Долевое строительство – что это такое и о чем нужно знать

Долевое строительство: что нужно знать? Закон о долевом строительстве

Долевое участие получило в России широкое распространение. Компании привлекают инвесторов, на их средства строят дом, который затем переходит в собственность последнему. Таким образом можно купить квартиру в рассрочку и погасить долг до завершения строительства. Но это еще не все возможности, которые предоставляет долевое строительство. Что нужно знать об этом процессе сторонам сделки, на что обращать внимание – читайте далее.

В теории все просто и понятно, но в СМИ данный процесс освещается в негативном ключе. Почему так происходит? Интересы сторон сделки защищены Законом «О долевом строительстве», который был принят еще в 2004 году. Он ввел жесткие требования к застройщикам. На данный момент это единственный нормативный документ, регулирующий долевое строительство. Что нужно знать клиенту при заключении договора?

Застройщик и объект сделки. Если компания уже долго функционирует на рынке, имеет ряд реализованных объектов, то ее можно рассматривать в качестве партнера по договору. Связываться с непроверенными организациями, особенно людям, которые заключают сделку впервые, не стоит.

Закон «О долевом строительстве» № 214 действует в отношении только одноименных договоров. Другая формулировка недопустима. Если застройщик предлагает подписать «Договор инвестирования», то он пытается избежать распространения требований таких нормативных актов: закон «О долевом строительстве», ФЗ «О защите прав потребителей».

Прежде чем удостоверять документы, попросите компанию предоставить разрешение на строительство, выясните, где размещена проектная декларация, и ознакомьтесь с ней. По законодательству, наличие публикации является обязательным требованием к застройщику.

Договор долевого строительства считается заключенным с момента госрегистрации. Иначе он будет считаться недействительным. В бумаге должно содержаться описание объекта, срок передачи, стоимость и порядок расчетов, гарантия.

ФЗ предусмотрено, что привлечь средства компания может только после получения разрешения, публикации проектной декларации и регистрации права собственности. Если хотя бы одно из этих условий не будет соблюдено, гражданин может требовать возврата денег с процентами. Они рассчитываются по двукратной ставке рефинансирования. По договору, компания должна в оговоренный срок построить объект недвижимости, а после получения разрешения из госорганов на ввод в эксплуатацию передать его участнику сделки. Другая сторона обязуется уплатить оговоренную цену и принять объект (при наличии разрешения).

Письменный договор долевого участия в строительстве должен быть зарегистрирован. Только после этого он вступит в силу. Перед подписанием документов гражданин имеет право ознакомиться с такими бумагами:

– учредительные документы застройщика;

– свидетельство о госрегистрации;

– справка о постановке на учет в налоговую;

– утвержденные годовые отчеты за три последних периода осуществления предпринимательской деятельности;

С 2014 года начинает действовать норма ФЗ «О страховании ответственности застройщиков», которая распространяется на долевое строительство. Что это значит? В случае неисполнения обязательств или банкротства компании человек сможет вернуть деньги. При госрегистрации документов застройщик должен предоставить договор страхования ответственности или поручительства. Ранее была предусмотрена возможность предоставления залога в качестве обеспечения сделки.

Договор заключается в пользу выгодоприобретателя – гражданина или юридического лица, чьи денежные средства привлекались для строительства.

Страховой случай – полное или ненадлежащее исполнение обязательств застройщика, которое подтверждено решением суда.

Срок действия документа аналогичен тому, который указан в договоре долевого строительства. Но выгодоприобретатель может получить возмещение даже через два года после истечения срока передачи помещения.

Минимальная страховая сумма рассчитывается на основании стоимости жилья. Но она не может быть меньше его рыночной цены.

Вот как обеспечено долевое участие в строительстве. ФЗ также предусматривает такой порядок расчетов:

1. Был заключен договор поручительства. Если застройщик не выполнил свои обязательства или не предоставил вразумительного ответа в оговоренный срок, то клиент может обратиться с соответствующим требованием к банку-гаранту.

2. Сделка была обеспечена договором страхования. Выгодоприобретатель должен обратиться в компанию или общество взаимного страхования (ОВС) в указанные сроки исковой давности на предмет залога. Законом оговорено, что выплата должна производиться не позднее чем через тридцать дней с момента предоставления документов. При этом наличие задолженности застройщика перед страховой компанией не имеет значения. Данное постановление действует только на договора, заключенные после 2013 года.

Мы уже рассмотрели, какими способами (по законодательству) клиент может вернуть потраченные средства. Однако наличие данного пункта в договоре не гарантирует выплаты компенсации. В документ можно вписать разные условия и оговорки, с помощью которых можно затянуть время выполнения обязательств. И все эти «если» могут не выходить за рамки закона.

