Переуступка права аренды земельного участка в 2019 году

Предлагаем рассмотреть тему: "переуступка права аренды земельного участка в 2019 году" с комментариями профессионалов. Мы старались разъяснить все понятным языков и полностью раскрыть тему. Внимательно причитайте статью и, если возникнут вопросы, вы можете их задать в комментариях или напрямую дежурному консультанту.

Переуступка прав аренды земельного участка между физическими лицами

Последние изменения: Январь 2019

Передача земель в аренду – частое явление, когда арендатор берет в пользование территории для ведения деятельности с конечной целью получения прибыли. Владелец участка получает прибыль в виде арендной платы. Иногда земля, взятая в аренду на длительный срок, арендатору более не нужна, либо более выгодным становится передача арендованной земли в пользование третьим лицам. Данная ситуация является переуступкой прав аренды земельного участка и регламентируется рядом положений законодательства.

Изображение - Переуступка права аренды земельного участка в 2019 году proxy?url=https%3A%2F%2Fzakon-dostupno.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F03%2Fpereustupka-prav-arendyi-zemelnogo-uchastka-1-300x200

Процесс передачи прав требует соблюдения правил, установленных Земельным Кодексом. Требования передачи земель в аренду приводятся в статье 22, допускающей такой вариант использования, при котором арендатор уступает свое право третьей стороне. Если позволяют условия договора, земля может быть передана и без дополнительного оповещения и согласования с собственником.

Новые отношения не предполагают перезаключения договора с арендодателем, а право содержать и использовать землю переходят к новому арендатору.

В Земельном и Гражданском законодательстве есть ряд других важных нормативов, имеющих отношение к переуступке права аренды:

  • ст.65 ЗК определяет правила определения, корректировки, передачи платы арендатора, с обязательным указанием данных положений в заключаемом договоре;
  • пунктом 2 ст.615 ГК установлено право распоряжения полученной в аренду землей по усмотрению арендатора, если действия согласуются с нормами действующих законов и не противоречат подписанному договору.

Изображение - Переуступка права аренды земельного участка в 2019 году proxy?url=https%3A%2F%2Fzakon-dostupno.ru%2Fwp-content%2Fplugins%2Fwp-downloadmanager%2Fimages%2Fext%2Fdoc

Земельный Кодекс РФ ФЗ №136 (4,1 MiB, 250 hits)

Следует отличать простую смену арендатора от передачи прав на аренду новому лицу:

  • Земля, передаваемая в аренду, может использоваться для ведения сельскохозяйственных работ или при ИЖС.
  • Без оформления дополнительного соглашения, именуемого также договором цессии, передача арендованных земель третьим лицам не разрешается.
  • Цессия предполагает возможность отчуждения права арендовать землю у одного лица с переоформлением данного права на другое лицо.
Нет видео.
Видео (кликните для воспроизведения).

По результатам заключенного соглашения новый арендатор вступает в правовые взаимоотношения с текущим владельцем недвижимости.

У многих граждан вызывает сложность правильного определения правовых вопросов по переуступке права на аренду. В данном случае предметом рассмотрения являются арендные права, а не права на собственность.

К частым случаям переуступки относят реализацию строений, расположенных на землях, переданных на правах длительной аренды. Продажа собственности происходит без фактического уведомления владельца участка, однако о произошедших изменениях оповестить в письменном виде все-таки нужно.

Процесс передачи арендованной земли в новую аренду сопровождается подписанием соглашения об уступке права, основываясь на сроках действия текущих договорных отношений, без права корректировки условий использования переданных земель. Заключить подобное соглашение можно на любой срок, в пределах действия первого договора.

Если срок аренды по переуступке, превышает 12-месячный период, для признания договора действующим требуется регистрация по кадастру.

Изображение - Переуступка права аренды земельного участка в 2019 году proxy?url=https%3A%2F%2Fzakon-dostupno.ru%2Fwp-content%2Fplugins%2Fwp-downloadmanager%2Fimages%2Fext%2Fdoc

Переуступка прав земельного участка. Образец договора (46,0 KiB, 419 hits)

Договор переуступки имеет двусторонний характер, т.е. его подписывают две стороны: лицо, уступающее аренду, и лицо, готовое принять в пользование земли на заранее оговоренных условиях.

Сторонами договора могут быть и обычные граждане, и организации, с обязательным установлением принципа возмездности отношений.

Согласно закона, принятые наделы могут быть использованы только в рамках разрешенного назначения.

Предоставляется уступка на оговоренный срок, который не должен превосходить общей длительности аренды. От срока переуступки зависит такой нюанс, как получение согласия собственника.

При подписании договора на период до пяти лет оповещать владельца земли о переуступке необязательно. Больший срок потребует официального уведомления хозяина о планируемой переуступке.

Условия соглашения о переуступке не могут отличаться от параметров, определенных основным договором с собственником, за исключением раздела, устанавливающего плату при передаче прав.

Процедура предполагает подготовку следующих документов к сделке:

  • изначальный документ, устанавливающий арендные отношения с собственником;
  • удостоверяющие документы сторон (для физлиц – паспорта);
  • квитанции, свидетельствующие отсутствие долгов перед владельцем;
  • выписка, устанавливающая правомочность распоряжений относительно объекта собственности (при желании, получить справку из Росреестра может любое заинтересованное лицо).

Несмотря на отсутствие строгого формата документа, существуют определенные требования, предъявляемые к юридически значимым бумагам:

  • К обязательным данным относят сведения о сторонах сделки (для обычных граждан достаточно внесения паспортных сведений вместе с пропиской).
  • Адрес расположения предмета договора, кадастровый номер участка, размеры передаваемых площадей.
  • Установленные параметры, при которых организуется передача прав и обязанностей.
  • Если накоплен долг, регулируют вопрос выплаты и определяют величину задолженности. Данные параметры должны быть учтены при дальнейших расчетах между сторонами.
  • Описание правоустанавливающих документов, давших полномочия передавать объект новому пользователю.
  • Выписка, констатирующая отсутствие обременений, регистрационных ограничений, залога, судебной тяжбы вокруг объекта.
  • Параметры взаиморасчетов по оплате за использование земель. Плата вносится различными способами – с помесячной, квартальной рассрочкой, в виде однократной выплаты. Допускаются иные варианты определения сроков и кратности платежей.
  • Прежний арендатор уполномочен внести пункт с определением дополнительных обязательств для нового пользователя земель. Если речь идет об аренде участка, нового арендатора могут обязать оплачивать мероприятия по улучшению земель.
  • Документ должен содержать дату оформления и личные подписи каждой из сторон.
  • В договоре устанавливают право пользования в пределах разрешенных категорий согласно предназначенности участка.
  • Правила возврата земли обратно.
Читайте так же:  Документы, необходимые для покупки квартиры на вторичном рынке

Текст документа, как любой юридически важной бумаги, должен быть составлен грамотно, лаконичным языком, с учетом возможных рисков для сторон и в соответствии с принятыми нормами оформления. В случае затруднений при составлении рекомендуется привлечь на помощь опытного в земельных вопросах юриста.

Не всегда уступка права аренды является законной. Следует изучить подводные камни, когда данный вариант оформления отношений с арендатором невозможен:

  • Первичный договор с собственником содержит положения о запрете на дальнейшую уступку или смену арендатора в рамках действующего документа.
  • Новый пользователь планирует использовать землю не по назначению (когда территории под сельское хозяйство используют для строительство жилых домов). Чтобы была возможна переуступка, предварительно собственник должен изменить категорию назначения.
  • Объектом передачи служит земля с незаконно возведенными постройками.
  • Наличие обременений делает невозможным любое изменение в праве пользования (земли стали предметом судебного разбирательства, имущество арестовано, действуют регистрационные ограничения).
  • Наличие задолженности первым арендатором может привести к отказу в оформлении переуступки, ведь на основании начального договора собственник вправе расторгнуть отношения с неплательщиком, что влечет недействительность новой бумаги.

Существуют и иные обстоятельства, устанавливающие взаимосвязь между арендными отношениями и какими-либо нарушениями закона.

Изображение - Переуступка права аренды земельного участка в 2019 году proxy?url=https%3A%2F%2Fzakon-dostupno.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F03%2Fpereustupka-prav-arendyi-zemelnogo-uchastka-2

Зачастую сельхозземли и иные крупные участки передаются на правах участия в аукционе. Право на аренду появляется у лица, предложившего лучшие условия. Основанием считать торги состоявшимися служит наличие не менее 3 участников.

Когда аукцион признается несостоявшимся, арендные права не переуступаются. Аукцион – частый способ обретения нового арендатора земель, относимых к государственному фонду недвижимости.

Переуступку участков муниципалитета или государства выполняется юридическим лицом, в то время как физические лица переоформляют объекты без участия в торгах. Плата за арендованную землю не может превышать стоимость участка, а в подавляющем большинстве случаев, существенно меньше ее.

Права аренды передаются за определенную плату (по переуступке), а в случае отсутствия положений договора о возможности передачи в пользование третьей стороне, необходимо оформленное согласие собственника.

Особенностью процедуры является ее исключительно возмездный характер. Отсутствие платы позволит переквалифицировать действие в оформление дара.

Помимо подписания договора о переуступке, надлежит его зарегистрировать. Это позволит считать договор вступившим в силу, если срок действия превышает 12 месяцев. Более краткосрочное соглашение позволяет обойтись без регистрации.
При регистрации вовлеченные в процесс стороны оплачивают обязательную госпошлину равную 2000 рублей (для обычных граждан) или 22000 рублей (для организаций). Данная мера определена положениями гл.25.3 налогового законодательства.

Нет видео.
Видео (кликните для воспроизведения).

Результатом проведения регистрационных действий станет выдача свидетельства на аренду.

Особенностью определения налогов является исключение суммы погашения задолженности за предыдущего арендатора. Так как сумма не указывается в новом соглашении, исчисление налогов ведется без учета данных платежей, т.е. эти расходы не декларируются.

Основное правило налогообложения определяет возможность установления налога на добавленную стоимость при передаче прав на имущество. Данный порядок установлен подпунктом 1 пункта 1 ст.146 налогового законодательства.

В отличии от прямой аренды, не предполагающей безоговорочного взимания НДС, переуступка делает непринципиальным определение арендодателя. Налог исчисляется исходя из суммы, выплаченной в пользу арендатора, согласно заключенному соглашению. Полученные платежи признаются доходом, подлежащим налогообложению согласно подпункту 10 пункта 1 ст.208.

В зависимости от того, кто является участником отношений, определяется порядок декларирования. Если плату получает физическое лицо, доход декларируется арендатором. При переуступке в пользу организации исчислением и выплатой подоходного налога занимается юрлицо.

Передача прав на аренду земель имеет множество нюансов и требует тщательного соблюдения федерального законодательства (Налогового, Земельного и Гражданского Кодекса).

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему

Особенности переуступки права аренды земельного участка между физическими лицами ☝ в 2019 году

Изображение - Переуступка права аренды земельного участка в 2019 году proxy?url=http%3A%2F%2Fzpponline.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2019%2F01%2Fyur-60x60

В силу непредвиденных причин арендатор на законных основаниях может передать права пользования наделом иному лицу. Переуступка права аренды земельного участка подразумевает переход обязанностей от первоначального пользователя к его правопреемнику.

Читайте так же:  Выплата материнского капитала, в случае смерти первого ребенка

Изображение - Переуступка права аренды земельного участка в 2019 году proxy?url=http%3A%2F%2Fzpponline.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F07%2Fpereustupka_prav_1_28170444-600x299

Аренда земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством: ч. 2 ст. 22 Земельного Кодекса РФ (далее – ЗК РФ), гл. 34 Гражданского Кодекса РФ (далее – ГК РФ). Согласно ч. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

Что такое переуступка прав аренды земельного участка, детально описано в ч. 5 ст. 22 ЗК РФ. Так, наймодатель надела обладает правом передать свои права и обязанности по договору третьему лицу. Это допустимо в пределах срока действия соглашения без разрешения арендодателя, но при условии, что он будет уведомлен о перенайме. Теперь ответственным перед арендодателем становится правопреемник. При этом до того, как взять в аренду земельный участок, от него заключение нового договора аренды не требуется.

Итак, уступка прав по договору аренды земельного участка определена в ст. 22 ЗК РФ и законодательных актах, принятых в каждом регионе. Если одна из сторон находится в официальном браке, применяются статьи 34, 35 Семейного кодекса РФ. Платность использования земли предусмотрена статьей 65 ЗК РФ. В договоре указывается ее размер, порядок погашения или изменения способа платежей.

Сторонами сделки могут выступать различные субъекты права: переуступка прав аренды земли возможна как между физическими, так и между юридическими лицами. Подписанный документ в отдельных случаях подлежит официальному учету в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии.

  • если построенные на участке здания выкуплены третьим лицом;
  • когда условия договора не предусматривают досрочного расторжения, но первоначальный землепользователь более не нуждается в эксплуатации объекта;
  • у нанимателя нет средств на осуществление платежей за пользование землей.

Когда уступка права аренды земельного участка не предусмотрена действующим соглашением, необходимо получить разрешение владельца.

Оформляется письменно. Все обязанности, возложенные на первоначального землепользователя, перекладываются на правопреемника. Контрагенты подготавливают пакет документов.

  1. Заявление арендатора на переход прав.
  2. Копии паспортов землепользователя и вторичного нанимателя.
  3. Копия действующего соглашения.
  4. Договор переуступки права аренды земельного участка.
  5. Кадастровый паспорт объекта.
  6. Квитанция об уплате государственной пошлины.

Если участники сделки – юридические лица, то представляют нотариально заверенные копии уставных документов и выписки из ЕГРЮЛ.

Ваш браузер не поддерживает фреймы

Они предусмотрены частью I ГК РФ. Осуществление сделки возможно при выполнении ряда критериев:

  • сделка носит заявительный характер;
  • весь процесс оформляется документально;
  • указывается причина перехода прав.

Заключенный контракт, если его период действия более 12 месяцев, необходимо зарегистрировать в Росреестре. Ограничения по уступке права аренды земельного участка накладываются на объекты муниципальной собственности. Целевое назначение землевладения должно полностью соответствовать условиям передачи надела в пользование.

Изображение - Переуступка права аренды земельного участка в 2019 году proxy?url=http%3A%2F%2Fzpponline.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F07%2Fdokumenty_1_25111117-600x338

С целью документального оформления процедуры предоставляют следующие сведения:

  1. Паспортные, персональные и контактные данные участников. Если третьей стороной выступает юридическое лицо, то потребуются уставные документы.
  2. Кадастровый паспорт, сведения о площади объекта, его адрес.
  3. Описание особенностей перехода прав на временное пользование землей.
  4. Схему погашения задолженности (при наличии), ее точную сумму, стоимость аренды и порядок внесения платежей.
  5. Договор между землевладельцем и первичным нанимателем.
  6. Выписку из Росреестра, подтверждающую наличие или отсутствие обременений.

Арендатор не может менять основные параметры надела или передавать в перенаем только его часть.

Контрагенты самостоятельно определяют период внесения платежей, способ и стоимость пользования объектом. Плата устанавливается:

  • в виде суммы, выплаченной разово или несколькими частями;
  • фиксированной части от полученных в процессе использования земли доходов;
  • передачи в собственность арендатора установленного соглашением имущества;
  • в качестве компенсации затрат на улучшение свойств надела.

Правопреемник обязан вовремя производить оплату. Переход права аренды во всех случаях осуществляется только на возмездной основе, что исключает риск расценивания сделки как дарение.

Предварительная договоренность заключается с целью урегулирования спорных пунктов. В ней отражается, на каких условиях будет выполняться передача права аренды земельного участка третьему лицу, механизм покрытия задолженности (при наличии) собственнику, порядок расчетов. Соглашение передается на ознакомление землевладельцу для получения разрешения (не исключен и отказ). В нем прописывают условия, согласно которым будут формироваться положения основного текста договора: объект и его параметры, условия сделки, реквизиты участников. В Росреестр предварительную версию не представляют.

Изображение - Переуступка права аренды земельного участка в 2019 году proxy?url=http%3A%2F%2Fzpponline.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F07%2Fregistraciya_dogovora_1_25202406-600x400

Когда заключение соглашения производится на срок больше 12 месяцев, государственная регистрация договора обязательна. Прежнему арендатору нужно подать заявление о передаче земли в переуступку. К заявлению прикладываются:

  1. Копии паспортов сторон-участников.
  2. Нотариально заверенная копия договора аренды.
  3. Акт передачи предмета регистрации.
  4. Оригинал и копия кадастрового паспорта.
  5. Выписка о наличии или отсутствии ограничений на надел.
  6. Два экземпляра оригинала контракта о переходе прав.
  7. Квитанция о внесении государственной пошлины за регистрационные действия.
Читайте так же:  Можно ли оформить дарственную на несовершеннолетнего ребенка (в т. ч. до 14 лет), образец договора да

Если собственник надела – муниципальный орган, требуется его согласие.

Аренда земли ГК РФ (ст. 128) определяется как имущественные отношения и признается объектом налогообложения НДС. Следовательно, под этот пункт подпадает и переуступка права аренды. То есть, наниматель обязан платить этот косвенный налог. Он начисляется в общем порядке (ст. 40 и 154 НК РФ). Налоговая база, согласно законодательству, формируется в день заключения сделки (п. 8 ст. 167 НК РФ). Начисление НДС производится по ставке 18% (п. 3 ст. 164 НК РФ).

Первоначальный арендатор надела вправе перепоручить обязанности по сопровождению процедуры переуступки своему представителю. Он может действовать только при наличии соответствующей доверенности. В ней должен быть перечислен объем предоставленных ему полномочий.

Переуступка – передача всех прав на пользование землей в рамках первоначально заключенного договора, в дополнение к которому подписывается соглашение о перенайме участка. Составляется письменно, при желании сторон может пройти нотариальную заверку. Его содержание не должно противоречить пунктам договора аренды. Когда договор заключается менее чем на год и только с физлицом, обращаться в Росреестр не нужно, а во всех остальных случаях он обретет законную силу только после регистрации.

Процедура переуступки права аренды земельного участка: общие нормы, сроки и порядок проведения

Изображение - Переуступка права аренды земельного участка в 2019 году proxy?url=https%3A%2F%2Fi0.wp.com%2Fyuristproffi.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F08%2Fzemlya-gosudarstvennaya-1

При подписании договора аренды, субъект обязуется своевременно выплачивать средства на протяжении оговоренного срока. Нарушение условий соглашения, а именно расторжение договора, может стать основанием для привлечения арендатора к материальной ответственности.

Передача прав аренды земельного участка или сдача его по договору субаренды поспособствуют решению вопроса без дополнительных расходов. Как происходит переуступка прав, какие документы для этого нужны и в каких случаях совершить переуступку будет невозможно – мы рассмотрим далее.

Изображение - Переуступка права аренды земельного участка в 2019 году proxy?url=https%3A%2F%2Fi0.wp.com%2Fyuristproffi.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F08%2F56095b398864cd1ba80cb05599f895e2

Переуступка права аренды земельного участка регулируется следующими нормативными документами:
  • статья №606 ГК РФ – основные положения договора аренды;
  • статья №615 ГК РФ – порядок пользования арендованным имуществом;
  • постановление ФАС ЦО №А09-3274/06-19 – условия передачи прав аренды на земельный участок;
  • статья №23 ЗК РФ – нормы, регулирующие совершение переуступки прав на землю;
  • статья №24 ГК РФ – особенности вознаграждения возмездной сделки.

Как правило, к подписанию договора о переуступке прав прибегают в следующих случаях:

  • субъект продает здание, построенное на арендованной земле;
  • субъект желает выполнить обязательства, указанные в договоре о залоге;
  • руководитель строительного кооператива совершает переуступку прав в качестве обеспечительного взноса субъектам, участвующим в строительстве;

Переуступка прав имеет следующие характеристики:

  • арендатор совершает передачу третьему лицу всех прав на аренду земельного участка, указанных в первоначальном договоре;
  • после передачи прав арендатор более не имеет права на притязания на землю;
  • договор о переуступке прав обязательно должен быть зарегистрирован.

В отличие от субаренды, где совершается передача лишь только права пользования и третье лицо совершает оплату за землю основному арендатору, переуступка предполагает последующее сотрудничество третьего лица с владельцем.

На процедуру передачи прав влияют многие факторы, к примеру, для каких целей арендуется участок, кто принимает участие в сделке и т.д.

Процесс переуступки права аренды земельного участка зависит также от того, на какой срок совершается передача:

  • до 5 лет – арендатор обязан просто оповестить о переуступке прав владельца и для совершения сделки ему не нужно получать одобрения от собственника;
  • от 5 лет и больше – обязательно нужно оформить нотариально заверенное соглашение от владельца. Без этого документа договор переуступки может быть признан недействительным.

После подписания договора о переуступке, вместе с правами на эксплуатацию земельного участка, арендатор также приобретает следующие обязанности:

Своевременная оплата аренды, согласно условиям, оговоренным в договоре:

  • эксплуатация участка согласно его целевому назначению;
  • сохранять и обустраивать участок;
  • использовать землю, не причиняя ущерб ее владельцу.

Все условия сделки оговариваются и прописываются в договоре о переуступке прав.

Переуступка прав по договору аренды земельного участка будет невозможной в следующих случаях:

  1. По условиям договора данная процедура запрещена.
  2. Арендатор нарушил условия договора относительно эксплуатации земли. К примеру, на участке было возведено незарегистрированное здание, а изначально земля была арендована вообще для других целей.
  3. Земельный участок выступает предметом судебного разбирательства, связанного с делением имущества или утверждением/опровержением прав на участок.

К примеру, в договоре аренды оговорено, что субъект обязан за период использования арендованной земли возвести на ней нежилые объекты недвижимости.

Переуступка аренды земельного участка между физическими лицами – это сделка между арендатором и третьим лицом, направленная на передачу прав на аренду земельного участка. Она основывается на подписании договора о переуступке и сопровождается соответствующим пакетом документов.

Изображение - Переуступка права аренды земельного участка в 2019 году proxy?url=https%3A%2F%2Fi0.wp.com%2Fyuristproffi.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F08%2Fizmenenie-brachnogo-dogovora

Для подписания и последующей регистрации договора, необходимо подготовить следующий пакет документов:
  • паспорта и ИНН участников сделки;
  • учредительные документы (для юридических лиц);
  • техническая документация на земельный участок и постройки, расположенные на нем;
  • выписка из ЕГРП;
  • согласие на переуступку от владельца земли (обязательно нотариально заверенное);
  • договор аренды;
  • договор о переуступке прав;
  • заявление о регистрации договора о переуступке прав;
Читайте так же:  Процедура отказа от приватизации

Перечень документов может быть дополнен по требованию сотрудника Регистрационной палаты.

Основным правоустанавливающим документом, подтверждающим передачу права аренды земельного участка третьему лицу, является договор о переуступке прав. Его содержание не должно противоречить действующему договору аренды.

В соглашении обязательно должны быть указаны следующие разделы:

В конце документа указывается информация об участках сделки, ставится дата подписания договора и подписи/печати обеих сторон.

Переуступка аренды земельного участка обязательно должна быть зарегистрирована в Росреестре в том случае, если договор подписывается на срок 1 года и больше.

Для внесения данных о сделке в общую базу реестра, необходимо подготовить следующие документы:

  • заявление о регистрации соглашения;
  • паспорт заявителя;
  • договор о переуступке;
  • документы, подтверждающие действительность сделки.

Если регистрацию совершает юридическое лицо, то ему обязательно нужно предъявить документы не только на компанию, но и справка, подтверждающая полномочия субъекта.

При переуступке прав на землю сельхозназначения, необходимо предоставить также справки, подтверждающие согласование с земельным комитетом будущей эксплуатации земли.

Размер госпошлины в первую очередь зависит от того, кто является участником сделки.

Процедура переуступки права аренды земельного участка

Переуступка права аренды земельного участка является легальным вариантом изменения арендатора надела, при этом в ряде случаев для этого не требуется согласие собственника земли. Предоставление наделов во временное возмездное пользование осуществляется из земель государственного или муниципального фонда, а владение участком должно соответствовать разрешенным целям. Аналогичное правило будет распространяться на нового арендатора, получившего землю в результате переуступки.

Изображение - Переуступка права аренды земельного участка в 2019 году proxy?url=http%3A%2F%2Furlaw03.ru%2FContent%2FNewsImages%2FContentImages%2F4b799dfb-5b22-4c52-a0e9-2e62fc1f2024

Общие и частные правила передачи земель во временное арендное пользование регламентированы нормами ЗК РФ и ГК РФ. Выделение земли в аренду происходит с определением целевого назначения участка, которое должно, безусловно, соблюдаться на протяжении всего срока действия договора. Выделим ключевые нюансы арендных отношений, которые будут иметь значение для последующей переуступки:
  • долгосрочные арендные соглашения подлежат обязательной регистрации в службе Росреестра с внесением сведений в ЕГРН, это требование будет распространяться и на нового владельца после переуступки;
  • на протяжении всего периода действия договора владелец надела обязан перечислять собственнику регулярные арендные платежи, после оформления переуступки эта обязанность переходит к новому арендатору;
  • передача земли во временное пользование не влечет переход права собственности, после переуступки участок останется в муниципальном или государственном фонде.

Переуступка подразумевает переход права пользования новому арендатору с сохранением всех условий первоначального договора – срока действия, целевого назначения и категории земли, суммы регулярных платежей, обременений и запретов.

Договор переуступки права аренды земельного участка подразумевает полный переход прав и обязанностей арендатора к новому лицу. Предыдущий владелец утрачивает любые правовые основания для пользования наделом, либо для возврата его себе на предыдущих условиях. Рассмотрим, в каком порядке будет происходить переуступка прав, и какие действия нужно выполнить сторонам этого договора.

  • Москва и область: +7-499-938-54-25
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-467-37-54
  • Федеральный: +7-800-350-84-02

Решение о переуступке прав может принять только сам арендатор надела, принудительное переоформление договора не допускается. Как правило, действия по переуступке вызваны переоформлением прав на объекты недвижимости, расположенные на участке (например, частный дом). Общие условия, которые должны соблюдать стороны, заключаются в следующем:

  • переуступка возможна в любом случае, за исключением прямого запрета на такие действия (запрет на переуступку может быть включен в текст первоначального договора, обойти его без согласия собственника невозможно);
  • если срок арендного соглашения не превышает пять лет, на оформление переуступки потребуется прямое письменное согласие собственника надела, т.е. государственных или муниципальных властных органов;
  • если продолжительность аренды превышает пять лет, для переоформления прав на арендованную землю не нужно получать согласие собственника, достаточно направить уведомление о переуступке прав аренды.

В ряде случаев даже отсутствие прямого запрета в договоре помешает переоформить права на землю в пользу третьих лиц. Такие обстоятельства вызваны несоблюдением правил целевого использования земли, либо возникновением дополнительных ограничений. К числу причин, препятствующих переуступке, можно отнести:

  • наличие у первоначального владельца задолженности по арендным платежам (после полного погашения долгов возможность сменить арендатора вновь возникает);
  • возведение на участке зданий и строений без разрешительной документации, либо отсутствие бланков на ввод объекта в эксплуатацию;
  • если арендованный надел выступает предметом спора в судебных учреждениях;
  • если в отношении земли установлен особый правовой статус или отдельные виды публичных сервитутов.

В большинстве случаев устранение указанных обстоятельств повлечет возможность обратиться в муниципальные органы для оформления уступки.

Алгоритм действий для передачи арендных прав на землю новому субъекту выглядит следующим образом:

  1. поиск лица, желающего получить земельный участок на условиях временного возмездного пользования (либо поиск покупателя на объект жило недвижимости на земле);
  2. обращение в муниципальный властный орган для получения согласия на переуступку прав по краткосрочному соглашению;
  3. направление в адрес уполномоченного муниципального органа уведомления о передаче прав, если срок арендного соглашения превышает пять лет;
  4. оформление договора уступки между предыдущим и новым владельцем;
  5. обращение в службу Росреестра для проведения регистрационных действий, если срок аренды превышает один год.
Читайте так же:  Способы продления договора аренды земельного участка

В результате регистрационной процедуры сведения о переходе прав на арендованный надел будут внесены в госреестр ЕГРН, о чем стороны получат соответствующую выписку. Аналогичный документ получит государственный или муниципальный собственник земли.

Изображение - Переуступка права аренды земельного участка в 2019 году proxy?url=http%3A%2F%2Furlaw03.ru%2FContent%2FNewsImages%2FContentImages%2F2a448cda-ae45-48c4-bb15-d177c0505824

Юридическим основанием для перехода прав на арендованный надел будет являться договор переуступки. Этот документ составляется в письменной форме, его не нужно удостоверять в нотариальной конторе. В содержание указанного соглашения включаются следующие пункты:
  • место и дата оформления соглашения;
  • полные личные данные и реквизиты участников сделки (если стороной выступает юрлицо, указываются все его обязательные атрибуты);
  • предмет договора – передача комплекса прав и обязанностей на конкретный земельный надел;
  • детальное описание земельного надела со ссылками на исходный арендный договор – площадь, место расположения, кадастровый или условный номер, и т.д.;
  • условия владения участка, соответствующие положениям первоначального договора – сроки аренды, размер регулярных платежей, целевое назначение и т.д.;
  • наличие ограничений и обременений, зарегистрированных в отношении надела (например, право ограниченного пользования иными лицами в рамках режима сервитута).

Стороны не вправе менять ключевые качественные и количественные параметры земельного надела, передавать права только на часть арендованного объекта, изменять структуру и размер платежей в пользу собственника.

Уведомление в адрес властного органа о заключении договора переуступки составляется в произвольной форме. В этом документе указываются основания для передачи прав, а также полные данные о новом владельце участка. В ряде случаев, по факту получения уведомления, собственник земли может предъявить требование о запрете сделки (например, если установлено наличие задолженности по платежам).

Согласие на переуступку, если срок арендного соглашения не превышает пять лет, оформляется на основании заявления арендатора. В этом случае срок проверки заявления может составлять до 30 дней, в ходе которых также могут устанавливаться причины для отказа в передаче прав новому лицу.

Если сторонами соблюден уведомительный порядок или получено согласие на переуступку, им нужно пройти регистрационный этап сделки. Подать документы на регистрацию можно напрямую в службу Росреестра или через систему Многофункциональных центров. Во втором случае срок регистрации увеличится на два дня и составит семь дней.

Для проведения регистрационных действий нужно представить следующий комплект бланков и форм:

  • заявление о проведении регистрационных мероприятий;
  • договор переуступки арендных прав на землю;
  • исходный договор аренды с неистекшим сроком действия;
  • передаточный акт;
  • выписка из госреестра ЕГРН в отношении земельного надела;
  • письменное согласие муниципального собственника, если оно требуется по условиям сделки;
  • межевой план на землю, если участок ранее не был поставлен на кадастровый учет;
  • план-схема расположения надела, включенная в приложения к исходному договору;
  • общегражданский паспорт заявителей или документы на юридическое лицо;
  • платежный документ, подтверждающий перечисление госпошлины за регистрационные действия.

Закон допускает ведение подобных дел через представителя, для этого нужно заблаговременно оформить доверенность через нотариальную контору.

С момента внесения в госреестр ЕГРН информации о переходе прав к новому арендатору, первоначальный владелец утрачивает любую связь с участком. Для нового землепользователя возникает аналогичный комплекс прав и обязанностей, в том числе:

  • право выкупа земли по основаниям, регламентированным в ЗК РФ и ГК РФ;
  • право на возведение строений и сооружений, соответствующих целевому назначению надела;
  • обязанность по своевременному перечислению платежей;
  • обязанность соблюдать виды разрешенного пользования земельным объектом.

При несоблюдении правил землепользования к новому владельцу могут быть применены общие правила привлечения к ответственности – вынесение предписаний Госземнадзором, наложение административного штрафа и принудительное изъятие надела.

Договор переуступки действует на тот же срок, что и первоначальные арендные отношения. Также для нового пользователя возникают стандартные права на выкуп земли из муниципального фонда (например, при возведении частного дома на участке с заявленным видом пользования). Продление арендного договора будет осуществляться по общим правилам ЗК РФ, первоначальный владелец земли не будет участвовать в этой процедуре.

Изображение - Переуступка права аренды земельного участка в 2019 году 488955668
Автор статьи: Софья Строганова

Здравствуйте. Меня зовут Софья. Я уже более 9 лет работаю юристом. Считая себя профессионалом, хочу научить всех посетителей сайта решать сложные и не очень вопросы. Все материалы для сайта собраны и тщательно переработаны с целью донести в удобном виде всю необходимую информацию. Перед применением описанного на сайте всегда необходима  консультация с профессионалами.

Обо мнеОбратная связь
Оцените статью:
Оценка 5 проголосовавших: 7

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here