Ндфл при продаже квартиры, которой менее 3 лет

Предлагаем рассмотреть тему: "ндфл при продаже квартиры, которой менее 3 лет" с комментариями профессионалов. Мы старались разъяснить все понятным языков и полностью раскрыть тему. Внимательно причитайте статью и, если возникнут вопросы, вы можете их задать в комментариях или напрямую дежурному консультанту.

Изображение - Ндфл при продаже квартиры, которой менее 3 лет proxy?url=https%3A%2F%2Fglavkniga.ru%2Fimages%2Fconsultations%2Fpreview_250_X%2F3_NDFL_prodazha_kv

3-НДФЛ при продаже квартиры (образец)

Иногда гражданин, продавший свою квартиру, должен подать декларацию по форме 3-НДФЛ (утв. Приказом ФНС от 24.12.2014 N ММВ-7-11/[email protected] ), а также уплатить налог в бюджет. Такая обязанность у физлица возникает, если он владел недвижимостью меньше минимального предельного срока владения (ст. 209, ст. 217.1, пп. 2 п. 1 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ).

По привычке граждане называют минимальный предельный срок владения квартирой для НДФЛ-целей «сроком менее 3 лет». Однако этот срок был изменен еще в 2016 году (п. 11 ст. 2, п. 2 ст. 4 Федерального закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ ). Но изменение срока касается не всей недвижимости.

Приведем минимальные предельные сроки владения квартирой, по прошествии которых можно не платить НДФЛ при продаже квартиры:

  • 3 года, если право собственности на квартиру получено (п. 3 ст. 217.1 НК РФ):

– в порядке наследования/дарения от члена семьи и/или близкого родственника, признаваемых таковыми Семейным кодексом РФ (ст. 2, ст. 14 Семейного кодекса);
— в результате приватизации;
— в результате передачи квартиры по договору пожизненного содержания с иждивением (собственником становится плательщик ренты).

  • 5 лет во всех иных случаях (п. 4 ст. 217.1 НК РФ)

Получается, что если гражданин купил квартиру, допустим, в середине 2016 года, то чтобы не платить НДФЛ при ее последующей продаже, он должен владеть ею минимум 5 лет.

Стоит отметить, что правило минимального предельного срока владения едино для всех граждан. В связи с этим, например, ответ на достаточно частый вопрос, платят ли пенсионеры НДФЛ с продажи квартиры, однозначный: да, платят, если продаваемой квартирой они владели меньше минимального предельного срока владения. Правда, региональные власти могут уменьшить вплоть до нуля минимальный предельный срок владения (пп. 1 п. 6 ст. 217.1 НК РФ). Следовательно, прежде чем подавать декларацию и платить НДФЛ, имеет смысл выяснить, не действуют ли в вашем регионе послабления по НДФЛ при продаже квартиры.

Нет видео.
Видео (кликните для воспроизведения).

Если вам все же нужно задекларировать доход от продажи квартиры, то необходимо помнить об одном важном моменте – о размере дохода. Так вот, по общему правилу, если доход окажется ниже 0,7 от кадастровой стоимости продаваемого объекта, установленной на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности, то для налоговых целей доход будет приниматься равным именно 0,7 от кадастровой стоимости (п. 5 ст. 217.1 НК РФ).

Например, вы продаете квартиру в 2017 году. В договоре купли-продажи отражена продажная стоимость квартиры в размере 1 млн руб., а ее кадастровая стоимость по состоянию на 01.01.2017 установлена в размере 3 млн руб. Соответственно, чтобы избежать налоговых проблем (уплата пеней и штрафа), вы должны подать в ИФНС 3-НДФЛ за 2017 год с отраженной суммой дохода от продажи квартиры в размере 2,1 млн руб. (3 млн руб. х 0,7).

Однако здесь есть свои нюансы:

  • если кадастровая стоимость на начало года, в котором происходит переход права собственности, не определена, то правило коэффициента 0,7 не работает (п. 5 ст. 217.1 НК РФ). То есть, возвращаясь к нашему примеру, гражданин должен будет отразить в 3-НДФЛ ту же сумму, что указана в договоре купли-продажи – 1 млн руб.;
  • региональные власти вправе уменьшить размер коэффициента, применяемого к кадастровой стоимости, вплоть до нуля (пп. 2 п. 6 ст. 217.1 НК РФ).

Сообщая налоговикам о своем доходе от продажи квартиры, не забудьте заявить свое право на имущественный вычет (пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ) – он поможет уменьшить облагаемый доход и сократить сумму НДФЛ к уплате (или же вообще свести ее к нулю). Напомним, что можно заявить вычет в размере не более 1 млн руб. (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). Вместо вычета вы можете уменьшить облагаемый доход на сумму документально подтвержденных расходов по покупке квартиры, доход от продажи которой вы декларируете (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). К примеру, вы купили квартиру за 2 млн руб. (подтверждающие данный факт документы у вас есть), а затем продали ее за 3 млн руб. Безусловно, вам выгоднее не заявлять вычет (в этом случае налог придется заплатить с 2 млн руб. (3 млн. руб. – 1 млн руб.)), а уменьшить доход на сумму понесенных ранее расходов (налог надо будет заплатить с 1 млн руб. (3 млн руб. – 2 млн руб.)).

В состав декларации 3-НДФЛ при продаже квартиры гражданин должен включить:

  • Титульный лист. В этом листе гражданин указывает общие сведения о себе;
  • Раздел 1. Данный раздел предназначен для отражения суммы НДФЛ, подлежащей уплате/возмещению;
  • Раздел 2. В этом разделе производится расчет налоговой базы по НДФЛ;
  • Лист А. В нем гражданин должен отразить доход, полученный от продажи квартиры. Кстати, у некоторых граждан вызывает затруднение проставление при продаже квартиры кода дохода в 3-НДФЛ. Так вот, в соответствии с Приложением № 4 к Порядку, утвержденному Приказом ФНС от 24.12.2014 N ММВ-7-11/[email protected], при продаже квартиры в Листе А нужно указать код дохода «01», если доход определен исходя из договорной стоимости;
  • Лист Д2. Предназначен для отражения суммы заявляемого имущественного вычета при продаже квартиры или суммы расходов, связанных с приобретением продаваемой недвижимости.

С образцом 3-НДФЛ при продаже квартиры вы можете ознакомиться в этом материале.

Есть три быстрых способа заполнить декларацию 3-НДФЛ:

  • через Личный кабинет на сайте ФНС. Причем, если у вас есть электронная подпись, то вы можете сразу и отправить свою декларацию в ИФНС;
  • при помощи специальной программы ФНС, предназначенной для заполнения 3-НДФЛ;
  • через портал Госуслуг.
Читайте так же:  Список документов и порядок действий по оформлению кадастрового паспорта квартиры

Декларацию, в которой отражен доход от продажи квартиры, необходимо представить в ИФНС не позднее 30 апреля года, следующего за годом получения такого дохода (п. 1 ст. 229 НК РФ). Так, например, декларируя доход за 2016 год, 3-НДФЛ нужно представить не позднее 02.05.2017 (30 апреля – суббота, 1 мая – нерабочий праздничный день (п. 7 ст. 6.1 НК РФ)).

Если сдать декларацию с нарушением срока, то физлицу грозит штраф (п. 1 ст. 119 НК РФ).

Особенности уплаты налога при продаже квартиры, находящейся в собственности менее трех лет

В Российской Федерации прибыль, полученная от реализации квартиры, облагается соответствующим налогом. Поправки, принятые в последние годы, внесли в законодательство страны ряд особенностей. Например, минимальный срок обладания недвижимостью для освобождения от выплат в пользу государства изменился для квартир, приобретенных владельцами после 2016 года.

Иным стал и порядок начисления самого налога. Всю актуальную информацию о налоге с продажи жилья мы собрали в материале.

Полученные от продажи квартиры деньги являются доходом, налогооблагаемой базой в соответствии положениями главы 23 НК РФ. НДФЛ или подоходный налог выплачивается от фактически полученной за недвижимость суммы по фиксированной ставке – 13%.

Изображение - Ндфл при продаже квартиры, которой менее 3 лет proxy?url=http%3A%2F%2Fmylawyer.club%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F02%2Fnalog_na_prodazhu_kvartiry_1_12222234-400x267

Налоговыми резидентами, согласно статьи 207 Налогового кодекса РФ, считаются физические лица, которые на постоянной основе пребывают в России не менее 183 календарных дней в течение 12 месяцев подряд.

Резидентами становятся и теряют это право, например, переезжая в другую страну. Если в течение года физическое лицо не провело в РФ 183 дня, ставки по отчислениям государству для него Сменяются.

Например, ставка НДФЛ (налог на доходы физических лиц) для нерезидента вырастает, и будет составлять не положенные 13%, а сразу 30%.

Облагается ли налогом недвижимость, которую продают пенсионеры, и если да, то каким? Пенсионеры в РФ оплачивают налог на прибыль, полученную от продажи недвижимости на общих условиях по ставке 13%.

С 2016 года в России изменили минимальный срок обладания квартирой, после которого гражданин освобождается от отчисления налога на доходы физических лиц в пользу правительства. Если ранее НДФЛ не выплачивался гражданами, продающими квартиру после трех лет владения, то теперь право собственности должно быть закреплено за владельцем на протяжении 5 лет.

Трехлетний лимит остался актуальным для следующих категорий владельцев жилья:

  • По наследству.
  • По договору дарения от ближайших родственников.
  • Приватизированной недвижимости.
  • После передачи жилья по договору ренты по договору с пожизненным содержанием.

Еще одна особенность современного законодательства коснулась даты, когда жилье было приобретено владельцем, решившего его продать. Разные положения действуют при продаже жилья, купленного до 1 января 2016 года и после января вышеуказанного года.

Если жилье было приобретено до 2016 года, для его владельца действует трехлетний срок освобождения от налогов на прибыль. Это означает, что, получив недвижимость, например, в январе 2015 года, хозяин сможет продать его без налоговых отчислений уже с января 2018 года.

Нет видео.
Видео (кликните для воспроизведения).

Для недвижимости, зарегистрированной после 1 января 2016 г.

В тех случаях, когда право на жилье было передано после 1 января 2016, отсчитывается пятилетний срок для снятия обязанностей по выплате налога. Например, квартира была получена нынешнем владельцем сразу после внесения изменений в НК РФ, в марте 2016 года. Продать ее без налоговых отчислений владелец сможет только в 2021 году.

Требование владеть квартирой не предусматривает соответствия календарным годам, то есть, срок владения недвижимостью может начаться весной, летом или осенью – в момент регистрации права собственности нового хозяина жилья в Росреестре, а не с 1 числа года, наступившего после получения недвижимости в личное пользование.

С 1 января 2016 года налог после реализации жилья стал зависимым от кадастровой стоимости. До 2016 года фактической налогооблагаемой основой считалась сумма, которую продавец получал от покупателя за недвижимость. Инвентаризационную стоимость недвижимости во внимание не принимали. Это привело к тому, что стороны начали занижать договорную стоимость в договорах, чтобы снизить отчисления.