Когда строительство ведется медленно или долго не начинается, клиент может, не дожидаться срока сдачи, потребовать расторгнуть документ в суде. Такая возможность предусмотрена, если:

1) имело место прекращение или приостановление строительства дома, в состав которого входит долевой объект, при наличии обстоятельств, свидетельствующих, что в предусмотренный документом срок объект не будет передан участнику сделки;

2) имеются существеннее изменения в проектной документации, в том числе значительная коррекция размера долевого объекта;

3) наблюдается уменьшение или увеличение общего количества квартир, входящих в новый дом.

Дата сдачи объекта в эксплуатацию должна быть четко прописана (например, «не позднее 15.10.14»). Очень часто застройщики используют рекламную фразу: «в IV квартале 2014 года». Данная формулировка некорректна. По истечении двух месяцев от указанной даты дольщик может в одностороннем порядке расторгнуть договор долевого строительства. Нужно только отправить письменное уведомление. Застройщик обязан в течение 20 календарных рабочих вернуть полученные деньги на счет клиента и уплатить ему штрафные санкции. Или внести эту сумму на депозит, который открыт на имя дольщика.

Общая стоимость квартиры, указанная в документах, рассчитывается из цены за квадратный метр жилья, умноженной на площадь помещения. Эти цифры тоже должны быть расписаны. Стоит также обратить внимание на описание параметров жилплощади: место расположения, этаж, адрес, площадь, количество комнат. Гарантийный срок на построенную квартиру – 5 лет.

При изучении документов стоит обратить внимание, с какого момента дольщик должен оплачивать коммунальные и эксплуатационные расходы. Если данный пункт отсутствует, то обязанность возникает с момента подписания акта приема-передачи квартиры, а не ввода в эксплуатацию.

Иногда застройщики специально «забывают» включить какой-то из пунктов в документ. Но у клиента могут возникнуть материальные потери даже в том случае, если правильно оформлен договор «Долевое строительство». Что это значит? Застройщик может уступить права собственности другому юрлицу. В этом случае он продаст ему практически по себестоимости права на все квартиры. Затем фирма-посредник по рыночной цене переуступает их дольщикам. На первый взгляд, проблем быть не должно. Однако, в случае возникновения риска недостроя или банкротства застройщика, дольщик может предъявить претензии на основании суммы, указанной в договоре. Но квартиры были проданы по себестоимости, а не по рыночной цене.

Регистрация договоров долевого строительства отсчитывает момент их вступления в силу. Но очень часто заемщики используют другую схему. Они предлагают подписать предварительный договор. В нем содержатся практически те же пункты, что и в основном, кроме информации о вступлении его в силу. Такие документы не подлежат обязательной госрегистрации. При этом стороны приходят к устному соглашению о том, что второй участник сразу выплачивает все деньги за квартиру. Застройщик обязуется заключить основной договор долевого участия в строительстве когда-то в будущем. Дольщик уверен, что сделка оформлена корректно. Но данная «серая» схема только выводит документ из-под действия закона.

А вот еще один популярный маневр. Застройщик заключает с покупателем договор, предметом которого указывает не обязательства передачи собственности дольщику, а что-то другое: финансирование инвестиционной деятельности, уступку права требования помещений и тому подобное. То есть вся суть документа определяется его содержанием. Но по иску дольщика суд может признать его недействительным, так как по факту документ создан с целью ухода от ответственности по закону № 214.

Договор считается вступившим в силу только после внесения его данных в Росреестр. Принимать деньги до этого момента застройщик не имеет права. А значит, и в документе должен быть прописан этот момент. Верить утверждениям сотрудников о том, что документы будут зарегистрированы «всей кучей» потом, но деньги на строительство нужны уже сейчас, не стоит. В редких случаях такие заверения соответствуют действительности. Передача в Палату каждого документа по-отдельности занимает много времени. Но клиента могут и обмануть. Поэтому лучше перестраховаться и подождать, пока будет зарегистрирована сделка на долевое строительство. Застройщик может настаивать на предоплате. Но в таком случае попросите показать договор по данному объекту, который был заключен по аналогичной схеме. Зарегистрированный документ имеет штамп, печать, подпись ответственного лица Росеестра и номер. Если сделка была оплачена средствами из ипотеки, то об этом должна свидетельствовать печать об обременении.

Часто застройщики сами не хотят обходить закон и получать средства до оформления документов. Но в таком случае им нужны дополнительные гарантии. Например, открытый аккредитив в банке. На него клиент вносит средства в момент подписания договора. Но застройщик получит к ним доступ только после того, как долевое участие в строительстве дома будет зарегистрировано. Эта мера одновременно гарантирует платежеспособность клиента и позволяет соблюдать нормы законодательства.

Что нужно знать о долевом строительстве на этапе сдачи квартиры в эксплуатацию?

Во-первых, к этому процессу следует относиться обдуманно. Все вопросы выяснять до подписания документов. Все выявленные недостатки нужно письменно отразить в акте несоответствия объекта. Обязательства застройщика по закону считаются исполненными с момента подписания документа приема-передачи помещения. Участник имеет право требовать безвозмездного устранения недостатков или уменьшение цены сделки. Если дефекты были выявлены уже в процессе эксплуатации, то застройщик обязан компенсировать клиенту их устранение.

Во-вторых, не поддаваться на уговоры. Ниже представлены самые распространенные схемы действия застройщиков, которые направлены на оказание давления на клиента:

– просят подписать бумаги, уверяя, что все неполадки будут устранены потом;

– утверждают, что составят «другой акт», в котором будут отражены все претензии;

– угрожают, что, в случае нарушения сроков оформления документов, клиент должен будет уплатить штраф за неприятие объекта.

Существует масса нюансов, на которые нужно обращать внимание. Поэтому лучше обратиться за помощью к специалисту, который знает, как правильно оформить документы на долевое строительство, что нужно знать и учитывать на каждом этапе сделки. Профильные специалисты оказывают помощь в таких направлениях:

• Выбор застройщика, проверка его документов.
• Сопровождают процедуру подписания бумаг: анализируют договора, консультируют по возможным рискам, проводят переговоры об изменении условий.
• Готовят и подают документы для регистрации.
• Сопровождают клиента при принятии объекта, регулируют вопросы по недостаткам помещения, срокам сдачи, выплаты неустойки, в том числе в судебном порядке.
• Оформляют расторжение документа: контролируют возврат оплаченной суммы, взыскание штрафов, процентов за пользование заемными средствами, а также компенсацию убытков сверх неустойки (оплату услуг адвоката). В аналогичных направлениях оказывается помощь при расторжении предварительного соглашения, договора инвестирования, займа и т. д.

Приобрести квартиру на первичном рынке можно, оформив долевое строительство. Что нужно знать участнику сделки? Много нюансов. Начиная с правил выбора адекватного заемщика и заканчивая особенностями заполнения акта приема-передачи. Поэтому лучше воспользоваться услугами опытного адвоката, который будет сопровождать клиента на всех этапах сделки.

Изменения в долевом строительстве за 2019 год — что необходимо знать

Цены на недвижимость с каждым годом стремительно растут. На 2019 год даже однокомнатная квартира в неблагоприятном районе Москвы может стать неподъемной тратой для большинства российский семей.

Каждый находит свой выход из ситуации: много лет откладывать деньги в надежде когда-нибудь приобрести свою квартиру (этот способ экономически неэффективен, так как цена на валюту может за несколько лет увеличиться или уменьшиться в несколько раз), взять нужную для покупки сумму в кредит под большой процент.

Наиболее рациональным решением будет принятие участие в долевом строительстве. Физическое лицо заключает договор сотрудничества с застройщиком и может получить квартиру по благоприятной цене.

В 2019 году в силу вступил новый законопроект, согласно которому долевое строительство может распространяться не только на многоквартирные дома, но и таунхаусы. Также изменились требования к застройщикам, порядок формирования стоимости договора и его расторжение.

Истоки долевого строительства идут еще из СССР. Чтобы получить собственную недвижимость, гражданин Советского Союза должен быть отстоять огромную очередь. Довольно часто люди ждали своей очереди несколько лет.

Некоторые граждане, чтобы существенно сократить срок ожидания, стали объединяться в жилищные кооперативы. Члены таких объединений могли получить квартиру в сокращенные сроки. Кроме того, при строительстве недвижимости для подобных лиц учитывались их индивидуальные особенности.

Похожий принцип действует и сейчас. Дольщики оформляют договор с застройщиком. Первая сторона получает жилье в сжатые сроки и по очень выгодной цене, вторая же сторона проводит строительство за счет денежных средств дольщиков и освобождается от необходимости в оформлении кредита.

Долевое строительство предлагает дольщикам выгодные условия приобретения недвижимости:

1. Значительная экономия. Квартиры на вторичном рынке могут быть более чем в 2 раза дороже строящихся квартир.
2. Возможность оформления рассрочки. Дольщик имеет право вносить оплату за недвижимость поэтапно, пока идет строительство.
3. Лицо, заключившее договор с застройщиком, может самостоятельно устанавливать планировку своей квартиры. Это позволит в будущем значительно сэкономить средства на ремонте и перепланировке.

Эти преимущества и «заманивают» граждан подписать договор с застройщиками. Но долевое строительство — не такая простая и идеальная процедура, как может показаться на первый взгляд. Она имеет множество подводных камней.

Каждый, кто хочет приобрести квартиру таким путем, должен быть осведомлен о возможных рисках:

1. Отсрочка сдачи квартир дольщикам. Не всегда строительство удается закончить в поставленные сроки. Причин задержек может быть много — от задержки материалов до недостатка средств для строительства. Решить проблему можно довольно просто — привлечь средства самого застройщика. Но не все готовы идти на это. Недостаток средств часто приводит к полному прекращению строительства и потере денежных средств дольщиком.
2. Неправильное заключение договора может значительно увеличить затраты физического лица при покупке квартиры. Если в документе есть какие-то неточности или присутствует не вся информация о сделке, дольщика могут попросить доплатить определенную сумму для получения недвижимости в эксплуатацию. Именно поэтому необходимо максимально ответственно отнестись к оформлению документов. Если опыта в этом недостаточно, лучше воспользоваться услугами специалистов.

Выше были перечислены только самые распространенные трудности, с которыми могут столкнуться дольщики. В действительности их может быть гораздо больше.

Самый важный момент в данной сделке — заключение договора. От него будет зависеть дальнейший исход событий. При составлении документа необходимо соблюдение следующих условий:

1. Объект строительства. Необходимо подробно описать всю информацию о нем: полное наименование, тип здания, количество этажей и квартир и иные данные, которые позволят идентифицировать объект.
2. Права и обязанности обеих сторон договора. Чем более подробно они будут описаны в документе, тем меньше недоразумений может возникнуть.
3. Сроки строительства.
4. Точная дата передачи квартир дольщикам в эксплуатацию.
5. Документ, обеспечивающий соблюдение всех условий договора.
6. Цена объекта, условия и сроки ее уплаты. В полную стоимость квартиры входят не только прямые расходы на строительство, но и вознаграждение застройщика за работу. Стоимость может быть выплачена единовременным платежом или в рассрочку.
7. Данные о регистрации договора в Реестре.

Не стоит заключать сотрудничество с теми партнерами, которые:

1. Предлагают сделку на основе иных документов (купли-продажи, займа и т. д.).
2. Ставят подозрительно низкую стоимость объекта.
3. Искажают факты, предоставляют недостоверную информацию об объекте недвижимости.

Как уже было сказано выше, в 2019 году в законодательстве Российской Федерации произошли некоторые изменения, которые касаются долевого строительства. Во-первых, теперь сделки оформляются не только на квартиры в многоквартирных домах, но и на таунхаусы.

Таунхаус представляет собой небольшой дом, который состоит из нескольких многоуровневых квартир. Каждая из них имеет отдельный вход, то есть общего подъезда, как в привычных многоэтажных домах, нет. Жильцы таких домов, как правило, имеют свой гараж, небольшой внутренний дворик. Такой тип застроек получил большую популярность в Европе, в России долгое время он был мало распространен.

Кроме того, был изменен порядок определения точной цены недвижимости при участии в долевом строительстве. Ранее в договоре должна быть указана точная стоимость, которую дольщик платит застройщику для строительства жилого объекта. Она могла включать в себя стоимость строительных работ и индивидуальных услуг партнера.

Согласно новой редакции закона, теперь точная цена зависит и от количества дополнительных единиц нежилой площади (балкон, веранда и т. д.). Кроме того, цена договора вносится только после того, как документ будет официально зарегистрирован.

Ранее дольщик мог свободно расторгнуть договор, если застройщик не соблюдает основные условия договора. Теперь процедура отмены соглашения несколько усложнена. Она возможна только после судебного разбирательства. Если суд признает, что застройщик действует против установленного соглашения, оно может быть расторгнуто.

Выставлены и новые требования к самим застройщикам. Они должны получить заключение от Министерства строительства на участие в сделках долевого строительства. Этот документ фактически является разрешением на ведение такого рода деятельности. Для получения заключения необходимо обратиться в Министерство строительства с соответствующим пакетом документов. Срок рассмотрения заявки составляет не более 30 календарных дней.

Если застройщики не удовлетворяют представленные к ним требования, они лишаются заключения, все дольщики информируются об этом через письменное отправление или электронную почту.

Долевое строительство — выгодная, но довольно рискованная сделка. Прежде чем принимать какие-либо решения о сотрудничестве с застройщиками, обязательно изучите базовую информацию, взвесьте все «за» и «против». Более подробно о долевом строительстве, нововведениях в эту процедуру за 2019 год можно узнать в следующем видеоролике:

Итак, долевое строительство — сделка, которая позволяет физическому лицу приобрести квартиру на выгодных условиях еще на этапе ее строительства, а застройщику — минимизировать или полностью сократить собственные затраты на возведение многоквартирного дома или таунхауса за счет денежных вложений дольщиков.

Что такое долевое строительство, его плюсы и минусы

Долевое строительство – это особая форма инвестиционной деятельности. Рассмотрим подробнее, что это такое, как регулируется и на что следует обратить внимание, принимая решение участвовать в долевом строительстве.

В рамках долевого строительства застройщик привлекает денежные средства граждан для обеспечения возведения объекта недвижимости. Граждане, чьи средства задействованы в долевом строительстве, становятся его непосредственными участниками (дольщиками). Отношения застройщика и дольщиков оформляются с помощью договора долевого участия.

В целом процесс долевого строительства будет такой:

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно – попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

+7( 812) 627-15-68 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

1. Строительная компания берет в аренду или приобретает земельный участок с целью его застройки.
2. Оформляется договор долевого участия с теми, кто изъявил желание инвестировать в проект строительства. Это могут быть как физические, так и юридические лица.
3. Участники долевого строительства выплачивают объем своей доли в рассрочку.
4. После завершения строительства и сдачи объекта в эксплуатацию он переходит в собственность дольщиков.

Долевое участие в строительстве многоквартирных домов регулируется законодательством. А именно:

• ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30 декабря 2004 года;
• ФЗ № 294 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» от 30 декабря 2012 года постановил, что отношения застройщика и дольщиков подлежат страхованию;
• Закон о защите прав потребителей № 2300-1 от 7 февраля 1992 года защищает права дольщиков, которые покупают квартиру не для коммерческой деятельности.

Посредством долевого участия в строительстве можно купить квартиру значительно ниже ее стоимости по рынку. Таким способом можно сэкономить до 30 %, что невозможно, если приобретать жилье, к примеру, в ипотеку. Для большинства граждан долевое строительство – это единственный возможный способ обзавестись собственным жильем.

Долевое строительство имеет свои недостатки и преимущества.

2. Сравнительно низкая стоимость недвижимости.

3. Приобретение нового жилья без юридических сложностей, которые возможны на вторичном рынке.

2. Нет 100%-ной гарантии идеального результата. При обнаружении несоответствий вопрос можно урегулировать, но на это потребуется время.

Долевое участие в строительстве документально может быть оформлено тремя способами:

• договор долевого участия;
• жилищный сертификат;
• свидетельство, дающее право на квартиру в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК).

Чаще всего отношения дольщика и застройщика оформляются с помощью договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома. Поговорим о нем подробнее.

Договор долевого строительства имеет две стороны – застройщик и дольщик. Расскажем, кто может участвовать в таких правовых отношениях.

Застройщик – это всегда юридическое лицо. Организационно-правовая форма компании-застройщика значения не имеет. У застройщика есть в собственности или на правах аренды какой-либо земельный участок, на котором планируется возведение постройки. Чтобы это осуществить, застройщик привлекает денежные средства других лиц. Все его действия должны быть в рамках законодательства, то есть оформляются разрешительные документы, проектная декларация и т.д. В противном случае строительство и привлечение граждан невозможно.

Дольщик – это лицо, которое принимает в строительстве финансовое участие. Как правило, дольщиками выступают граждане, но организации также не лишены права на участие в долевом строительстве. Факт задействования в строительстве денег дольщика, дает ему право на оформление жилья в собственность после введения дома в эксплуатацию. Проще говоря, дольщик – это инвестор.

Договор долевого участия в строительстве должен включать существенные условия, без которых документ не может быть заключен. К таким условиям относятся:

• цена договора (стоимость объекта недвижимости);
• описание объекта (данные конкретной квартиры или другой недвижимости);
• сроки сдачи объекта строительства (итоговые и поэтапные).

Также в договоре о долевом участии в строительстве прописываются порядок решения спорных вопросов, действия сторон при форс-мажоре, права и обязанности дольщика и застройщика. Со стороны компании-застройщика договор подписывается уполномоченным лицом на основании доверенности, со стороны дольщика – им лично или представителем.

Согласно ФЗ № 214, дольщик вправе расторгнуть договор долевого участия, если застройщик не будет соблюдать указанные сроки завершения работ или нарушит требования к качеству строительства. При нарушении условий договора застройщик обязан вернуть дольщику все вложенные им средства в строительство объекта.

Объектом долевого строительства может быть жилая или нежилая постройка. Проще говоря, привлечь средства дольщиков можно на любую недвижимость.

Как подготовиться к долевому участию в строительстве?

Чтобы не связаться с мошенниками, стоит знать, как подготовиться к заключению договора долевого участия в строительстве. Расскажем, как это сделать пошагово.

Серьезной и честной компании незачем скрывать свою деятельность. Изучите всю доступную информацию о застройщике. Данные о завершенных объектах строительства всегда указываются на официальном сайте организации и в СМИ.

Просмотрите тематические форумы и отзывы. Желательно найти людей, которые уже сотрудничали с застройщиком, так как отзывы не всегда правдивы.

Если вы найдете какую-либо негативную информацию о компании, следует задуматься стоит ли вкладывать деньги в этот проект.

Рекомендуется изучить следующие документы:

• разрешение на строительство объекта;
• документы-основания использования земельного участка (договор аренды, выписка из ЕГРП, свидетельство о праве собственности);
• проектная документация;
• документы о государственной экспертизе;
• данные о том, что проектная документация была опубликована.

Отсутствие каких-либо из перечисленных документов на этапе привлечения дольщиков в дальнейшем значительно отсрочит сроки сдачи объекта в эксплуатацию. Кроме того, это является прямым нарушением законодательства. В частности, ФЗ № 214.

Обязательно обратите внимание на название документа. Он должен называться «Договор участия в долевом строительстве» и никак иначе. Дабы избежать возможной ответственности, застройщики часто используют другие формы документов для закрепления договоренностей с дольщиком, которые не попадают под действие ФЗ № 214, а значит, дольщик не получает никаких гарантий и правовую защиту.

Прочитайте договор несколько раз, уточните неясные моменты, сверьте все данные об объекте недвижимости и застройщике, заострите внимание на гарантийных сроках и порядке выплаты стоимости жилья.

Желательно проконсультироваться с юристом до подписания договора долевого участия. Так вы сможете обезопасить себя от возможного риска связаться с мошенниками и потерять деньги.

Шаг 4. Государственная регистрация договора долевого участия

Такой тип договорных отношений подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре. Договор долевого участия без регистрации считается недействительным. Эта мера необходима, чтобы избежать ситуаций, когда один и тот же объект продается дважды нескольким дольщикам. Кроме того, при регистрации договора осуществляется проверка застройщика и разрешительной документации.

Застройщик может потребовать перечисления денежных средств до регистрации договора. Это незаконно. Так как договор еще не вступил в законную силу, дольщик ничего никому не должен. Все права и обязанности по договору станут актуальны только после государственной регистрации, которая осуществляется в течение двух недель.

При возникновении вопросов или сомнений в отношении долевого строительства, рекомендуем обратиться к профессиональному юристу за консультацией.

Долевое строительство – что это такое и о чем нужно знать?

Такая процедура регулируется нормами Закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Жилье можно обрести различными способами: купить, получить в качестве наследства или в порядке дарения. Одними из вариантов приобретения недвижимость является долевое строительство. Такой процесс имеет отличительные черты.

Жилье можно получить разными методами. Варианты приобретения отличаются по видам расчетов:

1. Ипотека – хороший способ купить жилье для тех, кто имеет стабильный доход, но не обладает достаточными денежными средствами для полной оплаты покупки. Такой вариант предусматривает наличие у заинтересованного необходимой суммы для первоначального взноса.
2. Приобретение за наличные средства подходит для тех, у кого достаточно денег, чтобы произвести расчет за приобретаемое жилье путем одноразовой выплаты.
3. Заем денежный средств у родственников или членов семьи. Такой вариант предусматривает оформление долговой расписки. Указанный документ должен быть заверен у нотариуса.
4. Приобретение жилья в порядке рассрочки. Такой вариант аналогичен ипотеке. Человек вносит определенную сумму в качестве первоначального взноса. Последующие платежи осуществляются в соответствии с установленным графиком. Такой вариант чаще всего применяется для приобретения жилья в строящемся помещении.
5. Использование имеющегося сертификата. Такой способ используется в случаях с материнским капиталом.

Варианты приобретения жилья ещё можно разделить по видам в зависимости от стороны, у которой оно покупается:

1. Приобретение у собственника. Для этого правильным будет прибегнуть к услугам риэлтерской компании. Такой подход позволит избежать мошенничества. К тому же многие люди слабо разбираются в тонкостях осуществления сделок с недвижимостью.
2. Самостоятельная покупка. В данном случае стороны проводят сделку, без привлечения третьих лиц. Такой вариант позволяет уменьшить расходы, связанные с реализацией процедуры. Однако возникает риск того, что допущенные ошибки или неточности могут причинить ущерб интересам сторон.
3. Приобретение жилья от застройщика. Этот вариант наименее затратный. Но в таком случае можно потерять выплаченные средства из-за недобросовестности другой стороны. Поэтому предварительно следует собрать максимальный объем информации, характеризующей застройщика. Получить жилье в этом случае можно в доме, который не был достроен либо возводится с нуля.
4. Покупка недвижимости, находящейся в залоге. Не каждый получатель денежного займа может своевременно рассчитаться с банком. Поэтому в определенный момент жилье может быть реализовано в счет погашения задолженности.
5. Покупка жилого помещения у компании. Такой вариант используется в случаях, когда организация намерена продать свой офис, который находился в обычной квартире или доме.

Любой из способов выбирает сам человек по личному усмотрению, исходя из своих возможностей.

Суть такого процесса заключается в том, что компания, занимающаяся строительством, привлекает денежные средства физических или юридических лиц, которые впоследствии используются для возведения дома. По окончании процедуры, каждый вложивший средства получает отельную жилую площадь.

Все происходит в несколько этапов. Сначала строительная компания должна получить земельный участок для возведения постройки. После этого с плательщиками заключается договор соответствующего содержания. В процессе строительства люди вносят денежные средства, согласно установленному графику. По завершении каждый получает собственное жилье.

В соответствии с требованиями действующего законодательства в качестве объектов возведения в порядке долевого привлечения денежных средств могут выступать помещения для проживания и технического назначения, а также места для нахождения личного автотранспорта, которые передаются плательщику, после того, как строительная компания получит разрешение на ввод сооружения в эксплуатацию, и входят в состав такого дома. То есть в данном случае в качестве предмета сделки выступают не только квартиры, но также подсобные площади: лифты, сушилки и места для парковки автомобилей.

Не каждый может вступать в подобного рода отношения. Чтобы принять участие в долевом строительстве, каждая из сторон обязана соответствовать определенным условиям. Для строительной компании и плательщиков они различны по содержанию.

Юридическое лицо должно отвечать следующим требованиям:

1. Компания создается в соответствии с действующими нормативными правовыми актами. То есть у организации имеется определенный бюджет, уставная документация, печать, руководитель, адрес регистрации, учетный номер плательщика налогов, расчетный банковский счет.
2. Организация надлежащим образом оформила проектно-сметную документацию.
3. Компании выделен земельный участок на возведение постройки.
4. У юридического лица есть разрешение от официальных госбюджетных инстанций на выполнение работ. При отсутствии в штате необходимых специалистов организация должна заключить договора с третьими лицами.
5. Компания обязана периодически отчитываться перед плательщиками о расходовании вкладываемых в строительство средств.

Условием для участия в процессе самих заинтересованных является платежеспособность, то есть наличие денежных средств, необходимых для осуществления своевременной оплаты за выполняемые работы.

Следует отметить, что это исчерпывающий перечень сторон. В качестве участников могут привлекаться третьи лица. Например, если в штате компании нет специалистов, которые способны выполнить определенный вид работ, то застройщик может заключить договор с организацией, в которой они есть. Однако в этом случае строительная компания не снимает с себя обязательств по соблюдению условий основного договора.

Такое правило распространяется и на плательщика. Если последний не располагает необходимыми денежными средствами, он имеет возможность использовать банковскую ссуду. Но это не освобождает его от своевременной платы согласно установленному графику внесения оговоренных сумм.

В качестве дольщика может выступать любой желающий получить свою жилую площадь. При этом инициатор должен иметь на руках денежные средства, необходимые для внесения своевременной оплаты за выполняемые работы.

Следует отметить, что дольщиком может быть как человек, так и организация. Это обусловлено требованиями Закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ в котором указано, что он регулирует отношения, связанные с привлечение денежных средств физических и юридических лиц, для возведения многоквартирных домов и других объектов недвижимости.

В качестве застройщика может выступать организация, которая соответствует требованиям:

1. В названии организации должно содержаться словосочетание специализированный застройщик.
2. Компании необходимо иметь опыт участия в процессе возведения недвижимости не менее тридцати шести фактических месяцев.
3. Деятельность должна быть связана со строительством многоквартирных домов. Минимальная общая площадь построек, в отношении которых было получено разрешение на ввод в эксплуатацию, должна составлять десять тысяч квадратных метров.
4. Компания должна владеть на праве собственности или аренды земельным участком, площади которого достаточно для возведения постройки.

Выполнение указанных требований позволяет организации заниматься строительством объектов недвижимости.

Потенциальный дольщик должен принимать решение самостоятельно, на основании данных, полученных им самим. Прежде всего, нужно посетить офис претендента на строительство дома и провести переговоры с его представителем. В ходе беседы уточнить сведения об имеющемся опыте деятельности застройщика, а также об объеме работ, который был выполнен до этого.

После этого правильным будет потребовать документы, касающиеся создания компании: устав, свидетельство о государственной регистрации, разрешение на выполнение строительных работ, данные об имеющемся бюджете. Это позволит выяснить является ли организация действующей, и сформирована ли она в соответствии с требованиями законодательства.

Следующим шагом будет изучение документов, которые непосредственно связаны с возведением объекта. Прежде всего, это данные, подтверждающие наличие в собственности или на правах аренды земельного участка. Далее нужно потребовать разрешение, полученное из официальной инстанции, на строительство. Затем изучить расценки на выполняемые работы, а также потребовать произвести предварительный расчет стоимости стройки всего объекта.

После этого необходимо внимательно изучить проект предлагаемого договора о долевом участии. На практике большинство компаний предлагают стандартный шаблон, который разработан с учетом интересов застройщика. Такой вариант не нужно подписывать сразу. Следует ознакомиться с содержанием документа. При необходимости можно представить его на изучение квалифицированному специалисту.

В соответствии с требованиями действующего законодательства каждый застройщик обязан предоставлять дольщикам сведения, касающиеся возведения объекта. Доступ к соответствующим данным обеспечивается путем их размещения на специальном сайте.

На указанном интернет-ресурсе должна содержаться такая информация:

1. Разрешение на эксплуатацию возведенных объектов.
2. Перечень документации касающейся строительства.
3. Декларация проекта.
4. Заключение официальной бюджетной инстанции о соответствии застройщика и документов требованиям законодательства.
5. Проект договора о долевом строительстве.
6. Данные о выплате компанией взносов компенсационного характера.
7. Условия привлечения средств дольщиков.
8. Отчетность финансового характера.
9. Фото возводимых объектов.

Указанная информация должна быть размещена на официальном сайте в течение пяти рабочих суток, после получения официального заключения о соответствии компании требованиям законодательства. Также в указанный срок вносятся все изменения в данные ресурса. За нарушение порядка обеспечения доступа к информации к организации могут быть применены меры воздействия.

Каждый претендент на возведение объекта должен иметь в наличии следующий перечень сведений:

1. Учредительную документацию.
2. Лицензию на занятие определенным видом деятельности.
3. Разрешение уполномоченной официальной государственной инстанции на проведение строительных работ.
4. Проектно-сметную документацию.
5. Свидетельство, подтверждающее наличие у застройщика земельного участка на правах собственности или аренды.
6. Финансовую документацию.

Все данные должны быть в оригинальном варианте. Если застройщик предъявляет для ознакомления копии документов, то они заверяются организацией их выдавшей. В случае утраты или порчи бумаг компания должна их восстановить.

Перед началом строительных работ стороны должны подписать договор о долевом участии.

В тексте такого документа указываются следующие обязательные условия:

1. Предмет договора.
2. План, местоположение и детальное описание объекта.
3. Срок выполнения работ и передачи сооружения заказчику.
4. Стоимость договора, график и порядок внесения платежей.
5. Срок гарантии на объект.
6. Гарантии выполнения застройщиком своих обязательств. Здесь должен быть указан порядок возмещения вреда, который может быть причинен дольщикам.

Если одно из указанных условий не включено в текст, договор будет считаться не подписанным. Застройщик несет расходы, связанные с порчей объекта до его передачи дольщикам.

Такой документ подписывается обеими сторонами. В акте указывается дата передачи объекта, его основные характеристики. Указанная процедура может быть реализована только после получения разрешения официальной госбюджетной инстанции на ведение объекта в эксплуатацию. Передача должна произойти в сроки, предусмотренные договором. Преждевременное исполнение такого обязательства не допускается, за исключением случаев, если это предусмотрено соглашением.

Не позднее чем за один месяц компания направляет заказчику письмо о завершении строительства. Сообщение пересылается по почте с уведомлением о вручении адресату. При получении такого сообщения заказчик обязан приступить к приемке объекта в течение семи рабочих суток. Все выявленные недостатки включаются в акт. При уклонении заказчика от приемки объекта строительная компания, по истечении двух месяцев с момента установленной даты передачи, оформляет документ о переходе объекта участникам, в одностороннем порядке. Такое правило применимо только в случае, если застройщик имеет документальное подтверждение того факта, что другая сторона уведомление получила.

Чтобы оформить право собственности, заинтересованное лицо обязано выполнить следующие действия:

1. Обратиться в Росреестр или многофункциональный центр.
2. Представить паспорт, договор, акт приема-передачи, разрешение на эксплуатацию, квитанцию об оплате госпошлины, а также заявление.

Уполномоченное должностное лицо в свою очередь:

1. Принимает переданную документацию.
2. Проверяет её на соответствие требованиям действующего законодательства.
3. Вносит сведения в специальный реестр.
4. Назначает дату прихода заинтересованного.

В определенный день человек обязан явиться в регистрирующий орган и получить документ, удостоверяющий вступление в права собственности.

Оцените статью: