Нюансы продажи квартиры с неузаконенной перепланировкой

Предлагаем рассмотреть тему: "нюансы продажи квартиры с неузаконенной перепланировкой" с комментариями профессионалов. Мы старались разъяснить все понятным языков и полностью раскрыть тему. Внимательно причитайте статью и, если возникнут вопросы, вы можете их задать в комментариях или напрямую дежурному консультанту.

Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой: можно ли идти на такой шаг и какие варианты решения есть?

Изображение - Нюансы продажи квартиры с неузаконенной перепланировкой proxy?url=http%3A%2F%2Fzhivem.pro%2Fwp-content%2Fuploads%2F2016%2F11%2FProdazha_kvartiry_1_30092820-400x278

Когда владелец несколько «перекроил» жилище для собственного удобства, и не узаконил эти изменения, то как поступать в случае срочной продажи?

Как влияет несанкционированная перепланировка на стоимость объекта недвижимости?

Возможно ли выходить на рынок в таком случае? Можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Читайте на нашем сайте о том, с чего необходимо начинать перепланировку квартиры и сколько она будет стоить. Образцы необходимых документов: доверенности и договора на выполнение работ, заявления в Жилищную инспекцию, а также всех актов переустройства вы можете скачать у нас бесплатно.

Изображение - Нюансы продажи квартиры с неузаконенной перепланировкой proxy?url=http%3A%2F%2Fzhivem.pro%2Fwp-content%2Fuploads%2F2016%2F11%2Fuzakonivat_pereplanirovku_1_30092903-400x267

Нужно ли узаконивать перепланировку при продаже квартиры?

Закон неумолим: всякие вмешательства в расположение помещений квартиры должны быть проведены с согласия компетентных служб, то есть БТИ и Жилищной инспекции.

При обнаружении самовольной «перекройки» площади квартиры службами населенного пункта собственник будет вынужден оплатить штраф (ст. 7.21 КоАП РФ), а потом все равно решать вопрос с перестройкой – узаконить ее через БТИ, Жилищную инспекцию, через суд или вернуть все в первозданный вид.

    Порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольные переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению —
Нет видео.
Видео (кликните для воспроизведения).

влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей.

Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах —

влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей.

Вопросы законности перепланировок жилых помещений регулируются такими законодательными актами:

  • ст. 25, 26 ЖК РФ;
  • СанПиН;
  • СНиП;
  • ПП РФ от 21 января 2006 г. №25 «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями».

Продавая жилье с переделками, получается, что продавец передает документы с планами – техническим, кадастровым – на одно жилище, а фактически предлагает совершенно другое, отличающееся и по конфигурации помещений, и даже по площади.

Изображение - Нюансы продажи квартиры с неузаконенной перепланировкой proxy?url=http%3A%2F%2Fzhivem.pro%2Fwp-content%2Fuploads%2F2016%2F11%2Fkvartiru_s_pereplanirovkoy_1_30093701-400x260

Можно ли продать квартиру с перепланировкой квартиры, которая была узаконена? Если в объекте жилой недвижимости перепланировка была выполнена, и при этом оформлена по всем правилам, то такой случай является идеально законным и правильным.

При таком раскладе совпадение натуральных размеров и привязок расположения стен, перегородок, проемов и пр. будет стопроцентным при сверке их с планами — кадастровым и техническим.

Квадратура полезной и жилой площадей квартиры будет одинаковой во всех документах, в том числе и в свидетельстве о праве собственности – именно так и должно быть.

Официальное согласование перемен плана жилища – единственный законный путь, причем важна последовательность: сначала добиться разрешения и одобрения всех заинтересованных служб, потом выполнение строительно-монтажных и ремонтных работ, далее – получение новых паспортов на квартиру (технического и кадастрового).

Однако только такой сложный путь является единственно верным и обеспечивающим беспроблемную продажу жилой недвижимости по более высокой стоимости.

Можно ли продать квартиру с перепланировкой неузаконенной? Бывает, что к покупке предлагаются жилые помещения в МКД с несанкционированными вмешательствами, иногда на приобретение таких квартир даже находятся желающие.

Такая сделка возможна только при сознательном понимании будущего собственника, что ему самому придется пройти весь путь узаконивания перепланировки, и груз материальных и моральных трат этой процедуры падет именно на него.

Продажа жилья с незаконной перепланировкой возможна: законодательство не накладывает запрета на сделки с такой недвижимостью, и в то же время контролирующие органы наделены полномочиями признать сделку недействительной.

Что делать, если перепланировка не узаконена, а квартиру нужно продать? Как продать квартиру с перепланировкой без разрешения? В этом случае нужно вести честную игру и не пытаться скрыть наличия переделок в жилище от будущего хозяина.

Изображение - Нюансы продажи квартиры с неузаконенной перепланировкой proxy?url=http%3A%2F%2Fzhivem.pro%2Fwp-content%2Fuploads%2F2016%2F11%2Fopytnogo_rieltera_1_30093904-400x266

Цены на такую недвижимость снижаются процентов на 20, и эта разница гораздо выше стоимости оформления.

Собственник должен при помощи опытного риэлтера, не заинтересованного в проведении купли-продажи, в порядке консультации выяснить реальные перспективы.

Специалист подскажет, к какому роду вмешательства относится выполненная переделка.

Варианты простой переделки жилища выглядят примерно так:

  • перенос дверей в ненесущих перегородках, а также самих перегородок;
  • перестановка санитарных приборов, а также замена, например, ванны на душевую кабинку;
  • разборка антресолей;
  • замена оконных или дверных блоков на другие без изменения площади проемов;
  • косметический ремонт и пр.
Читайте так же:  Порядок оформления дарственной на квартиру в мфц

Сложные перепланировки квартир касаются таких вопросов:

  • расширения кухни, санузла за счет жилых комнат;
  • объединения лоджии или балкона с комнатой или кухней;
  • пробивок дополнительных окон, дверей;
  • разборок подоконного блока (между лоджией и комнатой, кухней);
  • перестановки газовых приборов и оборудования;
  • объединения квартир в одну и пр.

Тогда затягивать с узакониванием переделок не стоит.

Но есть вероятность быть уличенным: это произойдет, если потребуют новый техпаспорт, и работники БТИ при замерах выявят несовпадения в геометрии.

Изображение - Нюансы продажи квартиры с неузаконенной перепланировкой proxy?url=http%3A%2F%2Fzhivem.pro%2Fwp-content%2Fuploads%2F2016%2F11%2Fuzakonivaniem_pereplanirovki_1_30094137-400x250

Если со времени регистрации объекта жилой недвижимости не истекло 5-ти лет, по прошествии которых правила требуют переосвидетельствования квартиры и оформления очередного техпаспорта, то проблем может и не возникнуть – во всяком случае у продавца.

Другой вариант – нынешнему владельцу самому заняться узакониванием перепланировки. Если платить по срочному тарифу, то суммы увеличиваются в разы, а общая продолжительность бумажных процедур все равно займет не менее 1,5 – 2 мес.

Но именно этот вариант и есть резон выбрать, чтобы избежать риска быть оштрафованным или вовсе лишиться недвижимости, ведь потом все равно придется заниматься этим вопросом, а санкции бывают разными.

К тому же, переделанное жилье обычно более комфортно и оригинально, а это сразу дает существенную прибавку к оценке объекта недвижимости перед продажей.

Переделанные жилища, даже если они существенно выросли по уровню комфортности, не стоит предлагать тем, кто ищет жилплощадь под ипотеку: с банками такие номера не проходят. Сложности при продаже могут возникнуть такого рода:

  • есть опасность, что потребуется свежий технический паспорт, и визит работников БТИ сразу выявит наличие несоответствий фактических размеров проектным;
  • в зависимости от масштаба вмешательства в несущую способность всего здания, можно даже лишиться жилища, если не вернуть все, как было, в предписанный срок;
  • покупатели потребуют предоставить значительную уступку в цене;
  • акт купли-продажи будет признан ничтожным, то есть недействительным;
  • покупатель на любом этапе может принять решение о прекращении всяческих отношений с продавцом переделанного жилища.

Изображение - Нюансы продажи квартиры с неузаконенной перепланировкой proxy?url=http%3A%2F%2Fzhivem.pro%2Fwp-content%2Fuploads%2F2016%2F11%2FSereznuyu_pereplanirovku_1_30094645-400x347

При простых переделках, не затрагивающих межквартирных или несущих стен, перекрытий, колонн, диафрагм жесткости, можно продать квартиру, уступив покупателю разумную сумму.

Серьезную перепланировку выгоднее узаконить до продажи самому продавцу, воспользовавшись услугами посредников – этот вариант все равно выйдет дешевле, и избавит от риска быть уличенным в несанкционированной переделке жилья.

О проблемах при продаже квартиры с перепланировкой квартиры вы можете узнать из видео:

Основные риски при покупке квартиры с незаконной перепланировкой

Покупка любой квартиры на вторичном рынке несет в себе риск получить жилье с неузаконенной перепланировкой. В лучшем случае об этом изначально покупателя оповестит продавец, тогда сюрприза не будет. Но бывает и так, что неточности в плане и в паспортах выясняются уже после заключения сделки.

Риелторы и строители все перепланировки подразделяют на незначительные и значительные, а также на допустимые и недопустимые. Значительные и незначительные перепланировки можно в любое время узаконить, или же просто отказаться от них и вернуть жилплощадь к ее первоначальному состоянию. Самый тяжелый случай, когда нельзя вернуть назад и при этом узаконить переделку тоже нельзя. Незаконная перепланировка грозит покупателю большими неприятностями в будущем.

Изображение - Нюансы продажи квартиры с неузаконенной перепланировкой proxy?url=http%3A%2F%2Flaw03.ru%2FContent%2FNewsImages%2FContentImages%2F559822d6-94a9-4918-9ae4-bc202c63f92b

Искушение переделать что-либо в планировке квартиры всегда велико. Благо сегодня для этого имеются все возможности, достаточно нанять бригаду мастеров и любая работа будет выполнена быстро и качественно. Мало кто задумывается, что результат должен быть отражен в документах на жилье. Провести сделку купли-продажи можно, с тем условием, что покупатель за свой счет исправит документы и узаконит переделку в срок до 6 месяцев.

Неоповещение покупателя о том, что в квартире имеются несогласованные должным образом перепланировки, является веским основанием для одностороннего расторжения договора купли-продажи и признания сделки недействительной.

Процесс согласования предполагает подачу документов в жилищную инспекцию. Всего потребуется собрать и представить:

  • Новый план квартиры, заказывают его в БТИ или иной организации;
  • Заявление;
  • Копию паспорта собственника квартиры;
  • Копии договора купли-продажи на квартиру;
  • Техпаспорт на квартиру;
  • Письменное согласие от каждого из остальных собственников квартиры.
Нет видео.
Видео (кликните для воспроизведения).

В зависимости от конкретного населенного пункта процесс согласования может занимать в среднем от 2 месяцев до 6, но на портале госуслуг можно подать все документы в электронном виде и получить нужное согласование в срок от 20 до 45 дней. Сложностей не возникнет, если изменения соответствуют строительным нормам и правилам.

  • Москва и область: +7-499-350-97-04
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-309-87-91
  • Федеральный: +7-800-511-69-34

Изображение - Нюансы продажи квартиры с неузаконенной перепланировкой proxy?url=http%3A%2F%2Flaw03.ru%2FContent%2FNewsImages%2FContentImages%2Fd27428b9-fa63-41e1-a4ca-6180cde96f21

Не каждую перепланировку можно узаконить. Например, когда речь идет о сносе несущих стен, переносе санузла в другое место, или иных изменения конструктивных параметров квартиры, узаконить такую перепланировку нельзя загодя и нельзя задним числом.

Не стоит при этом путать перепланировку с переустройством. Например, замена чугунных радиаторов на алюминиевые, либо замена водогрейки с 30 литров на 50 – это переустройство, а вот проделывание двери в перегородке между смежными комнатами – это перепланировка. Переустройство не нужно оформлять документально, а перепланировка даже самая незначительная автоматически требует внесения ее в документы на квартиру.

Согласно ЖК РФ, перепланировка должна выполняться только после оформления владельцем квартиры всей необходимой разрешительной документации, а уже затем специальная комиссия проводит осмотр и удостоверяет, что выполненные ремонтные работы прошли в точности с согласованным планом. Наличие переделки, не согласованной ранее, ставит перед собственником необходимость выполнять согласование задним числом, что возможно не всегда.

Читайте так же:  Выписка из лицевого счета квартиры

Самые большие неприятности подстерегают покупателей, которые готовы совершить покупку в ипотеку. При этом в банк подаются документы на выбранные квадратные метры для согласования. Если уже после оформления ипотеки будет выяснено, что в квартире имеются несогласованные перепланировки, то договор с банком может оказаться под угрозой расторжения.

Все дело в ликвидности такой недвижимости. Банк не заинтересован в том, чтобы за свои деньги проводить регистрацию незаконных переделок, и нести при этом убытки. Куда охотнее ипотечные ссуды выдаются под залог приобретаемой недвижимости с безупречным пакетом документов. Вот почему соглашаясь на покупку квартиры с несогласованными переделками в ипотеку, покупатель сильно рискует.

  • Москва и область: +7-499-350-97-04
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-309-87-91
  • Федеральный: +7-800-511-69-34

Во сколько обойдется штраф за незаконную перепланировку?

Сразу следует пояснить, что за незаконную перепланировку владелец квартиры может быть наказан в силу наступления административной ответственности штрафом, но только в том случае, если никто – жильцы этой квартиры или соседи, не пострадал от последствий этой перепланировки. В противном случае в зависимости от тяжести последствий может наступить и более серьезная ответственность, вплоть до уголовной.

Штраф за незаконную перепланировку в рамках административной ответственности без причинения ущерба третьим лицам равен:

  • Для граждан – 2-2,5 тыс. руб.;
  • Для должностных лиц – 4-5 тыс. руб.;
  • Для юридических лиц – 40-50 тыс. руб.

При нанесении ущерба имущественным интересам или здоровью третьих лиц штрафы будут более серьезными:

  • Для граждан – до 5 тыс. руб.;
  • Для должностных лиц – до 50 тыс. руб.;
  • Для юридических лиц – до 300 тыс. руб.

Если же ущерб причинен серьезный, а пострадавшие смогут доказать, что действия владельца квартиры носили умышленный характер, тогда одним только штрафом отделаться не удастся, не говоря уже о том, что компенсацию ущерба в полном размере придется выплатить в любом случае.

Многие не переживают о том, что документы на квартиру не безупречны, полагая, что никому нет дела до этого. На самом деле риск выявления незаконной перепланировки всегда существует. Обычно выявление происходит следующим образом:

  1. В процессе перепланировки могут произойти изменения характеристик смежных конструкций. Например, звукопроницаемость смежной с соседями стены увеличится, или же ухудшится вентиляция или как-то иначе соседи смогут предположить, что в соседней квартире произошла перепланировка, и подадут жалобу в жилищную инспекцию. По факту обращения в квартиру будет направлена комиссия, которая сверит план квартиры с ее фактическим состоянием, а при обнаружении несоответствий выпишет штраф и выдаст предписание устранить несоответствия в документах в срок до 6 месяцев или привести квартиру в ее первоначальное состояние.
  2. Из-за грубых нарушения строительных норм и правил произойдет авария, либо сбой в работе общедомовых коммуникаций, что потребует вмешательства коммунальных служб, а далее предыдущий сценарий полностью повторится, с той разницей, что сумма штрафа будет больше, саму переделку, возможно, устранить будет нельзя, равно как и согласовать.
  3. В ходе сверки показаний счетчиков перепланировка может быть обнаружена работником коммунальных служб, после чего заявление поступит уже от лица коммунальной службы в жилищную инспекцию.

Какой ущерб несет собственник квартиры с незаконной перепланировкой?

Изображение - Нюансы продажи квартиры с неузаконенной перепланировкой proxy?url=http%3A%2F%2Flaw03.ru%2FContent%2FNewsImages%2FContentImages%2Fa5c8ee32-baf9-4373-933c-bd8be316f381

​Все важнейшие характеристики квартиры отражаются в ее паспорте БТИ, а также в кадастровом паспорте. Эти паспорта обязательно оформляются в ходе вступления в права собственности. Без них нельзя совершать каких-либо сделок с недвижимостью. Когда характеристики квартиры меняются, это автоматически делает недействительными ее паспорта. Следовательно, собственник при любом намерении распорядиться недвижимостью может оказаться в затруднительном положении.

Если же оставить все как есть и не оформлять новые паспорта, тогда в будущем не получится просто так квартиру продать, купить, заложить, передать по наследству. Если же покупатель даже согласится и в таком виде оформить сделку, то потребует серьезную скидку, чтобы на эти деньги потом выполнить согласование своими силами.

Иными словами, жилье теряет свою ликвидность, дешевеет и может быть продано только с дисконтом, что собственнику, вложившему в нее свои деньги, крайне невыгодно. Тогда как должным образом оформленная перепланировка ликвидность квартиры резко повышает, ведь квартиры с удачными переделками обычно в цене, в отличие от типовых вариантов со стандартным набором недостатков.

Оформлять или …?

Резюмируя вышесказанное, важно отметить, что обязанность выполнять регистрацию перепланировки всегда лежит на самом владельце. Можно сколько угодно долго пользоваться жилплощадью, нисколько не страдая от неточностей в документах, но в будущем эта проблема непременно заявит о себе, причем во сколько тогда обойдется ее устранение, сейчас сказать невозможно.

Если у вас имеются какие-либо вопросы по поводу покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой, то наш дежурный юрист готов оперативно на них ответить.

Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой: можно ли оформить сделку без разрешения в 2019 году

Собственники жилья, стремясь улучшить условия проживания, занимаются перепланировкой. Она не всегда оформляется согласно закону, часто остается незамеченной, пока не наступит необходимость продать жилплощадь. Тогда владельцев интересует, можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой, не является ли это препятствием для совершения сделки.

Читайте так же:  Документы для вступления в наследство на квартиру и их оформление - описание процедуры

Изображение - Нюансы продажи квартиры с неузаконенной перепланировкой proxy?url=https%3A%2F%2Fipotekaved.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2019%2F01%2Fpereplanirovka

В обнаружении факта переделки квартиры должен быть заинтересован покупатель. Если перепланировка неузаконенная, он после покупки отвечает за несанкционированное перепланирование. Ему придется взять оформление разрешения на себя в соответствии с фактическим состоянием помещения или придать ему вид, который соответствует первоначальной планировке.

Чтобы избежать неприятностей и материальных убытков, покупателю следует свериться с документацией БТИ на квартиру, которая продается, убедиться в отсутствии перепланировки. Если переделки узаконены, на плане они отмечены красными линиями. Их отсутствие еще не факт, что перепланировка не проводилась. Лучше взять план и пройтись по жилью, сверяя его с фактическим состоянием помещения.

Ряд изменений законодательство не относит к переустройству, поэтому возможна продажа квартиры с узаконенным согласованием или без – в нем нет необходимости. Сюда относятся такие переделки:

  • демонтирована встроенная мебель;
  • перенесено техническое оборудование, но оно осталось в том же помещении;
  • остеклен балкон, лоджия без нарушений размеров;
  • в санузле снесена перегородка, которая не являлась несущей конструкцией.

Важно! Удаление перестенка между комнатами приводит к нарушению планировки. В таком случае требуется согласовать неузаконенную переделку с соответствующими инстанциями.

Некоторые перепланировки запрещены на законодательном уровне, поэтому узаконить их не удастся. Категорически запрещается проводить работы, если они:

  • ухудшают условия проживания других жильцов дома;
  • превращают помещение в непригодное для жилья;
  • нарушают санитарные, строительные и противопожарные правила.

Эта перепланировка не согласуется, при обнаружении владелец обязан восстановить в квартире прежнее состояние. Остальные переделки в планировке, если они не запрещены, позволяются, но следует оформить разрешение. Тогда отпадут сомнения, можно ли с незаконными изменениями конфигурации продать недвижимость.

При продаже квартиры с несогласованной перепланировкой, если она касается разрешенных работ, особых препятствий для совершения сделки нет. Лучшее решение для обеих сторон – легализовать переделку. В таком случае никто не рискует, что наступят неприятные последствия после неузаконенного переустройства: квартиру можно продать, санкции не грозят.

Наиболее часто квартиры с неузаконенной перепланировкой стремятся продать за наличные деньги. Продавец не рискует, только стоимость недвижимости уменьшается на 10–20%. Покупатели часто охотно идут на это, желая сэкономить. Они не подозревают или не хотят думать, какими неприятными последствиями может обернуться такая сделка.

Важно! Если перепланировка жилья неузаконенная, продажа квартиры с переустройством осуществляется по документации, в которой не отражены изменения. С момента заключения договора собственником становится покупатель, и вся ответственность за легализацию неузаконенной планировки ложится на него.

Иногда это оборачивается такими затратами, что экономия на покупке окажется меньше. Так случается, если изменения конфигурации квартиры невозможно согласовать – проведены запрещенные работы. Тогда новому хозяину придется возвращать помещению первоначальное состояние за свои деньги или привести в вид, который можно узаконить.

Кредит на квартиру с неузаконенной перепланировкой возможно получить не везде. Существуют банки, которые оформляют подобные сделки в ипотеке. Чтобы продать недвижимость таким способом, собственнику сложнее найти покупателя. Зато он действует в открытую – банк и покупатель знают о нелегализованной переделке.

Сторона, предоставляющая кредит, страхует себя. В договоре предусматривается, как быть с оформлением перепланировки. Указывается, что новый собственник ее узаконит, обычно на это отводится 6 месяцев. Все последующие риски ложатся на покупателя, а они могут быть очень большими. Возможно, окажется, что изменения невозможно узаконить. Также Росреестр вправе отказать в регистрации, предъявляя как основание неузаконенное переустройство.

Изображение - Нюансы продажи квартиры с неузаконенной перепланировкой proxy?url=https%3A%2F%2Fipotekaved.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2019%2F01%2Fuzakonit-pereplanirovku

Если оформить перепланировку перед продажей, собственнику квартиры легче ее продать. Продавцу не придется снижать стоимость жилья, чтобы привлечь таким способом потенциальных покупателей. Легализация перепланировки позволит не только продать квартиру, но и заявить повышенную цену, если переделка значительно улучшила жилищные условия.

Хозяин должен четко представлять, какие изменения в планировку он намеревается внести. Требуется получить техпаспорт, где содержится полное описание помещений. На его основе планируются будущие работы.

Требуется согласование некоторых действий с пожарниками и водоканалом. Это относится к тем случаям, когда затрагиваются инженерные коммуникации. Если дом – памятник архитектуры или истории, без разрешения соответствующего комитета перестраивать квартиру не разрешат. Следует заказать проект перепланировки в организации с лицензией. Если дом обычный типовой, значительные изменения не планируются, достаточно собственного эскиза.

Необходимы и другие документы: о праве собственности и согласие остальных владельцев на новую планировку, если они имеются. Собрав все необходимое, собственник отправляется в администрацию города. Там пишет заявление.

Изображение - Нюансы продажи квартиры с неузаконенной перепланировкой proxy?url=https%3A%2F%2Fipotekaved.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2019%2F01%2Fimage001-2

Чиновники занимаются проверкой документов и намечаемого переустройства. Их задача – убедиться, что оно не коснется несущих конструкций, жизненно важных коммуникаций, разрешены законодательством.

Остается два месяца ожидать решения. При положительном ответе выдается разрешение с указанием периода, в течение которого можно изменить планировку. Когда она завершится, запрашивают новый техпаспорт, подают документы в Росреестр для изменения кадастрового плана жилья. Теперь, чтобы продать недвижимость, нет никаких препятствий.

Если перепланировка квартиры не узаконена, ее легализацией занимается продавец или новый владелец после покупки. Совершить сложнее, чем до проведения работ. Как поступить с незаконной перепланировкой, чтобы сделку при продаже не признали недействительной, указано в статьях 25–29 ЖК. Отличия в правилах легализации после выполненных изменений и согласования не очень большие, необходимые документы те же:

  • заявление;
  • план квартиры;
  • нотариально заверенные копии документов на жилье;
  • согласие остальных совершеннолетних жильцов;
  • техпаспорт из БТИ;
  • разрешение от комиссии по надзору за историческими и архитектурными памятниками.
Читайте так же:  Объявление о продаже квартиры рекомендации по правильной подаче

Их отдают в администрацию и ожидают визита инспектора из соответствующей комиссии. Цель его посещения – убедиться, что план в техпаспорте и фактическая планировка не соответствуют. Через некоторое время жилищная инспекция согласует перепланировку или откажет, аргументировано объяснив причины.

Когда квартира продана, несогласованная перепланировка узаконивается покупателем – новым владельцем. Он представляет:

  • паспорт;
  • документы на квартиру;
  • договор о заключенной торговой сделке;
  • квитанцию об уплате госпошлины за регистрацию квартиры;
  • акт о приеме-передаче жилплощади.

Важно! Согласование лучше проводить перед тем, как продать квартиру с незаконным перепланированием, иначе существует риск, что сделку признают недействительной, откажут новому владельцу в регистрации.

Когда получено одобрение на согласование неузаконенной перепланировки, владелец обращается в БТИ, берет выписку из кадастра. Документы предъявляют в отдел строительства и архитектуры. Специалист составляет проект имеющихся изменений. Его согласуют в санстанции, пожарной службе, администрации.

После одобрения планировки контролирующими органами приглашают специалиста из БТИ, который осматривает помещение и составляет новую документацию. Корректировки вносятся в план и кадастровый паспорт. Перед тем как продать недвижимость, требуется взять выписки из этих обновленных документов.

Если попытка легализовать имеющиеся изменения в органах власти и соответствующих службах не удалась, последний шанс – обращение в суд. Предоставляют те же бумаги и решение об отказе узаконить перепланировку. Пишется исковое заявление, образец можно скачать по этой ссылке. Суд в течение 30 дней рассматривает дело и выносит постановление.

Изображение - Нюансы продажи квартиры с неузаконенной перепланировкой proxy?url=https%3A%2F%2Fipotekaved.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2019%2F01%2Fimage003

Если суд принял положительное для заявителя решение – признал законность перепланировки – требуется получить новый техпаспорт, пройти регистрацию. Но постановление суда не всегда в пользу истца: он может признать изменения в планировке квартиры незаконными, такими, что угрожают безопасности жильцов дома. В этом случае владельца обяжут вернуть квартире первоначальное состояние – до тех пор продать ее невозможно.

После заключенной сделки полноправным владельцем становится покупатель, который отвечает за квартиру. Характеристики жилья содержатся в документах БТИ и кадастровом паспорте. Они оформляются при вступлении в собственность и подтверждают права на совершение сделок. Изменение характеристик жилплощади влечет автоматическое признание этих документов недействительными.

Покупая квартиру с неузаконенной планировкой, получается, что бывший владелец передает паспорт и план на одно помещение, а по факту новый хозяин приобретает другое. Оно может сильно отличаться по своим характеристикам от заявленных – конфигурацией, площадью. Если не принимать никаких мер по легализации перепланировки, в будущем владелец не сможет недвижимость с переделками продавать, завещать, закладывать.

Наиболее благоприятная ситуация для покупателя складывается, когда перепланирование незначительное, соответствует разрешенным законодательством изменениям. Уплачивается штраф, планировка узаконивается через суд, проводится новое оформление.

Если выяснится неузаконенное переустройство, самое малое, что грозит собственнику – административный штраф 2–2,5 тыс. руб. Это если перепланировка не затронула несущие конструкции, безопасности дома и соседей не угрожает.

Если последствия неузаконенного перепланирования помещения более серьезные, нанесен ущерб имуществу или здоровью других лиц, штраф составляет 5 тыс. руб . Кроме того, владельца обяжут привести помещение в состояние, соответствующее документации на него. Расходы по восстановлению могут оказаться значительными.

Если после неузаконенной планировки серьезно пострадали другие лица, доказан предумышленный характер действий владельца, ему придется выплачивать компенсацию. Если собственник отказывается узаконить переделку, его могут выселить, квартиру продать с аукциона (ст. 29 ЖК).

Неузаконенная перепланировка относится к противоправным действиям и влечет юридические последствия для владельца. Накладывается запрет на операции с недвижимостью, квартиру невозможно продать, никакую другую сделку не удастся оформить. Это убеждает и заставляет понять, нужно ли узаконивать перепланировку собственной квартиры при продаже.

Продать недвижимость с неузаконенной планировкой можно. Риски, которые существуют при заключении сделки, касаются больше покупателя – теперь на него возлагаются все обязательства по легализации переустройства, иначе не сможет полноценно распоряжаться собственностью.

Если у вас остались вопросы, то можете задать их в комментариях или на бесплатной консультации с юристом. Запись на нашем сайте через консультанта.

Будем благодарны за оценку поста, лайк и репост.

Перепланировка ипотечной квартиры: нюансы и условия

Перепланировка жилья может значительно преобразить внешний вид помещения. Работы подобного рода не возбраняются законом, и даже наличие ипотеки здесь не является серьезным препятствием. Однако для проведения реконструкции необходимо согласие кредитодателя. В связи с этим, во время перепланировки и до момента погашения долга банк становится фактическим собственником недвижимости.

Изображение - Нюансы продажи квартиры с неузаконенной перепланировкой proxy?url=https%3A%2F%2Fahrfn.com%2Fwp-content%2Fplugins%2Fa3-lazy-load%2Fassets%2Fimages%2Flazy_placeholder

Перепланировкой называют комплекс строительных мероприятий, в ходе которых вносятся значительные изменения в конфигурацию постройки. По завершении процесса в технический паспорт рассматриваемого объекта недвижимости вносятся изменения. Особенности проведения перепланировки и его согласование с соответствующими инстанциями прописаны в Жилищном кодексе Российской Федерации.

Строительные мероприятия, характерные для проведения перепланировки:

  • Полный или частичный демонтаж и нарушение целостности ненесущих перегородок;
  • Изменение структуры полов в помещениях;
  • Закладка дополнительных отверстий в проемах. Они могут быть как в несущих стенах, так и в перегородках;
  • Возведение разделительных конструкций, которые не оказывают нагрузок на межэтажные перекрытия;
  • Деление и укрепление проемов для капитальных стен и перекрытий;
  • Снос встроенных шкафов, которые отмечены на планах Бюро технической инвентаризации в качестве отдельных помещений.
Читайте так же:  Кто относится к прямым наследникам по закону

Возможные варианты переустройства помещений во время перепланировки:

  • Перемещение инженерных сетей;
  • Перенос сантехнического оборудования в мокрых зонах квартиры. Как правило, это кухни и ванные комнаты;
  • Установка электрических плит вместо газовых, а также и их возможный перенос;
  • Перенос кухонь и санузлов.

Стоит иметь в виду, что перепланировка не ограничивается данными мероприятиями. Сложность проекта и конкретные особенности квартиры позволяют комбинировать имеющиеся объекты и проводить новые ремонтные работы.

Изображение - Нюансы продажи квартиры с неузаконенной перепланировкой proxy?url=https%3A%2F%2Fahrfn.com%2Fwp-content%2Fplugins%2Fa3-lazy-load%2Fassets%2Fimages%2Flazy_placeholder

После взятия недвижимости в ипотеку у многих возникает желание изменить новое жилье. Нередко площадь однокомнатной квартиры позволяет сделать из нее двухкомнатную. Популярны и варианты объединения нескольких помещений в одно.

При желании сделать перепланировку хозяину жилья в обязательном порядке следует внимательно изучить текст договора ипотеки. Это главный документ, который регулирует все юридические вопросы касательно жилья, что было куплено в ипотеку. В соглашении может значиться пункт, который запрещает клиенту изменять внутреннее обустройство квартиры до тех пор, пока кредитный долг не будет полностью погашен. Это своего рода страховка банка. Такой запрет преодолеть непросто, а в подобающем большинстве случаев просто невозможно.

Когда прямого запрета на перепланировку недвижимости в ипотечном договоре не содержится, перепланировка возможна. Для ее осуществления потребуется разрешение банка. Большинство крупных российских банков не возражают против проведения ремонтных работ подобного рода. К их числу относятся Сбербанк и ВТБ.

Изображение - Нюансы продажи квартиры с неузаконенной перепланировкой proxy?url=https%3A%2F%2Fahrfn.com%2Fwp-content%2Fplugins%2Fa3-lazy-load%2Fassets%2Fimages%2Flazy_placeholder

Во время перепланировки квартиры, что куплена в ипотеку, собственник должен оповещать банковкские организации и уполномоченные органы о внесенных в план жилья изменениях. Число работ, которые не требуют создания проекта ремонтных работ и согласования, ограничено.

Отделочные работы, которые собственники квартир могут самостоятельно осуществить во время перепланировки:

  • Работы, которые связаны с заменой пришедших в негодность объектов. В их число входят двери, окна, платяные шкафы, встроенная бытовая техника и мебель;
  • Замена раковин, унитазов, ванн и проведение других сантехнических работ;
  • Любые ремонтные работы, которые связаны с внешним видом жилого помещения. Это покраска стен, побелка, поклейка обоев и любые штукатурные работы;
  • Все виды электротехнических работ, в том числе изменение местоположения розеток, проводов и так далее.

Стоит иметь в виду, что разрешение на замену материалов, из которых сделаны определенные элементы планировки, не требуется. Данное правило применимо в отношении напольного покрытия, окон, дверей и прочих объектов, которые со временем изнашиваются и требуют замены.

Во время перепланировки запрещается производить осуществление следующих действий:

  • Замена или изменение общедомовых электрических, газовых и водопроводных систем;
  • Увеличение подсобных и других нежилых помещений за счет других комнат в тех случаях, когда увеличение подобного рода приводит к уменьшению жилой площади более чем на 25%;
  • Демонтаж или перенос оборудования общедомовых коммуникаций, в том числе водопровода и газопровода;
  • Совмещение кухни и жилого помещения, когда в квартире установлено газовое оснащение;
  • Демонтаж, снос или перепланировка несущих конструкций. От таких действий может произойти обвал здания;
  • Перенос ванной комнаты и санузла в любое другое помещение квартиры;
  • Ремонт полового покрытия на балконах в тех случаях, когда такой ремонт несет в себе установку водяного пола.

Перечисленные положения являются общепринятыми. Тем не менее ввиду особенностей конструкции некоторых сооружений данный список может быть изменен или расширен.

Изображение - Нюансы продажи квартиры с неузаконенной перепланировкой proxy?url=https%3A%2F%2Fahrfn.com%2Fwp-content%2Fplugins%2Fa3-lazy-load%2Fassets%2Fimages%2Flazy_placeholder

Перепланировка ипотечной квартиры должна проводиться с соблюдением рекомендаций соответствующих уполномоченных органов. Пропуск какого-либо этапа ремонтных работ может обернуться не самым благоприятным образом и привести к юридическим разбирательствам в будущем.

Общая последовательность оформления перепланировки ипотечной квартиры:

  1. Изучение банковского договора ипотеки;
  2. Согласование проведения ремонтных работ в квартире с соседями и другими жильцами;
  3. Оформление эскиза или проекта перепланировки;
  4. Согласование проведения строительных работ с банком, кредитной организацией и страховой компанией;
  5. Обращение с заявлением в жилищную инспекцию;
  6. Обращение в Бюро технической инвентаризации.

Ипотечный договор – это главный документ при покупке недвижимости в кредит. Он регулирует все правовые вопросы относительно жилья, купленного в ипотеку. В документе указываются права и обязанности сторон. Там также может содержаться пункт, который прямо запрещает клиенту кредитной организации менять внутреннее пространство квартиры до тех пор, пока кредит не будет погашен полностью. Добавляя данный пункт в текст соглашения, банк старается предупредить возникновение сложностей, которые могут возникнуть с заявителем. Как правило, прямой запрет банка на реконструкции преодолеть практически невозможно.

В подавляющем большинстве случаев финансовые учреждения одобряют желание заемщиков переоборудовать недвижимость. Клиенту выдвигаются условия, в соответствии с которыми все строительные работы должны быть произведены в соответствии с законом, он соглашается и затем получает разрешительные документы.

Изображение - Нюансы продажи квартиры с неузаконенной перепланировкой 488955668
Автор статьи: Софья Строганова

Здравствуйте. Меня зовут Софья. Я уже более 9 лет работаю юристом. Считая себя профессионалом, хочу научить всех посетителей сайта решать сложные и не очень вопросы. Все материалы для сайта собраны и тщательно переработаны с целью донести в удобном виде всю необходимую информацию. Перед применением описанного на сайте всегда необходима  консультация с профессионалами.

Обо мнеОбратная связь
Оцените статью:
Оценка 4.5 проголосовавших: 13

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here