Теперь ситуация поменялась и налог рассчитывают по-другому. Если фактическая цена жилья, указанная в договоре между покупателем и продавцом, оказывается выше кадастровой – именно она станет налогооблагаемой базой. Бывает и так, что кадастровая стоимость квартиры оказывается завышенной и продавец вынужден продавать ее ниже КС – тогда он сможет выплатить налог с кадастровой цены, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.

Актуальной для налоговых расчетов считается кадастровая стоимость квартиры, определенная по состоянию на 1 января года, в котором продается квартира. Если хозяин недвижимости видит, что его жилье переоценено на 30% и более процентов (понижающий коэффициент не сможет покрыть переоценку), он может воспользоваться возможностью пересмотра КС, для этого ему необходимо провести рыночную оценку жилья.

Давайте выясним, сколько государству заплатит хозяин квадратных метров, проданных в 2017 году по прошествии двух лет владения. По закону, ему надлежит выплатить налог на прибыль. В договоре между покупателем и продавцом указана цена недвижимости в размере 4 000 000 рублей. Кадастровая стоимость этого же объекта равна 9 500 000 рублей.

Чтобы выяснить размер суммы, с которой и будет высчитываться НДФЛ, необходимо величину кадастровой оценки умножить на понижающий коэффициент: 9 500 000 × 0,7 = 6 650 000 рублей.

Сумма КС, умноженной на понижающий коэффициент, оказалась выше фактической стоимости контракта, поэтому именно она станет налогооблагаемой базой. Теперь, чтобы узнать, какой налог нужно будет заплатить, 6 650 000 рублей умножаем на 0,13 ( ставку 13%) = 864 500 рублей.

Предлагаем еще один вариант вычисления размера налога – на квартиру, чья рыночная стоимость оказалась выше кадастровой. Предположим, владелец решил продать недвижимость за 5 700 000 рублей, при кадастровой стоимости 4 000 000 рублей.

Читайте так же:  Риски покупки приватизированной квартиры

Чтобы узнать, сколько придется заплатить, умножаем налогооблагаемую базу (в этом случае фактическую стоимость сделки купли-продажи) и умножаем на 13%, получаем 5 700 000 × 0,13 = 741 000 рублей.

Изображение - Ндфл при продаже квартиры, которой менее 3 лет proxy?url=http%3A%2F%2Fmylawyer.club%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F02%2Fkak_umenshit_nalog_1_12223107-400x267

Налоговый кодекс предусматривает, как можно значительно уменьшить налог, выплачиваемый государству после продажи недвижимости, которой меньше трёх лет. Первый вариант заключается в возможности гражданина воспользоваться налоговым вычетом, второй – уменьшить доходы на расходы, которые ранее были понесены в процессе приобретения квартиры.

Каждый способ может быть более или менее выгодным в разных ситуациях. Например, хозяева, получившие недвижимость в наследство или по договору дарения, имеют право воспользоваться только налоговым вычетом, ведь квартиру они за деньги не приобретали.

С другой стороны бывают ситуации с затратной покупкой недвижимости – в этом случае владелец скорее воспользуется правом учесть именно их. О каждом способе сэкономить на налогах в пользу государства мы поговорим в следующем разделе.

Пункт 1 и 2 статьи 220 Налогового кодекса дает гражданам страны право получить компенсацию в виде налогового вычета. Им могут воспользоваться люди, продающие недвижимость, которая была в их собственности менее трех или пяти лет. Россиянину могут «уменьшить» доход от продажи, что приведет к снижению суммы НДФЛ. Ныне сумма такого вычета фиксированная и не превышает 1 млн рублей в год.

Предположим, владелец продал квартиру за 1 200 000 рублей. Стоимость в договоре превысила кадастровую стоимость, поэтому ее и берем во внимание при расчете налога.

Без льготы со стороны кабмина налог составил бы: 1 200 000 × 0,13 = 156 000 рублей. С дополнительной компенсацией в размере 1 млн рублей, формула будет выглядеть следующим образом: 1 200 000 – 1 000 000 = 200 000 (новая налогооблагаемая база). 200 000 × 0,13 = 26 000 рублей.

А как быть, если квартира продается по цене равной налоговому вычету? В этом случае сумма налога также снижается до нуля, однако владелец проданной недвижимости не освобождается от обязанности отчитаться о доходах в форме декларации.

Чтобы получить вычет, налогоплательщик должен заполнить налоговую декларацию по окончании года по форме 3-НДФЛ. Подготовить для инспекторов документ, подтверждающий факт продажи имущества (подписанный договор купли-продажи).

Изображение - Ндфл при продаже квартиры, которой менее 3 лет proxy?url=http%3A%2F%2Fmylawyer.club%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F02%2Fkuplya_prodazha_kvartiry_klyuchi_1_12223605-400x243

Если владелец продал квартиру, которую ранее сам приобрел, он может количество учетной прибыли вторым методом, предусмотренным статьей 220 Налогового Кодекса Российской Федерации.

Для этого к декларации 3-НДФЛ необходимо подать налоговому инспектору договор купли-продажи, подтверждающий наличие расходов, связанных с конкретным объектом недвижимости, а также платежный инструмент – платежное поручение, расписка от продавца.

Предположим, продавец продал квартиру за 1 600 000 рублей, а купил ее два года назад за 1 400 000 рублей. Если расходы подтверждены документально, то налоговая база составит не 1 600 000 рублей, а 1 600 000 – 1 400 000 = 200 000 рублей. Тогда налог будет равен 200 000 × 0,13 = 26 000 рублей. В этом случае продавцу выгоднее использовать не налоговый вычет в размере одного миллиона рублей, а вышеуказанную формулу «доходы минус расходы».

Актуальный для многих наших сограждан вопрос — можно ли уйти от уплаты, то есть как сделать так, чтобы не платить НДФЛ? В Налоговом кодексе России (в статье 217) предусмотрено, что не платить государству отчисления получают право только хозяева жилья, продаваемого спустя три или пять лет. Напомним, что разница в два года вызвана внесением поправок в законодательство, и касается квартир, полученных до 2016 года и после, соответственно.

В положении 1 вышеназванной статьи профильного документа говорится, что во всех остальных случаях оплаты налога избежать не удастся.

Теперь вы знаете основные особенности налогообложения, касающееся сделок с реализацией имущества. Обращаем внимание, что для недвижимости, полученной до 2016 года, минимальный срок, позволяющий не платить кабмину деньги, установлен на уровне не менее 3х лет, а для объектов, перешедших во владение после 2016 года – 5 лет.

У граждан есть возможность уменьшить сумму налогооблагаемой основы, воспользовавшись налоговой льготой или формулой «доходы минус расходы». В первом случае государство снизит сумму прибыли от 1 миллион рублей, во втором – на сумму, потраченную на приобретение данного объекта.

Чтобы снизить налоги, обращайтесь в налоговую с минимальным пакетом документов – паспортом, декларацией 3-НДФЛ и документом, доказывающим факт продажи (и расходов).

Небольшое видео, в котором идет речь о возможных способах избежания уплаты налога при продаже квартиры:

Как продать квартиру менее 3 лет в собственности и не платить налог?

Изображение - Ндфл при продаже квартиры, которой менее 3 лет proxy?url=http%3A%2F%2F2urist.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F11%2F%25D0%25BA%25D0%25B0%25D0%25BA-%25D0%25BF%25D1%2580%25D0%25BE%25D0%25B4%25D0%25B0%25D1%2582%25D1%258C-%25D0%25BA%25D0%25B2%25D0%25B0%25D1%2580%25D1%2582%25D0%25B8%25D1%2580%25D1%2583-%25D0%25BC%25D0%25B5%25D0%25BD%25D0%25B5%25D0%25B5-5-%25D0%25BB%25D0%25B5%25D1%2582-%25D0%25B2-%25D1%2581%25D0%25BE%25D0%25B1%25D1%2581%25D1%2582%25D0%25B2%25D0%25B5%25D0%25BD%25D0%25BD%25D0%25BE%25D1%2581%25D1%2582%25D0%25B8-%25D0%25B8-%25D0%25BD%25D0%25B5-%25D0%25BF%25D0%25BB%25D0%25B0%25D1%2582%25D0%25B8%25D1%2582%25D1%258C-%25D0%25BD%25D0%25B0%25D0%25BB%25D0%25BE%25D0%25B3

После прочтения статьи для вас не останется неожиданностей со стороны налоговой инспекции. Вы узнаете не только, какие расходы вам грозят, но и как продать квартиру менее 3 лет в собственности и не платить налог.

Более 10 лет держался привычный нам порядок начисления и уплаты налогов, но с 2016 года многое изменилось. С 1 января 2016 года начал действовать новый, более сложный механизм калькуляции налогов при отторжении жилья физическими лицами.

Предположим, что вы владеете жилым помещением. Перечислю конкретные варианты его получения, которые имеют прямое отношение к этому периоду – 3 года:

  • Жилье унаследовано
  • Подарено близким родственником
  • Было приватизировано
  • Получено по договору пожизненного найма

Если жилище досталось вам одним из перечисленных способов, то после трех лет владения вы можете продать его без затрат. Если же объект находится в вашей собственности менее 3 лет, то после его продажи налоговый орган предъявит вам требования о перечислении подоходного налога. Как этого избежать читайте ниже.

Еще одной категорией владельцев, на которую распространяется 3-летний срок, являются те собственники, которые сделали покупку до 1 января 2016 года. Объясняется это тем, что закон не имеет обратной силы. И если приобретение было сделано до того момента, как новый порядок расчета вступил в законную силу, то есть до 01.01.2016, то на них распространяется действие старой редакции закона.

Читайте так же:  Порядок приобретения земли в частную собственность у государства

На все остальные способы, которыми жилое помещение могло стать вашей собственностью распространяется период 5 лет. Это может быть долевое участие, переуступка прав требования, получение пая в строительном кооперативе и т.д. Но самый распространенный вариант получения дома в собственность – это его покупка. И прежде всего именно для этого случая владение собственностью в течение 5 лет становится очень важным ограничением и проблемой.

Продажа жилья до истечения 5-летнего срока владения также влечет обязательства продавца калькулировать сумму будущей оплаты в казну.

Как продать квартиру менее 3 лет в собственности и не платить налог?

Изображение - Ндфл при продаже квартиры, которой менее 3 лет proxy?url=http%3A%2F%2F2urist.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F11%2F%25D0%25BA%25D0%25B0%25D0%25BA-%25D0%25BF%25D1%2580%25D0%25BE%25D0%25B4%25D0%25B0%25D1%2582%25D1%258C-%25D0%25BA%25D0%25B2%25D0%25B0%25D1%2580%25D1%2582%25D0%25B8%25D1%2580%25D1%2583-%25D0%25BC%25D0%25B5%25D0%25BD%25D0%25B5%25D0%25B5-3-%25D0%25BB%25D0%25B5%25D1%2582-%25D0%25B2-%25D1%2581%25D0%25BE%25D0%25B1%25D1%2581%25D1%2582%25D0%25B2%25D0%25B5%25D0%25BD%25D0%25BD%25D0%25BE%25D1%2581%25D1%2582%25D0%25B8-%25D0%25B8-%25D0%25BD%25D0%25B5-%25D0%25BF%25D0%25BB%25D0%25B0%25D1%2582%25D0%25B8%25D1%2582%25D1%258C-%25D0%25BD%25D0%25B0%25D0%25BB%25D0%25BE%25D0%25B3

Способы минимизации налогов при реализации имущества, состоящего в собственности менее 3 лет, такие же как и при владении объектом менее пяти, но более трех лет. Если вам удастся избежать уплаты налога, владея квартирой менее трех лет, это же вы сможете сделать и с объектом, которым владеете менее 5 лет.

Самый простой и очевидный – продажа квартиры стоимостью не более 1 млн рублей. Размер налоговой льготы полностью перекрывает цену сделки:

1 млн – 1 млн = 0

Исчезает сама налогооблагаемая база, превращаясь в ноль, а с ноля пошлины не платятся.

  • Очень небольшой процент сделок лежит в ценовом диапазоне до 1 млн рублей;
  • Налоговой льготой можно воспользоваться только раз в году. Вы не сможете продать несколько квартир в течение одного календарного года и каждый раз применять вычет.

Безусловно, продавец может искусственно занизить сумму договора, но есть опасность, что стоимость объекта на бумаге станет меньше, чем кадастровая цена, умноженная на понижающий коэффициент 0,7. В этом случае закон не обратит внимание на содержание договора и просто рассчитает объем вашего обязательства, исходя из кадастровой цены как описано ниже.

Выходом здесь может быть выяснение кадастровой стоимости жилища на 1 января. Кадастровая оценка может быть заметно ниже рыночной, особенно в сегменте вторичного жилья.

Кроме того, можно обнаружить, что ваш объект, по каким-то причинам, вообще не имеет кадастровой оценки. Тогда основываться на данных кадастра невозможно и вы можете определять цену продажи самостоятельно.

Еще одной причиной, по которой уточнение кадастровой оценки полезно это предотвращение возможных штрафных санкций. Старый объект действительно может быть продан недорого, дешевле 70% кадастровой оценки. В этой ситуации налоговики не только обратят на это внимание, но и сочтут это уклонением от уплаты. По таким правонарушениям предусмотрен штраф 20% от величины недополученного бюджетом налога.

Изображение - Ндфл при продаже квартиры, которой менее 3 лет proxy?url=http%3A%2F%2F2urist.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F11%2F%25D0%25BF%25D1%2580%25D0%25BE%25D0%25B4%25D0%25B0%25D1%2582%25D1%258C-%25D0%25BA%25D0%25B2%25D0%25B0%25D1%2580%25D1%2582%25D0%25B8%25D1%2580%25D1%2583-%25D0%25BC%25D0%25B5%25D0%25BD%25D1%258C%25D1%2588%25D0%25B5-3-%25D0%25BB%25D0%25B5%25D1%2582-%25D0%25B2-%25D1%2581%25D0%25BE%25D0%25B1%25D1%2581%25D1%2582%25D0%25B2%25D0%25B5%25D0%25BD%25D0%25BD%25D0%25BE%25D1%2581%25D1%2582%25D0%25B8-300x218

Этот способ уместен, если жилище было продано с целью приобретения другой квартиры или дома. 13% затрат на приобретение нового жилья вы можете вычесть из налога, который должны оплатить.

Более того, этот способ интересен своими дополнительными возможностями по сокращению налогооблагаемой базы и перспективой возврата денежных средств из бюджета. Поясню.

К примеру, в течение одного календарного года вы продали квартиру стоимостью 2,5 млн рублей и приобрели другое жилье стоимость 4 млн рублей.

С первой сделки вам следует рассчитать и оплатить ваше налоговое обязательство перед бюджетом. Для простоты ситуации предположим, что у вас не сохранилось никаких подтверждающих документов о приобретении этого объекта. Тогда вам остается единственный приемлемый вариант подсчета – с использованием фиксированного налогового вычета 1 млн руб.:

(2,5 млн – 1 млн) х 13% = 195 тыс.руб.

195 тыс.рублей — это размер вашего налогового обязательства.

Однако, в течение этого же года вы приобрели объект ценой 4 млн рублей. Это не значит, что можно претендовать на вычет со всей стоимости покупки, так как закон ограничивает цену приобретаемого жилья для целей налогового вычета двумя миллионами рублей. Поэтому, сделав такую покупку, сумма налогового вычета не превысит 260 тыс.рублей (2 млн руб. х 13% = 260 тыс.руб.)

Но даже в этом случае вам не только не придется тратиться на платежи в казну, но появляется возможность получить из бюджета государства причитающиеся вам деньги:

Вы должны государству – 195 тыс.руб.

Вам должно государство – 260 тыс.руб.

Итого: вы можете вернуть из госбюджета 65 тыс.руб. (260 тыс. – 195 тыс. = 65 тыс.)

Заметьте, никаких искажений и злоупотреблений, только знание закона.

  • Как было отмечено выше, средства, которые вы можете вычесть из своего налогового обязательства не более 260 тыс.рублей;
  • Обе сделки – и покупка и продажа – должны состояться в течение одного календарного года;
  • Прибегнуть к налоговому вычету при покупке жилья можно один раз в жизни. Размер зарплаты не важен.

Подробности этого способа на видео:

Изображение - Ндфл при продаже квартиры, которой менее 3 лет proxy?url=http%3A%2F%2F2urist.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F11%2F%25D0%25BF%25D1%2580%25D0%25BE%25D0%25B4%25D0%25B0%25D1%2582%25D1%258C-%25D0%25BA%25D0%25B2%25D0%25B0%25D1%2580%25D1%2582%25D0%25B8%25D1%2580%25D1%2583-%25D0%25BC%25D0%25B5%25D0%25BD%25D0%25B5%25D0%25B5-3-%25D0%25BB%25D0%25B5%25D1%2582-%25D0%25B2-%25D1%2581%25D0%25BE%25D0%25B1%25D1%2581%25D1%2582%25D0%25B2%25D0%25B5%25D0%25BD%25D0%25BD%25D0%25BE%25D1%2581%25D1%2582%25D0%25B8

Если вы поверхностно знакомы с расчетом отчислений в бюджет при отторжении жилого помещения, то в этой главе сжато опишу все используемые варианты. Способов расчета конечной суммы налога всего три. Причем налогоплательщик вправе сделать выбор в пользу некоторых из них по своему усмотрению.

Государство предоставляет гражданам налоговую льготу – 1 миллион рублей, которую следует вычесть из цены продажи. От оставшейся суммы нужно вычислить 13%, которые и надлежит перечислить в бюджет.

Владелец продал квартиру в 2017 году за 1,5 млн рублей. В следующем, 2018 году, он подает в инспекцию справку по форме 3-НДФЛ со следующим расчетом:

1,5 млн – 1 млн (налоговая льгота)= 500 тыс. руб.

500 тыс. руб. х 13% = 65 тыс. руб.

65 тыс. руб. – подоходный налог, который продавец обязан перечислить в бюджет

Физическое лицо вправе уменьшить налогооблагаемую базу на величину денежных средств, которые он потратил для покупки жилого помещения и его ремонта. Естественно, для этого нужно сохранить на руках подтверждающие документы. Договор о покупке, вероятно, у вас сохранится, а квитанции и чеки о проделанном ремонте могут не только не сохраниться, но даже не существовать в принципе. С ремонтными и строительными бригадами часто расплачиваются наличными. Поэтому, если планируете дальнейшую продажу, озаботьтесь этим заранее и потребуйте от монтажников официальных подтверждающих документов.

Читайте так же:  Как подать на алименты после развода

Дом продан за 4,5 млн рублей. До этого, годом ранее, он был приобретен за 2,5 млн рублей. На ремонт потрачено 800 тыс.руб. База для подсчета подоходного налога составит:

4,5 млн – 2,5 млн – 800 тыс.руб. = 1,2 млн руб.

Налог к оплате бывшим собственником:

1,2 млн руб. х 13% = 156 тыс.руб.

Если вдруг, продавая квартиру, вы указали цену имущества ниже, чем 70% ее кадастровой стоимости, то закон, для лучшей собираемости налоговых платежей, определяет контрактную цену вашей квартиры самостоятельно следующим образом:

Цена квартиры для целей налогообложения = 0,7 х кадастровой стоимости,

Далее сам налог к уплате определяется одним из приведенных выше способов:

  1. Налог с продажи = (Цена квартиры для целей налогообложения – 1 млн руб.) х 13%
  2. Налог с продажи = (Цена квартиры для целей налогообложения – официальные затраты на покупку) х 13%

Так, законодатель стремится исключить договоренности между продавцом и покупателем об указании в договорах «липовых» цен. «Договорняки» между физическими лицами имеют давнюю традицию. До вступления в силу новых поправок это было возможно и стороны этим пользовались часто. Однако, с 2016 года это стало затруднительным, поскольку прописав в договоре купли-продажи цену дома в 1 миллион, при его кадастровой оценке в 3 миллиона, налоговый орган посчитает, что продавец получил доход в 3 миллиона. А значит, он обязан перечислить в бюджет государства 273 тыс. рублей:

3 млн х 0,7 х 13% = 273 тыс.рублей

  • Для расчета налогового платежа этим способом применяется кадастровая стоимость квартиры, установленная на 1 января года, в котором состоялась сделка;
  • Если кадастровая стоимость на требуемую дату не установлена, то этот способ подсчета налога не применяется. Вы можете использовать два предыдущих;
  • Для жилых объектов, права собственности на которые возникли до 01.01.2016г., этот способ также не применяется.

Изображение - Ндфл при продаже квартиры, которой менее 3 лет proxy?url=https%3A%2F%2Fbazzaro.ru%2Fimages%2Fyurist_59d36d813bdf9

Итак, резюмируя, можно обобщить большинство ситуаций, которые возникают при продаже жилого помещения физическим лицом:

  • Если вы реализуете объект, доставшийся вам по наследству, дарению, приватизации или пожизненному найму, то для вас критичен срок 3 года. Это касается и тех квартир, собственность которых определена до 1 января 2016 года. Во всех остальных случаях нужно контролировать период 5 лет.
  • Отсчет времени владения начинается с даты, указанной в свидетельство о праве собственности либо с даты его регистрации в Росреестре. Лишь при наследовании эта дата начинает отсчет со дня смерти умершего родственника.

Таким образом, ответ на вопрос: через сколько можно продать квартиру? – становится очевидным. Если вы имущество унаследовали, приватизировали либо вам его подарили, то ждать нужно 3 года. Если свидетельство на право собственности было оформлено до 2016 года – то же самое. В иных вариантах вступления в права собственности – ждать 5 лет. Либо применять способы оптимизации платежной нагрузки.

Изображение - Ндфл при продаже квартиры, которой менее 3 лет proxy?url=https%3A%2F%2Fbazzaro.ru%2Fimages%2Fyurist_59d36d813bdf9

Изображение - Ндфл при продаже квартиры, которой менее 3 лет proxy?url=http%3A%2F%2F2urist.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F11%2F%25D0%25BF%25D1%2580%25D0%25BE%25D0%25B4%25D0%25B0%25D1%2582%25D1%258C-%25D0%25BA%25D0%25B2%25D0%25B0%25D1%2580%25D1%2582%25D0%25B8%25D1%2580%25D1%2583-%25D0%25BC%25D0%25B5%25D0%25BD%25D0%25B5%25D0%25B5-3-%25D0%25BB%25D0%25B5%25D1%2582-%25D0%25B2-%25D1%2581%25D0%25BE%25D0%25B1%25D1%2581%25D1%2582%25D0%25B2%25D0%25B5%25D0%25BD%25D0%25BD%25D0%25BE%25D1%2581%25D1%2582%25D0%25B8-1

Отчитаться перед налоговым органом о проданной квартире или машине мы обязаны на следующий год после года самой сделки, до 30 апреля. Оплатить налог необходимо до 15 июля.

Хочу подчеркнуть еще одну важную деталь. Сроки владения имуществом для целей расчета налогов могут изменяться региональными властями. Им дано право сокращать этот период вплоть до нуля. Поэтому в каждом конкретном регионе этот критерий следует уточнять индивидуально.

Так выглядят самые реалистичные и законные способы того, как продать квартиру менее 3 лет в собственности и не платить налог. Вероятно, арсенал этих приемов будет пополняться благодаря предприимчивости и находчивости наших сограждан.

Желаю вам удачных покупок и не платить лишних сборов!

Какой налог с продажи квартиры в собственности менее 3 лет

Любые сделки, связанные с недвижимостью, контролируются государством. Суммы выплат в бюджет зависят от конкретной ситуации. Главным фактором, влияющим на величину сбора, является период владения имуществом. Продавец обязан платить налог при продаже квартиры менее 3 лет в собственности.

Законодательная система предъявляет свои требования к любому доходу, полученному на территории страны. Прибыль после продажи квадратных метров, также является доходом, следовательно, подлежит налогообложению.

Изображение - Ндфл при продаже квартиры, которой менее 3 лет proxy?url=http%3A%2F%2Fru-act.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F06%2F2-72

Выплату в бюджет обязан совершить бывший собственник жилья, получивший доход. Но есть отличия в размере налоговой ставки для резидентов и нерезидентов России, гражданство при этом никак не учитывается:
  1. Резиденты – люди, которые территориально находятся в РФ не менее 183 дней в году – выплачивают 13% налог.
  2. Нерезиденты – проживающие в России менее 183 дней в году – выплачивают 30% налог.

Для представителей первой категории Налоговым Кодексом предусмотрены вычеты и льготные условия при расчете налога, для нерезидентов таких бонусов не имеется, и срок владения ими недвижимостью при продаже не имеет значения.

В законодательстве нет строгих требованиям к документам, доказывающим сколько человек находится в стране. Подтвердить время пребывания в России можно с помощью заграничного или дипломатического паспорта, миграционной карты, паспорта моряка и т.д.

Практика показывает, что от граждан РФ крайне редко требуются подобные доказательства, но во избежание неприятностей с налоговыми органами, следует позаботиться о возможном уменьшении суммы налога заранее.

Лица, освобожденные от выплаты налога государству при продаже имущества, владевшие им менее 3 лет:

  • получившие квартиру в дар по договору;
  • вступившие в права наследования;
  • приватизировавшие квартиру;
  • получившие жилье, составив договор пожизненной ренты.

Также, согласно новому законодательству, освобождением от уплаты налога является срок владения недвижимостью от 5 лет (для тех, кто приобрел квартиру до 1 января 2016 года).

Изображение - Ндфл при продаже квартиры, которой менее 3 лет proxy?url=http%3A%2F%2Fru-act.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F06%2F3-64На налог напрямую влияет кадастровая стоимость жилья – считается, что величина полученного дохода должна быть более или равна 70% от ее величины.

Кадастровая стоимость – это установленная государственными органами стоимость жилья на рынке недвижимости, зависящая от удобства расположения, наличия транспортных узлов, удаленности от центра, комфортабельности, площади и других факторов. Узнать цифру можно в Кадастровой палате, из кадастрового паспорта или на сайте Росреестра.

Читайте так же:  Порядок оформления дарственной что важно знать

Когда рассчитывается налог, за основной показатель принимается максимальная стоимость квартиры. В случае, если это кадастровая, к ней в 2017 году применяют коэффициент понижения 0,7. Договорная учитывается вся целиком. Если квартира была приобретена до начала 2016 года, то налогообложение от кадастровой стоимости не зависит.

В настоящее время идет переходный период в налогообложении. Коэффициент понижения на 2017 год установлен в размере 0,7, но с каждым годом он будет увеличиваться на одну десятую, пока не достигнет единицы.

Поэтому продавцам следует задуматься о том, когда им будет выгоднее расстаться со своей собственностью и следует ли ждать несколько лет до вероятного освобождения от налога.

Продавая квартиру, находящуюся во владении менее 3 лет, собственник должен заполнить декларацию 3-НДФЛ и высчитать величину налога самостоятельно.

Как рассчитывается сумма налога при продаже жилой недвижимости

Величина налога равна 13% от суммы стоимости квартиры.

К примеру, собственник владел купленной им квартирой 1,5 года и продал ее за 3 450 000 рублей. Кадастровая стоимость составляет 4 850 000 рублей.

Для расчетов берется большая цифра, в этом случае это установленная государством:

13%*(4 850 000*0,7) = 441 350

441 350 рублей следует платить в бюджет.

Изображение - Ндфл при продаже квартиры, которой менее 3 лет proxy?url=http%3A%2F%2Fru-act.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F06%2F4-41Обновленный налоговый кодекс РФ позволяет уменьшить сумму доходов, облагаемых налогом в отчетном периоде, на сумму расходов.

К расходам относятся траты на нотариальные услуги и адвокатов, ремонтные работы в квартире и т.д. В таких ситуациях при подаче декларации 3-НДФЛ прикладываются все чеки. Если расходы превышают доходы, то уплата налога не потребуется, но декларацию, в любом случае, нужно предоставить.

Пример:

В начале 2017 года была куплена квартира за 3 500 000 рублей. Кадастровая стоимость составляет 3 200 000. Имеется расчетная квитанция от ремонтной фирмы на проведение в ней работ в феврале на сумму 300 000 рублей. Новый жилец решает продать собственность, находит покупателя. Они обращаются в юридическую контору и оформляют договор купли-продажи на 3 900 000 рублей. На юриста было потрачено 3000.

Расчет налога происходит следующим образом:

  • величина дохода равна 3 600 000;
  • расходы составили – (3 500 000+300 000+3000) = 3 803 000;
  • доходы за вычетом расходов — (3 900 000 – 3 803 000) = 97 000, с этой цифры рассчитывается налог;
  • (297 000*13%) = 12 610.

38 610 рублей – налог на доход с продажи квартиры, необходимый к уплате в бюджет.

Сумму налога можно уменьшить, используя право на налоговый вычет. Когда продается жилая недвижимость, он составляет 1 000 000 рублей.

  • 2 человека владеют квартирой в равных долях 1 год;
  • при ее продаже можно составить 2 договора с покупателем и каждым из них, и уменьшить сумму, облагаемую налогом;
  • продавая квартиру за 4 000 000 рублей, каждый договор составляется на цену в 2 000 000;
  • за минусом налогового вычета остается 1 000 000 дохода на продавца.

Таким образом, каждый налогоплательщик отдаст государству по 130 000 рублей.

Вычет разрешено использовать только раз в году.

Сумму налога это не уменьшит, но если собственник в том же налоговом периоде приобретет новую недвижимость, то возврат подоходного налога может компенсировать ранее уплаченный.

Когда срок владения квартирой составлял меньше, чем 3 года, после ее продажи необходимо рассчитать налог самостоятельно и сдать декларацию в налоговые органы. Отчетным периодом считается календарный год. Подать форму 3-НДФЛ следует до 30 апреля года, следующего за отчетным.

Если сумма налога уменьшается за счет расходов, то вместе с декларацией предоставляются все документы, эти расходы подтверждающие.

Уплата налога должна быть произведена до 15 июля текущего года.

Если форма 3-НДФЛ не была сдана в указанный период, то за каждый месяц просрочки придется заплатить 5% штрафа от суммы налога, но не менее 1000 рублей. Если даже платить в бюджет нечего, пеня все равно взимается.

Штраф увеличится до 20% за месяц, если уплата будет произведена с задержкой.

Изображение - Ндфл при продаже квартиры, которой менее 3 лет proxy?url=http%3A%2F%2Fru-act.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F06%2F5-1

Многие собственники, не желая выплачивать налог, в договоре купли-продажи указывают намного меньшую сумму, чем та, что реально ими была полученная в результате сделки. К примеру, прописав в документах цифру меньше 1 000 000, уменьшенная на вычет налогооблагаемая величина становится нулевой.

Но такая практика часто не устраивает покупателя:

  1. В случае покупки квартиры по договору ипотечного кредитования этот момент принципиален.
  2. Если судом сделка будет признана недействительной, то квартира вернется к продавцу, а покупатель может остаться лишь с суммой, указанной в договоре.

Когда жилье нравится, новый собственник избежит возможных рисков потери денежных средств, если согласится выплатить продавцу величину налога. Но этот вариант не многим подходит.

Именно из-за подобных спекулятивных действий в законодательство были внесены изменения об учете кадастровой стоимости при исчислении налога на доходы от продажи недвижимости. Ранее при расчетах учитывали инвентаризационную стоимость, которая значительно ниже и не отражает истинной цены объекта на рынке. Изменения, в том числе, коснулись и временных рамок владения недвижимостью. Теперь всех, кто приобрел квартиру с начала 2016 года и продает ее, пока она не пробыла в собственности 5 лет, обязуют к уплате налога.

На видео о налоге с продажи квартиры

Продажа недвижимости, находящейся в собственности менее 3 лет, оформляется стандартным образом. Но на уплату налога в этом случае следует обратить внимание. Заполнение налоговой декларации является обязательным, в независимости от того, имеется ли сумма, положенная к выплате в бюджет, или нет.

Изображение - Ндфл при продаже квартиры, которой менее 3 лет 488955668
Автор статьи: Софья Строганова

Здравствуйте. Меня зовут Софья. Я уже более 9 лет работаю юристом. Считая себя профессионалом, хочу научить всех посетителей сайта решать сложные и не очень вопросы. Все материалы для сайта собраны и тщательно переработаны с целью донести в удобном виде всю необходимую информацию. Перед применением описанного на сайте всегда необходима  консультация с профессионалами.

Обо мнеОбратная связь
Оцените статью:
Оценка 5 проголосовавших: 7

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here