Долевое участие в строительстве жилья особенности договора

Предлагаем рассмотреть тему: "долевое участие в строительстве жилья особенности договора" с комментариями профессионалов. Мы старались разъяснить все понятным языков и полностью раскрыть тему. Внимательно причитайте статью и, если возникнут вопросы, вы можете их задать в комментариях или напрямую дежурному консультанту.

Изображение - Долевое участие в строительстве жилья особенности договора proxy?url=http%3A%2F%2Fpravosudie.guru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2015%2F05%2F000-400x300

В наше время участие в долевом строительстве для большого количества людей считается одним из наиболее выгодных вариантов приобрести жилье по доступной цене. Условия договора ДДУ и его осуществление контролируется законодательством, поэтому это считается самым надежным способом покупки по сравнению с другими.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Однако данная схема может быть очень опасной, если не знать всех особенностей долевого участия в строительстве.

Долевое строительство жилья предусматривает привлечение денег нескольких человек юридическим лицом, обязующимся соорудить многоквартирное здание на протяжении оговоренного времени. После того, как застройщик выполняет свои обязательства, участники договора получают право собственности на жилье. Условия участия определяются согласно положениям договора, заключенного между дольщика и застройщиком. Застройщику необходимо официально зарегистрироваться в качестве юридического лица.

Действующее законодательство, регулирующее долевое участие в строительстве, определяет обязательные условия, которые следует учитывать при составлении соответствующего документа. Согласно закону, нужно в обязательном порядке осуществить регистрацию договора о долевом участии в строительстве в государственном учреждении. Именно с данного момента он начинает действовать.

Данная мера дает возможность исключить продажу одной и той же квартиры одновременно нескольким дольщикам. Дольщик получает жилье в собственность после того, как произойдет оформление документа, подтверждающего разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, а также после подписания акта передачи. После этого дольщику необходимо платить за жилье и все коммунальные услуги.

Нет видео.
Видео (кликните для воспроизведения).

Изображение - Долевое участие в строительстве жилья особенности договора proxy?url=http%3A%2F%2Fpravosudie.guru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2015%2F05%2F0-400x231

Договор долевого участия составляется в письменном виде, а также подлежит государственной регистрации, после которой может считаться действительным. Особенности его регистрации оговариваются в законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Чтобы зарегистрировать договор, застройщику нужно подать пакет документов, состоящий из:
  1. Договора, подписанного с первым участником.
  2. Декларация соответствующего проекта.
  3. Разрешение на строительство здания.
  4. Планировка недвижимого объекта, в котором детально описывается размещения помещений жилого и нежилого назначения, их количество.
  5. Договор поручительства, необходимый на тот случай, если застройщиком в качестве исполнения его обязательств было выбрано именно поручительство.

Регистрация документа о долевом участии оформляется на протяжении месяца. Оригинал с печатью находится в инвестора, одна копия отдается застройщику, а другая сохраняется в регистрационном органе.

Следует учитывать то, что на момент подачи данного договора на регистрацию надо составить его текст с учетом различных условий, которые застройщик может предложить инвесторам проекта. В большинстве случаев после этого договор не поддается коррективам.

На что обратить внимание при подписании ДДУ? Что нужно знать? Приняв решение участвовать в долевом договоре, следует тщательно изучить состав договора и исследовать его все главные разделы.

Законодательство не предусматривает единую форму данного документа, но эта особенность не исключает существование нескольких важных пунктов, отсутствие которых позволит считать договор недействительным. К ним относятся:

  1. Очень подробное описание недвижимого объекта долевого строительства, который в дальнейшем будет передан участникам ДДУ.
  2. Должна быть указана стоимость договора ДДУ, условия, а также сроки внесения платежной суммы.
  3. Срок передачи дома.
  4. Информация о длительности гарантийного срока на жилье.
  5. Перечисление методов обеспечения исполнения обязательств застройщика по этому документу.

Помимо основных пунктов, нужно, чтобы в договоре была указана и дополнительная информация:

  1. Условия внесения различных изменений в стоимость договора при изменении площади объекта, однако, лучше, чтобы она не подлежала корректировкам.
  2. Указания максимального количества раз сдачи объекта государственной комиссии.
  3. Сроки, отведенные на устранение различных выявленных недочетов.
  4. Информация о форме управления данным зданием.
  5. Стоимость и время оформления жилья в собственность.

Изображение - Долевое участие в строительстве жилья особенности договора proxy?url=http%3A%2F%2Fpravosudie.guru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2015%2F05%2F0000-400x272

Разрабатывая договор долевого участия в строительстве квартиры, следует учитывать всевозможные подводные камни и риски (подробнее см. тут), которые каким-либо образом связаны с ним. Прежде всего, это недобросовестные застройщики и должностные лица, существующие на каждом этапе финансирования. Не менее важной проблемой является и недостаточная прозрачность получения согласований, нужных для начала строительных работ, а также отсутствие строгого контроля государства работы фирмы-застройщика и ее финансового положения.

Одной из самых распространенных проблем считается задержка окончания строительных работ, а соответственно и сдачи здания в пользование.

Еще одно препятствие представляет собой необходимость в доплате сверх суммы, которая была изначально указана в документе. Это может аргументироваться такими обстоятельствами, как то, что в договоре не прописываются некоторые работы и соответствующие затраты, для затянувшегося строительства, возможно, понадобятся средства на подорожавшие материалы или услуги, незавершенная работа застройщика, существенное увеличения площади квартир, что не предусматривается в документах на конкретный проект.

Следующая проблема: нельзя расторгнуть договор долевого участия. Однако в документе могут присутствовать условия, которые помогут избежать всевозможных проблем, связанных с выполнением работ. Таким образом, надо проследить, чтобы в пункте «Условия расторжения договора» были детально описаны различные причины, а также инициаторы расторжения. В нем должны указываться обязательства всех сторон и другие обстоятельства.

Не маловажной считается и регистрация права дольщика на собственность. Причины для возникновения проблемы могут оказаться самыми разными:

  1. Невыполнение обязательств застройщиком перед государственным инвестором.
  2. Какие-то обстоятельства не позволяют застройщику собрать документы, которые следует передать в государственное учреждение для осуществления регистрации.

Данный вопрос можно решить лишь в зале суда.

Читайте так же:  Ипотека для учителей в 2019 году

Существует еще один довольно распространенный риск, поджидающий дольщика – двойная продажа жилья. Он возникает в том случае, если граждане не ознакомлены со всеми юридическими аспектами, безответственный застройщик подписывает договор сразу с несколькими дольщиками либо осуществляет оплату в форме квартиры.

Так же существуют разнообразные «серые» схемы, которые могут являться опасными для участников. Они характерны для тех ситуаций, когда человек дает согласие на условия, предложенные застройщиком, и вносит требуемую денежную сумму по какой-то схеме.

Изображение - Долевое участие в строительстве жилья особенности договора proxy?url=http%3A%2F%2Fpravosudie.guru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2015%2F05%2F00-400x239

Долевое строительство представляет собой наиболее распространенный и оптимальный вариант для решения проблем с жильем. Оно обладает как преимуществами, так и множеством недостатков.

Главным плюсом данного вида строительства является доступность жилья для семей, которые не имеют возможности выплатить сразу полностью всю сумму за квартиру. При этом человек получает рассрочку на несколько лет до самой сдачи недвижимого объекта застройщиком в пользование. Поэтому ДДУ – это выгодное вложение денег.

Долевое участие в строительстве жилья: особенности договора

Изображение - Долевое участие в строительстве жилья особенности договора proxy?url=https%3A%2F%2Fbazazakonov.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F06%2Fdzen

Понравилась статья? Следите за новыми идеями из мира сада и огорода, а так же полезных советов в нашем канале. Подписывайтесь на нас в Яндекс.Дзене. Подписаться.

Сегодня по всей территории Российской Федерации строительная сфера развивается весьма активно. Кроме того, на государственном уровне был создан национальный проект по решению столь наболевших жилищных проблем населения. В обозначенном вопросе все отсылки идут на Федеральный закон №214, принятый 30 декабря 2004 года, с учетом всех принятых за это время изменений. В оговоренном законе речь идёт о долевом участии в строительстве многоквартирного дома и прочего недвижимого имущества. Утверждённым законом чётко регулируются все отношения, в то числе те, которые связаны:

  • С вливанием финансовых перечислений юридических и физических сторон для непосредственного осуществления строительных работ по возведению жилья и прочих недвижимых объектов;
  • С возникновением у дольщиков последующего права владения на объекты завершённого строительства, в которые были внесены их денежные вложения.

Изображение - Долевое участие в строительстве жилья особенности договора proxy?url=https%3A%2F%2Fbazazakonov.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F05%2F631f17f8428da8f1e945c697a5ac9b8a

Упомянутый выше закон на государственном уровне гарантирует непредвзятую защиту интересов и прав дольщиков, а также их имущества. В связи с вышесказанным, договор долевого участия в строительстве занял весомую позицию в отношении общественности в России. Так, согласно этому документу, компания застройщика обязуется в установленные сроки своими личными силами возвести оговоренный сторонами объект недвижимости, подготовить всю необходимую документацию, ввести здание в эксплуатацию и передать помещения участникам, которые вносили свои инвестиции.

Несмотря на столь существенное место договора в социуме, его определение не лишено некоторых разногласий. Правовая природа данной проблемы заключается не только в теории. Данный документ направлен на осуществление государственной защиты прав дольщиков и от него зависят объёмы гарантий правовой защиты официальных участников незавершенного строительства, которые вкладывают в объект свои деньги.

Нет видео.
Видео (кликните для воспроизведения).

Изображение - Долевое участие в строительстве жилья особенности договора proxy?url=https%3A%2F%2Fbazazakonov.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F05%2Fa29486db554dd511306ca160bb59f2b1

Было бы целесообразнее внести изменения в действующее законодательство и выделить договора долевого участия в планирующемся или проводимом строительстве любого типа многоквартирного дома или иной недвижимости, как отдельный вид. Несмотря на то, что в функционирующем законе есть значимые определения нового вида договора, это всё же никак не является поводом считать, что сам договор о долевом участии в строительстве принят самостоятельной разновидностью. По этой причине документ квалифицируется и как инвестиционные сделки простых товариществ, и как подрядные сделки. Соответственно, это разные статьи Гражданского кодекса Российской Федерации, 55 и 37. Более того, порой такие договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома вовсе определяют особыми инвестиционными, что Гражданским кодексом не предусматривается.

Проще говоря, законодательно не существует однозначного юридического и официального определения, которое действительно давало бы договору долевого участия право на самостоятельное существование, но и нет такого утверждения, что данный договор является подвидом какого-либо другого.

Изображение - Долевое участие в строительстве жилья особенности договора proxy?url=https%3A%2F%2Fbazazakonov.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F05%2F3e0abd565985448a7057c3b43b2896a0

В соответствии с ранее принятыми и действующими законодательными актами, застройщик, являющийся одной из двух сторон подписываемого договора, обязан начать и завершить возведение недвижимого объекта самостоятельно, передав введённый в эксплуатацию готовый объект сторонам участникам, которые вкладывали деньги. Это существенно отличается от сделки с куплей-продажей, поскольку речь идёт о недвижимости, которой ещё нет. Соответственно, дольщики, внося деньги, приобретают пока ещё не право владения имуществом, а право получить готовый объект. Срок этого получения оговорен подписанным документом.

Несмотря на это, права владения объектом для дольщиков первоначальные и не считаются, как производные от прав застройщиков. На практике подобные сделки иногда определяют договорами совместной деятельности, то есть сделкой с товариществом, где обеим сторонам выгодны условия. Основными признаками подобного соглашения служат вклады дольщиков, совместное деяние, в соответствии с 1041 статьей Гражданского действующего кодекса, а также общая цель в виде получения определённой прибыли, что не должно противоречить закону.

В подобных сделках не обязательно предусмотрено две стороны. Участников может быть и больше, что в документе всегда отображается.

Изображение - Долевое участие в строительстве жилья особенности договора proxy?url=https%3A%2F%2Fbazazakonov.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F05%2F4943e0d5fb49c2a9f94e010b2716b39e

Изображение - Долевое участие в строительстве жилья особенности договора proxy?url=https%3A%2F%2Fbazazakonov.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F05%2F1c5f97141941ee9df95d72471b65ac30

Строительство по документам о долевом добровольном участии в нем осуществляется за счёт вкладываемых денег юридических лиц и населения. В тексте самого документа, если речь идёт о простом товариществе, всегда указывается совместная цель сделки, так как все дольщики объединяют денежные вклады. Когда же дело касается долевого добровольного участия, истинные цели любого застройщика и всех участников не могут совпадать, поскольку первый заинтересован в получении ощутимой прибыли, а второй – в получении желаемой недвижимости. Из этого следует, что сделка между застройщиками и официальными дольщиками не служит сделкой о совместной проводимой деятельности.

С другой стороны, ссылаясь всё на тот же Гражданский кодекс, в частности статью 39, можно увидеть, что долевое участие – это оказание исключительно возмездных услуг. Иными словами, застройщики обязуются выполнить конкретные действия, которые оплачивают заказчики, они же участники долевого строительства. При всём этом, вносимые денежные вклады не определяются в качестве оплаты оказываемых услуг застройщика, а примерно равны стоимости приобретаемой недвижимости.

Читайте так же:  Документы, необходимые для выписки из квартиры и прописки в другую

Нельзя подобные договора назвать и агентскими, поскольку агенты сначала получают определённые задания, после чего заключают сделку, чтобы их выполнить. Долевое строительство наоборот означает, что сторона застройщика уже заключила некоторые сделки, которые были направлены на передачу недвижимых помещений во владение другим лицам.

Изображение - Долевое участие в строительстве жилья особенности договора proxy?url=https%3A%2F%2Fbazazakonov.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F05%2F018f44990efe1422d1170931610f1bf1

Проанализировав всё вышесказанное, следует обратить внимание на основные признаки договора о долевом участии. К ним относятся:

    Предмет – строение, которое определяется индивидуально. Это может быть жилое или нежилое помещение, входящее в состав определённого строящегося здания (многоквартирный дом, пансионат, торговый или развлекательный центр, комплекс офисов, прочее);

Изображение - Долевое участие в строительстве жилья особенности договора proxy?url=https%3A%2F%2Fbazazakonov.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F05%2F73e695fae228699d2ae3f97fd1d5712d

Объект – само помещение, которое будет отдано в собственность другой стороне сделки, когда здание будет введено в эксплуатацию должным образом;

  • Исполнения требующихся обязанностей компанией – осуществление строительства, ведение документации, введение в эксплуатацию, прочее;
  • Долевое участие, представленное денежными вкладами. В итоге возникают собственнические права на имущество, которое ранее не находилось ни в чьем владении и никем не использовалось;
  • Содержание документа, согласно с которым компания должна обеспечивать строительные работы в рамках установленного временного периода, а дольщик обязан заплатить оговоренную денежную сумму с последующим принятием готового недвижимого объекта, будь то жилья или любого вида нежилого помещения.
  • Стандартно в роли сторон договора выступает компания застройщика и некое физическое или юридическое лицо. Застройщики всегда являются лицами юридическими, независимо от того, какую именно они носят организационно-правовую форму, являются ли индивидуальными предпринимателями, есть ли у них своя земля в собственности или они её арендуют. Участники долевого строительства вкладывают финансовые средства, в результате чего получают готовый недвижимый объект по истечению оговоренного сроками строительства времени.

    Изображение - Долевое участие в строительстве жилья особенности договора proxy?url=https%3A%2F%2Fbazazakonov.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F05%2F6e30b76d892b7b3521d0077185e7ae21

    Как выше было сказано, цели сторон ДДУ на строящийся или планируемый объект недвижимости разные. Застройщик намерен получить от строительства прибыль, а дольщик – помещение. Однако, поскольку участники платят за то, чего ещё нет, на риски стоит обратить особое внимание, тщательно проверив перед подписанием документов самого застройщика и поинтересовавшись отзывами о нём.

    Документ, вопреки неоднозначному законодательному определению, полностью самостоятелен, имеет конкретный предмет, объект и содержит в себе характерные признаки. При этом важно различать инвестиционную регламентированную деятельность и долевое добровольное участие, которое полностью урегулировано Гражданским кодексом Российской Федерации.

    Ссылаясь на упомянутые выше нормативные акты, необходимо вкратце прояснить разницу между инвестициями и столь часто встречающимся долевым строительством, которое по своей сути представлено капитальными вложениями.

    Особенности субъектного состава договора долевого участия в строительстве жилья

    Е.В. ВОРОБЬЕВА,

    ассистент кафедры гражданского права юридического факультета Вологодского государственного педагогического университета

    Долевое участие в строительстве жилья (с заключением соответствующего договора) является одним из способов улучшения жилищных условий граждан. В последнее время этот способ приобретает все большую популярность. Сложность правового регулирования возникающих при этом отношений состоит в том, что данный договор относится к категории непоименованных. По этой причине он квалифицируется либо как договор подряда, либо как договор об инвестиционной деятельности, либо как договор простого товарищества, либо как договор купли-продажи. В любом случае гражданин, вкладывающий свои деньги, должен выступать как равный контрагент. На практике же гражданин является слабой, не защищенной экономически и юридически стороной договора. Для защиты его интересов представляется важным определить, подпадает ли договор долевого участия в строительстве жилья под действие Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (в ред. от 30.12.2001; далее — Закон о защите прав потребителей). В связи с этим необходимо определить, какие правовые нормы будут регулировать отношения сторон по договору долевого участия. Для этого проанализируем структуру отношений по долевому строительству.

    В долевом строительстве можно выделить различные группы отношений. В первую группу входят отношения, регламентирующие техническую сторону строительного процесса:

    · отношения застройщика и собственника земельного участка;

    · отношения застройщика и подрядчика-проектировщика;

    · отношения застройщика и генерального подрядчика;

    · отношения генерального подрядчика и субподрядчиков.

    Во вторую группу входят отношения, которые регламентируют имущественную сторону процесса строительства:

    · отношения застройщика и дольщика;

    · отношения застройщика и заказчика;

    · отношения дольщика и пользователя объекта капитальных вложений.

    Первоначально застройщик осуществляет поиск земельного участка под строительство. После завершения переговоров с собственником земельного участка застройщик составляет инвестиционный проект — обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капиталовложений, а также проектно-сметную документацию и бизнес-план. Для подготовки проектной документации застройщик заключает договор подряда с проектировщиком. Проект проходит стадию согласования в государственных органах в соответствии с п. 4 ст. 60 Градостроительного кодекса РФ.

    Для реализации проекта застройщик должен получить земельный участок в собственность, постоянное пользование или аренду. Затем он начинает привлекать средства и заключает договор строительного подряда с подрядчиком. Последний вправе привлечь к строительству других лиц (субподрядчиков) — в этом случае подрядчик выступает в роли генерального подрядчика (ст. 706 ГК РФ).

    Генеральный подрядчик и субподрядчики подготавливают строительную площадку и закладывают фундамент дома (начинают нулевой цикл). После выполнения всех этапов работ генеральный подрядчик принимает объект по акту сдачи-приемки у субподрядчиков. Генеральный подрядчик совместно с субподрядчиками по акту сдает дом застройщику и рабочей комиссии.

    В настоящий момент широкое распространение получила схема отношений, когда застройщик и генеральный подрядчик совпадают в одном лице (строительной организации). Таким образом, процесс строительства значительно упрощается: не требуется заключения дополнительных договоров генподряда, поиска генподрядчика. Поэтому взаимодействие, возникающее между подрядчиком и заказчиком (в данном случае — застройщиком), происходит быстрее.

    Прекращается первая группа отношений сдачей дома в эксплуатацию государственной приемочной комиссией.

    Возможен и иной вариант заключения договоров долевого участия в строительстве. Дольщик может уступить свои права по договору другому лицу на основании договора об уступке права требования (договора цессии) по ст. 382 ГК РФ и ст. 6 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (в ред. от 02.01.2000; далее — Закон об инвестиционной деятельности). В этом случае происходит перемена лиц в обязательстве долевого участия: другое лицо приобретает права дольщика и его статус. На практике такой вариант долевого строительства получил большое распространение. При этом в роли дольщика, уступающего свои права, выступают различные риэлторские фирмы. Риэлторская фирма заключает договор с заказчиком, выступая в роли дольщика, а затем заключает договор цессии с гражданином, передавая ему свои права по договору долевого участия в строительстве.

    Читайте так же:  Максимальное количество человек, которое можно прописать в квартире

    Исходя из перечисленных вариантов отношений по долевому участию в строительстве, необходимо проанализировать статус сторон.

    Заказчики — уполномоченные инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов[1]. Заказчики не вмешиваются в предпринимательскую и (или) иную деятельность других субъектов инвестиционной деятельности, если иное не предусмотрено договором между ними. Заказчиками могут быть инвесторы.

    Заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором и (или) государственным контрактом в соответствии с российским законодательством.

    Застройщик — физическое или юридическое лицо, которое организует строительство, реконструкцию и ремонт жилых домов (с комплексом инженерной и социальной инфраструктуры или без него), в том числе для собственного проживания, предоставления в наем, аренду либо для продажи[2]. Обычно застройщиком является специализированная строительная организация или инвестиционная компания, имеющая лицензию на осуществление строительной деятельности. Как правило, застройщиком является коммерческая организация, преследующая извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности.

    Подрядчики — физические и юридические лица, которые выполняют работы по договору подряда и (или) государственному контракту, заключаемому с заказчиком в соответствии с ГК РФ. Подрядчики обязаны иметь лицензию на осуществление ими тех видов деятельности, которые подлежат лицензированию в соответствии с федеральным законом[3].

    Пользователи объектов капитальных вложений — физические и юридические лица, в том числе иностранные, а также государственные органы, органы местного самоуправления, иностранные государства, международные объединения и организации, для которых создаются указанные объекты.

    Важным представляется вопрос о том, является ли гражданин, участвующий в договоре долевого участия в строительстве, инвестором?

    Согласно ст. 1 Закона об инвестиционной деятельности под инвестициями понимаются денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные и иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта; а под инвестиционной деятельностью — вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. Соответствует ли этим признакам (получение прибыли, полезного эффекта, осуществление практических действий) гражданин, являющийся стороной в договоре долевого участия в строительстве жилья?

    Строительство жилья является формой инвестиционной деятельности, но неверно понимать под инвестициями любые вложения. Целью инвестиций выступает либо возрастание капитала, либо получение доходов, либо достижение социально значимых результатов — именно вышеназванными свойствами инвестирование и отличается от вложений, направленных на удовлетворение личных (бытовых) целей[4].

    Под доходом понимается разница между суммой инвестиций и стоимостью квартиры, которую получает инвестор. Получение квартиры рассматривается как положительный эффект.

    Статья 41 Налогового кодекса РФ определяет доход в общем как экономическую выгоду в денежной или натуральной форме, учитываемую в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой выгоду можно оценить. Физическое лицо при получении квартиры получает доход в виде материальной выгоды — той части недвижимости, стоимость которой составляет разницу между рыночной ценой на нее и ценой, по которой она приобретена. Но существует обоснованное мнение, что при подсчете разницы между рыночной ценой и ценой, по которой квартира была приобретена, может оказаться, что физическое лицо понесло убытки[5].

    Получение квартиры путем периодических частичных вложений денег можно считать лишь эффектом дохода, а не самим доходом. Кроме того, главная цель гражданина, вкладывающего деньги, — не получение прибыли, а улучшение жилищных условий. Тот факт, что в данный момент гражданину именно таким способом выгодно улучшить свои жилищные условия, не говорит о том, что он вкладывает деньги в объекты предпринимательской деятельности для извлечения прибыли.

    Можно ли квартиру рассматривать как полезный эффект? Под полезным эффектом прежде всего понимают социально значимый результат[6]. Е. Козлова считает, что о социально полезном эффекте можно говорить лишь тогда, когда речь идет о социальной сфере[7]. Гражданин приобретает квартиру для использования ее в личных целях.

    Инвесторы не только осуществляют вложение денежных средств, но и обеспечивают их целевое использование. Граждане, отдающие деньги в компанию, не имеют ни малейшего представления, где и как используются их деньги. «До того, как они материализуются непосредственно в объекте строительства, фирма, возможно, не раз “прокрутит” эти деньги, получив для себя прибыль»[8].

    Кроме того, все участники инвестиционной деятельности должны иметь лицензию, которой у граждан обычно нет. Нет зачастую таких лицензий и у компаний, ведущих сбор денежных средств под строительство жилья. В то же время юридические лица могут привлекать денежные средства на условиях срочности, платности и возвратности только при наличии соответствующей лицензии. Тогда квартира по существу приобретается в кредит. Граждане же сдают свои денежные средства не на условиях срочности, платности и возвратности. В такой ситуации, если эти средства считать инвестициями, то под инвестиционные вложения можно подвести любую оплату услуг, работ, товаров.

    Инвестор помимо вложения денег осуществляет и практическую деятельность в целях получения прибыли. Гражданин, перечислив денежные средства, в последующем никак не участвует в реализации программы строительства. Более того, если дольщик выступает в качестве инвестора, он тем самым берет на себя все вытекающие из этого коммерческие риски (ст. 2 ГК РФ), в том числе риски ненадлежащего ведения строительства, просрочки. Убытков у инвестора именно поэтому и не возникает: тот, кто несет инвестиционный риск, убытков не имеет, — эти убытки охватываются риском. Гражданин, вкладывающий свои деньги в строительство жилья, не может нести риски, связанные с возведением объекта. Выполнив свои обязанности, а именно выплатив суммы, предусмотренные договором, он имеет право на получение оговоренного жилого помещения[9].

    Читайте так же:  Материнский капитал детям инвалидам

    Таким образом, гражданин должен считаться не инвестором, а потребителем. Потребителем в соответствии с преамбулой Закона о защите прав потребителей является гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести, либо заказывающий или приобретающий, либо использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. По договорам долевого участия в строительстве жилья граждане как раз и заказывают работу по строительству жилого дома, имея намерение приобрести квартиру для личных нужд. Кроме того, потребителем должен считаться всякий гражданин, приобретающий жилое помещение, пока заинтересованным лицом не доказано обратное[10].

    Таким образом, гражданин по договору долевого участия в строительстве является потребителем, значит, его права будут защищаться законодательством о защите прав потребителей.

    1 См. Закон РСФСР от 26.06.1991 № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» (в ред. от 10.01.2003).

    2 См. Закон РФ от 24.12.1992 № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» (в ред. от 06.05.2003).

    3 См.: Брагинский М.И. Договор подряда и подобные ему договоры. — М., 1999. С. 53.

    4 См.: Бланк И.А. Основы финансового менеджмента. — К., 1999. С. 9—10.

    5 См., напр.: Козлова Е. Поиск модели договора долевого участия в строительстве и его учетная регистрация // Хозяйство и право. 2002. № 2. С. 77.

    6 См.: Бланк И.А. Указ. раб. С. 10.

    7 См.: Козлова Е. Указ. статья. С. 78.

    8 Свирин Ю. Инвестор или потребитель? // Российская юстиция. 1997. № 3. С. 36—37.

    9 См.: Скловский К.И. О применении Закона о защите прав потребителей к договорам долевого участия в строительстве // Хозяйство и право. 2000. № 5. С. 102—103.

    Договор долевого участия (ДДУ) 214-ФЗ: на что обратить внимание? Федеральный закон “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов”

    Покупка новой квартиры – это серьезный и ответственный шаг. Перед тем, как приобрести жилье в строящемся доме, нужно хорошо все взвесить и обдумать. Продажа жилого помещения предполагает заключение ДДУ (214-ФЗ). На что обратить внимание при подписании данного документа? Об этом пойдет речь в нашей статье.

    Изображение - Долевое участие в строительстве жилья особенности договора proxy?url=http%3A%2F%2Ffb.ru%2Fmisc%2Fi%2Fthumb%2Fa%2F1%2F4%2F4%2F1%2F7%2F3%2F0%2F1441730

    Прежде чем связать себя обязательствами с конкретной строительной компанией, стоит внимательно изучить ДДУ (214-ФЗ). На что обратить внимание с самого начала? Прежде всего, необходимо установить, кто прописан в документе в качестве застройщика. В тексте обязательно должно быть указано полное наименование строительной компании. Не помешает и более подробная информация – дата и место регистрации девелопера, данные свидетельства о внесении предприятия в ЕГРЮ и т. д.

    Договор должен заключаться от имени застройщика, указанного в проектной декларации, разрешении на строительство и договоре аренды или купли-продажи земельного участка под возведение объекта. При этом от лица предприятия может выступать генеральный директор. Именно его подпись должна стоять в документе. Если же договор подписан другим менеджером, то во время судебных разбирательств могут возникнуть непредвиденные трудности. Иной сотрудник имеет возможность представлять интересы компании только по доверенности, и она должна прилагаться к ДДУ.

    Предмет договора должен быть указан совершенно четко, без возможности разночтений. Долевое участие в строительстве жилого дома предполагает получение конкретного объекта недвижимости в заранее установленный срок. Именно это необходимо зафиксировать в документе. Любые другие вопросы – участие в инвестиционной деятельности, совместное финансирование строительства, уступка права требования помещений после того, как объект будет сдан в эксплуатацию, – не имеют никакого отношения к предмету ДДУ. Закон 214-ФЗ прямо указывает на это. Причем не имеет значения, написано в заглавии документа «договор участия в долевом строительстве» или нет.

    Изображение - Долевое участие в строительстве жилья особенности договора proxy?url=http%3A%2F%2Ffb.ru%2Fmisc%2Fi%2Fthumb%2Fa%2F1%2F4%2F4%2F1%2F7%2F3%2F4%2F1441734

    Закон 214-ФЗ об участии в долевом строительстве предписывает, что ДДУ должен содержать все возможные характеристики объекта. В нем должны быть прописаны строительный адрес дома, кадастровый номер земельного участка, предполагаемый номер квартиры, этаж, на котором она находится. Кроме того, обязательным является пункт о финансовых гарантиях, которые предоставляет застройщик своим заказчикам.

    В документе также должен быть прописан гарантийный срок на недвижимость и ее инженерное обслуживание. Как правило, гарантия на жилое помещение продолжается в течение 5 лет, на ее оснащение – 3 года. Сократить период ответственности за переданный объект законным путем застройщик не может.

    Договор долевого участия должен содержать в себе точное техническое описание будущего жилья. В нем должна быть указана площадь квартиры, размер балкона, лоджии или террасы с учетом понижающего коэффициента. Строительные компании традиционно пытаются включить в ДДУ пункт о том, что если по результатам обмеров БТИ площадь жилого помещения окажется меньше указанной в договоре, то дольщик обязан доплатить за дополнительную площадь или девелопер вернет часть денежных средств за недостроенные квадратные метры. Порой в документе указывается, что вне зависимости от конечного результата никто никому ничего не должен.

    Опытные юристы напоминают, что закон 214-ФЗ не запрещает включать в договор пункт о пересмотре цены. Однако в соответствии с законом о праве потребителя покупатель имеет право потребовать у застройщика деньги за недостающую площадь, тогда как строительная компания за лишние квадратные метры ничего получить не может. В судебной практике данный вопрос рассматривается по-разному.

    Изображение - Долевое участие в строительстве жилья особенности договора proxy?url=http%3A%2F%2Ffb.ru%2Fmisc%2Fi%2Fthumb%2Fa%2F1%2F4%2F4%2F1%2F7%2F3%2F5%2F1441735

    Заключая договор долевого участия, покупателю лучше обращать особое внимание на детали. Например, застройщик должен включить в ДДУ подробное техническое описание объекта недвижимости. В документе детально прописываются все атрибуты – оконные блоки, входные и межкомнатные двери, стяжка пола, отделка стен и потолка и т. д. Если жилое помещение передается с чистовой отделкой, то в договоре должно указываться все, даже класс обоев на стенах. В 214-ФЗ об участии в долевом строительстве об этом прямо не сказано, однако устные обязательства застройщика в суде не предъявишь. Поэтому будьте бдительны и требуйте, чтобы в ДДУ было полное техническое описание квартиры.

    Читайте так же:  Федеральный закон о товариществах собственников жилья и жилищный кодекс - рассказываем простыми слов

    Иногда строительная компания стремится внести в договор пункт о праве вносить изменения в проектную декларацию, планировку и инженерные характеристики объекта без согласования с дольщиком. Однако с точки зрения закона это недопустимо: покупатель должен получить полную информацию о приобретаемом товаре.

    Должны быть четко прописаны сроки исполнения всех заявленных обязательств в ДДУ (214-ФЗ). На что обратить внимание при изучении этого раздела договора? Прежде всего в нем должен быть указан срок действия самого документа. Причем из формулировки должно следовать, что он действителен до исполнения сторонами всех обязательств.

    Кроме того, в ДДУ должна быть указана дата передачи квартиры заказчику. Строительная компания часто оговаривает не конкретный срок, а квартал, в котором планирует передать ключи от жилого помещения дольщику. Это не считается нарушением закона, но доставляет клиенту некоторые неудобства. Дело в том, что защита его интересов в случае нарушения сроков четко прописана в 214-ФЗ. Краткое содержание законодательного акта включает в себя очень важный пункт – заказчик может расторгнуть договор только через два месяца после истечения даты передачи объекта, указанной в нем. Это значит, что потребителю придется ждать окончания квартала, а потом еще 2 месяца, чтобы предъявить свои претензии застройщику.

    Причем строительная компания активно ищет возможность обойти 214-ФЗ. Неустойка за срыв сроков может тяжелым бременем лечь на плечи девелопера, поэтому он все время пытается подстраховаться. Например, включает в договор условие, согласно которому несет материальную ответственность только в случае собственной вины или необоснованно расширяет перечень обстоятельств неодолимой силы. Поэтому будьте внимательны! Традиционно форс-мажор предполагает атаки террористов, военные действия или катастрофы стихийного характера. Внесение изменений в законодательство, неблагоприятные погодные условия и бездействия контрагентов к нему не относятся.

    Изображение - Долевое участие в строительстве жилья особенности договора proxy?url=http%3A%2F%2Ffb.ru%2Fmisc%2Fi%2Fthumb%2Fa%2F1%2F4%2F4%2F1%2F7%2F3%2F1%2F1441731

    214-ФЗ об участии в долевом строительстве предписывает, что в случае наличия каких-либо недоделок в квартире компания обязана устранить их в разумный срок или выплатить заказчикам соответствующую компенсацию.

    Некоторые застройщики пытаются предусмотреть возможные недоразумения и включают в ДДУ пункт о том, что разрешение на ввод в эксплуатацию приравнивается к подтверждению соответствия объекта проектной документации. Таким образом застройщик пытается минимизировать свою ответственность за плохое качество жилья. Возможность претензии со стороны владельца этот пункт все равно не исключает, но может вызвать проблемы во время судебного разбирательства.

    Денежная сторона сделки – самый важный пункт ДДУ (214-ФЗ). На что обратить внимание в этом вопросе? Во-первых, в договоре должна быть четко прописана стоимость недвижимости. Лучше, если она будет указана в рублях. К сожалению, цена за квадратный метр часто определяется в условных единицах, причем без фиксации конкретного курса в документе. Это значительно ухудшает условия договора.

    Во-вторых, в ДДУ (образец можно найти в любой юридической конторе, один мы приводим ниже) должно оговариваться, в какие сроки и за счет каких средств будет осуществляться оплата. Это могут быть собственные сбережения или ипотечный займ, например. И следует внимательно изучить момент, согласно которому обязательства заказчика по договору будут считаться исполненными. Девелоперы настаивают на том, что это происходит после зачисления денежных средств на счет строительной компании. В итоге дольщик сильно рискует. Ведь перевод денег через банк происходит в течение нескольких дней, и все это время покупатель находится в подвешенном состоянии. Решение этой проблемы достаточно простое – в договор долевого участия нужно включить пункт о том, что обязательства перед застройщиками считаются выполненными в момент внесения денежных средств в банк.

    Изображение - Долевое участие в строительстве жилья особенности договора proxy?url=http%3A%2F%2Ffb.ru%2Fmisc%2Fi%2Fthumb%2Fa%2F1%2F4%2F4%2F5%2F9%2F1%2F5%2F1445915

    Немаловажно внести ясность в вопрос о том, какая из сторон будет оплачивать расходы по регистрации объекта недвижимости в Управлении Росреестра. Кроме того, следует определиться, с какого момента покупатель должен оплачивать коммунальные платежи.

    Нередко застройщики пытаются включить в ДДУ пункт, по которому заказчик платит по счетам за воду и свет с момента сдачи жилого дома в эксплуатацию. Однако передача квартиры по акту может состояться только через несколько месяцев. Получается, что, еще не поселившись в новой квартире, собственник должен будет оплачивать «коммуналку». Ничего справедливого в этом нет, поэтому призываем вас внимательно изучить данный пункт договора.

    Изображение - Долевое участие в строительстве жилья особенности договора proxy?url=http%3A%2F%2Ffb.ru%2Fmisc%2Fi%2Fthumb%2Fa%2F1%2F4%2F4%2F1%2F7%2F3%2F8%2F1441738

    Долевое участие предполагает не только заключение договора, но и возможный отказ от обязательств перед застройщиком. Если это случается по инициативе заказчика, то он должен выплатить неустойку. Во время подписания договора стоит обратить внимание на ее размер. Обычно она варьируется в пределах 1-15 процентов от стоимости объекта недвижимости. Строгие рамки наказания для участников долевого строительства в этом случае не указаны в 214-ФЗ. Краткое содержание законодательного акта позволяет предположить, что данный вопрос оставлен на усмотрение сторон. Помните о возможных финансовых потерях при расторжении договора и обращайте внимание на размер неустойки – это поможет вам сэкономить.

    Изображение - Долевое участие в строительстве жилья особенности договора proxy?url=http%3A%2F%2Ffb.ru%2Fmisc%2Fi%2Fthumb%2Fa%2F1%2F4%2F4%2F1%2F7%2F3%2F7%2F1441737

    В заключение хочется заметить, что дольщику вовсе не обязательно настаивать на том, чтобы все пункты договора были подробно расписаны. Во время судебного разбирательства будет принят во внимание закон о защите прав потребителя, который полностью защищает интересы физических лиц.

    Изображение - Долевое участие в строительстве жилья особенности договора 488955668
    Автор статьи: Софья Строганова

    Здравствуйте. Меня зовут Софья. Я уже более 9 лет работаю юристом. Считая себя профессионалом, хочу научить всех посетителей сайта решать сложные и не очень вопросы. Все материалы для сайта собраны и тщательно переработаны с целью донести в удобном виде всю необходимую информацию. Перед применением описанного на сайте всегда необходима  консультация с профессионалами.

    Обо мнеОбратная связь
    Оцените статью:
    Оценка 4.5 проголосовавших: 13

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here