Нюансы покупки квартиры, которая находится в ипотеке риски, особенности

Предлагаем рассмотреть тему: "нюансы покупки квартиры, которая находится в ипотеке риски, особенности" с комментариями профессионалов. Мы старались разъяснить все понятным языков и полностью раскрыть тему. Внимательно причитайте статью и, если возникнут вопросы, вы можете их задать в комментариях или напрямую дежурному консультанту.

Покупка квартиры уже находящейся в ипотеке. Плюсы и минусы решения, нюансы проведения сделки.

Изображение - Нюансы покупки квартиры, которая находится в ипотеке риски, особенности proxy?url=https%3A%2F%2Ftopurist.ru%2Fthemes%2Fmedia-responsive-theme%2Fcss%2Ftelimg

Изображение - Нюансы покупки квартиры, которая находится в ипотеке риски, особенности proxy?url=https%3A%2F%2Ftopurist.ru%2Fthemes%2Fmedia-responsive-theme%2Fcss%2Ftelimg

Изображение - Нюансы покупки квартиры, которая находится в ипотеке риски, особенности proxy?url=https%3A%2F%2Ftopurist.ru%2Fthemes%2Fmedia-responsive-theme%2Fcss%2Ftelimg

Продажа ипотечной квартиры – не редкость. Покупатели часто ищут именно этот вариант приобретения жилья из-за его более приемлемой стоимости.
Сегодня я расскажу о преимуществах и недостатках такого рода сделок, стоит ли покупать ипотечную квартиру и как это сделать наименее рискованным способом.

Прежде, чем начинать поиски недвижимости, которая находится в залоге, следует взвесить все плюсы и минусы такого приобретения и решить, стоит ли покупать ипотечную квартиру или лучше переплатить и купить жилье без обременения.
Преимущества сделки:

  • Привлекательная цена.
  • Безопасность – ипотечная недвижимость проверяется специалистами банка.
  • Организация расчетов и юридическая помощь со стороны банка – финансовые учреждения заинтересованы в таких сделках, поэтому контролируют их на предмет законности.
  • Сам факт наличия обременения.
  • Зависимость от кредитора – сделка в идеале должна происходить под контролем банка.
  • Отказ банка в переводе долга, если покупатель захочет также оформить ипотеку.
  • Длительность процедуры.
  • Сложность в оформлении, связанная с необходимостью сначала погасить долг и снять обременение перед продажей – только потом можно продать квартиру.
  • Специфические риски, возникающие в основном, когда сделку не контролирует банк.

Существует несколько способов купить ипотечную квартиру. Зависят они от таких факторов:

  • Участвует ли банк в сделке.
  • Берет ли покупатель кредит или покупает квартиру по полной стоимости.
  • Квартира покупается на вторичном рынке или по ДДУ.

Рассмотрим основные способы покупки квартиры.

Нет видео.
Видео (кликните для воспроизведения).

Обычно заемщики сами обращаются к банку с просьбой выставить их квартиру на продажу. Такое решение возвращения займа выгодно банкам, поэтому они идут навстречу должникам. Посмотреть, какие предложения существуют на рынке можно в интернете по запросу «Витрины залогового имущества».
Процедура покупки такой квартиры следующая:

  • Покупатель подает заявку на приобретение понравившегося жилья.
  • Банк сводит покупателя и продавца.
  • У банка покупатель арендует две ячейки: в одну вносит средства на погашение долга перед банком, во вторую – деньги для заемщика, которые он уже выплатил банку.
  • Банк выдает справку о погашении кредита.
  • С квартиры снимается обременение.
  • Заключается договор купли-продажи.
  • Право собственности покупателя на квартиру регистрируется в Росреестре.
  • Продавец получает доступ к своей ячейке в банке.

Преимущества этого способа для покупателя – сопровождение специалистом банка и отсутствие у продавца доступа к деньгам до исполнения обязательства по передаче права собственности на квартиру.

Процедура происходит следующим образом:

  • Между продавцом и покупателем составляется предварительный договор.
  • Покупатель передает продавцу задаток на погашение долга (положение о задатке оформляется отдельным договором или прописывается в предварительном соглашении о сделке, а передача денег происходит на основании расписки).
  • Заемщик-продавец отдает долг банку.
  • В Росреестре снимается обременение с недвижимости.
  • Заключается договор купли-продажи.
  • Право собственности переходит к покупателю на основании регистрации в Росреестре, а продавцу достается остальная часть денег за квартиру.

Этот способ менее предпочтителен, так как сделка происходит без контроля банка. Кроме того, существует определенный риск – после снятия обременения с квартиры за деньги покупателя, заемщик становится владельцем недвижимости. Недобросовестные продавцы иногда используют эту схему, чтобы погасить долг без намерения передать ее покупателю. Как избежать такого риска?

Заключение такого договора свидетельствует о серьезности намерений сторон относительно сделки. Документ также служит некоторой гарантией для покупателя, что квартира, с которой снято обременение, будет ему своевременно передана.
Договор составляется в письменной форме. Заверять его у нотариуса не обязательно.
В договоре рекомендуется прописать:

  • Намерение сторон относительно заключения сделки.
  • Обязательство продавца в течение определенного срока обратиться к регистратору и снять обременение.
  • Цену за квартиру с указанием оставшейся суммы долга и выплаченных средств.
  • Порядок передачи задатка и его размер.
  • Ответственность сторон за нарушение условий предварительного соглашения.
  • Срок заключения основной сделки.
  • Дальнейший порядок расчета.

В случае невыполнения условий предварительного договора, стороны вправе обратиться в суд и сделка будет заключена принудительно (п. 5 ст. 429 ГК РФ, п. 4 ст. 445 ГК РФ).

Уступка права требования на квартиру применяется, когда речь идет о жилье в новостройке, куда продавец еще не вселился.
Возможность переуступки прав на квартиру предусмотрена в Законе № 214-ФЗ. Договор заключается в письменной форме и регистрируется у нотариуса.
Как происходит процедура, если дольщик-продавец взял кредит на квартиру? Алгоритм действий приблизительно следующий:

  • Заключается предварительный договор.
  • Выплачивается долг в банке.
  • Застройщик уведомляется дольщиком о переходе права требования к покупателю.
  • Заключается и регистрируется договор уступки права требования.
  • Проводится взаиморасчет.

Как и при любой сделке с недвижимостью, покупатель несет определенные риски. На практике возникают следующие ситуации:

  • Мошенничество продавца (вступление его в права собственности и отказ в заключении дальнейшей сделки).
  • Срыв сделки из-за появления денег у продавца на погашение кредита.
  • Банк может обанкротиться, пока деньги пребывают в ячейке и ожидают перехода прав собственности.
Читайте так же:  Калькулятор для расчета налога на квартиру по кадастровой стоимости

Если при покупке квартиры, берется снова кредит, то рисков еще больше.

Возможные проблемы при приобретении такого жилья:

  • Не всякий банк готов заложенную квартиру передать новому должнику.
  • Перевод долга в другой банк практически не практикуется.
  • Банк может покупателю не дать кредит.
  • Банк, выдавший изначально ипотеку, может разрешить должнику продать квартиру, при этом для нового должника условия ипотеки могут быть крайне невыгодными.
  • Банки обычно долго принимают решения о выдаче ипотеки, за это время продавец может найти иного покупателя.

Сделка купли-продажи недвижимости является само по себе трудной. Когда в ней появляется третье лицо в виде банка, могут возникнуть дополнительные сложности. Рассмотрим самые основные.

Банк, являясь кредитором, может вносить свои корректировки в действия сторон. Сложнее всего обстоят дела с переуступкой долга другому лицу. Обе стороны сделки (покупатель и продавец) в этом случае оказываются зависимыми от финансового учреждения.
Банки могут спекулировать на своем положении, требовать дополнительные документы для перевода долга, предлагать невыгодные условия кредита новому заемщику или дополнительные платные услуги и т.д.

Увеличение сроков оформления обычно связано с необходимостью проведения множества действий.
Ситуация может усложняться невозможностью с первого раза оформить право собственности в Росреестре – процедура затягивается до трех месяцев.
При необходимости взять кредит на квартиру покупателю, банк долго изучает кредитную историю и финансовое состояние заемщика, таким образом, сроки заключения сделки купли-продажи переносятся минимум на 2-3 месяца.

✔ Купили ипотечную квартиру, но продавец требует от нас дополнительные денежные средства, так как ему не хватило денег на погашение кредита, что делать?

Если Вы уже приобрели квартиру и зарегистрировали в Росреестре, то Вас требования продавца касаться не могут – Вы полноправный владелец квартиры, и Вас просто пытаются обмануть.
Рекомендую взять Выписку из ЕРГН и проверить еще раз, все ли в порядке.
Чтобы избавиться от мошенника, Вы можете обратиться в полицию или в прокуратуру.

✔ Ипотечная квартира оказалась совершенно неприспособленной для жизни: трещины в стенах, которые были прикрыты обоями, шумные соседи и т.д. Можно ли отменить сделку и вернуть деньги?

Сделку отменить можно на основании п. 2 ст. 475 ГК РФ. Если продавец не согласен вернуть деньги, Вы вправе обратиться в суд. При этом необходимо будет доказать, что Вы не знали о недостатках в Вашей квартире, так как они были заведомо скрыты продавцом.

Специалист расскажет, на что обратить внимание при покупке квартиры, находящейся в ипотеке.

Нет видео.
Видео (кликните для воспроизведения).

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Особенности покупки квартиры, находящейся в ипотеке

Изображение - Нюансы покупки квартиры, которая находится в ипотеке риски, особенности proxy?url=http%3A%2F%2Fzhivemvrossii.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2015%2F03%2FPokupka-ipotechnoj-kvartiry

Каждому человеку хочется жить в собственном жилище, но, увы, недвижимость всегда остаётся в цене и не всем по карману.

По этой причине многие покупатели ищут объекты недвижимости, которые могут продаваться по более низкой стоимости, поэтому рассматривают различные нестандартные варианты решений. К таким вариантам можно отнести покупку квартиры, находящейся в ипотеке.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-45-84 . Это быстро и бесплатно !

Справка: ипотекой принято называть процедуру приобретения жилья посредством банковского учреждения, предусматривающую составление договора, согласно которому заёмщик обязуется выплачивать регулярные суммы банку в счёт погашения ипотечной задолженности.

Прежде чем решиться на покупку ипотечной недвижимости, следует детально изучить этот вопрос, взвесив все «за» и «против» предстоящей сделки. Не стоит бросаться в омут с головой и наспех принимать такое ответственное решение. Итак, какие плюсы и минусы содержит сделка с приобретением квартиры, находящейся в ипотеке?

Плюсы:

    Изображение - Нюансы покупки квартиры, которая находится в ипотеке риски, особенности proxy?url=http%3A%2F%2Fzhivemvrossii.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2015%2F03%2FPlyusy-pokupki-ipotechnoj-kvartiry
  • Ипотечная недвижимость привлекает внимание покупателей, прежде всего, своей стоимостью, которая может быть ниже рыночной. Зачастую такое жильё изымается банком у неплатёжеспособного заёмщика и выставляется на торги по сниженной цене.
  • Благодаря тому что квартира состоит в залоге у банка, покупатель может не бояться каких-либо афер со стороны продавца или прав третьих лиц на владение недвижимостью. Юридическая сторона такого объекта вполне надёжна.
  • Минусы:

    1. Сам факт того, что квартира находится под обременением, уже отпугивает покупателей.
    2. Сложности с оформлением ипотечной квартиры.
    3. Банк в течение всего срока (а ипотека обычно оформляется на длительное время) будет вправе регулярно навещать жильцов, проверяя состояние жилища.
    4. Необходимость принимать условия и требования банка.

    Кто может стать участником программы военной ипотеки? Ответ здесь.

    При покупке ипотечной квартиры стоит объективно оценить все сопутствующие риски и минимизировать их. Какие опасности может таить данная сделка?

    Главная опасность – вариант продажи квартиры без участия и согласия банка. Помните, что у заёмщика на это нет законных прав, поэтому согласовывайте все вопросы не только с заёмщиком-продавцом, но и непосредственно с сотрудниками банка.

    Изображение - Нюансы покупки квартиры, которая находится в ипотеке риски, особенности proxy?url=http%3A%2F%2Fzhivemvrossii.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2015%2F03%2FRiski-pokupki-ipotechnoj-kvartiry

    Помимо того, обязательно сходите в Росреестр и получите все сведения о квартире и её владельце, пусть для вас не останется ни одного невыясненного вопроса.

    Риск состоит ещё в том, что на этапе оформления и внесения покупателем аванса у заёмщика неожиданно появятся необходимые средства для внесения платежей и поддержка хорошего адвоката.

    Читайте так же:  Как и где оплатить коммунальные услуги без комиссии

    В этом случае можно потерять вложенные средства. Чтобы избежать подобной ситуации, следует передавать деньги только через банковскую ячейку.

    Существует три способа покупки обременённой квартиры. Каждый из них содержит свои плюсы и минусы, а также особенности, которые следует учитывать, определяясь с выбором варианта.

    Узнайте, кто может оформить социальную ипотеку, прямо сейчас.

    Изображение - Нюансы покупки квартиры, которая находится в ипотеке риски, особенности proxy?url=http%3A%2F%2Fzhivemvrossii.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2015%2F03%2FPokupka-kvartiry-v-ipoteke

    Это наиболее простой и безопасный способ приобретения ипотечной квартиры при условии наличия средств у покупателя.

    Участие и сопровождение сделки банком – надёжная защита от всякого рода мошенничества.

    Тем более, что зачастую банк сам выставляет недвижимости на торги и заинтересован в быстрой продаже, поэтому, разыскав такого ценного покупателя обязательно пойдёт на небольшие уступки.

    Данный способ предполагает, что покупатель вносит средства для погашения остатка кредита за квартиру. Как правильно оформить процедуру, чтобы минимизировать все риски покупателя? Рассмотрим всё поэтапно:

    1. Арендуйте у банка две ячейки: одну для банка, вторую – для заёмщика. В ячейку для банка внесите средства для погашения остатка задолженности по кредиту. Остальные средства положите в другую ячейку. После этого банк выдаст соответствующую справку о том, что кредит погашен.
    2. Заключите договор купли-продажи квартиры.
    3. В договоре, кроме стандартных условий пропишите способ расчётов, штрафные санкции для заёмщика в случае, если он будет препятствовать переходу прав собственности на вас, то бишь, покупателя.
    4. Заверьте договор у нотариуса (это необязательно, но – дополнительная гарантия для вас).
    5. Зарегистрируйте договор в Росреестре. Вместе с договором, возьмите с собой полный комплект документов на снятие обременения с квартиры.

    Где можно найти сведения о продаваемых банком залоговых квартирах? Банки формируют специальные витрины залогового имущества, где можно найти недвижимость, продающуюся в любых регионах.

    Помимо того, существуют сайты, которые объединяют базы недвижимости различных банковских организаций. Это во многом упрощает поиск для покупателей, ищущих именно такие объекты недвижимости.

    Изображение - Нюансы покупки квартиры, которая находится в ипотеке риски, особенности proxy?url=http%3A%2F%2Fzhivemvrossii.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2015%2F03%2FKak-kupit-kvartiru-v-ipoteke

    Этот способ вполне реален, но только в том случае, если кредит берётся в том же банке, где находится под залогом покупаемая вами квартира.

    Банки охотно идут навстречу новому заёмщика, разумеется, проверяя его данные и платёжеспособность по всем статьям.

    Кроме того, оформление новой ипотеки происходит быстро, поскольку в данном случае фактически происходит замена заёмщика и залогодателя.

    Многие банки даже предлагают льготные условия, как то: сниженную процентную ставку, ускоренное оформление и минимальный первоначальный взнос.

    Что касается оформления ипотеки в стороннем банке, то это достаточно сложная процедура, банки редко идут на такой шаг.

    Какие документы потребуются для оформления дачи в собственность? Ответ здесь.

    Покупаем ипотечную квартиру у заёмщика-собственника

    Зачастую в качестве представителя выступает кредитный менеджер. Именно с ним следует обсудить все вопросы, этапы и условия покупки квартиры.

    Далее следует регистрация договора и прав собственности. Конечно, этот вариант самый небезопасный, но если всё предусмотреть, то результат будет успешным.

    Изображение - Нюансы покупки квартиры, которая находится в ипотеке риски, особенности proxy?url=http%3A%2F%2Fzhivemvrossii.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2015%2F03%2FPokupka-ipotechnoj-kvartiry-nyuansy

    Обязательно возьмите выписку из ЕГРП и проверьте наличие иных обременений на квартиру.

    При любых расчётах всегда берите расписки. Но лучший выход – банковская ячейка.

    Не забудьте взять выписку из домовой книги на предмет регистрации в квартире дополнительных людей, не указанных продавцом. Любые действия согласовывайте с банком.

    Как видите, покупка ипотечной квартиры – весьма непростая задача, но вполне реализуемая при условии, что вы подойдёте к её решению со всей ответственностью.

    Примите данные в статье сведения как руководство к действию, учтите нюансы и рекомендации, предусмотрите все риски. Думается, что при таком подходе покупка квартиры, находящейся в ипотеке, станет удачным завершением сделки.

    Как узнать кадастровую стоимость квартиры онлайн? Инструкция тут.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 703-45-84 (Москва)
    +7 (812) 309-58-40 (Санкт-Петербург)

    Каждый человек мечтает о собственном жилье, но так как стоимость квартиры, даже однокомнатной, очень высока, то не все могут себе позволить это удовольствие, поэтому зачастую обращают внимание на квартиры, стоимость которых ниже за счет особых условий. Одним из вариантов покупки квартиры дешево является приобретение жилья, которое находится в ипотеке.

    Под ипотекой подразумевают покупку квартиры через банк, с помощью заключения договора, согласно которому гражданин должен выплачивать на протяжении указанного срока определенную сумму, которая уменьшает ипотечную задолженность. Когда сумма будет полностью погашена, квартира перейдет в собственность к покупателю.

    Перед тем как взять такую квартиру, необходимо продумать каждый шаг, взвесить все плюсы и минусы такого решения. Главными преимуществами этой сделки являются:

    1. Изображение - Нюансы покупки квартиры, которая находится в ипотеке риски, особенности proxy?url=http%3A%2F%2Fadvicelawyer.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F05%2F1-16Доступная стоимость квартиры, которая намного ниже рыночной, ведь очень часто ее дают в ипотеку, так как прежний хозяин не смог выплатить долг.
    2. Гарантии на покупку, ведь если квартира принадлежит государственной структуре, то можно не переживать за обман или возникновение любых афер.

    Плюсы зачастую настолько привлекательны, что многие не замечают очевидных минусов:

    • сложность оформления квартиры;
    • нахождение жилплощади в обременении;
    • регулярные выплаты без задолженностей;
    • постоянные проверки служащими банка состояния квартиры;
    • необходимость принять все пункты договора, которые банк сочтет нужными.

    Такая сделка содержит риски, которые каждый должен учитывать перед подписанием договора. Если нет возможности избежать их, то стоит их минимизировать.

    Главные опасности для покупателя квартиры:

    1. Продажа квартиры без согласия банка и без его участия. Заемщик недвижимости не может без согласия банка продать квартиру с ипотекой, поэтому все вопросы относительно сделки необходимо обязательно согласовывать и обсуждать с банком.
    2. Стоит заранее получить всю информацию о самой квартире и ее владельце. Это убережет от возможных проблем и опасностей в дальнейшем.
    3. Перед тем как передавать аванс за квартиру, необходимо подписать соответствующий договор или передавать деньги только через банк.
    4. Не стоит покупать квартиру у ее владельца с помощью погашения его задолженности. Это может привести к тому, что квартира перейдет во владение ее первому владельцу. Чтобы избежать опасности, необходимо заранее подписать договор со всеми пунктами и заверить его.
    5. Чтобы не возникало проблем с банком, стоит заранее обсудить все вопросы с его сотрудниками и юристами.
    Читайте так же:  Процедура получения ипотеки молодой семьей

    Если у вас возникли вопросы, вы можете обратиться за помощью к нашим юристам и получить оперативную онлайн-консультацию.

    Существует три варианта покупки квартиры с обременением. Каждый из способов имеет свои риски, плюсы и минусы, поэтому чтобы выбрать самый оптимальный вариант, необходимо тщательно изучить каждый из них.

    • через банк за наличные;
    • через банк в ипотеку;
    • у заемщика-собственника.

    Если банковские структуры сопровождают сделку, то это является хорошей гарантией отсутствия любого вида мошенничества. Очень часто банк сам выставляет квартиру на продажу, и он является заинтересованным лицом, которому выгодно продать ее быстро. Для оперативности он может пойти на небольшие уступки покупателю.

    Такой вариант покупки предполагает выкуп жилья, которое уже было приобретено в кредит. Если покупатель заплатит остаток кредита, то будет считаться ее полноправным владельцем.

    Как выкупить у банка:

    1. Изображение - Нюансы покупки квартиры, которая находится в ипотеке риски, особенности proxy?url=http%3A%2F%2Fadvicelawyer.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F05%2F2-14Создать две банковские ячейки: для банка и заемщика. В ячейку банка необходимо внести все средства для погашения кредита, а остальные деньги оставить на другой ячейке.
    2. После таких манипуляций банк выдаст справку о полном погашении кредита.
    3. Составить договор о покупке недвижимости и подписать его.
    4. В пунктах необходимо прописать условия оплаты и наличие штрафов для заемщика, если он не захочет передавать квартиру в собственность новому владельцу.
    5. Обязательно проверить договор и подписать у юриста.
    6. Провести регистрацию договора.

    Сегодня возможно взять залоговую квартиру в ипотеку. Возможны два варианты:

    1. Если ипотека берется в том же банке, где покупается жилплощадь. Перед тем как выдать кредит, банк обязан проверить наличие возможности выплатить одолженные деньги. Оформляется все очень быстро, ведь такой способ покупки подразумевает простую замену залогодателя и заемщика. Банкам выгодно таким способом продавать квартиры, они могут даже снизить цену или первый взнос.
    2. Оформить ипотечную квартиру в ипотеку в другом банке можно тоже, только сама процедура настолько сложная и трудоемкая, что ей мало кто пользуется. Все предпочитают более легкий и доступный путь.

    Если у вас возникли любые вопросы, то наши юристы готовы помочь. Вы можете воспользоваться онлайн-консультацией и получить всю необходимую информацию.

    Изображение - Нюансы покупки квартиры, которая находится в ипотеке риски, особенности proxy?url=http%3A%2F%2Fadvicelawyer.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F05%2F3-6

    Даже если покупать квартиру, которая находится в ипотеке у собственника, необходимо получить согласие банка. Это убережет вас от возможных проблем в будущем. Каждый этап лучше согласовывать с банком и юристом.

    Чтобы таким способом оформить квартиру необходимо:

    • заключить предварительный договор с заемщиком, где говорится о том, что он не сможет вносить изменения в условия сделки после того, как ему передадут часть денег;
    • заверить договор;
    • зарегистрировать его в Росреестре.

    После регистрации все права на квартиру перейдут новому владельцу. Такой вариант действий поможет избежать неточностей. Необходимо тщательно продумать план договора, чтобы не потерять вложенные деньги.

    Сегодня покупка квартиры в ипотеку является практически единственным вариантом получения собственного жилья. Чтобы такой вариант покупки стал безопасный и гарантировано принес нужный результат, необходимо учитывать такие нюансы:

    • стоит проверить всю информацию о квартире и ее собственнике перед покупкой;
    • все денежные операции проводить только через банк, чтобы была возможность вернуть деньги;
    • перед передачей аванса за жилплощадь необходимо написать расписку;
    • каждый пункт договора необходимо обсудить с юристом или квалифицированным сотрудником банка;
    • перед совершением покупки стоит учитывать все плюсы и минусы сделки, чтобы не совершить непоправимую ошибку.

    Приобретение квартиры в ипотеку — это надежный и доступный вариант обретения собственности по доступной цене. Чтобы минимизировать риски, необходимо каждое свое действие тщательно продумывать и советоваться с опытными юристами.

    Нюансы покупки квартиры в ипотеку: ТОП 10 рисков покупателя и советы специалистов

    Покупка недвижимости в ипотеку давно является чуть ли не единственной возможностью обзавестись жильем. Но помимо ситуаций, когда кредитор не может расплатиться с банком и теряет квартиру, существует ряд других рисков.

    Изображение - Нюансы покупки квартиры, которая находится в ипотеке риски, особенности proxy?url=https%3A%2F%2Fmyrealproperty.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2015%2F12%2Fico_author

    Изображение - Нюансы покупки квартиры, которая находится в ипотеке риски, особенности proxy?url=https%3A%2F%2Fmyrealproperty.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F04%2Fff25166b5fdd1b39796559d57b78680e-750x400

    Вся процедура осуществляется на основании ФЗ № 102 «Об ипотеке». Даже при покупке жилья в ипотеку могут возникать сложности. Особенно, если служба безопасности кредитного учреждения плохо провела проверку недвижимости.

    Выясним, чего опасаться при покупке квартиры при ипотеке:

    1. Выбор банка. Это главное условие для удачной покупки. Если квартира приобретается в новостройке, то лучше оформить договор с банком, который сотрудничает с застройщиком. К тому же это должно быть крупное и хорошо зарекомендовавшее себя кредитное учреждение.
    2. Первый взнос. Не стоит сразу отдавать за ипотеку все свои сбережения. Обязательно нужно учитывать форс-мажорные обстоятельства, оставив небольшую сумму в запасе и уменьшив риски при покупке квартиры по ипотеке.
    3. Потеря задатка. Найдя подходящую квартиру, покупатель обязуется оставить продавцу определенную сумму (около 10%) задатка. Но так как решение банка о предоставление ипотечного кредита пока неизвестно, покупатель рискует потерять эти деньги.
    Читайте так же:  Переходят ли долги по коммуналке на нового собственника

    Установить, правда ли настоящий владелец является инициатором сделки, довольно сложно. Поэтому, при любых сомнениях лучше отказаться от такой покупки. Как вариант, можно найти хозяина и обсудить сделку лично с ним, также рекомендуется юридическая помощь в покупке квартиры в ипотеку.

  • Квартира была куплена за мат. капитал. По закону доли такой недвижимости должны быть выделены детям. Если родители не сделали этого при оформлении прав собственности, сделку легко оспорить.
  • Покупка квартиры в новостройке. Еще один довольно опасный способ приобретения недвижимости в ипотеку. Юристы рекомендуют очень тщательно проверять всю документацию, предоставленную застройщиками. Особое внимание следует обратить на разрешение на строительство.
  • Выбор валюты. При оформлении ипотечного договора следует осознавать риски, связанные с постоянными валютными колебаниями. Чтобы обезопасить себя, нужно брать ипотеку в той валюте, в которой кредитор получает свой основной доход.
  • Страховка. Этим пунктом ипотечного договора лучше не пренебрегать. И страховать нужно не только недвижимость, но и лицо, которое будет выплачивать ипотеку.
  • Вот такие существуют нюансы при покупке квартиры, взятую в ипотеку. И это только основные.

    Приобретение жилья с таким обременением возможно двумя способами – предварительной оплатой кредита и его оплатой после совершения сделки.

    В первом случае покупатель может столкнуться со следующими рисками:

    1. Болезнь, смерть или пропажа владельца недвижимости. Если ипотека уже погашена задатком, а продавец исчез, получить деньги обратно очень тяжело. Банк их не вернет, а для истребования средств с продавца придется обращаться в суд. Минимизировать эти риски практически невозможно.
    2. Отказ продавца от сделки. Задаток в этом случае также придется возвращать покупателю самостоятельно. И хотя продавец несет ответственность за срыв сделки, но отдавать их он может очень долго.

    Второй способ покупки недвижимости с обременением заключается в том, что покупатель самостоятельно решает финансовые вопросы после приобретения. Но и здесь существуют различные препятствия.

    Покупка квартиры с обременением по ипотеке, риски для покупателя

    1. Квартира может быть заложена несколько раз. В этом случае снять обременение у покупателя не получится. Чтобы не допустить такого развития событий, квартиру нужно как можно тщательней проверить.
    2. Запрет на регистрационные действия. Это происходит, если в отношении продавца был подан иск. Новый собственник просто не сможет зарегистрировать свои права на недвижимость. Поэтому такую информацию также нужно проверять.
    3. Неверный расчет средств. Банк может затребовать гораздо больше денег, чем было оговорено с продавцом. Нередко стороны просто забывают о штрафах и пенях, что приводит к уменьшению суммы, которую получит продавец. Это нередко приводит к срыву сделки. Поэтому покупателю лучше самостоятельно проверить данные по кредиту.

    Поэтому, если планируется покупка квартиры по ипотеке, советы наших специалистов лучше соблюдать:

    1. Рассчитывать сумму платежей. Ипотеку нужно платить, когда есть средства. Это главный залог того, что все выплачено в срок, а квартира перейдет в собственность заемщика.
    2. Еще один важный аспект – это срок. Обычно банки дают ипотеку не больше, чем на 30 лет. Но специалисты рекомендуют не брать на себя обязательства на такой срок. Максимум для человека, который реально может взять недвижимость в ипотеку, составляет 10–15 лет.
    3. Рассчитать процентную ставку. Следует выбирать ту ипотеку, проценты по которой за весь срок не превышают саму сумму кредита. Иначе это настоящий грабеж, а не покупка квартиры.
    4. Для приобретения жилья у банка лучше воспользоваться помощью ипотечного брокера. Несмотря на то, что придется немного потратиться на его услуги, специалист гарантирует безопасность сделки и оформления ипотеки.
    5. Проводить финансовые операции с помощью банковской ячейки. Этот способ очень подходит при покупке квартиры, которая является залогом в банке.
    6. Взять выписку из домовой книги для определения количества прописанных в квартире людей. Да и вообще, лучше собрать как можно больше информации об объекте недвижимости и ее владельцах.

    Стоит ли брать ипотеку, подводные камни и другое смотрите в видео:

    Риски при ипотечном кредитовании в 2019 году: подводные камни ипотеки

    Риски при взятии ипотеки

    Изображение - Нюансы покупки квартиры, которая находится в ипотеке риски, особенности proxy?url=https%3A%2F%2Fbaikalinvestbank-24.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2019%2F03%2F3045b592a8e7dadb3b274bf3ef0da227

    Какие риски при ипотечном кредитовании возникают у заемщика? Традиционно принято шутить и говорить только об одном: кабала на 5-30 лет с ежемесячными отчислениями, которые не позволяют нормально жить.

    Размер взноса при ипотеке может достигать 100 000 рублей. Если человек окажется без работы, то попадет в серьезную «долговую яму».

    Но какие проблемы должен знать и учитывать заемщик при оформлении ипотечного кредита или рефинансировании ипотеки в 2019 году?

    Вы можете изучить законодательство и перечитать договор «от корки до корки», но это не поможет. Есть моменты, которые в финансовых учреждениях стараются «спрятать»: страховка, дополнительные платежи, обременения недвижимости.

    Все риски можно условно разделить на 3 группы:

    • относящиеся к кредитному договору;
    • прописанные в договоре залога недвижимости;
    • предусмотренные в качестве дополнительных услуг.

    Они «поджидают» вас не только в договоре со «Сбербанком», но и с любыми другими финансово-кредитными учреждениями («ВТБ», «Альфабанк», «Газпромбанк», «Россельхозбанк»).

    С середины 2019 года изменяются условия покупки недвижимости в «долевке». Эксперты говорят, что это повлечет незначительный рост стоимости квартир, а также увеличение процентных ставок. Зато у «дольщиков» будет меньше проблем и рисков.

    Читайте так же:  Договор аванса при покупке квартиры - особенности соглашения

    Сюда относятся:

      Изображение - Нюансы покупки квартиры, которая находится в ипотеке риски, особенности proxy?url=https%3A%2F%2Fbaikalinvestbank-24.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2019%2F03%2F9f68f9f9da7cb8324a819fae99e963b2
  • отражение условий заключаемой сделки в тексте договора;
  • требования к заемщикам;
  • ограничения, которые банк устанавливает до момента полного расчета по кредиту;
  • наличие / отсутствие дополнительных требований по оплате ипотеки в банке;
  • комиссии и сборы, которые устанавливает финансовое учреждение для обслуживания ипотеки;
  • необходимость привлечения сторонних организаций, оплата услуг которых «висит» на заемщике;
  • санкции за просрочку внесения кредита или неполное погашение;
  • возможность / невозможность рефинансирования.
  • Ипотека позволяет приобрести любой объект недвижимости на первичном или на вторичном рынке:

    Условия предоставления средств зависят от ипотечной программы банка.

    В «Сбере» предлагают взять от 300 000 российских рублей на срок до 30 лет. Процентные ставки в финансовом учреждении считаются одними из самых выгодных. Именно по этой причине «Сбербанк» уже многие годы занимает первые места в рейтингах банков и по объему выданных кредитов, и по количеству заключенных сделок.

    Но финансовое учреждение старается максимально защитить свои интересы от недобросовестных заемщиков, риска просрочек и неуплат. Это выливается в то, что появляются подводные камни ипотечного договора. Ниже как раз постараемся разобраться со всеми тонкостями.

    Отражение условий заключаемой сделки в тексте договора

    Изображение - Нюансы покупки квартиры, которая находится в ипотеке риски, особенности proxy?url=https%3A%2F%2Fbaikalinvestbank-24.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2019%2F03%2F868b83e95521af1abed88b9a71c101f4

    Действуют различные ипотечные программы:
    • для молодых семей;
    • под покупку недвижимости на первичном рынке;
    • для военных («военная ипотека»);
    • для приобретения объекта на «вторичке».

    На сайте финансового-кредитного учреждения могут отражаться одни условия, а в реальности же будут другие. Заемщик может воспользоваться калькулятором только для ПРИБЛИЗИТЕЛЬНОГО РАСЧЕТА. Но после обращения в банк цифры, указанные в калькуляторе, вдруг увеличиваются.

    Заемщик должен знать, что:

    • ставка по кредиту начинается «от» 8,5% (к примеру); это значит, что она может быть на уровне 9%, 10%, 11% в зависимости от доходов клиента, размера первоначального взноса и срока предоставления средств;
    • чем больше срок ипотеки, тем весомее переплата (но зато клиенту проще будет получить одобрение банка);
    • мат. капитал можно использовать на любом этапе (погашение полностью / частично первоначального взноса или для ежемесячных выплат);
    • клиенты, которые получают зарплату на карту банка, могут рассчитывать на снижение процентной ставки на 0,5% или больше (но все зависит от условий конкретного банка, поэтому уточняйте эти моменты);
    • использование электронной регистрации также позволяет «скинуть» пару процентов;
    • отказ от страховки – риск автоматического увеличения размера процентной ставки.

    В договоре должны быть прописаны сведения о:

    • сумме средств;
    • порядке погашения;
    • сроках внесения платежей;
    • размере ежемесячного взноса, а также другие.

    Читайте условия договора, а не просто подписывайте! Если какие-то моменты кажутся непонятными, уточняйте у менеджеров.

    Заемщику необходимо доказать, что размер ежемесячного платежа не превысит 50% от общего дохода. При этом банк указывает на возможность предоставления информации по всем имеющимся у клиента источникам дохода:

    • депозиты в банке;
    • договоры аренды недвижимости;
    • доход от инвестиций.

    Если средств не хватает, можно привлечь до 3 созаемщиков. Но найти таких людей сложно: кто согласится брать на себя лишнюю ответственность, а в случае чего погашать лишние долги?

    Изображение - Нюансы покупки квартиры, которая находится в ипотеке риски, особенности proxy?url=https%3A%2F%2Fbaikalinvestbank-24.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2019%2F03%2F85e90853238b08223d9396b744df6abf

    Но на этом подводные камни ипотеки не заканчиваются:
    1. Банк заинтересован в том, чтобы снизить риски непогашения. Именно по этой причине он предлагает клиентам страховку. Процедура затратная, но законодательство позволяет отказаться от нее. В таком случае клиенту просто повысят процентную ставку. Можно сесть и просчитать, какой вариант окажется более выгодным.
    2. Требования к заемщику стандартные: возраст от 21 до 75 лет, гражданство Российской Федерации, официальное трудоустройство, наличие источников дохода.
    3. Размер первоначального взноса влияет на одобрение ипотеки. Обычно средство вносятся заемщиком. Могут использоваться жилищные сертификаты и субсидии (по льготным программам). Дополнительно первоначальный взнос можно погасить материнским капиталом. Правда, обычно банки не спешат принимать мат. капитал.
    4. Размер первоначального взноса может быть разным: 8%, 10%, 15%, 20%, 30%. Сотрудники банка могут провоцировать увеличение суммы.

    Ограничения, которые банк устанавливает до момента полного расчета по кредиту

    К ним могут относиться:

    • требования уведомлять банк об изменении места жительства;
    • обязанности сообщения банку об изменении места работы;
    • требования держать финансовое учреждение «в курсе» расторжения брака и заключения нового;
    • запреты на досрочное погашение;
    • ограничения при превышении ежемесячных выплат;
    • права банка в одностороннем порядке изменять процентную ставку;
    • возможность финансового учреждения менять вам график внесения выплат и их размер.

    Банк устанавливает в качестве санкций за нарушение указанных требований необходимость досрочно погашать ипотеку. В противном случае может инициироваться расторжение договора.

    При таком раскладе покупатель может оказаться и без квартиры, и без потраченных на выплаты денег. Учитывайте этот момент перед тем, как купить ипотечную квартиру без риска.

    Наличие / отсутствие дополнительных требований по оплате ипотеки в банке

    Изображение - Нюансы покупки квартиры, которая находится в ипотеке риски, особенности proxy?url=https%3A%2F%2Fbaikalinvestbank-24.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2019%2F03%2F0a2ae3f8eae72e6789280432caec8ab4

    Средства предоставляются под целевое использование (на покупку недвижимости). При таком раскладе банк имеет право контролировать расход денег (полностью или в части).

    Подводные камни в том, что финансовое учреждение может:

    Изображение - Нюансы покупки квартиры, которая находится в ипотеке риски, особенности 488955668
    Автор статьи: Софья Строганова

    Здравствуйте. Меня зовут Софья. Я уже более 9 лет работаю юристом. Считая себя профессионалом, хочу научить всех посетителей сайта решать сложные и не очень вопросы. Все материалы для сайта собраны и тщательно переработаны с целью донести в удобном виде всю необходимую информацию. Перед применением описанного на сайте всегда необходима  консультация с профессионалами.

    Обо мнеОбратная связь
    Оцените статью:
    Оценка 5 проголосовавших: 7

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here