600 до 800 тысяч рублей в зависимости от ваших предпочтений.

Обстановка должна быть недорогая, но стильная. Мебельная стенка, популярная в советские времена, сейчас не приветствуется, а вот мебель из магазина IKEA вполне подойдёт. Суммарные вложения в “обживание” квартиры составят примерно 100-150 тысяч рублей.

Разумно также застраховать квартиру: и имущество, и гражданскую ответственность перед третьими лицами. Страховой полис будет стоить около 1,5 тысячи рублей в год.

Все это позволит вам сдать квартиру по максимально высокой ставке.

Сдавать самому или поручить агентству

Оценивая потенциальный доход от будущей квартиры, надо иметь в виду, что далеко не всегда одни и те же наниматели будут жить там годами. Поэтому предстоят не только не оплачиваемые никем “перерывы” и затраты на косметический ремонт, но и хлопоты по привлечению новый нанимателей.

У собственников “доходных” квартир есть три варианта действий.

Первый: они самостоятельно находят нанимателей или сдают квартиру знакомым. Такая сдача квартиры чревата многими “но”. Со знакомыми неудобно заключать договор найма, неудобно повышать плату, неудобно предъявлять претензии. Так что этот вариант не самый лучший, если вы человек крайне деликатный.

Что же касается самостоятельного привлечения посторонних нанимателей, то позитивный результат здесь вполне возможен. Владелец самостоятельно дает объявления на сайты и базы по недвижимости, оставляя свой телефон (лучше, конечно, мобильный – так меньше шансов “потерять” нужные звонки). После этого хозяин сам показывает квартиру желающим, договаривается об условиях аренды, заключает договор найма. Вариант реальный, но требует много времени и усилий.

Если времени или желания заниматься сдачей квартиры нет, можно пойти по второму пути и обратиться в агентство недвижимости, заключив эксклюзивный договор. Тогда всю работу за собственника сделает агент, включая составление договора найма, в котором оговорены все аспекты взаимодействия наймодателя с нанимателем, их обязательства и ответственность. В этом случае придется оплатить услуги агентства, стоимость которых, как правило, равняется одной месячной арендной плате. Здесь важно помнить, что когда прежний жилец уедет, чтобы найти нового, надо будет снова обращаться к риелторам. Это могут быть как разные агентства, так и одно и то же, если его работа вас устраивает. Но даже в этом случае услуги агентства придется оплачивать каждый раз.

Третий вариант: заключение договора с агентством на управление квартирой. В этом случае риелторы самостоятельно регулируют вопрос своевременного привлечения нанимателей, оценивают стоимость аренды, заключают договоры и так далее – словом, делают все, чтобы квартира приносила своему владельцу доход, но не требовала от него хлопот. Стоимость услуг агентства по управлению недвижимостью оценивается от 10% до 15% от стоимости аренды в месяц.

Сейчас на рынке предлагается также комплексная услуга, которая включает и покупку квартиры, и дальнейшее управление. В этом случае агентство возьмёт на себя поиск квартиры, максимально подходящей для извлечения арендного дохода (в рамках бюджета заказчика), подготовку и проведение сделки купли-продажи, а затем будет сдавать квартиру в аренду. При этом агентство обязуется заниматься всеми вопросами, связанными с эксплуатацией квартиры: обеспечивать своевременную оплату коммунальных услуг, контролировать использование квартиры по назначению, соблюдение нанимателями правил пользования жилищным фондом. Стоимость услуги в среднем колеблется от 10% до 15% месячной арендной платы плюс стоимость риелторских услуг по покупке квартиры (от 150 тысяч рублей).

Вера Удачина, генеральный директор компании “Адресъ-Недвижимость”

Оцените статью: