О возможности продажи квартиры в ипотеке

Вопрос о возможности выставления на продажу квартиры, находящейся в ипотеке, очень важен. Некоторые владельцы ипотечной недвижимости сталкиваются с материальными трудностями: для них ежемесячные взносы становятся непосильными. У других возникает желание приобрести более просторное жильё. А третьи просто хотели бы заработать на ипотеке.

Эти и другие факторы заставляют владельца задуматься о продаже ипотечного жилья. Но ведь жилплощадь не принадлежит им полностью. Так можно ли продать квартиру, приобретённую в ипотеку?

Те, которых волнует данный вопрос, могут спокойно выдохнуть: ипотечную недвижимость можно продать и в текущем 2019 году. Только процедуру продажи необходимо осуществлять грамотно, руководствуясь установленными правилами. Статьи №29 и № 33 ФЗ, касающиеся ипотечного кредитования, предоставляют заёмщику право эксплуатации и продажи квартиры, купленной в ипотеку.

При этом владелец ипотечного жилья должен помнить ключевое правило: он не вправе совершать никаких сделок с квартирой (в том числе и продавать) без согласия кредитной организации. В ином случае все права на недвижимость передаются банку (ст. №301 ГК РФ).

Существует четыре способа продажи ипотечного жилья:

1. Досрочное погашение займа.
2. Самостоятельная продажа.
3. Продажа с помощью банка.
4. Продажа долговых обязательств.

Этот способ подразумевает поиск покупателя, который согласится купить жильё с обременением и выдаст продавцу деньги для досрочного погашения оставшейся части долга. Найти такого покупателя непросто: обременение квартиры часто отпугивает потенциальных покупателей.

Схема досрочного погашения ипотеки актуальна при продаже строящегося жилья. Жилплощадь в новостройках с хорошей планировкой пользуется повышенным спросом, и у добросовестного застройщика обычно нет отбоя от покупателей на те квартиры, которые находятся на завершающем этапе строительства.

Как проводится процедура продажа квартиры по схеме досрочного погашения ипотеки? Первый шаг – это получение согласия банка. Заёмщику нужно будет указать причину досрочного погашения кредита, ведь банку это не очень выгодно. Дальнейшие этапы процедуры:

1. Определение суммы задолженности по кредиту.
2. Составление соглашения между заёмщиком и покупателем (заверяется у нотариуса).
3. Выписка заёмщика и всех членов семьи (в том числе и несовершеннолетних) из ипотечной жилплощади.
4. Внесение задатка в размере, необходимом для полного погашения ипотеки.
5. Закрытие ипотеки и снятие обременения с квартиры.
6. Заключительный этап: переоформление перехода права собственности на квартиру в регистрационной палате.

Ключевая рекомендация для продавца: не следует скрывать от потенциального покупателя тот факт, что продаваемое жильё находится под залогом у банка. Такое поведение будет расценено как вовлечение покупателя в афёру.

Сама же сделка совершается просто. Главное – всё делать по закону. Допустим, квартира понравилась покупателю и он решил её приобрести, зная, что недвижимость находится под обременением. Дальнейший ход сделки таков:

1. Покупатель обращается к кредитору с изъявлением желания о выкупе залога.
2. Сотрудники банка составляют с ним предварительное соглашение купли-продажи и нотариально заверяют документ.
3. Покупатель вносит необходимую для погашения задолженности сумму в одну банковскую ячейку, оставшуюся для заёмщика сумму — в другую.
4. С квартиры снимается обременение.
5. Оформляется договор купли-продажи в Росреестре.
6. Банк и заёмщик получают доступ к ячейкам с деньгами.

При использовании данной схемы продажи ипотечного жилья банк уже выступает не в качестве стороннего наблюдателя. Он ведёт сделку от начала и до конца, выдаёт свою ячейку, занимается всеми документами. От продавца требуются лишь подписи. Сотрудники банка будут самостоятельно связываться с Регпалатой.

Покупатель ипотечного жилья вносит денежные средства в банковскую ячейку кредитора, а разницу между стоимостью жилья и задолженностью по ипотеке кладёт в другую ячейку. Далее банк сообщает Регпалате о выплате кредита, и с объекта продажи снимается обременение.

Такая схема не очень выгодна заёмщику: банк не особо заинтересован продать квартиру подороже. Ему важно вернуть долг, поэтому вполне достаточно того, чтобы сумма долга была аналогичной стоимости квартиры.

Данный способ подразумевает продажу заёмщиком своих долговых обязательств перед банком. В этом случае ипотечный кредит переоформляется на нового заемщика. Банк заключает договор с покупателем о переводе на него оставшейся части займа. Таким образом, уже новый заёмщик становится собственником ипотечной жилплощади и должником по кредиту.

Многие покупатели сами желают приобрести квартиру, находящуюся под обременением, ведь ипотечная недвижимость зачастую предлагается по более низкой стоимости. Для таких покупателей процедура оформления ипотечного займа почти не отличается от стандартной:

• Кандидат предоставляет пакет документов для рассмотрения заявки на ипотечный заём.
• В случае одобрения проводится оценка приобретаемой недвижимости.

Перерегистрацией залога в Росреестре занимается исключительно банк. Заёмщику остаётся только подписать документ о переуступке долгового обязательства.

В случае переоформления кредита в качестве покупателя может выступить и другая кредитная организация. В подобной ситуации ипотечный заём переводится на банк, который предоставил новый кредит для погашения старого. В наши дни это довольно частое явление, так как с каждым годом банки уменьшают процент по кредиту. А заёмщик, нашедший банк с более приемлемой процентной ставкой или более лояльными условиями, проводит перекредитование ипотеки, переведя долг в другую кредитную организацию.

Заёмщику данная процедура приносит несомненную выгоду. Однако далеко не каждый банк даёт согласие на подобную сделку: одни банки не разрешают перекредитование ни под каким предлогом, другие – накладывают на заёмщика штрафные санкции, которые порой достигают немалых сумм.

Продавцу ипотечного жилья следует учесть один нюанс: если недвижимость находится в его собственности менее 3-х лет и продана по более высокой стоимости, ему придётся заплатить налог с продажи квартиры (13%) .

Нюансы продажи недвижимости, купленной по военной ипотеке

Согласно закону, жильё, купленное с использованием целевого жилищного и ипотечного займов, до момента полного погашения кредита является залогом не только у кредитной организации, но и у Минобороны РФ.

Обременение будет снято с квартиры только после полного погашения займа и после достижения заёмщиком 20-летнего срока службы. Схема продажи такой квартиры обычно включает поиск средств для погашения ЦЖЗ.

Алгоритм проведения сделки следующий:

1. Продавец уведомляет банк и Росвоенипотеку о своём желании продать жильё и снять обременение.
2. Уточняет в банке сумму долга.
3. Погашает сумму задолженности.
4. Находит покупателя на жильё.
5. Получает документ о снятии обременения.
6. Получает в Росреестре документ на право собственности.
7. Продаёт квартиру по обычной схеме.

Важно: для погашения долга перед Росвоенипотекой (как и для погашения части задолженности перед банком-кредитором в случае гражданской ипотеки) можно использовать средства, полученные в рамках материнского капитала.

Проведение процедуры продажи ипотечного жилья требует от заёмщика подготовки полного пакета документов. Что в него входит?

• документ, подтверждающий платёжеспособность;
• договор купли-продажи с покупателем;
• справка об отсутствии задолженности по кредиту;
• закладная по займу;
• документ о зачислении покупателем средств на недвижимость, которыми будет погашён остаток по кредиту;
• документ, подтверждающий снятие квартиры с обременения.

Таким образом, продать квартиру, находящуюся в ипотеке, можно. И даже несколькими способами. Главное – провести процедуру грамотно, не скрывая ничего ни от банка, ни от покупателя.

Как правильно взять ипотеку на квартиру: с чего начать

Рынок ипотечного кредитования продолжает активно развиваться. Многие семьи рассматривают ипотеку как единственную возможность улучшить жилищные условия. Вопрос, как взять ипотеку на квартиру, с чего начать остается актуальным.

Решившись на кредит и поняв «я точно хочу взять ипотеку на квартиру», многие потенциальные заемщики не знают с чего начать, куда обратиться. Для начала необходимо максимально изучить **все про ипотеку на квартиру на специализированных сайтах рынка недвижимости в сети, официальных порталах банковских организаций и понять, как действовать, какой объем документов необходимо будет собрать. После этого можно приступать к процессу взятия жилищного кредита в реале.

Как правильно взять ипотеку на квартиру: 5 простых шагов

Как правильно взять ипотеку на квартиру: 5 простых шагов
Этап 1: выбор рынка и объекта недвижимости
Этап 2: выбор банка и ипотечной программы
Этап 3: расчет ипотечных платежей
Этап 4: подача заявки
Этап 5: пакет документов для приобретения жилья в ипотеку

Порядок приобретения недвижимости в кредит простой и сложный одновременно, он заключается в последовательности нескольких этапов:

изучение рынка недвижимости, выбор приблизительных вариантов жилья;
изучение банковских ипотечных продуктов, выбор банка и программы;
расчет приблизительных сумм ежемесячных платежей, сравнение с доходами семьи;
подача заявки, получение одобрения банка на покупку квартиры;
сбор документов и приобретение квартиры в ипотеку.

Для начала потенциальному заемщику следует определиться, на каком рынке (первичном, вторичном) он хочет приобрести жилье. Прежде всего, следует определиться с районом города, где будет приобретаться жилье, изучить варианты выставленных на продажу квартир на вторичке и в новостройках. Таким образом, покупатель сможет составить приблизительную картину предложений на рынке и определиться, сможет ли он рассчитаться с жилищным кредитом при существующем уровне цен и его текущих доходах. Но не следует сразу же выбирать конкретную квартиру и договариваться с ее продавцом, нужно сначала выбрать банк и ипотечную программу.

Рекомендуется оценить возможность внести первичный взнос за приблизительно выбранное жилье собственными средствами. В рамках стандартных проектов жилищного кредитования первый платеж предусмотрен на уровне от 20% рыночной стоимости объекта недвижимости. В некоторых ипотечных банковских проектах предусмотрены сниженные ставки первого платежа – от 10-15%, но везде действует закономерность – чем больше внесено заемщиком в качестве первичного взноса и чем короче срок кредитования, тем ниже процентная ставка по займу. Так, при стоимости квартиры в 2 млн рублей, в качестве первого взноса необходимо будет внести около 400 тыс. рублей.

Выбирая квартиру в ипотеку, следует сразу же оценить собственные возможности внести первичный взнос в размере от 20%.

Почему не следует торопиться с окончательным выбором квартиры? Как можно получить ипотеку на жилье? Специалисты рекомендуют для начала выбрать банк и ипотечную программу. Многие банковские организации выставляют свои требования к ипотечной недвижимости, году постройки здания, его состоянию.

В банках разработаны и действуют программы ипотечного кредитования недвижимости в определенных новостройках застройщиков – партнеров. В рамках таких проектов предлагаются льготные ставки кредитования, сниженные размеры первоначального взноса, предусмотрена возможность погасить часть ссуды средствами материнского капитала. Выгодно приобрести недвижимость можно в домах, построенных при финансовом участии банковской организации.

На этом этапе рекомендуется обращаться в несколько банков как государственных, так и коммерческих, чтобы знать их требования и иметь выбор в случае отказа одного из них. Также необходимо уточнить размеры первоначального взноса собственными средствами в каждом из банков по каждой из приблизительно выбранных программ.

Читайте такжеФСБ обнародовала трофейные документы, изъятые у украинских моряков

На что следует обратить внимание при изучении и выборе программы жилищного займа:

размер первоначального взноса;
размер процентной ставки;
минимальная и максимальная сумма кредита;
минимальный и максимальный срок кредитования;
возможность оплатить часть долга средствами материнского капитала;
наличие льготных программ для определенных категорий населения;
участие банка в государственных программах реструктуризации задолженности;
программа страхования залогового жилья, жизни, здоровья титульного заемщика и предлагаемая страховая компания, ее расценки.
Для подачи заявки следует выбрать несколько банков для того, чтобы повысить собственные шансы на одобрение ипотеки.

Определившись с банком и выбрав программу, эксперты рекомендуют с помощью кредитного калькулятора на сайте банка или кредитного менеджера, к которому можно обратиться непосредственно в отделении структуры, рассчитать приблизительные ежемесячные платежи по предлагаемому кредиту. Также необходимо заранее узнать о дополнительных платежах, которые необходимо будет оплатить заемщику (страховка, возможные комиссии при сборе документов, оформлении ипотеки).

Подавать заявку в банки клиенты могут самостоятельно или воспользовавшись услугами кредитного брокера. Одним из рисков первого варианта может быть получение одобрения на сумму, меньше, чем необходимо для покупки квартиры. Кредитный брокер может подсказать клиенту как лучше взять ипотеку на квартиру, в каком банке существуют более выгодные условия кредитования, какие правила получения ипотеки на покупку квартиры в каждом из выбранных клиентом банков. Также кредитный брокер может порекомендовать:

– кого из семьи выбрать в качестве титульного заемщика, а кого – созаемщиков;
– какие документы необходимо предоставить для расчета суммы совокупного дохода;
– как подтвердить свой доход, в том числе, полученный из неофициальных источников;
– какие есть программы льготного кредитования в банках региона.
Читайте такжеВ Москве более четырех тысяч человек эвакуировали из 10 торговых центров

Вместе с заявкой на ипотеку клиент должен предоставить следующие документы:

– ИНН;
– копию собственного паспорта и паспортов его созаемщиков;
– справку о доходах по форме 2-НДФЛ;
– свидетельство о браке;
– справку о регистрации;
– ксерокопию трудовой книжки;
– свидетельство о рождении детей.

Также банк может потребовать и другие необходимые документы для оценки рисков невозврата конкретным заемщиком взятых финансовых ресурсов.

Банки рассматривают поданные ипотечные заявки в течение 3-5 рабочих дней, после чего сообщают клиенту о принятом решении. При отказе банковские структуры могут не комментировать его причину. Одобрение поданной ипотечной заявки действительно в течение 30-60 дней в зависимости от правил кредитования банковской структуры. За это время клиент должен найти квартиру, которую он хочет приобрести в кредит, получить согласие продавца на продажу жилья через механизм ипотеки, собрать пакет документов.

Этап 5: пакет документов для приобретения жилья в ипотеку

Получив одобрение банка на ипотеку, можно приступить к выбору квартиры. При этом следует помнить, что банки не выдадут кредит, если недвижимость не будет соответствовать их требованиям:

– возраст здания не более 40-50 лет;
– жилье не должно значиться в списках аварийного, ветхого либо подлежащего капитальному ремонту;
– в квартире должны быть все работающие коммуникации;
– в квартире не должно быть незаконных перепланировок.

Выбрав квартиру и убедившись, что она соответствует требованиям банка, необходимо собрать пакет документов для получения ипотеки. Что нужно, чтобы оформить ипотеку на квартиру? В банк необходимо предоставить:

– документ, подтверждающий факт приобретения квартиры владельцем (договор мены, дарения, купли-продажи);
– справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
– технический паспорт квартиры;
– копию лицевого счета;
– ксерокопию паспортов всех собственников квартиры;
– оценку недвижимости;
– при наличии несовершеннолетних – разрешение органов опеки на продажу недвижимости.
Читайте такжеКонфликт в Азовском море 2018 – свежие новости, видео

Служба безопасности банка, изучив поданные документы, выдает разрешение на оформление сделки. После этого, клиент заключает с банком договор ипотеки, с продавцом – договор купли-продажи, регистрирует права собственности на жилье, заключает договора страхования и залога.

Законная и безопасная схема продажи ипотечной квартиры — подходит при любом банке

Здравствуйте. Я помогла 9 семьям, которые решили продать свою квартиру, которая была у них в ипотеке. У каждого была своя причина. Кто-то не тянул ипотеку, а кто-то наоборот захотел квартиру побольше. Или супруги разводятся, и они решили продать ипотечную квартиру, чтобы поделить деньги пополам и разъехаться. В общем, опыт в продаже у меня достаточный.

Сама схема продажи ипотечной квартиры не сложная и подходит практически при любом банке. Но придется попотеть, чтобы грамотно все реализовать. Поэтому сначала внимательно прочтите пример ниже, а после него уже переходите по ссылкам.

