Как продать квартиру с долгами по коммунальным платежам

Здравствуйте. Эту статью я написала для собственников, которые хотят продать квартиру, но не имеют возможности оплатить долги по коммунальным платежам. Разберем самые распространенные способы продажи.

Советую собственникам заранее запросить точную сумму долга в своей управляющей компании или ЕИРЦ . То есть у тех, кто начисляет плату за отдельные коммунальные услуги — за свет, воду, газ, кап.ремонт и т.д. Лучше это сделать до показов квартиры.

Способ №1 — деньги для оплаты долга можно взять с задатка

Например, долг собственника за коммуналку — 200 тыс.руб., цена квартиры — 5 млн.руб.

Покупатель и продавец оформляют между собой соглашение о задатке. В соглашении указывают, что покупатель передал продавцу в качестве задатка 200 тыс.руб. и эти деньги пойдут на оплату долга. После оплаты продавец предоставляет покупателю справку об отсутствии долгов по ЖКХ. Остальные 4,8 млн. продавец получит во время сделки купли-продажи. Задаток всегда входит в цену квартиры — п. 1 ст. 380 ГК.

Плюс способа — он подходит для покупателей с ипотекой. Большинство банков требуют от продавцов квартиры справку об отсутствии долгов по ЖКХ. Иначе они не дадут покупателю деньги в кредит. Поэтому покупатели могут передать деньги от первоначального взноса продавцу в качестве задатка. Эти деньги и пойдут на оплату долгов по ЖКХ.

Минус способа — зависит от суммы долга по коммуналке. Обычно размер задатка — от 30 до 100 тыс.руб. После подписания соглашения о задатке нельзя просто так отказаться от сделки. Если продавцы откажутся продавать квартиру по своей вине, то они обязаны вернуть покупателям сумму задатка в двойном размере. С другой стороны, если откажутся покупатели, то деньги остаются у продавцов. Это называется обеспечительная функция задатка — п. 2 ст. 381 ГК.

Поэтому продавцу нужно решить — готов ли он взять задатком такую большую сумму. И вернуть вдвое больше, если потом откажется от продажи.

Способ №2 – покупатель расплачивается после сделки купли-продажи, часть денег пойдет на оплату долга

Такой же пример: долг собственника за коммуналку – 200 тыс.руб., цена квартиры – 5 млн.руб.

Покупатель с продавцом в день сделки купли-продажи идут в банк и арендуют две банковские ячейки. Обычно на месяц. В первую ячейку покупатель кладет наличными 4,8 млн.руб., а во вторую 200 тыс.руб. В первом договоре аренды указывают, что продавец сможет забрать деньги с первой ячейки только после регистрации сделки, а со второй – после оплаты долгов по коммуналке.

Потом стороны подают договор купли-продажи в МЦФ или Рег.палату. Примерно через неделю продавец получит договор уже с отметкой о регистрации. Этот договор он относит в банк и забирает деньги с первой ячейки – 4,8 млн.руб. С этих денег он расплачивается за коммуналку и везде берет справки об отсутствии задолженностей. Приносит эти справки в банк и забирает остальные 200 тыс.руб. со второй ячейки.

Вместо банковской ячейки можно воспользоваться аккредитивом. На покупателя оформляется сберегательный счет. Деньги на счет продавца будут переведены по безналичному расчету. Счета могут быть оформлены в разных банках.

Плюс способа – покупатели охотнее соглашаются так рассчитываться с продавцом, потому что для них это более безопасно и лучше защищает их интересы. Также риэлторы часто используют этот способ.

Минусы:

• Если покупатель с ипотекой. Многие банки требуют, чтобы никаких долгов по ЖКХ не было. Службе безопасности банка проще отказать в оформлении кредита на такую квартиру. Но в любом случае, покупателю стоит заранее все уточнить у своего ипотечного менеджера.
• Больше бумажной волокиты, беготни и затрат для продавца. Ведь в самом договоре купле-продажи обязательно нужно указывать точную сумму долга, способ и этапы расчетов. Аренда ячейки или аккредитив стоят около 2 тыс.руб. Обычно их оплачивает продавец, ведь это ему идут на уступки в связи с долгом.

Опять пример для наглядности: долг продавца по ЖКХ – 200 тыс.руб., цена квартиры – 5 млн.руб.

Долг можно перевести на основании п. 1 и 2 ст. 391 ГК. Сумму долга можно списать с цены за квартиру, но сделать это все нужно документально. В самом договоре купли-продажи нужно обязательно указать:

• Цена квартиры – 4,8 млн.руб.
• Подробные данные о переводе долга. Например, покупатель принимает на себя обязанность по уплате долгов, числящихся за квартирой по адресу . в размере 150 тыс.руб. перед ООО “ЖЭУ-3” и 50 тыс.руб. перед ООО “Газпром Межрегионгаз”.
• Максимальную дату оплаты. Например, покупатель обязуется оплатить долги до 1 февраля 2019 года. Или в течении 30 дней после подписания договора и т.д.

Или про перевод можно указать отдельным письменным соглашением, которое прилагается к договору купли-продажи. Все обязательно подробно указывать документально, здесь я почему.

Плюсы способа: 1) продавцу меньше беготни по оплате долга ЖКХ и сбору справок. 2) деньги по сделке продавцов получает сразу, а не частями как в способе №2.

Минусы:

• Если покупатели с ипотекой, то большинство ипотечных банков не пропустят договор купли-продажи с такими условиями. Они просто отказываются выдавать кредит.
• Если для регистрации сделки потребуется нотариально заверенный договор купли-продажи, то нотариусы обычно отказываются заверять договора с переводом долга (как узнать обязательно ли в моем случае заверять договор купли-продажи квартиры). В п. 2 ст. 391 ГК написано – перевод долга возможен только с согласия кредитора, в нашем случае Управляющей компании и других организаций. Без их согласия перевод долга ничтожен. Поэтому или придется брать письменное согласие с этих организаций или искать другого нотариуса.

Так было на моей практике. Два нотариуса отказались заверить договор, третий согласился. В итоге сделку купли-продажи зарегистрировали и без согласия Управляющей компании.

Один мой знакомый рассказал как он продал свою квартиру. Долги по ЖКХ у него были примерно 170 тыс.руб. Квартиру решил продать за 3.7 млн.руб и нашел покупателей. Долги по ЖКХ списали с цены и вышло 3 700 000 – 170 000 = 3 530 000 руб. Эта сумма и была прописана в договоре купли-продажи. О долгах за коммуналку нигде в документах не указали.

Знакомый договорился с покупателями, что они закроют долг после сделки купли-продажи. Все прошло хорошо – долг действительно был закрыт. Но все могло обернутся по-другому. Долг мог бы так и остаться на моем знакомом, ведь долг по ЖКХ не переходят автоматически от предыдущего собственника к новому. Долг висит на человеке, а не на квартире. Новые собственники должны платить за коммуналку только с даты регистрации квартиры в их собственность – п. 5 ст. 153 ЖК и п. 2 ст. 223 ГК. На квартиру оформлен только лицевой счет, но за коммунальные услуги должен платить только тот, кто этими услугами пользовался. Поэтому и долги прикреплены к человеку, а не за квартирой. Исключение – долг по кап.ремонту всегда переходит на нового собственника (п. 3 ст. 158 ЖК).

После сделки новые собственники могут потребовать в Управляющей компании убрать с лицевого счета долг предыдущего собственника и сделать перерасчет. Управляющая компания конечно чаще всего отказываются это делать – ей проще требовать оплатить долги с нынешних собственников, чем искать предыдущих и взыскивать долги с них. В этом случае собственники могут подать в суд и они бы его точно выиграли. Ведь нигде не было написано об обязанности платить долг за предыдущего собственника, все было на словах. В итоге эти 170 тыс. руб. пришлось бы оплатить моему знакомому, хоть он их и вычел с цены за квартиру.

Если у Вас есть вопросы, бесплатно проконсультируйтесь у юриста ↓.

Задайте свой вопрос в форму ниже или в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана. Или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 – Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 – Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 – все регионы РФ.

Как продать квартиру с долгом по коммунальным платежам в 2019 году

Зачастую необходимость продать собственность возникает независимо от наличия или отсутствия долгов по коммунальным услугам.

Продавца «нехорошей» квартиры мучают вопросы — законно ли это, можно ли продать квартиру с долгом по коммунальным платежам, скрыть или сказать всю правду покупателям? Как поступить?

В данной статье рассмотрены законные обоснования совершения сделок купли-продажи с подобной недвижимостью, а также некоторые правовые нюансы и «лазейки».

Жилищный Кодекс Российской Федерации накладывает на собственника или нанимателя жилья обязанность оплачивать коммунальный и жилищные услуги своевременно и в полном объеме.

Основываясь на ЖК РФ, лица, проживающие в квартире и получающие коммунальные услуги обязаны оплачивать их до 10 числа месяца, следующего за отчетным.

На практике часто случается, что предусмотрено иное число дополнительными договорами с управляющей компанией или непосредственно с поставщиками услуг жкх.

Обязанность оплачивать коммунальные и жилищные услуги возникает с момента заключения сделки купли-продажи.

Поэтому даже если вы приобрели квартиру с долгами по жкх, никто не имеет права заставить вас их оплачивать.

Новый владелец должен оплачивать коммунальные услуги только за себя, начиная с момента регистрации права собственности на жилое помещение.

К тем, кто своевременно и в полном объеме не оплачивает потребляемые коммунальные услуги, применяются разрешенные законом меры воздействия.

Перечень штрафных санкций прописан в Жилищном Кодексе Российской Федерации, а также в подзаконном акте, регулирующем правила предоставления населению России коммунальных и жилищных услуг.

Основными последствиями задолженности для неплательщиков являются:

Все мероприятия, проводимые управляющей компанией по отношению к должнику как минимум неприятны.

Но самым катастрофичным последствием для собственника, имеющего долги по коммунальным услугам и желающего в кратчайшие сроки продать свое недвижимое имущество, будет потеря выгодного потенциального покупателя.

Ведь многие граждане Российской Федерации совершенно не разбираются в законах и малейшее подозрение, что с квартирой что-то не так отпугнет их от сделки.

Мало кто решит проконсультироваться с юристом и узнать подробности ситуации у владельца жилья. Большинство просто будут искать другие варианты для покупки.

Вопреки мнению большинства продажа недвижимости с имеющими неоплаченными коммунальными счетами вовсе не является аферой или мошенничеством и не противоречит действующему законодательству.

Основной постулат — долги закреплены за человеком, а не за квартирой.

Однако управляющие компании вопреки здравому смыслу и закону могут начать требовать оплаты старых долгов с нового владельца квартиры.

Хоть человек, купивший жилье с долгами по коммунальным услугам и не обязан их «гасить», но подобная ситуация может попортить много крови благодаря стараниям неугомонных сотрудников управляющей компании.

Все ответы на вопросы, связанные с предоставлением и оплатой коммунальных услуг, а также имеющимися долгами по жкх изложены и Жилищном Кодексе Российской Федерации.

Именно этот правовой акт регламентирует практически все отношения между сторонами в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

Согласно действующему российскому законодательству управляющие компании имеют право воздействовать на должников следующими методами:

Как продать квартиру с долгами по коммунальным платежам

В условиях новой реальности проблема возникновения различных долговых обязательств, включая коммунальные, стоит перед россиянами весьма остро. Вовсе не обязательно, что виновником накопления долгов по ЖКХ выступает безответственный владелец. Часто задолженность появляется под давлением тяжелых жизненных обстоятельств: внезапная болезнь, задержки выплаты зарплаты, сокращение штата на работе и так далее. Поэтому, если возникает необходимость в продаже недвижимости, неопытные владельцы начинают сомневаться, можно ли продать квартиру с долгами по коммунальным платежам, законно ли это, и как правильно действовать в такой ситуации.

Перед тем, как продать квартиру, долги по ЖКХ нужно погасить

Решив продать квартиру с задолженностью по квартплате или другим коммунальным платежам, вы должны знать: скрыть от покупателя факт наличия долгов по коммуналке не удастся. Процедура оформления прав на недвижимость предполагает обязательное предоставление пакета документов, куда включается выписка из лицевого счета, отображающая состояние текущих счетов по жилищно-коммунальным услугам. Предоставление такой справки считается нормальной практикой, обеспечивающей прозрачность сделки.

Способы продажи недвижимости с коммунальными долгами

По понятным причинам наличие неоплаченных счетов в значительной степени затрудняет процедуру купли-продажи. Рассмотрим законные способы, к которым люди прибегают чаще всего с целью продать квартиру с коммунальными долгами.

Самый понятный и не требующий дополнительных шагов метод: продавец обнуляет задолженность из собственных средств.

• Плюсы: Сделка безопасна и комфортна для обеих сторон.
• Минусы: У продавца может не оказаться необходимой суммы, что является поводом для поиска альтернативных вариантов.

Продавец может оформить заем для погашения обязательств перед коммунальными службами.

• Плюсы: Приобретатель рассматривает вариант без обременения.
• Минусы: Продающая сторона несет убытки в виде процентов по кредиту, особенно, если речь идет о солидных суммах. Не всегда удается получить согласие банка на кредитование.

Стороны заключают промежуточный договор о передаче аванса. Все детали по сделке подробно документируются.

• Плюсы: Продавец получает возможность ликвидировать задолженность без лишних затрат.
• Минусы: Непросто найти заинтересованное лицо, которое согласится внести аванс (большинство людей предпочтет поискать другие варианты). Часто продавец вынужден снизить цену, чтобы мотивировать потенциального покупателя на совершение «сложной» сделки.

Продажа любой недвижимости сопряжена с рядом сложностей и требует знания множества юридических тонкостей. Ситуация усложняется, если требуется срочно продать квартиру с долгом по коммунальным платежам. С одной стороны, большинство граждан слабо разбираются в российском законодательстве, поэтому отказываются рассматривать такие варианты покупки жилья. С другой стороны, продавец из-за тяжелого финансового положения зачастую не может получить кредит, чтобы погасить задолженность, либо не хочет «обрастать» новыми обязательствами. Поэтому лучшим выходом считается обращение к профессионалам, которые предложат оптимальный выход из сложной ситуации и обеспечат юридическую чистоту сделки.

Одним из направлений деятельности агентства «МИЭЛЬ Чистые Пруды» является оказание полноценной помощи клиентам, желающим продать квартиру с долгом по квартплате. Мы поможем решить финансовые затруднения и поможем с поиском покупателей.

Истории из практики
После смерти супруги мне пришлось туго: стало тяжело ходить за продуктами, в аптеку, да и денег на оплату счетов не хватало. Сестра предложила перебраться к ней в деревню, а городскую «однушку» продать. Но возникла проблема: накопился большой долг по квартире, и погасить его не представлялось возможным. Товарищ посоветовал надежное агентство недвижимости. Созвонились и встретились с менеджером в тот же день. Мне выдали аванс, которого хватило на погашение задолженности в полном объеме. Быстро нашелся подходящий покупатель. Представители «Миэль Чистые Пруды» вели сделку от начала до конца. Большое спасибо за честность и отзывчивость!

Если вы прибегли к услугам другого агентства, но жилье слишком долго не продается — свяжитесь с нами и опишите ситуацию. Нашими приоритетами в работе с клиентами являются полная прозрачность на всех этапах сотрудничества, максимально сжатые сроки, индивидуальный подход.

Истории из практики
Решили перебраться из шумной и дорогой Москвы в южный регион, обратились в риэлторскую фирму. Заплатили за посреднические услуги, тщетно ждали результата полгода. За это время финансовое положение пошатнулось настолько, что не было средств оплачивать услуги коммунальщиков. Мы понимали, что продать квартиру с долгами по коммунальным платежам не удастся. Вешать на себя кредит было глупо, начали искать хороших специалистов. Нам повезло — профессионалы «МИЭЛЬ Чистые Пруды» сделали все быстро и чисто. Фирмой был выдан аванс на уплату задолженности, и оказана профессиональная помощь в дальнейшей продаже. Все было сделано за месяц!

По закону РФ невозможно продать квартиру с долгами по коммунальным платежам или без них, если жилье не было приватизировано. Специалисты нашего агентства знают, как подготовить такую недвижимость к продаже и провести сделку грамотно и законно.

Истории из практики
В жизни все так сложилось, что нужно было продать квартиру с долгами по ЖКХ. Действовать нужно было оперативно, так как грозил арест. Оказалось, что для продажи жилье необходимо приватизировать, к тому же мы не знали всех подводных камней по таким операциям. По отзывам нашли компанию, специализирующуюся на срочном выкупе квартир, продаже в ипотеке и с долгами. Очень благодарны сотрудниками агентства недвижимости на Чистопрудном бульваре, которые помогли провести приватизацию, предоставили аванс для погашения счетов, а потом нашли покупателей.

Если недвижимое имущество арестовано, то любые сделки по нему незаконны. Поэтому, если вам грозит скорая встреча с судебными приставами, действовать нужно быстро.

Для наших юристов, риэлторов, страховых брокеров и специалистов по работе с коллекторами практически не существует неразрешимых задач. Если вы не знаете, как законно продать квартиру с долгами по коммуналке — обращайтесь, будем рады вам помочь!

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5, офис 101. м. Чистые пруды, Москва

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо в поле «добавить комментарий», которое расположено ниже этой статьи. Вам ответит наш специалист в течение 1 дня.

Можно ли продать квартиру с долгами по коммунальным платежам?

Сделка по отчуждению недвижимого имущества отличается особой сложностью, а покупателю и продавцу необходимо предусмотреть множество нюансов, чтобы не упустить ничего важного. Одним из этапов заключения сделки является проверка объекта на наличие обременений и задолженностей по оплате коммунальных услуг. Как быть покупателю, если недвижимость понравилась, но есть непогашенные долги по услугам ЖКХ?

Задолженность по оплату услуг ЖКХ возникает из-за отсутствия своевременного внесения денежных средств от собственника. Это нередко приводит к накоплению общей суммы, которую необходимо погасить. В случае возникновения необходимости продажи объекта встает вопрос о том, возможно ли заключить сделку по поводу такого объекта.

Продажа квартиры с имеющимися долгами по оплате коммунальных услуг вполне возможна при желании и согласии покупателя. Однако при осуществлении такой сделки необходимо соблюдать особый порядок.

Продавцу придется сообщить покупателю о наличии непогашенной задолженности по услугам ЖКХ. Делают это не только для представления полной и объективной информации о самом объекте, но и для регулирования вопросов оплаты приобретения. Уведомление может осуществляться в 2 формах:

При обсуждении условий заключения соглашения стороны самостоятельно решают порядок и способы погашения образовавшейся суммы. Однако приобретатель вправе получить письменное уведомление о наличии долга от собственника для решения множества юридических нюансов.

Заинтересованное лицо вправе сделать запрос в управляющую компанию и уточнить состояние и наличие задолженности. Такая информация предоставляется без проблем, так как для составления договора купли-продажи требуется получение подобных данных.

Процесс заключения сделки купли-продажи по поводу имущества с непогашенным долгом немного отличается от стандартного. Кроме основных этапов, предусмотренных для обязательного прохождения продавцом и покупателем, существуют дополнительные. Особых трудностей при оформлении такой сделки не возникает, если стороны заранее обговорят основные вопросы, связанные с уплатой долга.

Для определения порядка перехода или погашения долга составляется соглашение с покупателем. Оно имеет определенные функции, полезные для обеих сторон:

• освобождает собственника от обязанности выплаты денежных средств в пользу управляющей компании;
• устанавливает важные для покупателя правила перехода долга ит.д.

Такой документ входит в перечень необходимых для оформления сделки купли-продажи объекта с задолженностью по оплате услуг ЖКХ.

Одним из вариантов решения вопроса о наличии задолженности по оплате услуг ЖКХ является уменьшение стоимости объекта на сумму долга. Такой вариант применяется по ряду причин:

• наличие серьезной суммы задолженности;
• невозможность самостоятельного погашения собственником накопившейся суммы;
• согласие покупателя на соразмерное уменьшение стоимости жилья и т.д.

Для желающих продать объект с долгами этот вариант представляет собой оптимальный выход из ситуации.

Чтобы продать жилой объект с имеющейся задолженностью по оплату коммунальных услуг, необходимо выполнить определенную последовательность шагов:

1. Достижение соглашения с потенциальным покупателем по поводу стоимости объекта, способа погашения долга.
2. Подготовка сторонами необходимого набора документов.
3. Заключение предварительного договора при необходимости с указанием способа погашения оговоренной суммы.
4. Оплата долга, если предусмотрено погашение продавцом, передача, если обязательства берет на себя приобретатель.
5. Составление основного договора.
6. Регистрация перехода права собственности на объект.

При правильной подготовке документов и последовательном прохождении этапов проблем не возникает.

Для заключения соглашения купли-продажи объекта недвижимости с долгами необходимо подготовить определенный комплект документов:

• правоустанавливающие бумаги на объект;
• паспорта участников сделки;
• разрешение супруга и органов опеки на продажу объекта при необходимости;
• техпаспорт и кадастровый паспорт объекта недвижимости;
• доверенности при необходимости;
• соглашение о порядке выплате долга за обслуживание объекта;
• уведомление от Управляющей компании о сумме накопившейся задолженности.

При сборе документов при отсутствии хотя бы одного, его сначала восстанавливают. Это позволяет быстро и беспрепятственно оформить сделку.

Если приобретатель берет на себя обязательства уплаты сумм задолженности, целесообразно составление соглашения между ним и продавцом. Это поможет полностью освободить последнего от ответственности перед Управляющей компанией.

Соглашение составляется в свободной форме с соблюдением норм делового письма. В нем указывают следующие данные:

• Ф.И.О, паспортные данные и места регистрации сторон сделки;
• адрес и иные характеристики недвижимости;
• сумма долга, переходящего к покупателю;
• подписи сторон;
• дата составления.

Оформление такого документа позволяет освободить продавца от обязанности совершения каких-либо выплат в пользу УК.

В предварительном договоре стороны вправе прописывать условия погашения или перехода задолженности. Этот вопрос они могут решить до заключения основного договора купли-продажи. Если же предусмотрена передача суммы покупателю, то этот вопрос описывается в предварительном и основном договоре.

Наличие невыплаченной задолженности по коммунальным услугам перед Управляющей компанией не представляет проблемы для отчуждения квартиры. Ни размер задолженности, ни позиция покупателя не могут стать однозначной помехой для заключения сделки. Нередко соглашение купли-продажи не заключается по другим причинам:

• отсутствие согласия собственников при совместной долевой форме собственности;
• обременение квартиры;
• наличие прав третьих лиц на квартиру и т.д.

В результате, продажа квартиры с непогашенной задолженностью по услугам ЖКХ возможна. Для ее оформления потребуется составления соглашения между сторонами. Это позволит правильно определить позицию участников сделки относительно оплаты долга.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Можно ли продать квартиру, на которой долг за коммунальные услуги?

Когда назревает необходимость продать жилье с неоплаченными счетами, возникают проблемы. А если нет возможности погасить все и сразу, собственники ищут пути для продажи квартиры с долгом за коммунальные услуги. Разберёмся: возможно ли осуществить данную сделку и на каких условиях составляется договор с наличием долговых обязательств.

Продажа квартиры с долгом по коммунальным платежам

Не важно, по какой причине, но, если возникли долги по коммуналке, ЖК предусматривает штрафы и пени в рамках невыплаченной суммы. А УК вправе осуществить частичное или полное ограничение по снабжению ресурсами.

Важно! По закону, можно продавать приватизированную квартиру с долгами по коммунальным платежам, но не в случае ее ареста судебными приставами.

Последовательность этапов при процессе сделки:

1. Договориться с покупателем о возможной стоимости квартиры и о том, кто и как будет выплачивать долг.
2. Собрать документы.
3. Заключить договор предварительного характера (в нем можно указать результат соглашения).
4. Погасить долг или передать его покупателю, как было условлено сторонами.
5. Подписать основной договор купли-продажи.
6. Оформить переход собственности новому владельцу.

Нужно четко понимать, что долг закреплен не за квартирой, а за ее владельцем.

На каких условиях можно продать квартиру с долгом по квартплате

Продавать квартиру с долгами по ЖКХ без предупреждения о том приобретателя не стоит.

Это может вскрыться в самом начале пути, и сделка отменится. Либо аннулируется по закону после ее проведения.

Возможные способы урегулирования ситуации при создании письменного соглашения:

• продавец обязуется выплатить долг из денег, полученных вперед, как задаток или аванс;
• приобретатель сам выплачивает долг, но стоимость квартиры должна быть на сумму долга ниже;
• в случае категорического отказа покупателя идти на компромиссы продавец обращается в УК и подписывает документ о том, что выплатит долг в рассрочку.

Долг закрепляется за старым л/с, оформленным на имя продавца.

Помимо подписанного соглашения между двумя сторонами о наличии долгов, и том, кто будет их оплачивать, необходим целый перечень документов (оригиналы и копии):

• паспорта, ИНН и свидетельства о рождении детей, и всех, кто зарегистрирован в квартире, плюс справка о семейном составе;
• свидетельство о браке, разрешение от мужа (жены) и органов опеки на сделку с имуществом;
• если квартира приватизирована, и есть несколько долевых собственников, нужно согласие, заверенное у нотариуса (либо их личное присутствие);
• документы на собственность квартиры, в т. ч. из ЕГРН;
• кадастровый и технический паспорта на продаваемую недвижимость;
• план БТИ, акт оценки помещения;
• справка о текущем состоянии л/с из УК;
• реквизиты счета в банке.

Также необходимо взять документ, что квартира не находится у приставов под арестом.

Договор купли продажи с наличием долговых обязательств

Документ составляется в обычной форме и включает в себя стандартные пункты, где указывается:

• ФИО сторон;
• сведения об объекте сделки (адрес, технические характеристики и т. д.);
• информация о документах на право владения квартирой;
• цена, и как будет произведен расчет по сделке.

Если, по договоренности, из стоимости квартиры вычитается сумма долговых обременений, цена указывается окончательная, с учетом минуса.

При условии, что продавец сам гасит долг, указывается срок выплаты. В случае оплаты долга из суммы задатка прописываются обе цифры (аванс и долг), а также период, в течение которого он погасится.

Главное, что факт наличия долга и его размер указываются в договоре во избежание в дальнейшем возможности опротестовать его в суде. Лучше, если документ будет нотариально заверен.

Покупатель, на этапе переговоров, вправе потребовать у продавца документы, согласно которым в данном объекте нет долгов, никто не прописан (либо гарантийный срок их выписки) и не было проведено незаконных перепланировок.

Пошаговый процесс сделки:

• продавец собирает документы и извещает приобретателя о наличии долга;
• переговоры и подписание предварительного договора купли-продажи;
• из квартиры выписываются все жильцы, что документально подтверждается;
• оплачиваются долги;
• подписывается основной договор;
• перечисляются денежные средства за квартиру, и оформляется право на собственность новым владельцем с получением подтверждающего документа из ЕГРН;
• ставится в известность УК о смене собственника;

Бывший владелец уведомляет налоговый орган и платит налог. Новый обладатель квартиры имеет право получить 13 %-й налоговый вычет от выплаченной суммы.

Статья 155 ЖК дает право предполагаемому новому владельцу самостоятельно узнать о существовании долга за услуги ЖКХ. Сделать это можно:

• на сайте госслужб, в разделе ЖКХ;
• через личный кабинет на сайте УК или по телефону;
• в банке, с помощью квитанции;
• через меню банкомата, введя точный адрес;
• в ЕРЦ или в центре координации, связанном с недвижимостью;
• в почтовом отделении, назвав № л/с.

О долге за телефон и интернет можно узнать в компании, предоставляющей услугу.

Способы продажи недвижимости с коммунальными долгами

Чтобы продать законно квартиру с долгом по квартплате, люди часто прибегают к следующим способам.

Метод самый простой и понятный. Торговец обнуляет всю сумму долга из личных доходов. Преимущество в том, что для сторон это удобно и безопасно. Но неприятным моментом может стать отсутствие денег.

Можно взять заем в банке, чтобы оплатить долг по коммунальным обязательствам. Для потенциального владельца – это плюс. Для продающей стороны – убытки в виде процентной переплаты. К тому же можно получить отказ.

Стороны договариваются об авансе, который пойдет на аннулирование долга. У продовца есть шанс сделать все без дополнительных затрат. Покупателя, не идущего на компромиссы, придется мотивировать, снижая цену.

Владелец жилья имеет право продать квартиру с долгами или без таковых. Если за время его владения квартира не была отчуждена или арестована, то после ее продажи вся задолженность числится за ним в течение 3 лет. Потом просто списывается. Требование вернуть долг после истечения срока давности, даже через суд, – незаконно.

Приобретатель, не взявший на себя долги за коммунальные услуги, вправе не оплачивать их. Все начисления, за которые он обязан платить, начинаются с даты регистрации его, как собственника. Все угрозы по прекращению подачи ресурсов неправомерны. Можно смело обратиться в прокуратуру. А вот долг по капитальному ремонту, согласно 158 ст. ЖК, переходит к нему в полной мере.

УК не может передать долги другим лицам. Это уголовно наказуемо.

В случае покупки квартиры с долгами, когда клиент согласен взять их на себя, необходимо оформить согласие письменно и описать все нюансы. Либо он покупает квартиру по меньшей стоимости и сам выплачивает всю сумму. Либо дает задаток, из которого торговец погашает накопленный долг. В предварительном договоре должны быть прописаны все суммы и сроки выплаты. Соглашение пишется свободно, но с учетом делового языка. Оно должно содержать личные и паспортные данные, информацию о недвижимости, дату и подписи обеих сторон.

Предварительный договор считается официальным документом, лучше не экономить, и оформить его в нотариальной конторе. После заключения основного договора с перенесением всей информации предварительный уничтожается.

Данный вариант идеален для продающей стороны, когда сумма задолженности очень большая, а сам продавец не может ее оплатить. Но лишь в том случае, когда клиент согласен.

Со сменой собственника меняется и лицевой счет. Поэтому необходимо предупредить УК. И чем раньше, тем лучше. Новый л/с открывается не с даты обращения, а с даты регистрации собственности. Не стоит копить новые долги, уже свои.

Для этого нужно прийти в УК, ТСЖ или абонентский отдел биллинговой компании, которая обслуживает адрес, с оригиналами и копиями договора купли-продажи и выписки ЕГРН. Заявление пишется в свободной форме или на специальном бланке. Если несколько поставщиков предоставляют услуги, то заявление следует написать по каждому из них.

Не всегда, но есть возможность отправить копии документов Почтой России или через интернет.

Приобретение жилья с задолженностью чревато давлением со стороны УК об ее возмещении. По закону, к новому владельцу переходят только обязательства по капремонту, и никакие аргументы не убедят суд пойти навстречу.

Но в остальных случаях он будет на стороне покупателя. Если есть моральные силы противостоять нападкам коммунальщиков и отстаивать правоту, можно бороться до конца.

Стоит отметить, что действия приобретателя будут правильными, если он, не откладывая, сразу же уведомит о смене владельца. Причем в случае замены одной РСО, по которой возник долг, на другую, нужно найти предыдущую, и также известить.

Есть определенный риск лишиться жилья без компенсации, когда бывшего владельца признают банкротом и сделают это в течение 3-х лет после сделки. Жилье просто уйдет в конкурсную массу. Под данную процедуру может попасть и человек, у которого продавец сам приобрел квартиру (а 3 года не прошли). Последствия те же.

Невозможно предусмотреть все варианты. Но уменьшить риск можно, обратившись к юристам или риэлторам перед началом сделки. Они проверят всю историю квартиры и ее владельцев. Застрахуют от недобросовестности продовца и подскажут пути решения возникшей проблемы.

Можно прибегнуть к страхованию квартиры на случай признания сделки недействительной не по вине покупателя. Но походы по судам обеспечены.

Основные причины, по которым нельзя совершить сделку:

• один из собственников не согласен на продажу;
• у иных лиц тоже есть право;
• законное обременение.

Таким образом, сбыть квартиру с долгами можно. Но платить по ним нового собственника, в случае несогласия, никто обязать не может.

Здравствуйте. Эту статью я написала для собственников, которые хотят продать квартиру, но не имеют возможности оплатить долги по коммунальным платежам. Разберем самые распространенные способы продажи.

Советую собственникам заранее запросить точную сумму долга в своей управляющей компании или ЕИРЦ . То есть у тех, кто начисляет плату за отдельные коммунальные услуги — за свет, воду, газ, кап.ремонт и т.д. Лучше это сделать до показов квартиры.

Способ №1 — деньги для оплаты долга можно взять с задатка

Например, долг собственника за коммуналку — 200 тыс.руб., цена квартиры — 5 млн.руб.

Покупатель и продавец оформляют между собой соглашение о задатке. В соглашении указывают, что покупатель передал продавцу в качестве задатка 200 тыс.руб. и эти деньги пойдут на оплату долга. После оплаты продавец предоставляет покупателю справку об отсутствии долгов по ЖКХ. Остальные 4,8 млн. продавец получит во время сделки купли-продажи. Задаток всегда входит в цену квартиры — п. 1 ст. 380 ГК.

Плюс способа — он подходит для покупателей с ипотекой. Большинство банков требуют от продавцов квартиры справку об отсутствии долгов по ЖКХ. Иначе они не дадут покупателю деньги в кредит. Поэтому покупатели могут передать деньги от первоначального взноса продавцу в качестве задатка. Эти деньги и пойдут на оплату долгов по ЖКХ.

Минус способа — зависит от суммы долга по коммуналке. Обычно размер задатка — от 30 до 100 тыс.руб. После подписания соглашения о задатке нельзя просто так отказаться от сделки. Если продавцы откажутся продавать квартиру по своей вине, то они обязаны вернуть покупателям сумму задатка в двойном размере. С другой стороны, если откажутся покупатели, то деньги остаются у продавцов. Это называется обеспечительная функция задатка — п. 2 ст. 381 ГК.

Поэтому продавцу нужно решить — готов ли он взять задатком такую большую сумму. И вернуть вдвое больше, если потом откажется от продажи.

Способ №2 – покупатель расплачивается после сделки купли-продажи, часть денег пойдет на оплату долга

Такой же пример: долг собственника за коммуналку – 200 тыс.руб., цена квартиры – 5 млн.руб.

Покупатель с продавцом в день сделки купли-продажи идут в банк и арендуют две банковские ячейки. Обычно на месяц. В первую ячейку покупатель кладет наличными 4,8 млн.руб., а во вторую 200 тыс.руб. В первом договоре аренды указывают, что продавец сможет забрать деньги с первой ячейки только после регистрации сделки, а со второй – после оплаты долгов по коммуналке.

Потом стороны подают договор купли-продажи в МЦФ или Рег.палату. Примерно через неделю продавец получит договор уже с отметкой о регистрации. Этот договор он относит в банк и забирает деньги с первой ячейки – 4,8 млн.руб. С этих денег он расплачивается за коммуналку и везде берет справки об отсутствии задолженностей. Приносит эти справки в банк и забирает остальные 200 тыс.руб. со второй ячейки.

Вместо банковской ячейки можно воспользоваться аккредитивом. На покупателя оформляется сберегательный счет. Деньги на счет продавца будут переведены по безналичному расчету. Счета могут быть оформлены в разных банках.

Плюс способа – покупатели охотнее соглашаются так рассчитываться с продавцом, потому что для них это более безопасно и лучше защищает их интересы. Также риэлторы часто используют этот способ.

Минусы:

• Если покупатель с ипотекой. Многие банки требуют, чтобы никаких долгов по ЖКХ не было. Службе безопасности банка проще отказать в оформлении кредита на такую квартиру. Но в любом случае, покупателю стоит заранее все уточнить у своего ипотечного менеджера.
• Больше бумажной волокиты, беготни и затрат для продавца. Ведь в самом договоре купле-продажи обязательно нужно указывать точную сумму долга, способ и этапы расчетов. Аренда ячейки или аккредитив стоят около 2 тыс.руб. Обычно их оплачивает продавец, ведь это ему идут на уступки в связи с долгом.

Опять пример для наглядности: долг продавца по ЖКХ – 200 тыс.руб., цена квартиры – 5 млн.руб.

Долг можно перевести на основании п. 1 и 2 ст. 391 ГК. Сумму долга можно списать с цены за квартиру, но сделать это все нужно документально. В самом договоре купли-продажи нужно обязательно указать:

• Цена квартиры – 4,8 млн.руб.
• Подробные данные о переводе долга. Например, покупатель принимает на себя обязанность по уплате долгов, числящихся за квартирой по адресу . в размере 150 тыс.руб. перед ООО “ЖЭУ-3” и 50 тыс.руб. перед ООО “Газпром Межрегионгаз”.
• Максимальную дату оплаты. Например, покупатель обязуется оплатить долги до 1 февраля 2019 года. Или в течении 30 дней после подписания договора и т.д.

Или про перевод можно указать отдельным письменным соглашением, которое прилагается к договору купли-продажи. Все обязательно подробно указывать документально, здесь я почему.

Плюсы способа: 1) продавцу меньше беготни по оплате долга ЖКХ и сбору справок. 2) деньги по сделке продавцов получает сразу, а не частями как в способе №2.

Минусы:

• Если покупатели с ипотекой, то большинство ипотечных банков не пропустят договор купли-продажи с такими условиями. Они просто отказываются выдавать кредит.
• Если для регистрации сделки потребуется нотариально заверенный договор купли-продажи, то нотариусы обычно отказываются заверять договора с переводом долга (как узнать обязательно ли в моем случае заверять договор купли-продажи квартиры). В п. 2 ст. 391 ГК написано – перевод долга возможен только с согласия кредитора, в нашем случае Управляющей компании и других организаций. Без их согласия перевод долга ничтожен. Поэтому или придется брать письменное согласие с этих организаций или искать другого нотариуса.

Так было на моей практике. Два нотариуса отказались заверить договор, третий согласился. В итоге сделку купли-продажи зарегистрировали и без согласия Управляющей компании.

Один мой знакомый рассказал как он продал свою квартиру. Долги по ЖКХ у него были примерно 170 тыс.руб. Квартиру решил продать за 3.7 млн.руб и нашел покупателей. Долги по ЖКХ списали с цены и вышло 3 700 000 – 170 000 = 3 530 000 руб. Эта сумма и была прописана в договоре купли-продажи. О долгах за коммуналку нигде в документах не указали.

Знакомый договорился с покупателями, что они закроют долг после сделки купли-продажи. Все прошло хорошо – долг действительно был закрыт. Но все могло обернутся по-другому. Долг мог бы так и остаться на моем знакомом, ведь долг по ЖКХ не переходят автоматически от предыдущего собственника к новому. Долг висит на человеке, а не на квартире. Новые собственники должны платить за коммуналку только с даты регистрации квартиры в их собственность – п. 5 ст. 153 ЖК и п. 2 ст. 223 ГК. На квартиру оформлен только лицевой счет, но за коммунальные услуги должен платить только тот, кто этими услугами пользовался. Поэтому и долги прикреплены к человеку, а не за квартирой. Исключение – долг по кап.ремонту всегда переходит на нового собственника (п. 3 ст. 158 ЖК).

После сделки новые собственники могут потребовать в Управляющей компании убрать с лицевого счета долг предыдущего собственника и сделать перерасчет. Управляющая компания конечно чаще всего отказываются это делать – ей проще требовать оплатить долги с нынешних собственников, чем искать предыдущих и взыскивать долги с них. В этом случае собственники могут подать в суд и они бы его точно выиграли. Ведь нигде не было написано об обязанности платить долг за предыдущего собственника, все было на словах. В итоге эти 170 тыс. руб. пришлось бы оплатить моему знакомому, хоть он их и вычел с цены за квартиру.

Если у Вас есть вопросы, бесплатно проконсультируйтесь у юриста ↓.

Задайте свой вопрос в форму ниже или в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана. Или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 – Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 – Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 – все регионы РФ.

Как продать квартиру с долгом по коммунальным платежам в 2019 году

Зачастую необходимость продать собственность возникает независимо от наличия или отсутствия долгов по коммунальным услугам.

Продавца «нехорошей» квартиры мучают вопросы — законно ли это, можно ли продать квартиру с долгом по коммунальным платежам, скрыть или сказать всю правду покупателям? Как поступить?

В данной статье рассмотрены законные обоснования совершения сделок купли-продажи с подобной недвижимостью, а также некоторые правовые нюансы и «лазейки».

Жилищный Кодекс Российской Федерации накладывает на собственника или нанимателя жилья обязанность оплачивать коммунальный и жилищные услуги своевременно и в полном объеме.

Основываясь на ЖК РФ, лица, проживающие в квартире и получающие коммунальные услуги обязаны оплачивать их до 10 числа месяца, следующего за отчетным.

На практике часто случается, что предусмотрено иное число дополнительными договорами с управляющей компанией или непосредственно с поставщиками услуг жкх.

Обязанность оплачивать коммунальные и жилищные услуги возникает с момента заключения сделки купли-продажи.

Поэтому даже если вы приобрели квартиру с долгами по жкх, никто не имеет права заставить вас их оплачивать.

Новый владелец должен оплачивать коммунальные услуги только за себя, начиная с момента регистрации права собственности на жилое помещение.

К тем, кто своевременно и в полном объеме не оплачивает потребляемые коммунальные услуги, применяются разрешенные законом меры воздействия.

Перечень штрафных санкций прописан в Жилищном Кодексе Российской Федерации, а также в подзаконном акте, регулирующем правила предоставления населению России коммунальных и жилищных услуг.

Основными последствиями задолженности для неплательщиков являются:

Все мероприятия, проводимые управляющей компанией по отношению к должнику как минимум неприятны.

Но самым катастрофичным последствием для собственника, имеющего долги по коммунальным услугам и желающего в кратчайшие сроки продать свое недвижимое имущество, будет потеря выгодного потенциального покупателя.

Ведь многие граждане Российской Федерации совершенно не разбираются в законах и малейшее подозрение, что с квартирой что-то не так отпугнет их от сделки.

Мало кто решит проконсультироваться с юристом и узнать подробности ситуации у владельца жилья. Большинство просто будут искать другие варианты для покупки.

Вопреки мнению большинства продажа недвижимости с имеющими неоплаченными коммунальными счетами вовсе не является аферой или мошенничеством и не противоречит действующему законодательству.

Основной постулат — долги закреплены за человеком, а не за квартирой.

Однако управляющие компании вопреки здравому смыслу и закону могут начать требовать оплаты старых долгов с нового владельца квартиры.

Хоть человек, купивший жилье с долгами по коммунальным услугам и не обязан их «гасить», но подобная ситуация может попортить много крови благодаря стараниям неугомонных сотрудников управляющей компании.

Все ответы на вопросы, связанные с предоставлением и оплатой коммунальных услуг, а также имеющимися долгами по жкх изложены и Жилищном Кодексе Российской Федерации.

Именно этот правовой акт регламентирует практически все отношения между сторонами в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

Согласно действующему российскому законодательству управляющие компании имеют право воздействовать на должников следующими методами:

Как продать квартиру с долгами по коммунальным платежам

В условиях новой реальности проблема возникновения различных долговых обязательств, включая коммунальные, стоит перед россиянами весьма остро. Вовсе не обязательно, что виновником накопления долгов по ЖКХ выступает безответственный владелец. Часто задолженность появляется под давлением тяжелых жизненных обстоятельств: внезапная болезнь, задержки выплаты зарплаты, сокращение штата на работе и так далее. Поэтому, если возникает необходимость в продаже недвижимости, неопытные владельцы начинают сомневаться, можно ли продать квартиру с долгами по коммунальным платежам, законно ли это, и как правильно действовать в такой ситуации.

Перед тем, как продать квартиру, долги по ЖКХ нужно погасить

Решив продать квартиру с задолженностью по квартплате или другим коммунальным платежам, вы должны знать: скрыть от покупателя факт наличия долгов по коммуналке не удастся. Процедура оформления прав на недвижимость предполагает обязательное предоставление пакета документов, куда включается выписка из лицевого счета, отображающая состояние текущих счетов по жилищно-коммунальным услугам. Предоставление такой справки считается нормальной практикой, обеспечивающей прозрачность сделки.

Способы продажи недвижимости с коммунальными долгами

По понятным причинам наличие неоплаченных счетов в значительной степени затрудняет процедуру купли-продажи. Рассмотрим законные способы, к которым люди прибегают чаще всего с целью продать квартиру с коммунальными долгами.

Самый понятный и не требующий дополнительных шагов метод: продавец обнуляет задолженность из собственных средств.

• Плюсы: Сделка безопасна и комфортна для обеих сторон.
• Минусы: У продавца может не оказаться необходимой суммы, что является поводом для поиска альтернативных вариантов.

Продавец может оформить заем для погашения обязательств перед коммунальными службами.

• Плюсы: Приобретатель рассматривает вариант без обременения.
• Минусы: Продающая сторона несет убытки в виде процентов по кредиту, особенно, если речь идет о солидных суммах. Не всегда удается получить согласие банка на кредитование.

Стороны заключают промежуточный договор о передаче аванса. Все детали по сделке подробно документируются.

• Плюсы: Продавец получает возможность ликвидировать задолженность без лишних затрат.
• Минусы: Непросто найти заинтересованное лицо, которое согласится внести аванс (большинство людей предпочтет поискать другие варианты). Часто продавец вынужден снизить цену, чтобы мотивировать потенциального покупателя на совершение «сложной» сделки.

Продажа любой недвижимости сопряжена с рядом сложностей и требует знания множества юридических тонкостей. Ситуация усложняется, если требуется срочно продать квартиру с долгом по коммунальным платежам. С одной стороны, большинство граждан слабо разбираются в российском законодательстве, поэтому отказываются рассматривать такие варианты покупки жилья. С другой стороны, продавец из-за тяжелого финансового положения зачастую не может получить кредит, чтобы погасить задолженность, либо не хочет «обрастать» новыми обязательствами. Поэтому лучшим выходом считается обращение к профессионалам, которые предложат оптимальный выход из сложной ситуации и обеспечат юридическую чистоту сделки.

Одним из направлений деятельности агентства «МИЭЛЬ Чистые Пруды» является оказание полноценной помощи клиентам, желающим продать квартиру с долгом по квартплате. Мы поможем решить финансовые затруднения и поможем с поиском покупателей.

Истории из практики
После смерти супруги мне пришлось туго: стало тяжело ходить за продуктами, в аптеку, да и денег на оплату счетов не хватало. Сестра предложила перебраться к ней в деревню, а городскую «однушку» продать. Но возникла проблема: накопился большой долг по квартире, и погасить его не представлялось возможным. Товарищ посоветовал надежное агентство недвижимости. Созвонились и встретились с менеджером в тот же день. Мне выдали аванс, которого хватило на погашение задолженности в полном объеме. Быстро нашелся подходящий покупатель. Представители «Миэль Чистые Пруды» вели сделку от начала до конца. Большое спасибо за честность и отзывчивость!

Если вы прибегли к услугам другого агентства, но жилье слишком долго не продается — свяжитесь с нами и опишите ситуацию. Нашими приоритетами в работе с клиентами являются полная прозрачность на всех этапах сотрудничества, максимально сжатые сроки, индивидуальный подход.

Истории из практики
Решили перебраться из шумной и дорогой Москвы в южный регион, обратились в риэлторскую фирму. Заплатили за посреднические услуги, тщетно ждали результата полгода. За это время финансовое положение пошатнулось настолько, что не было средств оплачивать услуги коммунальщиков. Мы понимали, что продать квартиру с долгами по коммунальным платежам не удастся. Вешать на себя кредит было глупо, начали искать хороших специалистов. Нам повезло — профессионалы «МИЭЛЬ Чистые Пруды» сделали все быстро и чисто. Фирмой был выдан аванс на уплату задолженности, и оказана профессиональная помощь в дальнейшей продаже. Все было сделано за месяц!

По закону РФ невозможно продать квартиру с долгами по коммунальным платежам или без них, если жилье не было приватизировано. Специалисты нашего агентства знают, как подготовить такую недвижимость к продаже и провести сделку грамотно и законно.

Истории из практики
В жизни все так сложилось, что нужно было продать квартиру с долгами по ЖКХ. Действовать нужно было оперативно, так как грозил арест. Оказалось, что для продажи жилье необходимо приватизировать, к тому же мы не знали всех подводных камней по таким операциям. По отзывам нашли компанию, специализирующуюся на срочном выкупе квартир, продаже в ипотеке и с долгами. Очень благодарны сотрудниками агентства недвижимости на Чистопрудном бульваре, которые помогли провести приватизацию, предоставили аванс для погашения счетов, а потом нашли покупателей.

Если недвижимое имущество арестовано, то любые сделки по нему незаконны. Поэтому, если вам грозит скорая встреча с судебными приставами, действовать нужно быстро.

Для наших юристов, риэлторов, страховых брокеров и специалистов по работе с коллекторами практически не существует неразрешимых задач. Если вы не знаете, как законно продать квартиру с долгами по коммуналке — обращайтесь, будем рады вам помочь!

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5, офис 101. м. Чистые пруды, Москва

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо в поле «добавить комментарий», которое расположено ниже этой статьи. Вам ответит наш специалист в течение 1 дня.

Можно ли продать квартиру, на которой долг за коммунальные услуги?

Когда назревает необходимость продать жилье с неоплаченными счетами, возникают проблемы. А если нет возможности погасить все и сразу, собственники ищут пути для продажи квартиры с долгом за коммунальные услуги. Разберёмся: возможно ли осуществить данную сделку и на каких условиях составляется договор с наличием долговых обязательств.

Продажа квартиры с долгом по коммунальным платежам

Не важно, по какой причине, но, если возникли долги по коммуналке, ЖК предусматривает штрафы и пени в рамках невыплаченной суммы. А УК вправе осуществить частичное или полное ограничение по снабжению ресурсами.

Важно! По закону, можно продавать приватизированную квартиру с долгами по коммунальным платежам, но не в случае ее ареста судебными приставами.

Последовательность этапов при процессе сделки:

1. Договориться с покупателем о возможной стоимости квартиры и о том, кто и как будет выплачивать долг.
2. Собрать документы.
3. Заключить договор предварительного характера (в нем можно указать результат соглашения).
4. Погасить долг или передать его покупателю, как было условлено сторонами.
5. Подписать основной договор купли-продажи.
6. Оформить переход собственности новому владельцу.

Нужно четко понимать, что долг закреплен не за квартирой, а за ее владельцем.

На каких условиях можно продать квартиру с долгом по квартплате

Продавать квартиру с долгами по ЖКХ без предупреждения о том приобретателя не стоит.

Это может вскрыться в самом начале пути, и сделка отменится. Либо аннулируется по закону после ее проведения.

Возможные способы урегулирования ситуации при создании письменного соглашения:

• продавец обязуется выплатить долг из денег, полученных вперед, как задаток или аванс;
• приобретатель сам выплачивает долг, но стоимость квартиры должна быть на сумму долга ниже;
• в случае категорического отказа покупателя идти на компромиссы продавец обращается в УК и подписывает документ о том, что выплатит долг в рассрочку.

Долг закрепляется за старым л/с, оформленным на имя продавца.

Помимо подписанного соглашения между двумя сторонами о наличии долгов, и том, кто будет их оплачивать, необходим целый перечень документов (оригиналы и копии):

• паспорта, ИНН и свидетельства о рождении детей, и всех, кто зарегистрирован в квартире, плюс справка о семейном составе;
• свидетельство о браке, разрешение от мужа (жены) и органов опеки на сделку с имуществом;
• если квартира приватизирована, и есть несколько долевых собственников, нужно согласие, заверенное у нотариуса (либо их личное присутствие);
• документы на собственность квартиры, в т. ч. из ЕГРН;
• кадастровый и технический паспорта на продаваемую недвижимость;
• план БТИ, акт оценки помещения;
• справка о текущем состоянии л/с из УК;
• реквизиты счета в банке.

Также необходимо взять документ, что квартира не находится у приставов под арестом.

Договор купли продажи с наличием долговых обязательств

Документ составляется в обычной форме и включает в себя стандартные пункты, где указывается:

• ФИО сторон;
• сведения об объекте сделки (адрес, технические характеристики и т. д.);
• информация о документах на право владения квартирой;
• цена, и как будет произведен расчет по сделке.

Если, по договоренности, из стоимости квартиры вычитается сумма долговых обременений, цена указывается окончательная, с учетом минуса.

При условии, что продавец сам гасит долг, указывается срок выплаты. В случае оплаты долга из суммы задатка прописываются обе цифры (аванс и долг), а также период, в течение которого он погасится.

Главное, что факт наличия долга и его размер указываются в договоре во избежание в дальнейшем возможности опротестовать его в суде. Лучше, если документ будет нотариально заверен.

Покупатель, на этапе переговоров, вправе потребовать у продавца документы, согласно которым в данном объекте нет долгов, никто не прописан (либо гарантийный срок их выписки) и не было проведено незаконных перепланировок.

Пошаговый процесс сделки:

• продавец собирает документы и извещает приобретателя о наличии долга;
• переговоры и подписание предварительного договора купли-продажи;
• из квартиры выписываются все жильцы, что документально подтверждается;
• оплачиваются долги;
• подписывается основной договор;
• перечисляются денежные средства за квартиру, и оформляется право на собственность новым владельцем с получением подтверждающего документа из ЕГРН;
• ставится в известность УК о смене собственника;

Бывший владелец уведомляет налоговый орган и платит налог. Новый обладатель квартиры имеет право получить 13 %-й налоговый вычет от выплаченной суммы.

Статья 155 ЖК дает право предполагаемому новому владельцу самостоятельно узнать о существовании долга за услуги ЖКХ. Сделать это можно:

• на сайте госслужб, в разделе ЖКХ;
• через личный кабинет на сайте УК или по телефону;
• в банке, с помощью квитанции;
• через меню банкомата, введя точный адрес;
• в ЕРЦ или в центре координации, связанном с недвижимостью;
• в почтовом отделении, назвав № л/с.

О долге за телефон и интернет можно узнать в компании, предоставляющей услугу.

Способы продажи недвижимости с коммунальными долгами

Чтобы продать законно квартиру с долгом по квартплате, люди часто прибегают к следующим способам.

Метод самый простой и понятный. Торговец обнуляет всю сумму долга из личных доходов. Преимущество в том, что для сторон это удобно и безопасно. Но неприятным моментом может стать отсутствие денег.

Можно взять заем в банке, чтобы оплатить долг по коммунальным обязательствам. Для потенциального владельца – это плюс. Для продающей стороны – убытки в виде процентной переплаты. К тому же можно получить отказ.

Стороны договариваются об авансе, который пойдет на аннулирование долга. У продовца есть шанс сделать все без дополнительных затрат. Покупателя, не идущего на компромиссы, придется мотивировать, снижая цену.

Владелец жилья имеет право продать квартиру с долгами или без таковых. Если за время его владения квартира не была отчуждена или арестована, то после ее продажи вся задолженность числится за ним в течение 3 лет. Потом просто списывается. Требование вернуть долг после истечения срока давности, даже через суд, – незаконно.

Приобретатель, не взявший на себя долги за коммунальные услуги, вправе не оплачивать их. Все начисления, за которые он обязан платить, начинаются с даты регистрации его, как собственника. Все угрозы по прекращению подачи ресурсов неправомерны. Можно смело обратиться в прокуратуру. А вот долг по капитальному ремонту, согласно 158 ст. ЖК, переходит к нему в полной мере.

УК не может передать долги другим лицам. Это уголовно наказуемо.

В случае покупки квартиры с долгами, когда клиент согласен взять их на себя, необходимо оформить согласие письменно и описать все нюансы. Либо он покупает квартиру по меньшей стоимости и сам выплачивает всю сумму. Либо дает задаток, из которого торговец погашает накопленный долг. В предварительном договоре должны быть прописаны все суммы и сроки выплаты. Соглашение пишется свободно, но с учетом делового языка. Оно должно содержать личные и паспортные данные, информацию о недвижимости, дату и подписи обеих сторон.

Предварительный договор считается официальным документом, лучше не экономить, и оформить его в нотариальной конторе. После заключения основного договора с перенесением всей информации предварительный уничтожается.

Данный вариант идеален для продающей стороны, когда сумма задолженности очень большая, а сам продавец не может ее оплатить. Но лишь в том случае, когда клиент согласен.

Со сменой собственника меняется и лицевой счет. Поэтому необходимо предупредить УК. И чем раньше, тем лучше. Новый л/с открывается не с даты обращения, а с даты регистрации собственности. Не стоит копить новые долги, уже свои.

Для этого нужно прийти в УК, ТСЖ или абонентский отдел биллинговой компании, которая обслуживает адрес, с оригиналами и копиями договора купли-продажи и выписки ЕГРН. Заявление пишется в свободной форме или на специальном бланке. Если несколько поставщиков предоставляют услуги, то заявление следует написать по каждому из них.

Не всегда, но есть возможность отправить копии документов Почтой России или через интернет.

Приобретение жилья с задолженностью чревато давлением со стороны УК об ее возмещении. По закону, к новому владельцу переходят только обязательства по капремонту, и никакие аргументы не убедят суд пойти навстречу.

Но в остальных случаях он будет на стороне покупателя. Если есть моральные силы противостоять нападкам коммунальщиков и отстаивать правоту, можно бороться до конца.

Стоит отметить, что действия приобретателя будут правильными, если он, не откладывая, сразу же уведомит о смене владельца. Причем в случае замены одной РСО, по которой возник долг, на другую, нужно найти предыдущую, и также известить.

Есть определенный риск лишиться жилья без компенсации, когда бывшего владельца признают банкротом и сделают это в течение 3-х лет после сделки. Жилье просто уйдет в конкурсную массу. Под данную процедуру может попасть и человек, у которого продавец сам приобрел квартиру (а 3 года не прошли). Последствия те же.

Невозможно предусмотреть все варианты. Но уменьшить риск можно, обратившись к юристам или риэлторам перед началом сделки. Они проверят всю историю квартиры и ее владельцев. Застрахуют от недобросовестности продовца и подскажут пути решения возникшей проблемы.

Можно прибегнуть к страхованию квартиры на случай признания сделки недействительной не по вине покупателя. Но походы по судам обеспечены.

Основные причины, по которым нельзя совершить сделку:

• один из собственников не согласен на продажу;
• у иных лиц тоже есть право;
• законное обременение.

Таким образом, сбыть квартиру с долгами можно. Но платить по ним нового собственника, в случае несогласия, никто обязать не может.

Можно ли продать квартиру с долгами по коммунальным платежам?

Сделка по отчуждению недвижимого имущества отличается особой сложностью, а покупателю и продавцу необходимо предусмотреть множество нюансов, чтобы не упустить ничего важного. Одним из этапов заключения сделки является проверка объекта на наличие обременений и задолженностей по оплате коммунальных услуг. Как быть покупателю, если недвижимость понравилась, но есть непогашенные долги по услугам ЖКХ?

Задолженность по оплату услуг ЖКХ возникает из-за отсутствия своевременного внесения денежных средств от собственника. Это нередко приводит к накоплению общей суммы, которую необходимо погасить. В случае возникновения необходимости продажи объекта встает вопрос о том, возможно ли заключить сделку по поводу такого объекта.

Продажа квартиры с имеющимися долгами по оплате коммунальных услуг вполне возможна при желании и согласии покупателя. Однако при осуществлении такой сделки необходимо соблюдать особый порядок.

Продавцу придется сообщить покупателю о наличии непогашенной задолженности по услугам ЖКХ. Делают это не только для представления полной и объективной информации о самом объекте, но и для регулирования вопросов оплаты приобретения. Уведомление может осуществляться в 2 формах:

При обсуждении условий заключения соглашения стороны самостоятельно решают порядок и способы погашения образовавшейся суммы. Однако приобретатель вправе получить письменное уведомление о наличии долга от собственника для решения множества юридических нюансов.

Заинтересованное лицо вправе сделать запрос в управляющую компанию и уточнить состояние и наличие задолженности. Такая информация предоставляется без проблем, так как для составления договора купли-продажи требуется получение подобных данных.

Процесс заключения сделки купли-продажи по поводу имущества с непогашенным долгом немного отличается от стандартного. Кроме основных этапов, предусмотренных для обязательного прохождения продавцом и покупателем, существуют дополнительные. Особых трудностей при оформлении такой сделки не возникает, если стороны заранее обговорят основные вопросы, связанные с уплатой долга.

Для определения порядка перехода или погашения долга составляется соглашение с покупателем. Оно имеет определенные функции, полезные для обеих сторон:

• освобождает собственника от обязанности выплаты денежных средств в пользу управляющей компании;
• устанавливает важные для покупателя правила перехода долга ит.д.

Такой документ входит в перечень необходимых для оформления сделки купли-продажи объекта с задолженностью по оплате услуг ЖКХ.

Одним из вариантов решения вопроса о наличии задолженности по оплате услуг ЖКХ является уменьшение стоимости объекта на сумму долга. Такой вариант применяется по ряду причин:

• наличие серьезной суммы задолженности;
• невозможность самостоятельного погашения собственником накопившейся суммы;
• согласие покупателя на соразмерное уменьшение стоимости жилья и т.д.

Для желающих продать объект с долгами этот вариант представляет собой оптимальный выход из ситуации.

Чтобы продать жилой объект с имеющейся задолженностью по оплату коммунальных услуг, необходимо выполнить определенную последовательность шагов:

1. Достижение соглашения с потенциальным покупателем по поводу стоимости объекта, способа погашения долга.
2. Подготовка сторонами необходимого набора документов.
3. Заключение предварительного договора при необходимости с указанием способа погашения оговоренной суммы.
4. Оплата долга, если предусмотрено погашение продавцом, передача, если обязательства берет на себя приобретатель.
5. Составление основного договора.
6. Регистрация перехода права собственности на объект.

При правильной подготовке документов и последовательном прохождении этапов проблем не возникает.

Для заключения соглашения купли-продажи объекта недвижимости с долгами необходимо подготовить определенный комплект документов:

• правоустанавливающие бумаги на объект;
• паспорта участников сделки;
• разрешение супруга и органов опеки на продажу объекта при необходимости;
• техпаспорт и кадастровый паспорт объекта недвижимости;
• доверенности при необходимости;
• соглашение о порядке выплате долга за обслуживание объекта;
• уведомление от Управляющей компании о сумме накопившейся задолженности.

При сборе документов при отсутствии хотя бы одного, его сначала восстанавливают. Это позволяет быстро и беспрепятственно оформить сделку.

Если приобретатель берет на себя обязательства уплаты сумм задолженности, целесообразно составление соглашения между ним и продавцом. Это поможет полностью освободить последнего от ответственности перед Управляющей компанией.

Соглашение составляется в свободной форме с соблюдением норм делового письма. В нем указывают следующие данные:

• Ф.И.О, паспортные данные и места регистрации сторон сделки;
• адрес и иные характеристики недвижимости;
• сумма долга, переходящего к покупателю;
• подписи сторон;
• дата составления.

Оформление такого документа позволяет освободить продавца от обязанности совершения каких-либо выплат в пользу УК.

В предварительном договоре стороны вправе прописывать условия погашения или перехода задолженности. Этот вопрос они могут решить до заключения основного договора купли-продажи. Если же предусмотрена передача суммы покупателю, то этот вопрос описывается в предварительном и основном договоре.

Наличие невыплаченной задолженности по коммунальным услугам перед Управляющей компанией не представляет проблемы для отчуждения квартиры. Ни размер задолженности, ни позиция покупателя не могут стать однозначной помехой для заключения сделки. Нередко соглашение купли-продажи не заключается по другим причинам:

• отсутствие согласия собственников при совместной долевой форме собственности;
• обременение квартиры;
• наличие прав третьих лиц на квартиру и т.д.

В результате, продажа квартиры с непогашенной задолженностью по услугам ЖКХ возможна. Для ее оформления потребуется составления соглашения между сторонами. Это позволит правильно определить позицию участников сделки относительно оплаты долга.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Оцените статью: