Нюансы покупки квартиры с долгами по коммунальным платежам алгоритм действий

Предлагаем рассмотреть тему: "нюансы покупки квартиры с долгами по коммунальным платежам алгоритм действий" с комментариями профессионалов. Мы старались разъяснить все понятным языков и полностью раскрыть тему. Внимательно причитайте статью и, если возникнут вопросы, вы можете их задать в комментариях или напрямую дежурному консультанту.

Особенности покупки квартиры с долгами по коммунальным платежам

Долги по коммунальным платежам – явление довольно частое и распространенное. Причем даже продажа недвижимости с имеющейся задолженностью встречается в практике все чаще. В некоторых случаях будущие хозяева в курсе о подобном нюансе, за что могут потребовать снизить цену на квартиру или составить договор последующей оплаты.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 309-85-28 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Размер задолженности по счетам играет существенную роль. К примеру, если недобросовестные владельцы недвижимости сознательно не оплачивали услуги в течение длительного времени, то покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам будет сопровождаться дополнительными тратами. А при условии современных тарифов на ЖКХ сумма окажется внушительная.

Законодательство четко определяет, кто должен оплачивать возникшие долги по коммунальным платежам. В ст. 153 ЖК РФ говорится, что задолженность по услугам ЖКХ принадлежит собственнику недвижимости. Это относится даже к тем, кто уже продал квартиру, потому что обязанности по уплате коммунальных счетов у нового владельца образуются с даты получения документов на жилплощадь.

Проще говоря, вся задолженность до совершения сделки является обязанностью прежнего владельца, вне зависимости, знал об этом моменте покупатель или нет.

С другой стороны, управляющие компании редко обращают внимание на подобные нюансы и начинают взыскивать долг с нового хозяина. Собственнику остается только единственный путь – обращение в суд и определение истинного должника по образовавшимся долгам.

Видео (кликните для воспроизведения).

Нюансы покупки квартиры с долгами по коммунальным платежам

С момента оформления договора купли-продажи до получения документов на квартиру регистрационные органы могут потребовать предоставить справку об отсутствии задолженности. Это будет первым неприятным сюрпризом для нового собственника, когда деньги за недвижимость уже плачены.

Вторым нюансом является момент, когда документы на квартиру могут выдать без проверки задолженности по коммунальным платежам. Факт «набежавшего» долга вскроется при просмотре первой квитанции на имя нового владельца.

Если сумма слишком большая, УК имеет право воздействовать собственными методами вплоть до прекращения подачи услуг. Выходов снова два: решать вопрос с прежним хозяином либо обращаться в судебные органы.

При покупке квартиры с долгами или при обнаружении их впоследствии не лишним будет знать некоторые тонкости:

  • наличие долга по коммунальным платежам не является препятствием для продажи недвижимости, оформления договора дарения или завещания;
  • долговые обязательства по услугам ЖКХ не переходят на нового хозяина – могут только возникнуть проблемы в оформлении права собственности и в получении регистрации по месту жительства;
  • срок давности при взыскании долговых обязательств не превышает трех лет – в случае, если прежний владелец не платил за коммунальные услуги, к примеру, 5 лет, то суд имеет право взыскать средства только за последние 3 года;
  • управляющая компания не имеет право перевести долг с прежнего владельца на нового, аргументируя это тем, что долг сформировался по конкретному адресу и на привязанный счет – по закону задолженность формируется не на адрес, а на имя собственника;
  • единственным неприятным моментом для нового владельца квартиры может стать взнос на капитальный ремонт – ст. 158 ЖК РФ предусматривает перенос оплаты долга с прежнего владельца на нового, но только по взносам на капитальный ремонт.

Последний пункт предусматривает множество нюансов, вплоть до отказа платить взносы на капремонт. Более подробную информацию необходимо уточнять у представителей управляющей компании и профессиональных юристов, специализирующихся на данном вопросе.

Читайте далее, как уменьшить коммунальные платежи за квартиру.

Если продавец заранее предупреждает об имеющейся задолженности, а покупатель согласен на такое условие (выгодное предложение, удобное расположение недвижимости и прочие причины), то покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам предусматривает следующий алгоритм действий:

  1. Запрос данных о размере долга – информацию можно получить в управляющей компании или у самого продавца, который должен предоставить крайнюю квитанцию об услугах ЖКХ.
  2. Получение выписки из ЕГРП – документ предоставляет полную финансовую информацию о недвижимости (возможные аресты, обременения и т.д.).
  3. Получение дополнительных данных о долгах, которые могут быть не отражены в квитанции – необходимо посетить водоканал, газовую службу.
  4. Договориться с продавцом о внесение в договор купли-продажи особых условий, на основе которых прежний владелец обязуется погасить всю имеющуюся задолженность в определенный срок или возместить сумму наличными.
  5. Внести в договор пункт, что вопрос о долговых обязательствах предполагается решить мирным образом.
  6. В установленный срок получить подтверждающий документ о произведенной оплате по коммунальным счетам – достаточно обратиться в УК и взять выписку по счету.
  7. Обратиться в суд при неисполнении обязанностей прежним хозяином по оплате за коммунальные услуги.

Приобретение жилья в ипотеку с долгом по коммунальным платежам ничем не отличается от обычной купли-продажи недвижимости. Это объясняется тем, что банки не запрашивают данных о задолженности, потому что долг не распространяется на новых владельцев.

При покупке квартиры в ипотеку и при обнаружении долга по счетам за ЖКХ алгоритм действий такой же, как и в любом другом случае:

  • узнать о наличии и размере долга;
  • попытаться мирно урегулировать момент, поговорив с прежним хозяином о погашении задолженности;
  • составить предварительный договор о необходимости уплаты долга.

Семьям, оформляющим ипотеку, рекомендуется заранее проверять недвижимость на наличие долга, поскольку банки этот момент никак не регулируют. Длительное решение вопроса с бывшим собственником негативно повлияет на получение прав собственности на квартиру, поскольку внесение средств по ипотеке никак от этого не зависит.

Читайте так же:  Продажа квартиры, которая куплена за материнский капитал

Выплачивает долги по ЖКХ прежний собственник. С этим не может поспорить ни управляющая компания, ни бывший владелец.

Процесс можно урегулировать несколькими способами:

  • Договориться с прежним хозяином – в большинстве случаев продавцы не уклоняются от своих обязательств, поскольку понимают, что закон не на их стороне. Договор можно заключить в письменной форме, на основе которого бывший хозяин обязуется внести на счет необходимую сумму. Кроме этого, можно договориться в устной форме, но важно не подписывать договор купли-продажи и исключить факт передачи денег. Это позволит полностью отказаться от покупки квартиры, если прежний собственник не выполнит свои обязательства в срок.
  • Если квартира куплена с долгом по коммунальным платежам, то необходимо предоставить данные в УК. Сотрудники сформируют иск на прежнего владельца.
  • Самостоятельно обратиться в суд, если прежний хозяин не выполняет свои обязательства по уплате задолженности.

Стоит помнить, что невозможно приобрести квартиру, если она находится в аресте за неуплату по счетам за коммунальные услуги.

В случае, если недвижимость уже приобретена с долгом по коммунальным платежам, новый хозяин сталкивается с проблемами регистрации и оформлением права собственности. Решить проблему можно несколькими способами, каждый из которых предусматривает взыскание средств по задолженности с прежнего хозяина.

Во-первых, необходимо связаться с бывшим владельцем и объяснить ситуацию. По законодательству даже при оформлении купли-продажи обязанность по уплате долга по ЖКХ остается за прежним владельцем.

Решение проблемы может быть следующим – получение средств от продавца наличными для уплаты долга, либо получить от него документальное подтверждение о внесении средств на счет УК. Кроме этого, можно лично запросить данные в управляющей компании, погашен ли долг.

При отсутствии связи с прежним хозяином и неисполнении им своих долговых обязательств необходимо подать иск в судебные органы.

Видео (кликните для воспроизведения).

После оформления договора купли-продажи недвижимости с долгом по коммунальным платежам необходимо известить УК о смене собственника. Процесс осуществляется в письменной форме с просьбой завести новый счет по уплате за коммунальные услуги. Это позволит избежать путаницы с суммой долгой, а также избавит от ошибочных предупреждений о необходимости погасить долг новым хозяином.

Следует отметить, что если квитанция состоит из нескольких частей – отдельная оплата за воду, свет или газ, то заявление о смене собственника подается во все организации, отвечающие за предоставление коммунальных услуг (водоканал, газовая служба, энергосбытовая компания).

Заявление подается одним из трех способов:

  • лично руководителю предприятия;
  • заказным письмом с уведомлением о вручении;
  • через интернет на электронный адрес компании.

В течение месяца вопрос будет рассмотрен. После положительного ответа необходимо взять справку в бухгалтерии управляющей компании об отсутствии задолженности. При отказе – обратиться в жилищную инспекцию.

Оплачиваться ли долги по коммунальным платежам предыдущего собственника — узнайте из этой статьи.

Далее мы расскажем, где оплатить коммунальные платежи.

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область – +7 (499) 703-16-92
    • Санкт-Петербург и область – +7 (812) 309-85-28
    • Регионы – 8 (800) 333-88-93

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Ваш надежный помощник в жилищных вопросах

Изображение - Нюансы покупки квартиры с долгами по коммунальным платежам алгоритм действий proxy?url=http%3A%2F%2Festate-advisor.ru%2Fwp-content%2Fthemes%2FEstate-advisor%2Fimg%2Ftown

На практике нередки случаи, когда покупатель уже после оформления всех бумаг обращается в расчетно-кассовый центр или управляющую компанию и узнает, что на его новой квартире «висит» большая задолженность. Вопреки мифам, покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам не осуществляется с обременением. В законе явно не запрещается продавать квартиры с долгами, если таковые не установлены судом. Обращаться к судебному разбирательству у многих поставщиков услуг по-прежнему считается крайней мерой.

Внимание акция! Получите бесплатную консультацию по телефону!

Управляющая компания может прибегнуть к хитрости и пытаться убедить лицо в том, что долг записывается за определенной квартирой, а не человеком. Согласно ЖК РФ, в частности статьи 153, обязанность оплачивать счета возникает лишь с момента возникновения права собственности (там же приводятся иные основания – аренда или вступление в кооператив). Решая вопрос, переходят ли старые долги по ЖКХ при покупке квартиры к новому владельцу, законодатель отвечает отрицательно.

Статья 154 относит к таким платежам и взносы на капитальный ремонт, но здесь данная норма вступает в противоречие с пунктом 3 статьи 158, которая назначает ответственным за все долги по капитальному ремонту собственника, обладающего жильем в данный момент. Избежать данного платежа невозможно, только если иное не оговорено в договоре.

На продавца не возлагается обязанность передавать документы, согласно некоторому перечню, но, согласно ГК РФ, покупатель должен быть ознакомлен со всеми существенными условиями сделки. Таким образом, при возникновении необходимости, сделка с такими долгами может быть оспорена по инициативе покупателя.

Покупатель может как во время проведения сделки, так и после произвести анализ ситуации с задолженностью:

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефонам: +7 (499) 553-09-05 в Москве, +7 (812) 448-61-02 в Санкт-Петербурге, +7 (800) 550-38-47 по все России. Звонки принимаются круглосуточно.

  • Больше всего повезло жителям Москвы – здесь действует портал центра координации ГУ ИС, на котором предоставляется общая информация, а также частичная, рассчитанная за определенные интервалы времени. Справка подробно расскажет, как узнать долги по квартире в любом районе города.
  • Многие управляющие компании создают подобные порталы для информирования жильцов, к процессу также подключаются банковские и иные государственные учреждения.
  • Аналогичная информация может быть предоставлена в расчетно-кассовом центре. Сведения предоставляются интегрировано, но в момент передачи от соответствующих поставщиков услуг.
  • Из первых рук получить информацию можно в ЖЭК, офисе Ростелекома или энергосбытовой компании, обслуживающей район.
Читайте так же:  Какие документы нужны для возмещения затрат для адаптации ребенка-инвалида

Среди банков, подобную услугу оказывает Сбербанк. В Москве наиболее распространено получение информации через Банк Москвы. Там же имеются опции оплаты онлайн, которые вряд ли понадобятся, если есть все основания того, что долг был накоплен прежним владельцем.

Если УК требует с нового владельца квартиры оплаты долгов?

Хорошо проработанный договор купли-продажи должен изначально содержать пункт об отсутствии возможностей передачи долга по коммунальным услугам новому владельцу. Даже при такой защищенности, управляющая компания может начать требовать средства от лица нового владельца. При этом не стоит опасаться судебного преследования: никаких прав требования с нового владельца не существует, за исключением того, если в договоре с продавцом или управляющей компанией сказано обратное. В таких случаях долг действительно придется оплачивать на основании статьи 391 Гражданского кодекса.

При покупке квартиры долги по квартплате не списываются в силу особенностей бухгалтерского учета, но и опасаться санкций новому владельцу не стоит. В случае если платежные документы с требованиями оплатить долг все же приходят, необходимо:

  1. Снять копии с договора купли-продажи, свидетельства (выписки).
  2. Написать заявление с требованием прекратить выставлять счета за период, предшествующий регистрации.
  3. В случае если в акте приема квартиры был пункт о снятии показаний счетчиков (а его лучше включать), приложить также его.
  4. Документы отправить заказным письмом или передать под расписку в офис компании.
  5. Любые действия по взысканию средств после данного обращения являются вымогательством и караются в том числе по 163 УК РФ.

Также следует отметить, что предоставлять данные о нынешнем месте жительства прежнего владельца или передавать ему какую-либо информацию новый собственник не обязан. При аналогичном общении с телефонной компанией следует обратить внимание, что потеря права собственности прекращает также договор обслуживания абонента.

Если есть подозрения на то, что квартира продается с долгами, следует действовать согласно данным этапам:

Для регистрации подобной квартиры необходимо предоставить:

  • Паспорта сторон.
  • Выписки из реестра.
  • Справку из налоговой об отсутствии долгов.
  • Справку из службы судебных приставов (можно получить онлайн), если вынесено судебное решение об исполнительном производстве.
  • Справку-счет из расчетного центра, ЖЭК или УК.
  • Основной договор и дополнительное соглашение о погашении задолженности за счет средств, передаваемых по договору купли-продажи и данные о том, кто платит за долг.
  • Документы основания, свидетельствующие о легитимности прав собственности в отношении продавца;
  • Сведения о прописанных лицах, включая выписку из домовой книги.
  • Свидетельство о регистрации.
  • Квитанция из банка об уплате 2000 рублей в качестве пошлины.
  • Акт приема-передачи квартиры.
  • Акт передачи денег.
  • Расписка.

В отдельных случаях, если деньги передаются через ячейку или аккредитив, предоставляются экземпляры соответствующих договоров.

Пример по порядку покупки квартиры с долгами по ЖКХ

Гражданин, недавно купивший квартиру, решил обратиться в управляющую компанию с целью заключения договора. При этом он был абсолютно уверен в том, что никаких долгов нет, поскольку риелтор, который вел сопровождение сделки, сказал, что никаких задолженностей не имеется.

В данном случае новый собственник должен обратиться в ТСЖ с требованием о переводе лицевого счета на его имя. В отношении риелтора предусмотрены штрафные санкции в соответствии с законом о защите прав потребителей: подобное некачественное оказание услуги подразумевает возврат всей суммы вознаграждения. Управляющая компания, на основании предоставленных документов и статьи 153 ЖК РФ, не может отказать в переоформлении счета на новое лицо, более того – не вправе требовать платежей, поскольку ни за некачественную работу риелтора, ни за расходы прошлого жильца покупатель ответственности не несет.

Приобретение квартиры с долгами по платежам в пользу коммунальщиков – не является существенным обременением, кроме случаев, когда в отношении владельца и его имущества (в частности, квартиры) наложен арест. Законом определено, что:

  • Новый владелец не несет ответственности по долгам старого за исключением платежей за капитальный ремонт.
  • Покупатель имеет право требовать справки из расчетных и коммунальных учреждений.
  • Судебная практика при покупке квартиры с долгами свидетельствует о защищенности покупателя в юридическом поле, что не убирает возможности произвола.
  • Иной порядок долгов стороны могут устанавливать в рамках как договора, так и дополнительного соглашения.

Остались вопросы? Задайте их профессиональным юристам прямо сейчас!

Получите консультацию по телефонам горячих линий:

Особенности покупки квартиры с долгами по коммунальным платежам

Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам не является обременительным последствием для нового собственника, так как указанные обязательства не следуют за недвижимостью. Долг может послужить хорошим основанием для уменьшения покупной цены.

Особенности приобретения квартиры с долгами по коммунальным платежам

Изображение - Нюансы покупки квартиры с долгами по коммунальным платежам алгоритм действий proxy?url=http%3A%2F%2Flaw03.ru%2FContent%2FNewsImages%2FContentImages%2F96eb624e-257e-4188-b2d4-5dcc8742ef94

​Вопрос о наличии долгов по квартире, которая является предметом сделки, может быть решен одним из следующих способов:
  • В договоре по сделке стороны могут указать, что покупатель не против оплачивать долг за прежнего собственника;
  • Могут быть оформлены дополнительные условия к договору, которые отражают порядок и сроки погашения платежей продавцом за счет средств, полученных от продажи квартиры;
  • При отсутствии всякого упоминания в договоре о задолженности, она будет следовать за ее первоначальным собственником.

Особенности коммунального бремени:

  1. Долги привязаны к конкретному субъекту правоотношений, а не к недвижимости;
  2. При смене собственника меняется и лицевой счет;
  3. Извещать управляющую компанию необходимо сразу после получения правоустанавливающих документов на недвижимый объект;
  4. В случае, если указанные обязательства возникают перед несколькими организациями, то уведомление направляется в адрес каждой индивидуально;

Приобретение квартиры подразумевает предварительное ознакомление с правоустанавливающими бумагами собственника на нее. Покупатель, в числе общих документов, может запросить и соответствующие выписки лицевых счетов управляющей или ресурсоснабжающей организации.

  • Москва и область: +7-499-350-97-04
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-309-87-91
  • Федеральный: +7-800-511-69-34

Что входит в объем долговых обязательств по коммунальным платежам

Перед собственником, который только оформил правоустанавливающий документ на квартиру возникает обязанность по взносу следующих обязательных платежей:

  • Взносы на капитальный ремонт дома;
  • Взносы по содержанию лестничных клеток, придомовой территории, подвальных помещений, общедомовых коммуникаций, в том числе и их ремонт;
  • Плата за потребление холодной и горячей воды согласно приборам учета;
  • Водоотведение;
  • Электрическая энергия;
  • Услуги отопления;
  • Газ.
Читайте так же:  Можно ли прописать ребенка к бабушке в квартиру без родителей

Законом предусмотрено правило, по которому представители ресурсоснабжающей организации не могут принудительно отключить подачу холодной воды и отопление в квартире. Этот факт часто побуждает недобросовестных собственников злоупотреблять правом и накапливать долг.

Порядок совершения сделки и отражение долга в договоре

Общий алгоритм покупки квартиры с непогашенными коммунальными обязательствами:

  1. Запросить информацию о наличии, отсутствии задолженности у самого продавца;
  2. Обратиться в государственный орган за предоставлением выписки из ЕГРП, на основе которой удастся ознакомиться с возможными арестами или обременением по квартире;
  3. Обратиться в управляющую или ресурсоснабжающую организацию с соответствующим запросом;
  4. При обнаружении задолженности обсудить с продавцом вопрос о внесении дополнительных условий в договор;
  5. В случае консенсуса покупателя и продавца о погашении долга новым собственником взамен на предоставление скидки в цене, прописать это отдельным пунктом с исчерпывающим объяснением расчета. В противном случае, возможно судебное оспаривание.
  6. Обратиться в регистрирующий орган и перевести право собственности на нового владельца;
  7. В случае, если первоначальный собственник сам обязался погасить долг, то, необходимо составить передаточный акт, в котором отражены сведения по долгам и показаниям приборов учета, данные которого будут направлены в ЖЭУ для подтверждения внесенной оплаты и снятия статуса должника.

Чтобы избежать некоторых правовых проволочек, при оформлении договора сторонам лучше заранее прописать тот факт, что имеющийся долг по квартире будет погашен первоначальным собственником или повлияет на соразмерное уменьшение выкупной цены недвижимости.

Другим способом решения проблемы может послужить предварительный договор, в котором достаточно предусмотреть условие о том, что основной договор купли-продажи будет подписан после погашения обязательства. Эта конструкция позволит сохранить всю договоренность по условиям, цене, избежать отступления от первоначального решения и обеспечить погашение долга.

  • При личном обращении в единый информационно-расчетный центр, сеть которых организована, практически, в каждом городе;
  • При обращении за информацией в ресурсоснабжающую организацию (энергосбыт, территориальная тепловая компания и прочие);
  • Через интернет портал или при личном посещении управляющей компании;
  • Посредством портала центра координации ГУ ИС (только для жителей Москвы и ее агломерации).
  • В отделении почтовой связи (при условии, что организация осуществляет прием коммунальных платежей).

Правовые нюансы наличия долга по коммунальным платежам

Главным нюансом долга является то, что при регистрации договора купли-продажи для последующего получения свидетельства о праве собственности, регистрирующий орган может запросить соответствующий документ, подтверждающий полное погашение коммунального бремени, а при отсутствии такового – отказать в процедуре.

При реализации правомочий в отношении недвижимости с долгами стоит учитывать следующее:

  • Наличие непогашенных коммунальных долгов не может умалять право собственника на решение продать, обменять, завещать или подарить объект (исключением является наложение ареста в соответствии с судебным постановлением);
  • На сменившегося собственника квартиры не переходят долговые обязательства от предыдущего владельца;
  • Срок исковой давности по взысканию долга за коммунальные платежи составляет 3 года (то есть, если собственник не платил за коммуналку в течении 10 лет, то управляющая компания сможет взыскать средства только за последние три года с даты подачи иска);
  • Цессия (перевод долга) со стороны управляющей компании в отношении коммунальных долгов невозможна;
  • Долговые обязательства по взносам за капитальный ремонт могут перейти к новому владельцу на основании закона (ст. 158 ЖК РФ).

Последствие задолженности по коммунальным платежам

За неисполнение обязанности по внесению обязательных платежей, к собственникам или ответственным за жилплощадь лицам применяются меры воздействия. К ним относятся:

  • Применение системы начисления пеней за определенный период, который может исчисляться днями, месяцами, кварталами;
  • Приостановление или полное отключение коммунальной услуги (за исключением отопления и холодного водоснабжения);
  • Судебное производство;
  • Принудительное выселение (допускается только в отношении лиц, проживающих по договору социального найма в неприватизированной квартире).

Заключение

Долг по коммунальным платежам за квартиру может сказаться при прохождении процедуры перехода прав собственности, когда регистрирующий орган потребует предоставления справки о его погашении. Соглашение с первоначальным собственником о исполнении обязательства или переводе долга взамен на скидку в цене при покупке квартиры позволит избежать отказа в оформлении правоустанавливающих документов.

Покупателю следует щепетильно отнестись к процессу и перепроверить продавца, путем направления запросов, справок, посещением управляющей компании или соответствующих интернет ресурсов, которые обладают сведениями по каждому лицевому счету.

Нюансы покупки квартиры с долгами по коммунальным платежам: алгоритм действий

Когда человек купил квартиру с долгами по коммунальным платежам, ему нужно понять, что делать в такой ситуации. Покупка жилой площади с имеющейся задолженностью по квартплате не считается обременением – долг не следует за недвижимостью. В некоторых ситуациях такая покупка выгоднее, так как продавец готов пойти на уступки по цене. Изображение - Нюансы покупки квартиры с долгами по коммунальным платежам алгоритм действий proxy?url=https%3A%2F%2Fkvadmetry.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F10%2F%25D0%259A%25D0%25B2%25D0%25B0%25D1%2580%25D1%2582%25D0%25B8%25D1%2580%25D0%25B0-%25D1%2581-%25D0%25B4%25D0%25BE%25D0%25BB%25D0%25B3%25D0%25B0%25D0%25BC%25D0%25B8-%25D0%25BF%25D0%25BE-%25D0%25BA%25D0%25BE%25D0%25BC%25D0%25BC%25D1%2583%25D0%25BD%25D0%25B0%25D0%25BB%25D1%258C%25D0%25BD%25D1%258B%25D0%25BC-%25D0%25BF%25D0%25BB%25D0%25B0%25D1%2582%25D0%25B5%25D0%25B6%25D0%25B0%25D0%25BC

Изображение - Нюансы покупки квартиры с долгами по коммунальным платежам алгоритм действий proxy?url=https%3A%2F%2Fkvadmetry.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F10%2F%25D0%259D%25D1%258E%25D0%25B0%25D0%25BD%25D1%2581%25D1%258B-1-150x150

Когда продавец реализует квартиру с долгом, это должно быть указано в тексте соглашения. Прописывается, каким способом будет решаться данный вопрос:
  • покупатель не против оплатить задолженность по коммуналке (это указывается в договоре);
  • продавец должен выплачивать имеющиеся долги – составляется дополнительное соглашение, где прописывается, в какие сроки суммы должны быть внесены;
  • если вы купили квартиру с долгами и это не отражено в договоре, то задолженность будет числиться за продавцом.

Важно! Продавец должен иметь в виду, что долги, образовавшиеся в результате неуплаты сервиса, предоставляемого ЖКХ, привязываются не к объекту недвижимости, а к человеку, владеющего этим объектом.

Когда происходит сделка, направленная на куплю-продажу недвижимости, то купивший получает новый номер лицевого счета. Нужно уведомить управляющую компанию о смене собственника. Это должен сделать покупатель после того, как получит документацию, на основании которой устанавливаются его права в отношении жилья. Если платить за оказание коммунальных услуг нужно в несколько организаций, то отправить уведомление потребуется в каждую из них.

Можно ли узнать, имеется ли у продавца задолженность по коммунальным услугам, до заключения сделки? Есть возможность попросить его представить соответствующие бумаги, выданные ЖЭУ.

Изображение - Нюансы покупки квартиры с долгами по коммунальным платежам алгоритм действий proxy?url=https%3A%2F%2Fkvadmetry.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F10%2F%25D0%25A1%25D0%25BE%25D1%2581%25D1%2582%25D0%25B0%25D0%25B2-%25D0%25B4%25D0%25BE%25D0%25BB%25D0%25B3%25D0%25B0-150x150

Тот, кто купил квартиру, должен знать, какие платежи ему необходимо вносить за предоставляемый коммунальный сервис. Собственник оплачивает взносы, которые направляются на производство капитального ремонта, содержание лестниц и лестничных пролетов, подвалов, а также территории, расположенной возле дома. Включается оплата за коммуникации, имеющие общедомовое значение, и производство их ремонта. Обладающие жильем лица должны оплачивать потребление горячей и холодной воды, опираясь на счетчики. Плата вносится за газ, отопление и электричество, водоотведение.
Читайте так же:  Порядок получения разрешения на строительство дома в снт

Законодательство предусматривает, что сотрудники ЖЭУ не могут на принудительной основе отключить водоснабжение и отопление у того, не оплачивает данные услуги. В связи с этим собственники могут не оплатить данные услуги несколько раз подряд, накопив задолженность.

Изображение - Нюансы покупки квартиры с долгами по коммунальным платежам алгоритм действий proxy?url=https%3A%2F%2Fkvadmetry.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F10%2F%25D0%259E%25D1%2582%25D1%2580%25D0%25B0%25D0%25B6%25D0%25B5%25D0%25BD%25D0%25B8%25D0%25B5-%25D0%25B2-%25D0%25B4%25D0%25BE%25D0%25B3%25D0%25BE%25D0%25B2%25D0%25BE%25D1%2580%25D0%25B5-150x150

Если квартира куплена с задолженностью, то нужно прописать в договоре порядок ее погашения. Перед заключением сделки лучше попросить продавца представить документацию, в которой отражается, имеется ли задолженность за коммунальные платежи. Далее надо обратиться в госорган, который уполномочен на выдачу выписок из ЕГРП. На их основании можно сделать вывод о том, наложено ли на недвижимость обременение. Затем следует посетить ЖЭУ и попросить предоставить сведения о долгах за квартплату.

Перед тем как покупать квартиру, обсудите с продавцом, кто оплатит долг. Если купил жилье с долгами и согласился оплатить их, то нужно это прописать в отдельном пункте соглашения. Взамен бывший собственник должен предоставить соразмерную скидку на приобретение. В таком случае лучше составить дополнительное соглашение, где подробно прописано, кто и в какие сроки должен оплатить задолженность. В противном случае есть возможность обратиться в судебный орган.

Когда продавец обязуется выплатить долги самостоятельно, нужно составить акт передачи жилья, в котором указать размер задолженности и отметить, какие показания указаны на счетчиках на момент покупки. Это необходимо, чтобы направить данные в ЖЭУ и снять статус должника. Для того чтобы совершение сделки не затянулось, лучше прописать в договоре, кто будет ее гасить. Можно заключить предварительный договор и прописать в нем, что основное соглашение будет заключено только после того, как задолженность по коммунальному сервису погасят. С его помощью вы сохраните ранее достигнутую с продавцом договоренность – он не сможет отступить от данного решения, а также будет обеспечено погашение долга.

Узнать о наличии задолженности можно, обратившись в ИРЦ. Есть вариант пойти в управляющую компанию и попросить сообщить сведения о том, имеется ли задолженность по квартплате. Данное действие можно совершить, воспользовавшись интернет-порталом. Жители столицы имеют возможность обратиться в центр координации ГУ ИС. Также будущий собственник способен посетить отделение почтовой связи и узнать о наличие задолженности, что получится при условии, если организация принимает рассматриваемые платежи.

Купили квартиру с долгами по коммунальным платежам: что делать?

Последние изменения: Январь 2019

Сделки с недвижимостью требуют серьезного внимания к документам, однако, предусмотреть все сложности и обстоятельства невозможно, особенно, когда речь идет о вторичном жилье. Когда квартира некоторое время уже находилась в эксплуатации, к основным документам для сделки требуется подготовить справку об отсутствии долгов по ЖКХ. Иногда продавцы умалчивают о наличии проблем с оплатами, покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам становится «котом в мешке».
Вне зависимости от того, знал ли покупатель о задолженности, закон не запрещает проведения сделок и не заставляет нового собственника оплачивать за прежнего владельца.

Изображение - Нюансы покупки квартиры с долгами по коммунальным платежам алгоритм действий proxy?url=https%3A%2F%2Fzakon-dostupno.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F02%2Fpokupka-kvartiryi-s-dolgami-1-300x300

Чтобы обеспечить безопасность и прозрачность сделки, продавец готовит, а покупатель при подписании купчей проверяет наличие документа, свидетельствующего об отсутствии задолженностей перед коммунальными службами. Если возникла ситуация, когда по квартире накоплена крупная задолженность по коммунальным платежам при смене собственника, потребуется дополнительно решать вопросы с оплатой за предыдущий период.

Следует разобраться, законны ли претензии по оплате в отношении новых собственников, и каков порядок действий, когда покупатель не урегулировал проблему с ЖКХ до сделки.

Важно понимать, что закон не может запретить признать сделку с проблемной квартирой действительной, если иных ограничений в праве распоряжения не имеется. В то же время, накопившиеся неоплаченные счета не подлежат переводу на нового хозяина, так как они были выставлены в отношении других граждан.

Согласно ст. 153 ЖК РФ, гражданин, купивший собственность, несет финансовую ответственность за потребленные коммунальные услуги только в пределах периода владения недвижимостью. Аналогичные требования распространяются и на граждан, потреблявших коммунальные услуги на основании договора аренды.

Менее ясна ситуация с оплатой капитального ремонта. С одной стороны, ст. 154 относит данную статью расходов к коммунальным услугам, которые не могут быть перенесены на другого собственника, с другой стороны статьей 158 (п.3) ответственность за долги по капремонту возлагается на текущего владельца.

Обеспечить безопасность сделки можно, проверив еще на стадии подписания договора купли-продажи справки о погашении всех текущих расходов. Если информация о долге выявлена после перерегистрации недвижимости, будет полезно узнать следующие нюансы:

  • разрешается не только продавать, но и дарить или завещать жилье с наличием задолженностей;
  • ответственность за платежи несет прежний хозяин, однако новый хозяин может столкнуться с проблемой переоформления квартиры, если долги привели к ограничению права распоряжения имуществом;
  • несмотря на обязанность полной уплаты, при истребовании долга в судебном порядке применяется ограничение по исковой давности – обязать погасить долг через суд могут только за последние три года;
  • претензии УК к новому собственнику на основании выставления счетов по конкретному адресу незаконны – финансовую ответственность несет конкретное физическое лицо, владевшее квартирой за период, когда образовался долг.

Справка о погашении всех текущих платежей по отчуждаемой квартиры – единственная мера, которая позволит избежать неприятностей новому собственнику. Более того, большие долги за длительный период могут привести к наложению ареста на недвижимость и ограничению права распоряжения. Таким образом, риск отказа в переводе имущества к другому хозяину довольно велик.

Чтобы избежать риска, при покупке квартиры в ипотеку, кредитующий банк потребует представить доказательства, подтверждающие отсутствие каких-либо финансовых претензий в отношении собственности. Серьезность ситуации вынуждает покупателя предпринимать меры безопасности, уточняя заранее ситуацию с оплатой ЖКХ. При желании, покупатель вправе обжаловать сделку по проблемной квартире.

Читайте так же:  Каким документом можно подтвердить регистрацию по месту жительства

Следующие способы помогут проверить, имеются ли какие-либо финансовые претензии к объекту сделки:

  1. Интернет-ресурс центра координации ГУ ИС дает сведения по недвижимости, расположенной в московском регионе. Здесь можно получить общие сведения о жилье и выписки за определенные периоды.
  2. Официальные интернет-ресурсы управляющих компаний, обслуживающих конкретные адреса.
  3. Информационные ресурсы различных государственных структур и банков.
  4. Рассчетно-кассовые центы, конторы ЖЭК.
  5. Конкретные организации, поставляющие услуги по адресу расположения квартиры.

Из финансовых учреждений услуги информирования о наличии задолженностей предоставляет Сбербанк. Там же можно узнать долги по реквизитам имеющихся квитанций – при оплате по конкретному адресу будет указываться общая сумма долга за определенный вид услуги.

Изображение - Нюансы покупки квартиры с долгами по коммунальным платежам алгоритм действий proxy?url=https%3A%2F%2Fzakon-dostupno.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F02%2Fpokupka-kvartiryi-s-dolgami-3-300x200

Исключить претензии со стороны коммунальщиков поможет грамотно составленный с продавцом договор с включением пункта о недопустимости перехода долга на покупателя. Наличие подобного пункта в купчей позволит оградить от претензий со стороны УК и поставщиков услуг при судебном рассмотрении дела.

Исключение составляет ситуация, когда в договоре с УК или коммунальными службами указывается законность перевода долга. Согласно ст. 391 ГК, продавец может избежать ответственности по уплате, если в договоре с УК содержатся конкретные положения, разрешающие передать долг новому собственнику.

Столкнувшись с настойчивыми требованиями коммунальщиков оплатить по счетам за предыдущего хозяина, покупатель должен предпринять следующие действия:

  1. Подготовить документы, устанавливающие права на рассматриваемый объект (договор купли-продажи, свидетельство, выписка ЕГРП).
  2. Составить письменное заявление с требованием исключить суммы долга за предыдущие периоды из расчетных квитанций.
  3. Если в приемопередаточном акте есть сведения о показаниях счетчика на момент передачи квартиры в руки нового хозяина, его копию также необходимо приложить к заявлению.
  4. Подготовленный пакет отправляют по почте с уведомлением, либо лично относят в представительство УК. После фиксации факта передачи обращения любые меры в отношении нового собственника будут незаконными, а попытка принудить к оплате может привести к привлечению к ответственности согласно ст. 163 УК.

Так как после сделки отношения между сторонами считаются оконченными, продавец вправе не сообщать новому хозяину сведения о своем новом месте жительства и контактных телефонах.

Следующий алгоритм поможет покупателю избежать проблем и неприятных разбирательств с УК и судебными органами, если возникли сомнения в отсутствии задолженностей по ЖКХ:

  • Потребовать от продавца исчерпывающий список документов на отчуждаемый объект собственности (правоустанавливающую документацию, выписку ЕГРП, свидетельства).
  • Изучение представленного списка позволит выявить, нет ли юридических ограничений по перерегистрации недвижимости на нового собственника, не наложен ли арест на имущество в связи с долгами.
  • Направить запрос в УК или уточнить на специализированных сайтах о ситуации с платежами по рассматриваемой квартире. Данные запросы потребуют согласия на распространение сведений посторонним, однако, если текущий владелец не намерен способствовать получению информации, существует высокая вероятность риска. Отказ представлять документы, подтверждающие оплаты по коммунальным расходам, является серьезным поводом отказаться от приобретения.
  • При выявлении неоплаченных счетов, нужно внести в составляемый договор пункты об ответственности прежнего хозяина по долгам, которые образовались в период владения имуществом.
  • В качестве альтернативы, в договор можно внести пункт, устанавливающий скидку при расчетах за квартиру, которая позволит новому владельцу рассчитаться по образовавшейся задолженности.
  • После того, как вопрос с погашением долга урегулирован договором, производят перерегистрацию квартиры на покупателя в Росреестре.
  • В акте приема-передачи квартиры указывают отдельный пункт, где фиксируются данные счетчика на момент принятия собственности.
  • документы, удостоверяющие личности покупателя и продавца.
  • выписка из ЕГРП.
  • документ из ФНС, подтверждающий оплаты имущественного налога.
  • справка от ФССП, устанавливающая право на переоформление недвижимости.
  • счета и выписки из обслуживающей организации, конторы ЖЭК, поставщиков услуг, свидетельствующих о полном расчете по платежам.
  • договор купли-продажи (при наличии долга – с включением отдельного пункта, устанавливающего ответственность конкретной стороны сделки за оплату потребленных услуг;
  • свидетельство, правоустанавливающий документ, подтверждающий легитимность распоряжения собственностью;
  • справка о жильцах, зарегистрированных жильцах или их отсутствии;
  • платежный документ, подтверждающий уплату пошлины в размере 2 тысяч рублей;
  • приемопередаточный акт с включением сведений о показаниях счетчиков;
  • расписка, устанавливающая выплату средств в сумме, указанной в купчей.

Если покупатель не был проинформирован о коммунальных долгах

Изображение - Нюансы покупки квартиры с долгами по коммунальным платежам алгоритм действий proxy?url=https%3A%2F%2Fzakon-dostupno.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F02%2Fpokupka-kvartiryi-s-dolgami-2-1-300x200

Так как справка об отсутствии долга не является обязательным по закону документом для оформления покупки, покупатель может столкнуться с проблемами уже после проведения расчетов и перерегистрации.

О неоплаченных счетах новый владелец узнает при обращении в управляющую компанию. Чтобы снять с себя ответственность за накопленные неоплаченные счета, требуется обратиться в обслуживающую компанию с просьбой зарегистрировать квартиру на себя. Сотрудник ТСЖ обязан перевести лицевой счет по представлении бумаг, свидетельствующих о факте сделки.

Умалчивание о проблемах с платежами за ЖКХ может быть квалифицировано как некачественные услуги, за которые могут быть взысканы к возврату ранее уплаченные комиссионные.

Препятствия в переоформлении квартиры на нового хозяина, при отсутствии официально установленных регистрационных ограничений, являются незаконными. Если покупатель столкнулся с подобной проблемой, представителями УК следует напомнить о статье 153 ЖК.

Несмотря на то, что закон защищает права нового собственника, освобождая от ответственности за выставленные ранее неоплаченные счета, риск возможных неприятностей остается довольно высок. Столкнувшись с произволом со стороны управляющей организации и поставщиков коммунальных услуг, необходимо помнить, что судебная практика обеспечивает правовую защищенность нового собственника.

В видео юрист детально объясняет вопрос покупки квартиры с коммунальными платежами. Рекомендуем:

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему

Изображение - Нюансы покупки квартиры с долгами по коммунальным платежам алгоритм действий 488955668
Автор статьи: Софья Строганова

Здравствуйте. Меня зовут Софья. Я уже более 9 лет работаю юристом. Считая себя профессионалом, хочу научить всех посетителей сайта решать сложные и не очень вопросы. Все материалы для сайта собраны и тщательно переработаны с целью донести в удобном виде всю необходимую информацию. Перед применением описанного на сайте всегда необходима  консультация с профессионалами.

Обо мнеОбратная связь
Оцените статью:
Оценка 4.5 проголосовавших: 13

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here