Объясню на примере: Покупатели согласились купить квартиру за 3 млн. руб., а долг по ипотеке у собственников (продавцов) — 900 тыс. руб. Покупателям нужно передать собственникам 900 тыс. руб. в качестве задатка. Собственники эти деньги отдадут своему банку, чтобы полностью погасить долг по ипотеке. Т.к. долг теперь погашен, собственники вместе с представителем банка снимают обременение (залог) с квартиры. После снятия обременение можно уже продать квартиру, точнее провести сделку купли-продажи. Для этого собственники вместе с покупателями оформляют договор купли-продажи и регистрируют сделку в МФЦ или Регистрационной палате. Остальные 2,1 млн.руб. покупатели передает продавцу перед сделкой купли-продажи «на руки» или кладут их на банковскую ячейку, т.е. продавец сможет их забрать, только когда покупатели станут собственниками.

Схема продажи одна, но как ее реализовать зависит от того, как покупатели будут расплачиваться за покупку. Ведь есть покупатели, которые приобретают квартиру полностью за свои наличные, и есть те, которые сами с ипотекой (их большинство). Вариант продажи «ипотечникам» более сложный и многое зависит от банка покупателя.

В этом случае я написала 2 варианта продажи:

Можете сохранить данные статьи в закладки и прочитать их, когда найдете покупателей. В них я подробно и поэтапно расписала: как снять обременение с квартиры; какие документы нужны, как и где их получить; как зарегистрировать сделку купли-продажи; как продавцам можно получить деньги от покупателей после сделки и т.д.

Перейдите по ссылкам выше, внимательно прочтите статьи и скорее всего вы решите — продать ипотечную квартиру довольно сложно. Поэтому советую обратиться к специалисту, который полностью организует всю продажу — от снятия обременения с квартиры до составления расписки о получении денег. Для этого напишите юристу, у него можно бесплатно проконсультироваться. Задайте свой вопрос в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или в комментариях. Также можете позвонить по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

Если у Вас есть вопросы, бесплатно проконсультируйтесь у юриста ↓.

Задайте свой вопрос в форму ниже или в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана. Или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

После покупки квартиры в ипотеку заемщик получает свидетельство о собственности, но его право распоряжаться имуществом ограничено, поскольку оно находится в залоге у банка. В ряде случаев может возникнуть необходимость продажи ипотечной квартиры. Несмотря на обременение, провести сделку реально.

Если квартира куплена за счет заемных средств, при ее оформлении на нового владельца возникает ипотека в силу закона и автоматически имущество становится залоговым. Его можно использовать по назначению, в том числе сдавать в аренду, но самостоятельно продать ипотечную квартиру заемщик не сможет. В регистрации сделки откажут, поскольку наложено обременение. Но даже если продажу удалось совершить, банк в любой момент может ее оспорить.

Тем не менее, закон отвечает на вопрос, можно ли продать ипотечную квартиру, положительно. Для этого необходимо заручиться согласием банка. То есть, должны быть учтены интересы второй стороны договора — залогодержателя.

Финансовые организации, как правило, не препятствуют проведению сделки, поскольку заемщик имеет на это право. Но банк, как заинтересованная сторона, будет контролировать все процессы. Возможность продажи ипотечного жилья иногда прописывают в кредитном договоре, здесь же могут быть предусмотрены за это штрафные санкции.

Ссуда на покупку квартиры является целевой, поэтому реализация имущества до окончания срока соглашения подразумевает полное досрочное погашение оставшейся суммы основного долга и снятие кредитных обязательств. Продать жилье и продолжать совершать ежемесячные взносы нельзя.

Ипотека — долгосрочный займ и за время действия договора могут произойти события, требующие смены жилья. В этом случае не остается другого варианта, как продать ипотечную квартиру. Чаще всего возникают следующие обстоятельства:

• ухудшение финансового положения и, как следствие, невозможность справляться с долговой нагрузкой;
• необходимость переезда в жилье большей площади, связанная со свадьбой или рождением детей;
• потребность разменять квартиру, возникающая при разводе супругов;
• переезд в другую местность, связанный со сменой работы или необходимостью ухода за родственником;
• получение прибыли, если приобретение жилья в ипотеку было способом инвестирования.

Все эти жизненные ситуации сопряжены с необходимостью продажи квартиры, приобретенной в ипотеку.

В некоторых случаях заемщик не сможет самостоятельно заниматься реализацией ипотечной квартиры:

1. Произведена незаконная перепланировка жилья без ведома банка. Кредитор должен знать о состоянии залога. Прежде чем проводить перестройку, необходимо заручиться его согласием. Финансовая организация имеет право не разрешить перепланировку, если посчитает, что она повлияет на снижение стоимости имущества.
2. При наличии неоплаченных долгов за коммунальные услуги, просроченной задолженности по кредитам, сотрудники ФССП могут наложить запрет на совершение регистрационных действий с имуществом. Сделка по купле-продаже такой квартиры возможна только после погашения всех долгов, закрытия исполнительного производства и снятия запрета.
3. Отсутствие ежемесячных обязательных выплат по ипотеке может спровоцировать ситуацию, при которой банк сам инициирует продажу залогового имущества. Квартира будет выставлена на торги, интересы заемщика в этом случае банк учитывать не будет. Кредитор вправе забрать залоговую недвижимость, даже если это единственное жилье.

Таким образом, залогодатель обязан содержать предмет залога в надлежащем состоянии и сообщать банку обо всех изменениях, которые с ним происходят. В его интересах не допустить ситуацию, когда имущество реализуется в принудительном порядке и самостоятельно инициировать продажу, если нет возможности выплачивать кредит.

Приняв решение о продаже квартиры с ипотекой, и согласовав его с банком, необходимо запросить точный остаток основного долга. Если сумма небольшая, возможно будет выгоднее взять нецелевой потребительский кредит, с его помощью погасить ипотеку, вывести квартиру из залога и продавать без обременений. Это самый простой и выигрышный для заемщика вариант, поскольку банк не будет контролировать сделку.

Наличие обременения снижает стоимость жилья относительно среднерыночного показателя, поскольку это усложняет процесс оформления и сопряжено для покупателя с определенными рисками. Но и скрывать факт того, что квартира находится в ипотеке, не имеет смысла, поскольку человек, приобретающий жилье в любом случае узнает об этом.

Если остаток кредита большой, в зависимости от сложившейся ситуации можно выбрать один из следующих способов продажи.

Суть процедуры состоит в том, что задаток, который дает покупатель до оформления сделки, идет на досрочное погашение ипотеки. После этого происходит стандартная регистрация прав нового владельца. Этот способ целесообразен, если сумма к погашению небольшая. В противном случае покупатель рискует понести значительные потери, если продавец изменит решение и откажется от продажи. Оформление включает следующие шаги:

• согласование с кредитором и определение размера задолженности;
• поиск покупателя, составление договора задатка и регистрация его у нотариуса;
• внесение денег, закрытие кредита и вывод имущества из залога;
• окончательный расчет и оформление сделки.

Еще один способ, позволяющий продать квартиру в ипотеке, предполагает, что покупатель выкупает залог у банка. Это достаточно безопасный вариант для всех заинтересованных сторон соглашения. Единственный минус — процедура займет больше времени. Для ее реализации потребуются следующие шаги:

• согласовывается возможность продажи с кредитной организацией и выясняется оставшаяся сумма;
• находится покупатель, который заключает с банком договор о выкупе залога и заверяет его нотариально;
• арендуются два банковских сейфа, в один из которых закладываются деньги, предназначенные для закрытия ипотеки, а во второй – остаток средств для продавца;
• жилье выводится из залога, сделка купли-продажи регистрируется;
• банк и продавец забирают деньги из сейфов.

Если покупатель планирует воспользоваться жилищным кредитом, можно оформить продажу как передачу долговых обязательств. В этом случае действия будут следующими:

• продавец согласует продажу с залогодержателем;
• покупатель подает стандартную заявку на ипотечный займ и предоставляет полный пакет документов;
• при получении одобрения от банка проводится повторная оценка жилья;
• банк и покупатель заключают договор;
• права на квартиру и обременение регистрируются на нового владельца;
• продавец освобождается от долговых обязательств и получает положенную ему сумму.

Если залогодержатель не одобрил жилищный займ покупателю, можно воспользоваться услугами стороннего банка.

Недвижимость военнослужащего, приобретенная на средства от целевого жилищного кредита, регистрируется в Министерстве обороны. Право совершать сделки купли-продажи у собственника появляется после полного погашения задолженности или после того, как его военный стаж достигнет 20 лет. Если необходимость продажи связана со сменой региона, в котором служит владелец жилья, он получит согласие на реализацию имущества.

Самый невыгодный способ продажи квартиры в ипотеке — когда ее реализацией занимается кредитная организация. Чаще всего он применяется, если у должника существенно изменилось финансовое положение, и он не может вносить ежемесячные платежи. Цену определяет залогодержатель, не учитывая интересы продавца. Всю процедуру, в том числе поиск покупателя, проводит банк . Если после реализации и закрытия жилищного кредита остаются денежные средства, они передаются продавцу.

Если жилье куплено с участием материнского капитала

Можно продать квартиру в ипотеке, если при покупке были использованы средства материнского капитала. Порядок действий будет таким же, как и при стандартной реализации, однако добавятся новые пункты:

• необходимость согласия на продажу органов опеки;
• взамен подаваемой квартиры нужно приобрести новое жилье;
• у детей должны быть выделены доли.

Для покупателя такая сделка является довольно рискованной, так как при выявлении факта ущемления прав ребенка она может быть оспорена.

Таким образом, продать квартиру в ипотеке можно любым из приведенных способов. Основное параметр, который нужно соблюсти – согласовать сделку с банком и поставить в известность покупателя, что жилье находится в залоге.

Можно ли законно продать квартиру в ипотеке, зависит от конкретной ситуации. Нередко люди в период выплаты кредита желают купить другую недвижимость, например, из-за переезда в иной город. Поэтому и становится важно обменять собственность, чтобы не платить уже ненужную ипотеку. Однако важно все сделать законно, иначе сделку сочтут недействительной. Сейчас рассмотрим пошаговую инструкцию, как продать квартиру в ипотеке.

Купив квартиру в ипотеку, у людей появляется обязанность на протяжении долгих лет выплачивать кредит. Причем срок может быть разный, как 10 лет, так и 30 лет. Однако для семей, не распоряжающихся крупными финансовыми суммами, кредитование является единственной возможностью приобрести собственное жилье. Проблема ипотечной недвижимости заключается в том, что за годы может многое измениться в жизни, например, купленную квартиру захочется продать.

Как правило, подобное происходит, если семья желает уехать в другой город и не возвращаться на прежнее место жительства. Из-за этого им становится уже не выгодно оплачивать кредит, и гораздо проще продать квартиру. Также подобная необходимость возникает, если супруги разводятся, и им не хочется иметь общую собственность. Могут быть и другие поводы продавать квартиру, но если она связана с ипотекой, то тогда уже не так просто это сделать.

Важно! До тех пор, пока кредит не выплачен, недвижимость находится под залогом у банковского учреждения. Следовательно, на квартире обременение, и из-за этого сделки купли-продажи проводить нельзя.

Поэтому и возникают сложности, если требуется реализовать недвижимость, находящуюся в ипотеке. В лучшем случае сделку сочтут недействительной, поэтому ее аннулируют. Однако, отвечая на вопрос, можно ли продать ипотечную квартиру, все-таки существует возможность реализовать имущество. Но сделать это можно только при определенных условиях. Сейчас разберемся, как происходит сделка купли-продажи в случае с ипотечным кредитом.

Существует несколько способов, как продать ипотечную квартиру. Поэтому человек может выбрать тот, который лучше всего подойдет для конкретной ситуации. В любом случае стоит быть готовым к тому, что потребуется немало времени и сил, чтобы реализовать недвижимость, потому как ее мало кто захочет приобрести. Однако если все сделать правильно, то можно будет продать квартиру и купить другую при необходимости.

Из наиболее распространенных вариантов можно отметить следующие:

1. Преждевременно погасить ипотеку. Данный способ является наиболее простым ответом на вопрос, как продать квартиру с обременением ипотекой. Потому как её, по сути, выкупят, погасив остаток задолженности. При этом сам человек сможет вернуть себе ту сумму, которую уже потратил на кредит. Однако не всегда удается найти такого покупателя, да и вопрос о преждевременной оплате потребуется заранее согласовывать с банком.
2. Привлечение другого банка. В этой ситуации нужно будет использовать перекредитование с помощью другого финансового учреждения. Однако в этой ситуации появится новый долг, зато с квартиры получится снять обременение.
3. Получение новой ипотеки покупателем. Бывает и такое, что у клиента нет всей суммы, чтобы сразу отдать продавцу. Однако если человек твердо решил, что покупаю конкретную недвижимость, то тогда можно поступить следующим образом. Покупатель отдаст средства для погашения задолженности, после чего продавец оплатит кредит и снимет обременение. Далее квартиру можно будет без труда выставить на продажу, и приобрести ее можно будет, опять же, в ипотеку. В этом случае покупатель будет оплачивать кредит, а продавец получить свою часть суммы.

Также можно попробовать договориться с банком о том, что сменится заемщик. Конечно, подобное не каждое финансовое учреждение позволит, хотя им и непринципиально, кто именно выплачивает кредит. Однако если получится, то данный вариант является достаточно хорошим. Потому как в этом случае удастся без лишних трудностей передать права на имущество другому человеку, а самому получить выплаченную сумму и избавиться от ипотеки.

Независимо от того, какой вариант будет выбран, продажа квартиры по ипотеке должна проходить с разрешения банка. Потому как до тех пор, пока ее окончательно не оплатили, недвижимость будет находиться под залогом. Значит, ее реализовывать или обменять удастся только, если финансовое учреждение не будет против выбранной схемы действий.

Как уже известно, при выполнении определенных условий можно продать человеку квартиру в ипотеке. Нередко люди решают самостоятельно ее реализовывать, потому как не хотят тратить деньги на услуги агентства по недвижимости. Конечно, данная процедура нередко оказывается трудоемкой, при этом важно знать порядок продажи квартиры.

В этой ситуации будут в сделке участвовать три стороны, среди которых продавец, покупатель и банк. Потому как находящиеся в залоге квартиры нельзя продать без предварительного согласования с финансовым учреждением. Более того, следует соблюдать определенную последовательность действий и точно знать, как именно проходит сделка купли-продажи квартиры по ипотеке. Тогда с уже проданной собственностью не должно возникнуть проблем, так как ее реализуют законно.

По закону, если квартира в кредите, который еще не оплачен, то тогда ее продажа возможна только с разрешения банка. Если сделка произошла без согласия, то она обязательно аннулируется. Поэтому в первую очередь для недвижимости, находящейся в ипотеке, надо получить разрешение. При этом стоит убедиться, что отсутствует штраф за досрочный расчет, потому как он хоть и не запрещает сразу погасить задолженность, но ощутимо увеличивает расходы.

Когда продаваемая собственность уже имеет разрешение от финансового учреждения, тогда можно приступать к поиску покупателей. Тут стоит понимать, что может потребоваться немало времени, потому как данная процедура непростая. Не так много людей желает приобрести недвижимость, которая имеет обременения, в частности, ипотечный кредит. Поэтому, вполне вероятно, что потребуется дешевле продавать имущество в связи с вышеописанными трудностями.

Покупатель рискует, приобретая недвижимость в ипотеке, и поэтому он не захочет отдавать полную рыночную стоимость. Поставив низкую цену, будет выше вероятность найти клиентов, и это произойдёт значительно быстрее. Далее уже нужно договариваться об условиях и заключать предварительный договор купли-продажи.

Легче всего выбрать досрочное погашение ипотеки. Но для того нужно, чтобы покупатель согласился выдать средства, оставшиеся по задолженности. Расчет будет производиться с банком от имени заемщика или от официального поручителя. Понадобится положить деньги на счет в банке, с которого брали ипотеку, а затем дождаться свидетельство о снятии обременения. После этого пройти в регистрационную палату, где нужно будет оформить сделку купли-продажи. По ее окончании будут переданы права на недвижимость от одного человека к другому, а сам продавец сможет поучить оставшуюся денежную часть.

Некоторые люди могут не захотеть самостоятельно возиться с продажей, поэтому им можно посоветовать обратиться в агентство по недвижимости. Тогда именно оно возьмет на себя обязательства по осуществлению сделки, поиску клиентов и перерегистрации прав. Данный вариант окажется значительно проще, потому как от владельца имущества почти ничего не потребуется. Однако придется отдать часть выручки за работу специалистов, поэтому прибыль окажется меньше. Учитывая тот факт, что ипотечное жилье и так теряет в цене, то данный вариант будет невыгодным. Поэтому лучше для человека, если он самостоятельно будет заниматься процессом продажи.

Оцените статью: