Нюансы, которые необходимо знать о договоре долевого участия в строительстве

Предлагаем рассмотреть тему: "нюансы, которые необходимо знать о договоре долевого участия в строительстве" с комментариями профессионалов. Мы старались разъяснить все понятным языков и полностью раскрыть тему. Внимательно причитайте статью и, если возникнут вопросы, вы можете их задать в комментариях или напрямую дежурному консультанту.

Договор долевого участия (ДДУ) 214-ФЗ: на что обратить внимание? Федеральный закон “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов”

Покупка новой квартиры – это серьезный и ответственный шаг. Перед тем, как приобрести жилье в строящемся доме, нужно хорошо все взвесить и обдумать. Продажа жилого помещения предполагает заключение ДДУ (214-ФЗ). На что обратить внимание при подписании данного документа? Об этом пойдет речь в нашей статье.

Изображение - Нюансы, которые необходимо знать о договоре долевого участия в строительстве proxy?url=http%3A%2F%2Ffb.ru%2Fmisc%2Fi%2Fthumb%2Fa%2F1%2F4%2F4%2F1%2F7%2F3%2F0%2F1441730

Прежде чем связать себя обязательствами с конкретной строительной компанией, стоит внимательно изучить ДДУ (214-ФЗ). На что обратить внимание с самого начала? Прежде всего, необходимо установить, кто прописан в документе в качестве застройщика. В тексте обязательно должно быть указано полное наименование строительной компании. Не помешает и более подробная информация – дата и место регистрации девелопера, данные свидетельства о внесении предприятия в ЕГРЮ и т. д.

Договор должен заключаться от имени застройщика, указанного в проектной декларации, разрешении на строительство и договоре аренды или купли-продажи земельного участка под возведение объекта. При этом от лица предприятия может выступать генеральный директор. Именно его подпись должна стоять в документе. Если же договор подписан другим менеджером, то во время судебных разбирательств могут возникнуть непредвиденные трудности. Иной сотрудник имеет возможность представлять интересы компании только по доверенности, и она должна прилагаться к ДДУ.

Предмет договора должен быть указан совершенно четко, без возможности разночтений. Долевое участие в строительстве жилого дома предполагает получение конкретного объекта недвижимости в заранее установленный срок. Именно это необходимо зафиксировать в документе. Любые другие вопросы – участие в инвестиционной деятельности, совместное финансирование строительства, уступка права требования помещений после того, как объект будет сдан в эксплуатацию, – не имеют никакого отношения к предмету ДДУ. Закон 214-ФЗ прямо указывает на это. Причем не имеет значения, написано в заглавии документа «договор участия в долевом строительстве» или нет.

Нет видео.
Видео (кликните для воспроизведения).

Изображение - Нюансы, которые необходимо знать о договоре долевого участия в строительстве proxy?url=http%3A%2F%2Ffb.ru%2Fmisc%2Fi%2Fthumb%2Fa%2F1%2F4%2F4%2F1%2F7%2F3%2F4%2F1441734

Закон 214-ФЗ об участии в долевом строительстве предписывает, что ДДУ должен содержать все возможные характеристики объекта. В нем должны быть прописаны строительный адрес дома, кадастровый номер земельного участка, предполагаемый номер квартиры, этаж, на котором она находится. Кроме того, обязательным является пункт о финансовых гарантиях, которые предоставляет застройщик своим заказчикам.

В документе также должен быть прописан гарантийный срок на недвижимость и ее инженерное обслуживание. Как правило, гарантия на жилое помещение продолжается в течение 5 лет, на ее оснащение – 3 года. Сократить период ответственности за переданный объект законным путем застройщик не может.

Договор долевого участия должен содержать в себе точное техническое описание будущего жилья. В нем должна быть указана площадь квартиры, размер балкона, лоджии или террасы с учетом понижающего коэффициента. Строительные компании традиционно пытаются включить в ДДУ пункт о том, что если по результатам обмеров БТИ площадь жилого помещения окажется меньше указанной в договоре, то дольщик обязан доплатить за дополнительную площадь или девелопер вернет часть денежных средств за недостроенные квадратные метры. Порой в документе указывается, что вне зависимости от конечного результата никто никому ничего не должен.

Опытные юристы напоминают, что закон 214-ФЗ не запрещает включать в договор пункт о пересмотре цены. Однако в соответствии с законом о праве потребителя покупатель имеет право потребовать у застройщика деньги за недостающую площадь, тогда как строительная компания за лишние квадратные метры ничего получить не может. В судебной практике данный вопрос рассматривается по-разному.

Изображение - Нюансы, которые необходимо знать о договоре долевого участия в строительстве proxy?url=http%3A%2F%2Ffb.ru%2Fmisc%2Fi%2Fthumb%2Fa%2F1%2F4%2F4%2F1%2F7%2F3%2F5%2F1441735

Заключая договор долевого участия, покупателю лучше обращать особое внимание на детали. Например, застройщик должен включить в ДДУ подробное техническое описание объекта недвижимости. В документе детально прописываются все атрибуты – оконные блоки, входные и межкомнатные двери, стяжка пола, отделка стен и потолка и т. д. Если жилое помещение передается с чистовой отделкой, то в договоре должно указываться все, даже класс обоев на стенах. В 214-ФЗ об участии в долевом строительстве об этом прямо не сказано, однако устные обязательства застройщика в суде не предъявишь. Поэтому будьте бдительны и требуйте, чтобы в ДДУ было полное техническое описание квартиры.

Иногда строительная компания стремится внести в договор пункт о праве вносить изменения в проектную декларацию, планировку и инженерные характеристики объекта без согласования с дольщиком. Однако с точки зрения закона это недопустимо: покупатель должен получить полную информацию о приобретаемом товаре.

Читайте так же:  Размер и индексация материнского капитала в 2019 году, правила использования

Должны быть четко прописаны сроки исполнения всех заявленных обязательств в ДДУ (214-ФЗ). На что обратить внимание при изучении этого раздела договора? Прежде всего в нем должен быть указан срок действия самого документа. Причем из формулировки должно следовать, что он действителен до исполнения сторонами всех обязательств.

Кроме того, в ДДУ должна быть указана дата передачи квартиры заказчику. Строительная компания часто оговаривает не конкретный срок, а квартал, в котором планирует передать ключи от жилого помещения дольщику. Это не считается нарушением закона, но доставляет клиенту некоторые неудобства. Дело в том, что защита его интересов в случае нарушения сроков четко прописана в 214-ФЗ. Краткое содержание законодательного акта включает в себя очень важный пункт – заказчик может расторгнуть договор только через два месяца после истечения даты передачи объекта, указанной в нем. Это значит, что потребителю придется ждать окончания квартала, а потом еще 2 месяца, чтобы предъявить свои претензии застройщику.

Причем строительная компания активно ищет возможность обойти 214-ФЗ. Неустойка за срыв сроков может тяжелым бременем лечь на плечи девелопера, поэтому он все время пытается подстраховаться. Например, включает в договор условие, согласно которому несет материальную ответственность только в случае собственной вины или необоснованно расширяет перечень обстоятельств неодолимой силы. Поэтому будьте внимательны! Традиционно форс-мажор предполагает атаки террористов, военные действия или катастрофы стихийного характера. Внесение изменений в законодательство, неблагоприятные погодные условия и бездействия контрагентов к нему не относятся.

Изображение - Нюансы, которые необходимо знать о договоре долевого участия в строительстве proxy?url=http%3A%2F%2Ffb.ru%2Fmisc%2Fi%2Fthumb%2Fa%2F1%2F4%2F4%2F1%2F7%2F3%2F1%2F1441731

214-ФЗ об участии в долевом строительстве предписывает, что в случае наличия каких-либо недоделок в квартире компания обязана устранить их в разумный срок или выплатить заказчикам соответствующую компенсацию.

Некоторые застройщики пытаются предусмотреть возможные недоразумения и включают в ДДУ пункт о том, что разрешение на ввод в эксплуатацию приравнивается к подтверждению соответствия объекта проектной документации. Таким образом застройщик пытается минимизировать свою ответственность за плохое качество жилья. Возможность претензии со стороны владельца этот пункт все равно не исключает, но может вызвать проблемы во время судебного разбирательства.

Денежная сторона сделки – самый важный пункт ДДУ (214-ФЗ). На что обратить внимание в этом вопросе? Во-первых, в договоре должна быть четко прописана стоимость недвижимости. Лучше, если она будет указана в рублях. К сожалению, цена за квадратный метр часто определяется в условных единицах, причем без фиксации конкретного курса в документе. Это значительно ухудшает условия договора.

Во-вторых, в ДДУ (образец можно найти в любой юридической конторе, один мы приводим ниже) должно оговариваться, в какие сроки и за счет каких средств будет осуществляться оплата. Это могут быть собственные сбережения или ипотечный займ, например. И следует внимательно изучить момент, согласно которому обязательства заказчика по договору будут считаться исполненными. Девелоперы настаивают на том, что это происходит после зачисления денежных средств на счет строительной компании. В итоге дольщик сильно рискует. Ведь перевод денег через банк происходит в течение нескольких дней, и все это время покупатель находится в подвешенном состоянии. Решение этой проблемы достаточно простое – в договор долевого участия нужно включить пункт о том, что обязательства перед застройщиками считаются выполненными в момент внесения денежных средств в банк.

Нет видео.
Видео (кликните для воспроизведения).

Изображение - Нюансы, которые необходимо знать о договоре долевого участия в строительстве proxy?url=http%3A%2F%2Ffb.ru%2Fmisc%2Fi%2Fthumb%2Fa%2F1%2F4%2F4%2F5%2F9%2F1%2F5%2F1445915

Немаловажно внести ясность в вопрос о том, какая из сторон будет оплачивать расходы по регистрации объекта недвижимости в Управлении Росреестра. Кроме того, следует определиться, с какого момента покупатель должен оплачивать коммунальные платежи.

Нередко застройщики пытаются включить в ДДУ пункт, по которому заказчик платит по счетам за воду и свет с момента сдачи жилого дома в эксплуатацию. Однако передача квартиры по акту может состояться только через несколько месяцев. Получается, что, еще не поселившись в новой квартире, собственник должен будет оплачивать «коммуналку». Ничего справедливого в этом нет, поэтому призываем вас внимательно изучить данный пункт договора.

Изображение - Нюансы, которые необходимо знать о договоре долевого участия в строительстве proxy?url=http%3A%2F%2Ffb.ru%2Fmisc%2Fi%2Fthumb%2Fa%2F1%2F4%2F4%2F1%2F7%2F3%2F8%2F1441738

Долевое участие предполагает не только заключение договора, но и возможный отказ от обязательств перед застройщиком. Если это случается по инициативе заказчика, то он должен выплатить неустойку. Во время подписания договора стоит обратить внимание на ее размер. Обычно она варьируется в пределах 1-15 процентов от стоимости объекта недвижимости. Строгие рамки наказания для участников долевого строительства в этом случае не указаны в 214-ФЗ. Краткое содержание законодательного акта позволяет предположить, что данный вопрос оставлен на усмотрение сторон. Помните о возможных финансовых потерях при расторжении договора и обращайте внимание на размер неустойки – это поможет вам сэкономить.

Изображение - Нюансы, которые необходимо знать о договоре долевого участия в строительстве proxy?url=http%3A%2F%2Ffb.ru%2Fmisc%2Fi%2Fthumb%2Fa%2F1%2F4%2F4%2F1%2F7%2F3%2F7%2F1441737

В заключение хочется заметить, что дольщику вовсе не обязательно настаивать на том, чтобы все пункты договора были подробно расписаны. Во время судебного разбирательства будет принят во внимание закон о защите прав потребителя, который полностью защищает интересы физических лиц.

Как не пропустить важные моменты при заключении ДДУ

Изображение - Нюансы, которые необходимо знать о договоре долевого участия в строительстве proxy?url=https%3A%2F%2Fhelp-ddu.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F06%2F2

Новостройки являются самыми привлекательными объектами для вложения денег, на этапе строительства приобретается 80% жилой недвижимости. Вместе с тем, покупка квартиры всегда сопряжена с определенными трудностями и рисками, тем более, когда речь идет о приобретении жилья в еще не достроенном доме. Здесь требуется проявить особую бдительность и внимание. Не стоит надеяться, что заключая договор долевого участия, покупатель автоматом избавляется от возможности быть обманутым. 214 ФЗ хоть и защищает права граждан, но отнюдь не является панацеей от всех рисков. И сегодня у застройщиков остается еще достаточно возможностей для различных манипуляций с текстом ДДУ 214 ФЗ, на что обратить внимание при заключении договора, какие его условия требуют подробного и тщательного анализа, об этом и поговорим.

Читайте так же:  Как получить материнский капитал если первый ребенок умер

Гражданам следует заранее до участия в строительстве позаботиться о своей безопасности и еще до момента подписания договора проверить застройщика. Федеральный закон обязывает застройщиков публиковать на своем официальном портале сведения о компании, в том числе финансовую и учредительную документацию, а также документы, касающиеся строящегося объекта. Зачастую достаточно посетить сайт застройщика и внимательно изучить всю опубликованную там информацию о строительной фирме и возводимом объекте, чтобы принять решение о том, стоит или нет доверять свои деньги этой компании.

Кроме того, по первому требованию граждан, строительная фирма обязана предоставить для изучения оригиналы или заверенные копии уставных и правоустанавливающих документов, разрешение на возведение объекта, а также декларацию проекта со всеми внесенными в нее изменениями.

Если, изучив информацию о компании и проверив ее документацию, потенциальный дольщик остался удовлетворен результатом, и решил строить свои отношения с данным застройщиком, то следующим этапом будет изучение самого договора долевого участия.

Изображение - Нюансы, которые необходимо знать о договоре долевого участия в строительстве proxy?url=https%3A%2F%2Fhelp-ddu.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F06%2FKakie-usloviya-dolzhny-prisutstvovat-300x225

Законодатель не обязывает застройщиков придерживаться определенной формы ДДУ (на сегодняшний день единая форма договора законом не предусмотрена), а только требует включать в ДДУ обязательные условия, которых всего пять. Что должно быть указано в ДДУ в обязательном порядке:

Изображение - Нюансы, которые необходимо знать о договоре долевого участия в строительстве proxy?url=https%3A%2F%2Fhelp-ddu.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F06%2FCHto-nuzhno-uchityvat-300x246

При подписании договора нужно обращать внимание на каждый из указанных выше пунктов. Все они являются обязательными, и при отсутствии хотя бы одного из них ДДУ считается незаключенным. Что касается других условий, то они являются стандартными для всех видов общегражданских договоров и регулируются ГК РФ, главное правило: чтобы они не противоречили существующему законодательству. Вместе с тем, ДДУ имеет свою специфику. К отношениям, вытекающим из данного договора, применяются нормы закона о защите потребителей, также в нем присутствуют условия, которые невозможно найти ни в одном другом виде договоров.

ДДУ, заключенный по 214 ФЗ, начинает действовать не сразу после подписания его сторонами, а только после того, как будет зарегистрирован в Росреестре. Договор проверяется на законность и подлинность, и при обнаружении явных противоречий законодательству, документ возвращается без регистрации. Однако ДДУ не проходит проверку на наличие скрытых условий, невыгодных для дольщиков. Поэтому граждане должны самостоятельно позаботиться о своей безопасности.

Изображение - Нюансы, которые необходимо знать о договоре долевого участия в строительстве proxy?url=https%3A%2F%2Fhelp-ddu.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F06%2FVazhnye-momenty-dogovora-300x300

В договоре должна быть указана подробная информация о компании-застройщике: полное наименование и адрес организации, номер и дата свидетельства о регистрации. Необходимо проверить, чтобы в ДДУ и проектной декларации фигурировала одна и та же компания, и чтобы именно она являлась правообладателем или официальным арендатором участка, где происходит строительство объекта.

Согласно 5 статье 214 ФЗ первоначальная цена ДДУ может быть изменена сторонами в период действия договора, но только по обоюдному соглашению. Одностороннее изменение цены застройщиком не допускается. В документе должен быть отражен порядок и условия пересмотра стоимости объекта, а также указаны случаи, когда это возможно.

Самой распространенной причиной изменения цены является несоответствие фактической площади жилья проектной. Раньше в законодательстве не были установлены рамки, в пределах которых допускалось изменять площадь объекта, что позволяло застройщику менять квадратуру квартиры на свое усмотрение. Поправки, внесенные в закон в 2017 году, пресекли такую возможность, теперь допустимыми считаются отклонения не более 5% от общего метража жилья. Показатели, превышающие эти пределы, могут служить основанием для расторжения договора через суд.

Еще одно условие, на которое нужно обратить особое внимание – подсудность по договору ДДУ. В соответствии с законом ОЗПП, дольщик может выбрать суд для подачи иска. Но зачастую застройщики лишают граждан такой возможности, указывая в документе конкретный суд (чаще всего располагающийся по месту нахождения своей компании), который будет заниматься рассмотрением споров по ДДУ. Ставя свою подпись на документе, дольщик фактически соглашается с данным условием, что в дальнейшем может стать препятствием для подачи иска в выбранный им судебный орган.

ДДУ – основной документ долевого строительства, к его заключению нужно подходить очень серьезно. Не стоит верить устным обещаниям застройщика и подписывать документ на невыгодных для себя условиях. Чтобы обезопасить себя и избежать неприятных последствий в будущем, обратитесь в Общество защиты прав дольщиков. Опытные юристы проведут всесторонний анализ договора, помогут обнаружить скрытые условия, скорректируют текст документа, а также проверят финансовую деятельность и репутацию застройщика, чтобы вы могли без опасений и рисков принять участие в долевом проекте. Наши координаты вы найдете в разделе «Контакты».

Читайте так же:  Можно зарегистрировать квартиру только на детей

214-ФЗ — на что обратить внимание при подписании документов для ДДУ

Изображение - Нюансы, которые необходимо знать о договоре долевого участия в строительстве proxy?url=https%3A%2F%2Fdomovik.guru%2Fwp-content%2Fauploads%2F161434%2Frasshifrovka-ddu

Разберемся, что такое ДДУ (расшифровка — договор долевого участия) в соответствии с ФЗ-214, на что обратить внимание при оформлении договора. Покупка квартиры – важный и серьёзный шаг. Он требует подготовки и внимания. Не всегда есть возможность купить квартиру во вторичном жилье или в уже построенном доме. Купить квартиру в строящемся доме – более дешёвый вариант, правда, придётся подождать, пока достроят дом. Застройщики обычно используют схему долевого участия, то есть, кроме использования собственных средств и средств компаний-инвесторов, дополнительно привлекают при строительстве дольщиков. В данном варианте покупка оформляется договором долевого участия.

Поскольку такая схема довольно привлекательна для мошенников и нередко ими использовалась, был принят Федеральный закон № 214-Фз от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Он защищает дольщиков и регламентирует заключение договора долевого участия, предусматривает санкции за нарушение его условий. Фз 214 позволяет сделать условия ДДУ прозрачными, понятными и исключить возможность двойных продаж и других видов обмана.

Конечно, застройщики всё-таки пробуют включить условия, которые более выгодны для них, но договор, заключённый по закону даёт дольщику возможность получить то, за что он заплатил, либо возвратить вложенные средства.

Основные преимущества, которые даёт ФЗ 214 дольщикам

Если Вам так удобнее,
напишите онлайн-консультанту!

Все консультации бесплатны.

  • Изображение - Нюансы, которые необходимо знать о договоре долевого участия в строительстве proxy?url=https%3A%2F%2Fdomovik.guru%2Fwp-content%2Fauploads%2F161435%2Fusloviya-dogovoraобязательная регистрация ДДУ в соответствующем государственном органе;
  • строгие требования к оформлению проектной и иной документации; возможность нотариального заверения договора; исключает двойные продажи квартир;
  • проще и безопаснее оформлять продажи с переуступкой прав;
  • банки и другие кредитные организации гораздо охотнее дают кредиты;
  • оговорены условия просрочки платежей для дольщика;
  • прописаны санкции для застройщика в случае невыполнения условий договора;
  • оговорено, какие именно сведения об объекте и иные условия должен содержать договор;
  • установлены условия об изменении цены; чёткие условия расторжения договора, возможность для дольщика вернуть вложенные деньги.

Договор долевого участия заключается в письменно. В начале договора прописывается, кто его заключает: наименование застройщика и покупателя, подписывать договор должен генеральный директор компании-застройщика.

Кстати, зарегистрировать ДДУ ФЗ 214 об участии в долевом строительстве может как застройщик, так и сам дольщик.

Чтобы зарегистрировать договор долевого участия, необходимы следующие документы:

  • Изображение - Нюансы, которые необходимо знать о договоре долевого участия в строительстве proxy?url=https%3A%2F%2Fdomovik.guru%2Fwp-content%2Fauploads%2F161436%2Foformlenie-dogovora-dolevogo-uchastiyaзаявление в двух экземплярах от каждой из сторон;
  • чек об уплате пошлины;
  • собственно ДДУ со всеми приложениями;
  • паспорт дольщика;
  • документы, касающиеся объекта недвижимости, с его параметрами и указанием места его нахождения;
  • договор залога права требования (если квартира покупается по ипотеке и для выкупа доли);
  • при наличии официального супруга необходимо его согласие на сделку, заверенное у нотариуса (исключение – когда оба супруга участники сделки);
  • если недвижимость покупается от имени несовершеннолетнего – свидетельство о рождении, доверенность на заявителя, подтверждающая опекунство и право на заключение сделки.

Первый дольщик, регистрирующий ДДУ, кроме этих документов, должен ещё предоставить документы на недвижимость от застройщика. Документ о праве распоряжения и пользования земельным участком, официальное разрешение от муниципалитета на строительство, план дома, проектную декларацию, договор страхования гражданской ответственности, договор поручительства (о своевременной передаче дома), перечень лиц, участвующих в долевом строительстве.

В законе не прописано обязательное нотариальное заверение ДДУ, тем не менее при желании дольщика и согласии обеих сторон можно это сделать. Для дольщика нотариальное заверение дду даёт дополнительную гарантию, так как, во-первых, нотариус должен проверить правильность оформления документации застройщиком. А во-вторых, именно благодаря тому, что договор нотариально заверен, покупатель спокойно и без проблем оформит право собственности на квартиру.

Необходимо проверить информацию, подтверждающую, что застройщик выполнил обязательные процедуры до начала заключения договоров долевого участия. Застройщик обязан: зарегистрировать право собственности или аренды на участок, где будет строить дом; получить разрешение на строительство; опубликовать проектную декларацию.

Кроме этого, с 2018 года застройщик на своём сайте обязан размещать следующую информацию:

  • Изображение - Нюансы, которые необходимо знать о договоре долевого участия в строительстве proxy?url=https%3A%2F%2Fdomovik.guru%2Fwp-content%2Fauploads%2F161437%2Fperiod-prosrochki-po-dogovoru-dolevogo-uchastiyaразрешения на ввод в эксплуатацию объектов недвижимости, возведённых застройщиком за последние три года;
  • разрешение на деятельность по результатам аудиторской проверки за последний год;
  • разрешение на строительство;
  • документ, подтверждающий соответствие застройщика и проектной декларации установленным требованиям;
  • результаты экспертизы проектной документации;
  • документ, удостоверяющий право застройщика на использование земельного участка;
  • проект дду;
  • виды обеспечения исполнения обязательств по дду;
  • договор поручительства с застройщиком (при наличии);
  • в обязательном порядке ежемесячно публикуются фотографии строительства объекта.

Заключить ДДУ с застройщиком может как организация, так и физическое лицо. Типовой договор долевого участия включает в себя основные положения, которые содержат полные сведения об объекте сделки, цене, условиях его передачи и расторжения договора.

Про регистрацию участка, разрешение на строительство и публикацию декларации уже было сказано выше.

Застройщик публикует проектную декларацию в СМИ, так как обязан информировать потенциальных инвесторов о планируемом долевом строительстве.

Читайте так же:  Как узнать, какая задолженность за воду

  • Изображение - Нюансы, которые необходимо знать о договоре долевого участия в строительстве proxy?url=https%3A%2F%2Fdomovik.guru%2Fwp-content%2Fauploads%2F161438%2Fnormy-dogovor-dolevogo-uchastiyaописание квартиры;
  • площадь квартиры;
  • цена квадратного метра;
  • полная стоимость квартиры;
  • срок передачи квартиры;
  • гарантия на квартиру и коммуникации;
  • размер долевого взноса;
  • ответственность застройщика;
  • ответственность дольщика;
  • оплата коммунальных услуг покупателем.

В этот пункт вносится все, что касается квартиры. То есть: планировка, наличие/отсутствие сантехники, включателей и т.п. Отделка: черновая, полная, без отделки, все, что входит в отделку: полы, обои и т.п. Обязательно указывается кадастровый номер участка, строительный адрес, этаж и номер квартиры. Здесь же содержится технический план квартиры.

В договоре обязательно прописывается площадь квартиры, о продаже которой договорились застройщик и покупатель. Необходимо оговорить случаи, если её размер после окончательного обмера БТИ изменился. Законны следующие условия в данном пункте: если площадь квартиры оказывается меньше площади, указанной в договоре, то застройщик возвращает покупателю разницу, если больше – квартира передаётся без дополнительных перерасчётов.

Стоимость квадратного метра жилой площади и стоимость квартиры

В договоре обязательно прописывается и стоимость квадратного метра, и стоимость квартиры. Застройщик не имеет права после заключения договора в одностороннем порядке изменить указанные в договоре суммы.

Изображение - Нюансы, которые необходимо знать о договоре долевого участия в строительстве proxy?url=https%3A%2F%2Fdomovik.guru%2Fwp-content%2Fauploads%2F161440%2Foformlenie-ddu

В этом пункте указывается срок передачи квартиры покупателю. Как правило, застройщик старается указать только квартал и год. Это вполне законно, но самый правильный вариант «не позже такого-то числа такого-то года». Эта дата действительна для всех дольщиков данного объекта недвижимости. Нарушение срока передачи квартир влечёт за собой ответственность в виде пени. Согласно ФЗ 214 организации неустойка выплачивается в размере одной трёхсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день окончательной передачи объекта покупателю, от цены договора за каждый день просрочки. Физическим лицам застройщик выплачивает неустойку в двойном размере.

Если покупатель обнаруживает строительные дефекты, то он имеет право потребовать от застройщика переделки мест, не отвечающих требованиям, компенсировать ремонт, самостоятельно произведённый покупателем или снизить стоимость квартиры. Пункт о безвозмездном устранении строительных дефектов застройщиком тоже должен быть в договоре.

По закону гарантийный срок обязательно указывается в договоре. Гарантия на квартиру не может быть меньше пяти лет и трёх – на коммуникации и оборудование. Он начинает действовать с момента передачи объекта недвижимости дольщику, но застройщик может попытаться включить в договор другие условия оплаты.

Определяется от стоимости квадратного метра. Наилучший вариант – фиксированный размер долевого взноса либо привязка к твёрдой валюте. В обязательном порядке указаны точные сроки выплат и размеры штрафов при нарушении срока.

Застройщик не признаётся виновным только в случае обстоятельств неодолимой силы. В остальных случаях, даже если нет непосредственно вины застройщика, он несёт ответственность, в том числе и за своих партнёров.

Этот пункт, как правило, касается расторжения договора по инициативе дольщика. В нём обязательно должны оговариваться условия, при которых дольщик вправе расторгнуть договор без штрафных санкций. Расторжение договора долевого участия по инициативе дольщика без уплаты им каких-либо штрафов возможно если: застройщик пропустил сроки возведения и ввода недвижимости в эксплуатацию, указанные в договоре. Если они составляют более двух месяцев, дольщик вправе расторгнуть договор. Кстати: если застройщик предполагает, что это может произойти, то обязан предупредить дольщика об увеличении срока за два месяца до его наступления.

Изображение - Нюансы, которые необходимо знать о договоре долевого участия в строительстве proxy?url=https%3A%2F%2Fdomovik.guru%2Fwp-content%2Fauploads%2F161442%2Fna-chto-obraschat-vnimanie-pri-zaklyuchenii-ddu

Нередко застройщик пытается обязать дольщика оплачивать коммунальные платежи после сдачи дома в эксплуатацию, но до передачи дольщику ключей от квартиры. То есть, когда дольщику, по факту квартира не передана. Дольщик должен начать оплачивать коммунальные услуги только после передачи квартиры заказчику.

При внимательном чтении договора и соответствии всех его пунктов закону, дольщик может быть уверен, что получит квартиру с теми параметрами, о которых договаривался с застройщиком и в установленные сроки. Этому способствует и то, что по закону застройщик обязан застраховать гражданскую ответственность перед дольщиком. То есть в случае банкротства застройщика, дольщик не потеряет средства, вложенные в строительство.

Образец договора долевого участия можно посмотреть здесь

Принцип бесплатного распределения жилья давно канул в вечность, теперь на первом плане – строительство за плату на основании договора долевого участия. Но на пути заключения и исполнения такого договора – множество преград и рисков, о которых надо знать, чтобы при необходимости умело отстоять свои права.

Ответственность несет застройщик. Отношения между участником строительства и застройщиком определяются Законом № 214-ФЗ об участии в долевом строительстве (Закон). Если застройщик определен, важно помнить, что принимать деньги от участников строительства он может только при условии наличия разрешения на строительство дома, публикации проектной декларации, регистрации права собственности или пользования на участок, имеющий разрешенное использование – для строительства жилых домов. Действие застройщика по привлечению денег граждан в виде беспроцентной ссуды, до заключения договора участия в строительстве, влечет для застройщика административную ответственность (п.11. ст. 23 Закона).

Проектная декларация, содержащая данные о застройщике, об объекте строительства, о сроках окончания строительства должна быть опубликована или размещена в Интернете не менее чем за четырнадцать дней до подписания первого договора с первым участником (п.2 ст.19 Закона). В случае нарушения этих условий, участники строительства могут требовать от застройщика возврата денег, с уплатой процентов в двойном размере за пользование деньгами, а также – компенсации причиненных убытков (статья 10 Закона).

Читайте так же:  Какие документы нужны для прописки в любом городе рф, в квартире или другом помещении

До подписания договора надо убедиться в наличии обязательных документов и прав у застройщика. Застройщиком может быть только юридическое лицо, у которого оформлены права на застраиваемый участок и разрешение на строительство. Необходимо максимально изучить проектную декларацию, опубликованную застройщиком, условия которой должны соответствовать условиям, включенным в договор. Надо также убедиться в том, что у застройщика есть поручительство банка либо договор страхования ответственности передачи каждому участнику его жилого помещения (п. 2 ст. 12.1. Закона).

Договор – защита от рисков. Спорна законность договоров долевого участия в строительстве, заключенных за застройщика иным лицом по агентскому договору. Вступая в договор не с застройщиком, а с агентом, возникают большие риски исполнения договора строительства.

Во-первых, дольщик в этом случае не знает финансового положения застройщика.

Во-вторых, агент от своего имени, а не дольщик, вступает в отношения по строительству дома с застройщиком, но на эти отношения защита интересов дольщика не распространяется.

Как и в любом договоре в отношении недвижимости, в этом договоре необходимо предельно полно описать его предмет, выделить указанную в договоре квартиру в составе дома. Подробно должны быть указаны адрес, номер квартиры на поэтажном плане, общая и жилая площадь, площадь лоджий, балконов. Договор обязан содержать цену, сроки и порядок расчета, срок гарантии на выполненные работы (не менее пяти лет), способ обеспечения исполнения застройщиком обязательства передачи квартиры, сведения об объеме отделочных работ. В договоре надо указать права сторон, способы изменения его условий, порядок передачи квартиры дольщику, основания досрочного прекращения при неисполнении обязательств (п. 4. ст.4 Закона).

Договор не требуется оформлять нотариально, но он подлежит регистрации. Для регистрации первого договора с первым участником, помимо пакета документов застройщика как юридического лица, необходимо иметь разрешение на строительство дома, опубликованную ранее декларацию, план многоквартирного дома с описанием его местоположения, общего количества всех помещений, площади этих помещений. Первый договор регистрируется в срок, не превышающий 10 дней, а последующие – пяти дней (п. 2.1. ст. 25.1 Закона о регистрации). К каждому договору должен прилагаться план квартиры.

Контроль за исполнением. После приемки дома, оформления ввода его в эксплуатацию и до даты перехода права на квартиру участнику, она считается находящейся в залоге у участника строительства, в залоге, также находится право на земельный участок.

Передача квартиры участнику от застройщика осуществляется по передаточному акту (п.1 ст.8 Закона). В случае если передаточный акт не составлен, участник может признать свое право на квартиру в суде.

Нарушение установленного срока оформления права участника на квартиру влечет уплату застройщиком неустойки, за каждый день нарушения срока (для граждан) – в двойном размере.

При нарушении условий договора долевого участия в строительстве, связанных с качеством строительства, проектной документацией, которые привели к ухудшению качества квартиры на столько, что делают ее непригодной для использования, участник может потребовать от застройщика скорейшего бесплатного устранения недоделок, снижения стоимости, возмещения расходов, понесенных при самостоятельном устранении недостатков (п.2 ст. 7 Закона).

Законодательством предусмотрены случаи, когда участник может в одностороннем порядке заявить об отказе от договора, например, в случае несвоевременной передачи квартиры – просрочки более чем на два месяца или ощутимого нарушения качества. Расторгнуть договор в суде можно, если понятно, что указанный в договоре срок строительства выполнен не будет или размеры квартиры, общего имущества дома существенно нарушены (п.3 ст. 7 Закона).

Пункт 10 Постановления № 17 Пленума ВС РФ от 28.06.2012 разъяснил, что, в соответствии с п. 9 ст. 4 Закона, отношения, вытекающие из договора участия в строительстве, регулируются законодательством о защите прав потребителей в вопросах, которые не учтены Законом.

Общая сумма возмещения, при расторжении договора, может складываться из:

– процентов на сумму основного долга (в двойном размере);

– процентов за нарушение обязательства (в двойном размере);

Приобретение жилья по договору участия в строительстве популярно и востребовано как никогда, но, до принятия решения о передаче денег, надо собрать максимум информации и о будущем доме, и о застройщике. Важно контролировать соблюдение условий договора и защищать свои интересы, зная закон.

Изображение - Нюансы, которые необходимо знать о договоре долевого участия в строительстве 488955668
Автор статьи: Софья Строганова

Здравствуйте. Меня зовут Софья. Я уже более 9 лет работаю юристом. Считая себя профессионалом, хочу научить всех посетителей сайта решать сложные и не очень вопросы. Все материалы для сайта собраны и тщательно переработаны с целью донести в удобном виде всю необходимую информацию. Перед применением описанного на сайте всегда необходима  консультация с профессионалами.

Обо мнеОбратная связь
Оцените статью:
Оценка 4.5 проголосовавших: 11

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here