Договор субаренды жилого и нежилого помещения

Предлагаем рассмотреть тему: "договор субаренды жилого и нежилого помещения" с комментариями профессионалов. Мы старались разъяснить все понятным языков и полностью раскрыть тему. Внимательно причитайте статью и, если возникнут вопросы, вы можете их задать в комментариях или напрямую дежурному консультанту.

Скачать бланк в формате docx:
dogovor-subarendy.docx [13,55 Kb] (cкачиваний: 2970)

Скачать бланк в формате pdf:
dogovor-subarendy.pdf [50,09 Kb] (cкачиваний: 452)

1.1. Арендатор сдает, а Субарендатор принимает в субаренду нежилое помещение , расположенное по адресу: , общей площадью кв. м для использования под .

1.2. Арендатор владеет указанным в п.1.1 нежилым помещением на основании договора аренды недвижимого имущества № от « » 2019 г.

2.1. Арендатор обязан:

  • в течение дней с момента подписания настоящего договора передать в пользование Субарендатора, указанное в п.1.1 помещение по акту приема-передачи, в котором должно быть указано техническое состояние помещения на момент сдачи в субаренду.

2.2. Субарендатор обязан

  • использовать арендуемые помещения только в целях, указанных в п.1.1 договора;
  • содержать арендуемее помещение в полной исправности и надлежащем санитарном состоянии до сдачи Арендатору, обеспечивать пожарную и электрическую безопасность;
  • вносить арендную плату в установленные договором сроки;
  • при обнаружении признаков аварийного состояния сантехнического, электротехнического и прочего оборудования немедленно сообщать об этом Арендатору;
  • если арендуемые помещения в результате действия Субарендатора или непринятия им необходимых и своевременных мер, придут в аварийное состояние, восстановить их своими силами, за счет своих средств;
  • за свой счет производить текущий ремонт арендуемых помещений;
  • по окончании срока субаренды освободить помещения и передать их Арендатору по акту приема-передачи в исправном состоянии, пригодном для использования под ;
  • по истечении срока договора, а также при досрочном его прекращении передать Арендатору безвозмездно все согласованно произведенные в арендуемых помещениях перестройки и переделки, а также улучшения, составляющие принадлежность помещений и неотделимые без вреда от конструкций помещений, если иное не обусловлено отдельным соглашением.
Нет видео.
Видео (кликните для воспроизведения).

3.1. Стоимость субаренды помещений составляет (указать цифрами и прописью) рублей в месяц.

3.2. Оплата по настоящему договору производится в рублях путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет Арендатора, указанный в настоящем договоре, в течение дней после выставления Арендатором счета.

3.3. Субарендатор оплачивает арендную плату ежемесячно и в порядке предоплаты, на основании выставляемых Арендатором счетов.

3.4. Моментом оплаты считается день списания денежных средств с расчетного счета Субарендатора.

4.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств по настоящему договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством.

4.2. В случае несвоевременного перечисления арендной платы Субарендатор обязан уплатить пеню в размере % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

4.3. Уплата пени и возмещение убытков не освобождают виновную сторону от исполнения обязательств по договору.

4.4. В случае несвоевременного возврата Субарендатором помещений, он уплачивает Арендатору арендную плату за срок пользования не возвращенными вовремя помещениями и неустойку в размере % от суммы арендной платы за соответствующий срок неосновательного пользования помещениями.

5.1. По требованию Арендатора договор может быть досрочно расторгнут в случае, когда Субарендатор:

5.1.1. Пользуется предоставленными помещениями (полностью или отдельными их частями) не по назначению, предусмотренному п.1.1 настоящего договора.

5.1.2. Умышленно или по неосторожности существенно ухудшает состояние помещений.

5.1.3. Более двух раз подряд, по истечении установленного договором срока платежа, не вносит арендную плату.

5.2. По требованию Субарендатора договор может быть досрочно расторгнут в случаях:

5.2.1. Если Арендатор не предоставляет помещения в пользование Субарендатору, либо создает препятствия пользованию помещениями, в соответствии с условиями договора или назначением помещений.

5.2.2. Если помещения в силу обстоятельств, за которые Субарендатор не отвечает, окажутся в состоянии, не пригодном для использования.

6.1. Помещения сдаются в субаренду сроком на с момента вступления настоящего договора в силу.

6.2. При надлежащем исполнении своих обязанностей Субарендатором, а также при отсутствии возражений со стороны Арендатора, договор считается пролонгированным на тот же срок, на тех же условиях.

6.3. Договор вступает в силу с момента его подписания.

7.1. Изменение условий договора, его расторжение и прекращение допускается по письменному соглашению сторон.

7.2. Настоящий договор составлен в 2-х экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из сторон.

7.3. Споры, вытекающие из настоящего договора, разрешаются путем переговоров. При неурегулировании возникших разногласий спор разрешается в Арбитражном суде г. .

7.4. Во всем остальном, не предусмотренном настоящим договором, стороны будут руководствоваться действующим законодательством РФ.

На сегодняшний день аренда и субаренда нежилых помещений – распространённые явления. Подобные договора в основном заключают субъекты предпринимательской деятельности. На практике очень часто арендуют офисы или другие помещения, где можно осуществлять предпринимательскую деятельность. Договор субаренды получил своё законодательное регулирование в гражданском кодексе РФ. Правоотношения, связанные с субарендой, получили своё регулирование в ст. 615, 618, 631, 638, 647, 660 ГК РФ.

Субаренду можно охарактеризовать как пересдачу имущества в аренду. Это значит, что помещение является объектом аренды на основании заключённого между собственником и арендатором договора аренды. Арендатор может заключить договор субаренды, и пересдать помещение.

Подобная практика очень часто применяется агентствами недвижимости, которые арендую офисные здания и сдают отдельные комнаты по более высоким ценам, заключая договора субаренды.

Договор субаренды имеет ряд особенностей. В частности:

  • срок договора субаренды не может превышать срок действия договора аренды;
  • правоотношения, вытекающие из договора субаренды регулируются правилами договора аренды, если, конечно, иное не предусмотрено законодательством;
  • если договор аренды был расторгнут раньше предусмотренного срока, то договор субаренды также считается расторгнутым, если иное не предусмотрено в тексте договора аренды, но законодательство даё возможность субарендатору заключить с собственником договор аренды на срок, который оставался до окончания действия договора субаренды;
  • если договор аренды был признан ничтожным, та же участь ждёт договора субаренды.

Важно! Арендатор может заключить договор субаренды только при наличии согласия собственника. Это – обязательное законодательное требование.

Читайте так же:  Особенности оформления приватизации кооперативной квартиры

На практике возможность арендатора сдавать помещение в субаренду предусматривается непосредственно в договоре аренды. Если договор аренды не содержит подобного пункта, то арендатор может заключить договор субаренды только при наличии письменного согласия собственника. При этом подобное согласие необходимо получать для каждого случая заключения договора субаренды в отдельности.

В соответствии с действующим законодательством договор субаренды должен быть заключён в простой письменной форме путём составления одного документа. При этом договор должен быть составлен в двух экземплярах: для каждой стороны по одному экземпляру.

Важно! если договор субаренды помещения был заключён на срок больше 1 года, то он подлежит обязательной государственной регистрации. В этом случае договор необходимо составить в 3 экземплярах, один из которых предоставляется регистрирующему органу.

В договоре субаренды необходимо чётко предусмотреть предмет договора. Это – помещение, которое сдаётся в субаренду. В частности, необходимо указать площадь и местонахождение предмета субаренды. Если в аренду сдаётся офис в здании, то необходимо указать номер комнаты.

Следующий пункт, на который необходимо обратить особое внимание, это – срок субаренды. Его необходимо указать. При это данный срок не может превышать срок действия договора аренды.

Также необходимо указать размер ежемесячной платы. В договоре также необходимо предусмотреть сроки выплаты арендной платы и возможность ее изменения.

Важно! в соответствии с действующим законодательством доход, полученный на основании договора субаренды, облагается налогом. Данный факт необходимо учитывать при определении размера ежемесячной выплаты.

Также необходимо предусмотреть обязанность арендодателя предупредить арендатора обо всех обязанностей, которые он имеет перед собственником помещения по договору аренды.

Нет видео.
Видео (кликните для воспроизведения).

Изображение - Договор субаренды жилого и нежилого помещения proxy?url=https%3A%2F%2Fdogovor-urist.ru%2Fimages%2Fedit41Заполненный образец документа

г. _____________ “___”__________ 20__ г.

_________________________________________, именуем__ в дальнейшем
(наименование организации)

“Субарендатор”, в лице ______________________________________________,
(должность, фамилия, имя, отчество)

действующего на основании _______________________, с одной стороны и
(Устава, положения)

_________________________________, именуемое в дальнейшем “Арендатор”,
(наименование организации)

в лице _____________________________________________, действующего на
(должность, фамилия, имя, отчество)

основании ______________________, с другой стороны заключили настоящий
(Устава, положения)

договор о нижеследующем:

1.1. Арендатор обязуется предоставить Субарендатору помещение, мебелированное под офис, состоящее из _____________________________
(общая площадь ________ кв.м.),

находящееся в здании _________________ по адресу: __________________________________________________________.

1.2. Данный договор заключается с письменного согласия Арендодателя, действующего на основании права собственности на данное помещение.

  • предоставить в пользование Субарендатора помещение в срок, предусмотренный данным договором;
  • предупредить Субарендатора обо всех обязательствах Арендатора перед Арендодателем, вытекающих из договора аренды на нежилое помещение;
  • предупредить Субарендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в субаренду имущество;
  • требовать от Арендодателя проводить капитальный ремонт за счёт своих средств;
  • следить за использованием помещения по назначению.
  • поддерживать имущество в исправном состоянии;
  • проводить за свой счёт текущий ремонт;
  • своевременно вносить арендную плату в размере и сроки, определённые настоящим договором.

3.1. За предоставленное помещение Субарендатор ежемесячно уплачивает Арендатору сумму в размере ___________ (__________________) рублей за квадратный метр.

3.2. Данная сумма подлежит оплате не позднее ___-го числа каждого месяца.

3.3. Размер арендной платы может изменяться не чаще одного раза в год.

4.1. За ненадлежащее исполнение своих обязательств стороны вправе требовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков.

4.2. В случае существенного нарушения Субарендатором сроков внесения арендной платы Арендатор вправе требовать от него досрочного внесения арендной платы, но не более чем за два срока подряд.

5.1. Настоящий договор вступает в силу с момента передачи имущества во временное пользование и действует ______________________.

По согласованию сторон этот срок может быть продлён. Передача имущества наступает на следующий день после подписания договора.

5.2. Договор может быть расторгнут досрочно только в случае невыполнения одной из сторон своих обязательств.

6.1. Срок действия данного договора не может превышать срока действия договора аренды между Арендатором и Арендодателем.

6.2. В случае досрочного расторжения договора аренды нежилого помещения Субарендатор имеет преимущественное право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды в пределах оставшегося срока.

6.3.Все споры и разногласия стороны обязуются решать путём переговоров. При неурегулировании сторонами возникших разногласий спор передаётся на решение арбитражного суда г. _________________.

6.4. Договор составлен в двух экземплярах, по одному для каждой стороны.

Изображение - Договор субаренды жилого и нежилого помещения proxy?url=https%3A%2F%2Fyuristznaet.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2015%2F12%2Farendy

Такое понятие, как субаренда нежилого помещения, включает массу тонкостей и нюансов. В частности, это затрагивает уплату налогов. До 2012 года, налогообложение для лиц, заключающих договора аренды и субаренды, проходило по упрощённой схеме. В настоящее время, эти понятия попадают под общую систему налогообложения.

Кроме того, необходимо точно знать какой код ОКВЭД применим для субаренды нежилого объекта недвижимости. В этой статье, мы постараемся разобраться во всех тонкостях сдачи помещений в субаренду.

Само понятие субаренды можно классифицировать как повторную сдачу объекта недвижимости в аренду третьему лицу. Для этого необходимо согласие собственника помещения. Процедура актуальна для жилых и нежилых помещений.

Изображение - Договор субаренды жилого и нежилого помещения proxy?url=https%3A%2F%2Fyuristznaet.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2015%2F12%2Finfo_per_2.jp_

Стоит отметить, что можно сдать в субаренду помещение целиком или его часть. Выглядит это следующим образом: вы арендуете у организации или физического лица нежилое помещение за определённую сумму денег. После этого, можно сдать его в субаренду за более существенную сумму.

Разрешение на субаренду помещений подтверждается статьёй 615 пункт 2 Гражданского кодекса РФ. Он гласит, что арендатор может поступать с арендованным объектом недвижимости следующим образом:

  • сдавать строение (или его часть) в субаренду;
  • отдать его в безвозмездное пользование;
  • передать свои права арендатора третьему лицу.

Стоит отметить, что первоначальный договор аренды не предусматривает право арендатора на субаренду без разрешения собственника. Зато может быть включён пункт, дающий право арендатору осуществлять сдачу недвижимости в субаренду. Это обеспечивает прямое заключение договора между арендатором и третьим лицом. Согласие собственника уже не требуется.

Изображение - Договор субаренды жилого и нежилого помещения proxy?url=https%3A%2F%2Fyuristznaet.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2015%2F12%2Frazres

Из этого можно сделать вывод, что договор субаренды заключается между участниками договора. Это могут быть как физические, так и юридические лица.

Читайте так же:  Перепланировка квартиры в ипотеке

Иногда в роли юридического лица может выступать агентство недвижимости, которое оказывает услуги по сдаче помещений в аренду. В этом случае меняется налогообложение для арендатора и вступает в силу другой код ОКВЭД.

Составление договора субаренды нежилого помещения подразумевает письменное оформление стандартного документа. Подписывается договор участниками сделки. Это стандартная процедура, на которую не влияют сроки заключения договора и статус его участников.

Договор на сдачу нежилого помещения в субаренду должен включать следующие моменты:

  • территориальное расположение с указанием точного адреса;
  • общая площадь строения;
  • целевое предназначение;
  • срок договора субаренды;
  • форма и сроки оплаты.

Изображение - Договор субаренды жилого и нежилого помещения proxy?url=https%3A%2F%2Fyuristznaet.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2015%2F12%2Flori-00

В некоторых случаях основной договор может быть подкреплён следующими документами:

  • кадастровым паспортом и свидетельством о Государственной регистрации объекта;
  • актом приёма/сдачи нежилого помещения;
  • протоколами разногласий и согласия разногласий.

Важно! Несмотря на наличие стандартной формы договора субаренды, допускается его оформление в свободной форме. При этом обязательным условием является вхождение всех основных пунктов.

Необходимо знать, что если договор заключается на срок свыше 12 месяцев, необходима его государственная регистрация. Договор вступает в действие только с момента его регистрации. Иначе разрешение на аренду помещения третьим лицом не будет иметь юридической силы.

Кроме того, договор повторной аренды не должен превышать срок первичного найма. При этом по истечении срока действия, документ не продлевается автоматически. Каждый раз требуется составление нового договора.

Отдельного внимания заслуживают права и обязанности участников договора. Это не касается собственника помещения, а только арендатора и субарендатора. Рассмотрим права и обязанности каждого из участников соглашения.

Эта сторона обязана: предоставить нежилое помещение в состоянии пригодном для эксплуатации, обеспечить поставки воды, электроэнергии и отопления.

Стоит отметить, что бездействие коммунальных служб не подразумевает ответственность арендатора. Кроме того, арендатор обязан ознакомить субарендатора с правилами внутреннего распорядка и планом эвакуации в случае возникновения чрезвычайных ситуаций.

Арендатор вправе проводить проверку соблюдения условий договора субаренды. Это делается в рабочее время и в присутствии субарендатора. Последний обязан предоставить все документы, в том числе разрешение на определённый вид деятельности.

Изображение - Договор субаренды жилого и нежилого помещения proxy?url=https%3A%2F%2Fyuristznaet.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2015%2F12%2Foffice_flu_02.j

Арендатор имеет право на проведение капитального или текущего ремонта в нежилых помещениях, переданных в субаренду. При этом субарендатор уведомляется в письменном виде за 30 дней до проведения работ. Стоит отметить, что во время ремонта, арендная плата с субарендатора не взимается.

Арендатор вправе устанавливать порядок работы помещений в выходные и праздничные дни. На порядок и размер оплаты это не влияет.

Эта сторона, заключившая договор, обязана использовать помещение только в целях, указанных в договоре. Следить за техническим и пожарным состоянием нежилого помещения в соответствии с установленными нормами.

Самостоятельно нести полную ответственность перед органами, дающими разрешение и контролирующими предпринимательскую деятельность. Ликвидировать последствия аварий и другого ущерба помещениям, причинённого по собственной вине.

Не проводить перепланировку или реконструкцию, если отсутствует письменное разрешение арендатора. Своевременно вносить установленную договором арендную плату.

Изображение - Договор субаренды жилого и нежилого помещения proxy?url=https%3A%2F%2Fyuristznaet.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2015%2F12%2F12.jp_

Если договор сдачи помещения расторгается досрочно, по инициативе субарендатора, арендатор должен быть уведомлен об этом не позднее, чем за месяц.

Субарендатор обязан при заключении договора представить арендатору следующие документы:

  • выписку банковских реквизитов, с печатью предприятия и подписью бухгалтера;
  • выписку из ЕГРЮЛ, взятую не позднее, чем за 30 дней до подписания договора;
  • документ, дающий разрешение на подписание договора субаренды.

Стоит отметить, что приведённый перечень обязанностей сторон далеко не полный, но здесь указаны их основные права и обязанности.

Субаренду очень часто путают с посредническими услугами по сдаче помещения в аренду. Согласно Налоговому кодексу Российской Федерации, это разные понятия, соответственно, различается и порядок налогообложения.

Посреднические услуги часто оказывают агентства недвижимости, заключающие договора аренды с собственником и с его согласия осуществляют сдачу помещений третьим лицам. Для этого используется код ОКВЭД 70.31 «Деятельность агентств недвижимости» и код ОКВЭД 68.31 «Агентства недвижимости».

Для деятельности по передаче в субаренду недвижимости, можно использовать код ОКВЭД 70.20 «Сдача в аренду собственной жилой и нежилой недвижимости» и код ОКВЭД 68.20 «Предоставление в аренду и эксплуатацию собственных или арендованных объектов недвижимости».

Доход физических лиц от сдачи недвижимости в субаренду облагается по ставке НДФЛ в размере 13%. Документ по форме 3-НДФЛ подаётся ежегодно, до 30 апреля. Требуемая сумма должна быть оплачена не позднее 15 июля текущего года.

Для юридических лиц ставка налогообложения составляет 6% по УСН. Но учитывая статус предпринимателя, могут быть назначены дополнительные страховые взносы.

Помните, что уклонение от налогообложения попадает под административную и уголовную ответственность.

Максимальный размер штрафа при уклонении от налогов при сдаче нежилых помещений в субаренду, может составить 500 000 рублей или лишение свободы сроком до 3-х лет.

Субаренда нежилого помещения – это понятие, включающее множество особенностей и тонкостей. Она представляет собой предоставление помещения арендатором в пользование субарендатору на тех же условиях, которые предполагает изначальный договор аренды. При этом следует в точности соблюдать все условия, на которых собственник передал недвижимость в аренду.

Изображение - Договор субаренды жилого и нежилого помещения proxy?url=http%3A%2F%2Flaw03.ru%2FContent%2FNewsImages%2FContentImages%2F9e11deb8-a1cc-48bd-b3bb-98a1777517f1

Она представляет собой повторную сдачу объекта нежилой недвижимости в пользование третьему лицу. Такое помещение может передаваться только с согласия владельца. Эта процедура допускается как с жилым, так и с нежилым объектом. Но она чаще всего применяется в последнем случае.

Зачастую арендаторы прибегают к данной процедуре, заключив соглашение об аренде по выгодной цене. Затем они ищут субарендаторов, которые снимут помещение по более высокой стоимости. А разница в цене становится для них дополнительным доходом.

Возможность субаренды регулируется п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса. В соответствии с данной статьей, арендатор может поступить с арендуемым объектом одним из нижеперечисленных способов:

  1. сдать помещение частично или полностью, заключив договор субаренды;
  2. передать помещение в безвозмездное пользование;
  3. передать право аренды физическому лицу или другой организации.

У арендатора есть право сдать помещение полностью или только его часть, выделив площадь для субарендатора. Это характерно для офисных или торговых помещений, когда помещение является слишком большим и не задействуется в полной мере.

Читайте так же:  Субсидии малоимущим семьям в 2019 году

Договор субаренды нежилого помещения может заключаться не только между компаниями или предпринимателями. Допускается заключение соглашения и с физическим лицом. Для этого необходимо поставить в известность владельца помещения. Чтобы упростить процедуру, можно заранее включить в первоначальный договор аренды пункт о возможности передачи помещения в субаренду третьему лицу.

  • Москва и область: +7-499-350-97-04
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-309-87-91
  • Федеральный: +7-800-511-69-34

В данном случае субарендатор заключает договор на тех же условиях, которые фигурируют в договоре аренды. Важно соблюдать следующее:

  • срок субаренды не может превышать срока аренды;
  • в случае завершения договорных обязательств между арендатором и собственником требуется перезаключение договора с собственником на правах арендатора;
  • в договорах аренды и субаренды должны содержаться одинаковые условия, касающиеся возможности проведения ремонта в помещении;
  • продлить договор субаренды нельзя, но его можно перезаключить, если перезаключается договор аренды.

Если срок оформления договора составляет не меньше 12 месяцев, его необходимо зарегистрировать в органах Росреестра. Данная процедура накладывает обременение на недвижимость в виде аренды и субаренды до окончания действия договорных обязательств. Если помещение будет продано, новому собственнику придется ждать окончания не только аренды, но и субаренды. Если договор заключается на срок до 1 года, не потребуется его регистрация.

Изображение - Договор субаренды жилого и нежилого помещения proxy?url=http%3A%2F%2Flaw03.ru%2FContent%2FNewsImages%2FContentImages%2Fd80a75a5-ad82-4ab1-b633-ca3eea1c0fe3

В российском законодательстве не предусматривается порядок действий в случае двойной субаренды. Но она не запрещается, ведь ст. 6 ГК РФ предполагает право заключения нового договора субаренды, если арендатор заключил новый договор с собственником нежилого помещения на тех же условиях.

При этом необходимо поставить в известность собственника нежилого помещения и заключить с ним прямое соглашение. С юридической точки зрения данная ситуация считается двойной субарендой.

Чем опасно заключение договора субаренды? Наибольшие риски существуют для субарендатора, так как он является наименее защищенной стороной соглашения. Но есть опасные моменты и для других сторон сделки. Можно выделить следующие нюансы:

  1. Получение согласия собственника на субаренду. Если собственник не будет поставлен в известность и договор аренды не предполагает последующую сдачу помещения, договорные отношения могут быть прекращены.
  2. Договор подлежит обязательной регистрации, если заключается на срок от 1 года. В этом случае накладывается обременение на недвижимость, которое может отпугнуть потенциальных покупателей в случае продажи.
  3. Договор субаренды превышает срок аренды. В данном случае договор теряет юридическую значимость. В соответствии с российским законодательством, он должен быть меньше или равен сроку аренды. При заключении соглашения следует запросить копию первичного договора аренды.
  4. Риск неоплаты. Если субарендатор будет задерживать платежи или перестанет их вносить, придется самостоятельно оплачивать их собственнику. Большинство договоров аренды нежилого помещения предполагают прекращение действия договоренностей, если оплата задерживается более двух раз подряд.

Если договор субаренды заключен ранее даты договора аренды, данную сделку признают ничтожной. При этом даже подписанный обеими сторонами документ становится недействительным.

Изображение - Договор субаренды жилого и нежилого помещения proxy?url=http%3A%2F%2Flaw03.ru%2FContent%2FNewsImages%2FContentImages%2Fa0a55990-b7fa-4ea2-a400-4f2a0d6f1911

Если вы решили снять помещение под торговлю или офис, необходимо запросить достаточно большой пакет документов. Не стоит верить на слово арендатору. Все его слова должны подтверждаться документально. Для заключения договора и проверки безопасности сделки вам потребуется следующее:
  • договор аренды;
  • договор субаренды;
  • письменное согласие собственника;
  • выписка из ЕГРН, в которой указывается владелец недвижимости и установленные обременения.

В последнем случае особенно важно наличие обременения, если договор заключен на срок более года. Наличие договора аренды и субаренды позволяют сверить основные условия соглашения. Если в них есть серьезные противоречия, лучше отказаться от подписания документа. В противном случае могут возникнуть проблемы с собственником, который не давал согласия на определенные действия в отношении своей недвижимости.

В результате, при заключении договора субаренды есть определенные риски. Чтобы их избежать, необходимо знать, что представляет собой данное соглашение и как себя обезопасить от негативных последствий.

К субаренде чаще всего прибегают юридические лица, и распространена она достаточно широко. Хотя тут и имеется много общего с обычной арендой, между ними есть также значимые различия. Это непростая сделка с довольно высокими рисками, а потому и работа с договором приобретает очень важное значение, ему стоит уделить повышенное внимание и учесть все значимые нюансы.

В результате это третье лицо станет субарендатором. Чаще всего субаренда используется в бизнесе с коммерческими объектами, а передаваться посредством данного договора может и недвижимость целиком, и её определённая часть. Права передаются с согласия владельца имущества, и они будут равны либо меньше, чем у арендатора.

Как правило, аренда обходится дешевле субаренды благодаря отсутствию посредников. Потому сама необходимость субаренды обусловлена чаще всего тем, что собственник не хочет сдавать недвижимость по частям, и потому её арендует сразу целиком одна компания, после чего раздаёт в субаренду по частям. Например, арендовано может быть офисное здание целиком, а мелкие фирмы после этого берут в субаренду отдельные офисы. Хоть это и выходит дороже, но для них иного пути может и не быть, поскольку арендовать здание целиком им невыгодно, да и незачем, а собственнику здания проще получить меньше денег, но иметь дело с одним арендатором, а не с десятками.

Другой вариант подобного деления – не по пространству (офисное здание на офисы), а по времени: существует практика аренды квартир на длительные сроки с целью их сдачи посуточно. Это гораздо дороже, в результате чего субарендатор получает свою прибыль, хозяева недвижимости, в свою очередь, могут также извлечь из этого выгоду, например, если арендатор проведёт в ней за свой счёт ремонт, чтобы затем сдавать дороже.

То есть, при соблюдении интересов сторон, субаренда может оказаться выгодной для всех. Но при этом, из-за того, что этих сторон становится больше, и не всегда три вместо двух, поскольку субарендатор, в свою очередь, также может заключить субарендный договор и передать права другому лицу. В результате иногда выстраиваются довольно длинные цепочки, соблюдение их интересов и устойчивость договорённостей сохранять становится сложнее. Поэтому не все владельцы приветствуют субаренду, и иногда на неё накладывается запрет.

Читайте так же:  Документы, необходимые для оформления дарственной

Аренда и субаренда – понятия родственные и схожие, но есть между ними и значимые различия. Первое отражено уже в названии: если арендный договор подписывается непосредственно с хозяином недвижимости, то соглашение о субаренде – с арендатором. То есть субаренда будет зависеть от аренды.

Затем стоит выделить, что, если аренду не относят к юридически сложным сделкам, то субаренду к ним относят. В первом случае хоть стороны и несут риски, но они относительно невелики, а если юридическое сопровождение находится на высоком уровне, и вовсе минимальны. А вот вторая сделка менее безопасна юридически и требует более тщательной подготовки, поскольку зависит не только от воли договорившихся сторон, но также и от третьей, и ещё от одного соглашения (непосредственно об аренде) – и это как минимум, поскольку иногда цепочка бывает длиннее.

Это может показаться запутанным, потому приведём пример: компания Б взяла в аренду офисное здание у компании А, компания В взяла в субаренду этаж этого здания, компания Г – часть находящихся на этаже помещений, организовав офис, а затем, когда он стал не нужен, передала его компании Д. Таким образом, компания Д будет зависеть ото всех предшествующих сделок, и если договор между А и Б, Б и В и так далее будет разорван раньше срока, то и она пострадает.

Из этого можно вывести следующее отличие: если арендатор входит в договорные отношения лишь с одним лицом, то субарендатор – с двумя или более.

Ещё одно важное отличие – стоимость. Поскольку при субаренде появляются посредники, она становится выше, то есть в среднем объекты одного и того же класса брать в аренду дешевле, чем в субаренду. Проблема лишь в том, что далеко не всегда получается их найти.

Пункт 2 статьи 615 ГК говорит о наличии права у арендатора отдавать имущество в субаренду, статья 618 указывает, в каких случаях соглашение прерывается. Этой теме частично посвящён целый ряд статей в главе 34. А если для субаренды не даётся особых указаний, должны применяться общие правила для аренды, излагающиеся в той же главе.

С законодательным регулированием тесно связана тема налогообложения. И здесь в первую очередь следует отметить, что субаренду не нужно путать с услугами посредника, даже несмотря на то, что некоторые предприятия сознательно превращают это в вид деятельности, в результате фактически по смыслу грань стирается. Так это, или же нет, а их необходимо чётко различать, поскольку порядок налогообложения будет различным.

При субаренде физическое лицо, осуществляющее сдачу, должно будет выплатить стандартный налог в 13%, выплата осуществляется раз в год, доход декларируется по форме 3-НДФЛ вместе с остальными. Для юридических лиц по УСН ставка 6%, однако возможно взимание страховых взносов сверх неё. За уклонение от выплаты налогов полагается либо ответственность в административном порядке, в виде выплаты штрафа размером до 500 000 рублей, либо в уголовном – предусмотрено лишение свободы на срок до 3 лет.

Изображение - Договор субаренды жилого и нежилого помещения proxy?url=https%3A%2F%2Fpravo.estate%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F06%2Foriginal-3

Первейшее условие, без которого заключать договор нельзя, – получение согласия от владельца недвижимости. Если оно не было получено, то возникает риск: когда владелец обнаружит переход прав, он сможет его опротестовать, в результате чего договор попросту будет признан недействительным. А потому следует относиться к этому внимательно, ведь риск ложится на субарендатора.

Согласие хозяина можно либо оформить как отдельный пункт в соглашении, либо и вовсе в виде отдельного документа. Но даже если согласие получено, полностью защищённым от риска субарендатор себя чувствовать не может – ведь текст соглашения о субаренде имеет тесную связь с договором аренды, то есть, если тот окажется признан недействительным или же будет расторгнут, соответственно, и субаренда также будет прекращена.

Это означает, что договор субаренды является производным, имеющим прямую зависимость от первичного, и во много поэтому он считается небезопасным.

Для субарендатора в описанном случае останется возможность договориться с владельцем, и стать арендатором. Это право защищено законодательством и, если у владельца нет особых причин для отказа, но он всё-таки отказывает, то появляется возможность отстоять права в суде. Чтобы до такого не доходило, субарендатору нужно иметь в виду вероятность, что придётся занять место арендатора, и желательно заранее установить контакт с владельцем. А если арендатор ещё при подписании соглашения о субаренде предлагает обойтись без хозяев, поскольку, как он утверждает, у него есть такое право, не стоит на это соглашаться.

Вернёмся к договорённости с владельцем. Важный нюанс заключается в том, что подписание нового контракта на прежних условиях означает также что срок его действия останется прежним. Субарендатор в данной модели займёт место арендатора, а больше ничего не поменяется.

Ещё один момент, на который следует обратить внимание при рассмотрении данной ситуации: субарендатор может иметь вторичного субарендатора, ведь, как мы уже отмечали, эти цепочки могут быть протяжёнными. Таким образом формируется следующая цепочка: владелец – арендатор – субарендатор – вторичный субарендатор. Если из неё выпадает арендатор, его место может занять следующий в цепи. Но что до вторичного субарендатора, то законодательство не предусматривает, что он может стать арендатором при необходимости, то есть его права защищены меньше.

Это выписки банковских реквизитов и ЕГРЮЛ, на первой необходимо поставить печать предприятия и подпись бухгалтера, что до второй, то её давность к моменту подписания договора должна составлять менее месяца. Также потребуется письменное разрешение от хозяина недвижимости.

Исследовав условия для заключения договора, обратимся к его структуре. Сразу бросается в глаза её схожесть с другими гражданско-правовыми сделками. В особенности прослеживается схожесть с соглашением об аренде. К статье прилагается образец.

Читайте так же:  Процедура оформления доверенности на продажу квартиры

Выделим важнейшие положения:

  • предмет;
  • данные сторон;
  • оплата и порядок расчётов – помимо размера платы, оговаривается, каким образом она будет производиться, сроки, в которые необходимо провести расчёт (например, до ежемесячно, до 7 числа включительно), здесь же можно указать нюансы оплаты коммунальных услуг, если она будет отличаться от типовой;
  • права и обязанности сторон – обычно идентичны аренде: указывается срок передачи, по какому назначению предмет договора надлежит использовать, обязательства осуществлять его текущий ремонт и тому подобные;
  • ответственность при нарушении условий соглашения – в этом пункте устанавливается, какие меры следует предпринять, если одна из сторон не выполняет договорённости, указываются алгоритмы расчёта штрафов и пени;
  • срок, в течение которого он действителен;
  • условия изменения или расторжения – чаще всего этот пункт позволяет разорвать соглашение при задержках в выплатах или несанкционированной сдаче в субаренду.

Помимо перечисленных, в текст могут быть включены особые условия, характерные именно для субаренды. Например, что неотделимые улучшения, произведённые во время действия соглашения, станут собственностью арендодателя. Другой часто встречающийся пункт позволяет субарендодателю продолжать пользоваться предметом соглашения до его истечения, даже если владелец недвижимости сменится.

Так называют то, что будет передаваться его посредством – в рассматриваемом случае в субаренду. К моменту передачи должен уже являться предметом договора аренды. В этом качестве может выступать жилое либо нежилое помещение.

Изображение - Договор субаренды жилого и нежилого помещения proxy?url=https%3A%2F%2Fpravo.estate%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F06%2Fkvartiratudija

Разница между жилым и нежилым помещением состоит в предназначении, и это важный нюанс при субаренде, поскольку использоваться недвижимость может лишь в соответствии с её предназначением. Сама арендуемая квартира же должна соответствовать требованиям, предъявляемым к жилью.

Если оно окружено землёй, принадлежащей тому же владельцу и также перешедшей в пользование арендатора, то следует определить и зафиксировать в тексте, какой землёй получает право пользоваться субарендатор. Если этого сделано не было, то считается, что вся примыкающая земля также передана в субаренду.

После того, как договор подписан, уже нельзя будет просто забрать часть этой земли у субарендатора с обоснованием, что этот аспект просто не был вовремя учтён – необходимо будет разрывать соглашение и заключать новое. Потому следует с самого начала внимательно отнестись к проработке подобных вопросов.

Субарендатору не разрешается менять статус помещения, он должен использовать его строго в соответствии с назначением. Следовательно, если это нежилое помещение, то оно не может использоваться как жилое.

Хотя цепочка при субаренде может тянуться довольно далеко, а значит и благополучие соглашения в течение всего срока, на который он рассчитан, будет зависеть и от других лиц, но сторон договора, как и при обычной аренде, всего две. Разница в том, что они будут называться субарендодателем и субарендатором.

Сдавая арендованный объект, арендатор становится субарендодателем. Если речь идёт о нежилых помещениях, то он получает право проводить в них как капитальный, так и текущий ремонт, о чём необходимо за месяц уведомить субарендатора. Кроме того, во время проведения ремонта выплаты должны быть приостановлены, поскольку у субарендатора нет возможности использовать недвижимость в соответствии с её назначением.

На него ложатся обязанности следить за техническим, а также пожарным состоянием арендованного помещения. Поскольку при заключении сделки он должен был проконтролировать состояние помещения, то и ответственность перед проверяющими органами несёт именно он, если по тем или иным причинам оно не было допущено к использованию, он всё равно должен будет продолжать определённые в соглашении выплаты. Разорван же договор может быть только в указанном в нём порядке.

Если недвижимости был нанесён ущерб вследствие аварий и тому подобного, то ликвидация также будет обязанностью субарендатора, если нанесён ущерб был по его вине (то есть, при ущербе из-за природной стихии он нести ответственность не будет). Он не может проводить перепланировку либо реконструкции без получения письменного разрешения арендатора (а тому обычно требуется разрешение хозяина недвижимости).

Такой договор рассчитан либо до конца действия договора аренды, либо на меньший срок. Если соглашение об аренде имеет пункт о возможности неограниченного продления, то соответственно продлеваться может и относящийся к нему договор субаренды, но в него необходимо будет внести все добавления, которые может претерпеть оригинальное соглашение.

При отсутствии регистрации в Росреестре длительного соглашения субарендатор может просто лишиться средств и не получить недвижимость, поскольку документ не будет иметь никакой юридической силы. Это еще один очень важный и опасный момент, который надо учитывать.

Причины и порядок расторжения договора субаренды аналогичны прекращению действия обычной аренды, но с добавлением ещё одной причины – расторжение договора аренды.

Изображение - Договор субаренды жилого и нежилого помещения proxy?url=https%3A%2F%2Fpravo.estate%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F06%2F785-img_7921

Расторгнуто соглашение может быть:

  • по обоюдному согласию;
  • по одностороннему решению;
  • через суд;
  • из-за разрыва договора аренды.

Наиболее простой способ, конечно, по обоюдному согласию, а способы 2 и 3 могут применяться при нарушении правил одной из сторон. При расторжении по обоюдному согласию подписывается соответствующее соглашение, содержащее детали и сроки.

Односторонний разрыв допускается лишь в виде исключения, если был нарушен один из пунктов, относительно которого есть указание, что при его нарушении вторая сторона получает право на разрыв. Тогда необходимо будет сначала уведомить о нём нарушителя в письменном виде.

Наконец, для субаренды действует статья 618 ГК, указывающая, что при досрочном прекращении договора аренды прерывается также и договор субаренды. Но субарендатор получает право обратиться к владельцу недвижимости и стать арендатором на оставшийся согласно договору срок.

Изображение - Договор субаренды жилого и нежилого помещения 488955668
Автор статьи: Софья Строганова

Здравствуйте. Меня зовут Софья. Я уже более 9 лет работаю юристом. Считая себя профессионалом, хочу научить всех посетителей сайта решать сложные и не очень вопросы. Все материалы для сайта собраны и тщательно переработаны с целью донести в удобном виде всю необходимую информацию. Перед применением описанного на сайте всегда необходима  консультация с профессионалами.

Обо мнеОбратная связь
Оцените статью:
Оценка 5 проголосовавших: 7

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here