Договор купли-продажи квартиры нюансы регистрации

Какие есть нюансы оформления договора купли-продажи квартиры?

Статья описывает нюансы приобретения или продажи жилья. Рассматривается оформление договора купли-продажи квартиры: что предусмотреть этим документом, чтобы не обманули, чтобы не лишиться денег, а то и жилья?

У всех на слуху трагические истории: из-за непредусмотренных мелочей люди остаются на улице или теряют деньги без возможности вернуть обратно.

Недавно средства массовой информации рассказывали о случае, когда человек продал квартиру за 7 миллионов рублей, но даже судом не смог получить деньги. Оказалось: пункт соглашения, описывающий момент передачи денег, сформулирован таким образом: «Продавец получил указанную сумму денег полностью до его подписания сторонами», и эта фраза осталась им пропущенной, хотя деньги передавались после регистрации сделки, а не до подписания договора. Простая невнимательность, скажете вы? Она стоила человеку 7 миллионов рублей, а, фактически — жилья.

Какие же вопросы нужно учитывать обеим сторонам, оформляя куплю-продажу?

Продавцы кажутся более защищенными. Но суды рассматривают иски сотен потерпевших граждан, продавших жилье, но не получивших денег, потому что упустили из виду определенные нюансы оформления этого исключительно важного документа. Часто в них указывается: стороны произвели оплату в момент подписания, иными словами, до регистрации сделки. Какой тут может быть подвох? Почти все так делают.

Пункт договора подтверждает, что расчет за предмет продажи уже произведен, а продавец получил деньги, как в случае, описанном нами выше. Но здесь деньги действительно переданы, поэтому человек совершенно спокоен: «Все правильно написано».

После того, как все совершилось, покупатель попросил подтвердить передачу денег распиской, что бывший владелец жилья сделал: деньги реально получены, поэтому расписку написал. Каково же было удивление, когда покупатель по суду потребовал вернуть сумму, равную цене проданной квартиры: по документам получилось, что он получил плату дважды — договором и распиской.

Также в договоре купли-продажи следует предусмотреть пункт, позволяющий расторгнуть его в случае невыполнения покупателем своих обязательств по уплате цены за недвижимое имущество в течение определенного времени. Бывают случаи, когда покупатель зарегистрировал свое право собственности, переехал в приобретенную недвижимость, но по договору не рассчитывается. Глава Гражданского кодекса, посвященная продаже недвижимости, (ст.ст. 549-558) не содержит норм, на основании которых суд может удовлетворить исковые требования истца о расторжении договора купли-продажи и аннулировании права собственности у нового владельца его прежнего недвижимого имущества в связи с неуплатой им покупной цены (Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 3 июня 2008 г. N 5-В08-8).

Речь пойдет о квартире, очень важно тщательно описать ее: место нахождения, адрес, общая площадь, этаж, кадастровый номер, количество комнат, наличие балконов и лоджий.

Квартира бывает всякой: перепланированной, холодноватой зимой, с замыкающей электропроводкой, да мало ли какие недостатки могут у жилого помещения быть? Продающая сторона старается о них умолчать, а также избежать упоминания в документе о продаже. Тут-то появляется его ошибка.

Когда документ, который передает недвижимость, обходит молчанием наличие недостатков жилого помещения, дело чревато судебными взысканиями убытков, возникших как результат приобретения покупателем некачественного жилья.

Поэтому очень важно сообщить покупателям обо всех свойствах и характеристиках помещения, а также настоять: надо записать недостатки в тексте документа. Это будет доказательством того, что покупатель об этом извещен, приобрел жилое помещение, осознавая все последствия выбора. Следовательно, претензии необоснованны.

Оформление договора купли-продажи квартиры: какие моменты важны для покупателя

Многие слышали, как врачи говорят: «Каждую историю пишу на прокурора». Оформляя историю болезни пациента, врачи уже подразумевают возможность обращения больного с жалобой, последующий запрос истории болезни органами прокуратуры и суда.

Точно также, совершая сделку приобретения жилья, каждый покупатель должен знать: именно на него ложатся все риски покупки. Свои права придется доказывать в суде, опираясь на единственный документ — договор.

Поэтому к оформлению нужно отнестись очень серьезно. Основные моменты бывают предусмотрены типовыми договорами. В договоре должны указываться:

• полные данные продавца и покупателя;
• все данные об объекте сделки;
• его стоимость, порядок расчетов.

Очень важно учесть все мелочи. Недаром сказано: мелочи не имеют решающего значения, мелочи решают все!

К сделке покупатель должен прийти подготовленным, проверив личность тех, кто является стороной продающей (их может быть несколько человек), убедившись, что эти люди физически и психически здоровы: не относятся к алкоголикам, наркоманам, у них отсутствуют психические и возрастные изменения, а также диагнозы хронических заболеваний, дающие возможность оспаривать сделку. При малейшем подозрении о наличии любого из этих факторов стоит попросить представить справку из психдиспансера, наркодиспансера.

Если справок не представляют, можно пригласить врача, чтобы удостоверить нормальное психическое состояние того, кто осуществляет сделку, сделать вывод, осознает он свои действия и их последствия, или нет. В этом случае следует знать: приглашать нужно судебного эксперта-психиатра.

У обычных врачей-психиатров отсутствует право подписывать заключения о том, влияет ли имеющееся заболевание на способность человека совершать юридически значимые действия. Такие заключения суд может оставить без внимания, так как врач в данном случае превысил свою компетенцию: по роду своей деятельности такие врачи могут заниматься только диагностикой, а также лечением заболеваний.

Эксперт-психиатр, прошедший специальную подготовку в области судебной психиатрии, имеет право определить, каким образом заболевание, при его наличии, может повлиять на способность человека совершить продажу, на понимание им значения сделки и ее последствий. Такое заключение оспорить будет сложно.

Покупателю следует насторожиться в случаях, когда доверенность была выдана больше года назад, когда доверитель – пожилой человек или слишком молодой. Нужно очень внимательно вычитать доверенность, также найти нотариуса, оформившего ее и убедиться: доверенность действительна и не отозвана.

Также покупатели должны сделать все, чтобы встретиться, поговорить с тем, кто ее выдал. Много случаев, когда используются доверенности людей умерших или отказавшихся от мысли продавать вообще. Связавшись с доверителем, нужно удостовериться: продажа жилья действительно доверена тому, кто фигурирует в доверенности, узнать, по каким причинам он не может участвовать в подписании документа лично.

Лучше всего попросить у доверителя письменное подтверждение актуальности доверенности.

Недвижимость, полученная по наследству много лет назад, чревата меньшим риском появления новых наследников, могущих заявить права на ее долю. Но недавно приобретенная, быстро выставленная на торги, может содержать угрозу оспаривания наследства. Причем наследники по закону могут потребовать восстановить свое право независимо от того, сколько времени прошло со времени заключения сделки.

Наследованная квартира – это мина с замедленным действием. Наследники могут возникнуть в любой момент, к ним относятся внебрачные дети, о существовании которых наследодатель не подозревал или, зная о них, не предполагал о наличии права на его жилье за этими детьми.

Поэтому, оформляя договор купли-продажи, следует учесть все эти факторы, а значит, один из его пунктов должен обязать продавца взять на себя решение претензий возможных наследников на долю квартиры, также за счет своих средств удовлетворить их законные материальные требования, не привлекая к разрешению возникшего спора покупателя.

Нужно знать главное: несовершеннолетние дети, достигнув 18-ти лет, в течение 3-х лет после этого события могут обратиться в суд за признанием сделки недействительной. Это нужно учитывать, приобретая квартиру, и особенно тщательно удостоверяться, что права детей не нарушены, а все справки и разрешения органов, осуществляющих опеку и попечительство, получены надлежащим образом.

Когда жилье стало собственностью семьи, имеющей несовершеннолетних детей по приватизации, их обязательно следовало включить как собственников жилья. Если ребенок участия не принимал, тогда продавец должен представить согласие органа опеки и попечительства на неучастие ребенка в приватизации. Отсутствие такого документа свидетельствует о грубом нарушении прав ребенка. Значит, он имеет право оспорить совершаемую сделку после наступления своего совершеннолетия.

Квартира приобреталась с использованием средств материнского капитала

Оформляя куплю-продажу квартиры, приобретенной после 1 января 2007 года с участием средств материнского капитала, надо убедиться, что она записана в собственность всей семьи: обладателя сертификата на материнский капитал, его супруга (супруги) и всех детей.

В ином случае наряду ущемление прав детей, и они имеют возможность в течение 3-х лет после наступления совершеннолетия данную сделку оспорить. Такую проверку нужно осуществлять не только относительно семьи настоящего продавца квартиры, но и предыдущих владельцев, приобретших ее после 1 января 2007 года. Все мы знаем о случаях обналичивания семейного капитала через покупку жилья, когда объекты недвижимости переходили из рук в руки быстро и без соблюдения существующего законодательства.

После 1 марта 2013 года, в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2012 № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» у покупателя появилось больше рисков. Какова их суть? Перестала существовать регистрация договора купли-продажи квартир: он считается вступившим в силу с момента подписания его сторонами. Регистрация перехода права собственности на недвижимость осуществляется по прежним правилам.

Введено очень важное изменение порядка регистрации права собственности на жилье. На основании Федерального закона N 250-ФЗ от 23 июля 2013 года, который внес изменения в документы, регулирующие государственную регистрацию прав и кадастровый учет объектов недвижимости, заинтересованный человек теперь может запрашивать сведения об объекте недвижимости из ЕГРН: когда, на каком основании переходила квартира из рук в руки, кто был в этих сделках продавцом, кто – покупателем.

Также каждый владелец недвижимости может подать в Росреестр просьбу о том, чтобы сделки с его имуществом проводились только при его личном участии. Этими изменениями стоит воспользоваться, чтобы защититься от мошеннических сделок со своей недвижимостью.

Нюансов, которые нужно предусмотреть при оформлении договора купли-продажи недвижимости, великое множество: каждый случай уникален. Каждая мелочь при подписании договора должна приниматься во внимание. Можно посоветовать пригласить грамотных юристов обеим сторонам, потому что нередки случаи мошенничества, когда в сделке принимает участие юрист только на одной стороне — стороне продавца. При заключении договора в него умышленно вносится ошибка, которая позволяет после получения денег от покупателя затянуть, а то и сорвать регистрацию перехода права собственности на жилье, а, следовательно, втянуть покупателя в затяжной судебный процесс. Хочешь мира — готовься к войне.

Договор купли-продажи квартиры (ДКП) – это документ, порождающий определенные юридические последствия для Продавца и для Покупателя. Основные последствия – это переход права собственности на квартиру одному, и передача денег за квартиру – другому участнику сделки.

При этом указанные в Договоре купли-продажи квартиры условия (об этом ниже) определяют не только основные, но и дополнительные юридические последствия сделки, конкретизируя, как именно должен исполняться договор. Рассмотрим, что из себя представляет такой договор и какие условия должны в нем присутствовать.

Договор купли-продажи квартиры (ДКП) считается заключенным с момента его подписания. Это означает, что после подписания договора, у Продавца и Покупателя возникает ОБЯЗАННОСТЬ по исполнению условий договора.

Заключенный ДКП является основанием для Откроется в новой вкладке.”>государственной регистрации перехода права собственности на квартиру. Сам ДКП с марта 2013 года регистрации не подлежит, хотя все равно передается в составе пакета документов в Росреестр для регистрации перехода права на основании этого договора.

После регистрации по экземпляру ДКП выдается на руки Продавцу и Покупателю. На каждом экземпляре должны стоять отметки о регистрации перехода права на основании договора – круглая гербовая печать Откроется в новой вкладке.”>УФРС, и прямоугольный штамп регистратора (с датой регистрации, подписью и фамилией регистратора).

(вид печати и штампа в разных территориальных УФРС может отличаться, но наименование и герб печати, а также перечень регистрационных данных в штампе – одинаковые)

Форма Договора купли-продажи квартиры

Закон допускает заключение Договора купли-продажи квартиры как в нотариальной, так и в простой письменной форме (ППФ). Выбор определяется желанием и интересами самих участников сделки. Но есть несколько исключений, когда нотариальное удостоверение договора требуется обязательно. Это относится к следующим случаям:

1. продажа доли в квартире постороннему лицу (Откроется в новой вкладке.”>п.1, ст.42, ФЗ-218 от 13.07.2015);
2. продажа квартиры несовершеннолетнего или ограниченно дееспособного гражданина (Откроется в новой вкладке.”>п.2, ст.54, ФЗ-218 от 13.07.2015);
3. продажа квартиры по Договору пожизненного содержания с иждивением, (Откроется в новой вкладке.”>ст. 584 ГК РФ).

В остальных случаях участие Нотариуса не обязательно, можно обойтись и ППФ.

Договор, заключенный в простой письменной форме (ППФ) – самый простой и дешевый вариант заключения сделки купли-продажи квартиры. Юридические последствия такой формы договора во многом определяются тем, насколько грамотно он составлен (с точки зрения законодательства), и насколько полноценно отражены в нем условия сделки и обязательства сторон.

Если договор составлен упрощенно (типовой шаблонный текст), и часть интересов, например, Покупателя в нем не отражены, то при исполнении договора, могут возникнуть конфликты и сложности, мешающие Покупателю вступить в права владения квартирой. Это может касаться снятия Продавца и его семьи с регистрационного учета, или – условий и сроков фактической передачи квартиры, или – ответственности Продавца за сокрытие важных сведений о квартире и правах на нее (например, о наследниках), и т.п.

В частности, если вдруг сделка оказывается спорной, то решение суда будет во многом опираться именно на формулировки заключенного договора.

Участие Откроется в новой вкладке.”>Нотариуса в сделке позволяет избежать многих проблем, в т.ч. связанных с текстом Договора купли-продажи. Нотариус отвечает за безошибочность оформления ДКП, за соблюдения всех прав и обязанностей сторон договора, а также разъясняет нюансы его исполнения, и вносит, при необходимости, дополнительные пункты в условия договора.

Кроме того, Нотариус контролирует наличие и правильность оформления всего пакета документов, и удостоверяет Откроется в новой вкладке.”>дееспособность участников сделки, добровольность и адекватность их действий на момент заключения договора. Это существенно снижает риски Откроется в новой вкладке.”>признания сделки недействительной по целому ряду причин.

Преимущество нотариальной формы заключения Договора купли-продажи актуально, прежде всего, для Покупателя квартиры, т.к. именно он в результате сделки приобретает права, которые могут быть впоследствии нарушены, обременены, оспорены, или даже Откроется в новой вкладке.”>ничтожны. Нотариус же, вникнув в детали сделки, может существенно расширить условия договора и предупредить нежелательные последствия, фактически снижая риски сделки для Покупателя.

Дополнительное удобство в том, что Нотариус может взять на себя регистрацию перехода права в Росреестре, что не только облегчает процесс сделки для ее участников, но и заметно сокращает Откроется в новой вкладке.”>срок регистрации. У Нотариуса также можно безопасно провести денежные взаиморасчеты по сделке; для этого существует специальный инструмент – Откроется в новой вкладке.”>депозит нотариуса.

Правда, Нотариусу за подготовку и заверение ДКП квартиры необходимо уплатить госпошлину, размер которой зависит от цены квартиры, указанной в договоре.

В практике рынка встречаются случаи (нежелательные для Покупателя), когда Продавец занижает цену квартиры в ДКП, чтобы избежать уплаты налога НДФЛ от продажи недвижимости. Но с 2016 года действует новый закон, согласно которому этот Откроется в новой вкладке.”>налог взимается с кадастровой стоимости квартиры (правда, там есть нюансы, подробнее – см. по ссылке).

Несмотря на то, что все Договоры купли-продажи квартир имеют ряд общих положений (в частности – существенные условия договора), каждый ДКП должен составляться индивидуально, с учетом конкретных условий сделки, и персональных пожеланий/требований участников договора. Поэтому разработку проекта договора для конкретной сделки лучше поручать Откроется в новой вкладке.”>Нотариусу или Откроется в новой вкладке.”>специализированному юристу, предварительно описав ему детали устных соглашений между Продавцом и Покупателем.

Существенные условия Договора купли-продажи недвижимости

«Существенными» признаются обязательные условия договора, при отсутствии хотя бы одного из которых, договор считается незаключенным.

К существенным условиям Договора купли-продажи квартиры относятся:

1. Наименование документа.
   Указывается заголовок – «Договор купли-продажи», а также дата и место (город/поселок) его заключения.
2. Стороны договора.
   Указываются ФИО и паспортные данные Продавца и Покупателя.
3. Предмет договора – квартира (Откроется в новой вкладке.”>ст. 554 ГК РФ).
   Указываются однозначные идентификационные данные недвижимого имущества: наименование (квартира/доля/комната/дом), назначение (жилое/нежилое), адрес, этаж, общая площадь (в соответствии с данными Откроется в новой вкладке.”>Титула).
4. Суть договора.
   Указывается, что происходит именно продажа квартиры (а не ее дарение, сдача в аренду, и т.п.)
5. Цена договора (Откроется в новой вкладке.”>ст. 555 ГК РФ).
   Указывается согласованная сторонами денежная сумма, уплачиваемая за квартиру.
6. Перечень лиц, проживающих в квартире, которые сохраняют Откроется в новой вкладке.”>право пользования квартирой после совершения сделки, с указанием прав этих лиц на пользование квартирой (Откроется в новой вкладке.”>п.1 ст.558 ГК РФ).
   Перечисляются члены семьи Продавца, которые на момент сделки остаются еще «прописанными» в квартире, и указывается обязательство и сроки их «выписки» после сделки (такое, обычно, происходит при Откроется в новой вкладке.”>альтернативных сделках).

Если права на квартиру Откроется в новой вкладке.”>ограничены (обременены), то это также обязательно указывается в договоре, иначе может быть отказано в регистрации.

Дополнительные условия Договора купли-продажи квартиры (ДКП)

Кроме существенных условий, в ДКП, как правило, указывается ряд дополнительных условий и сведений, количество и состав которых зависят от конкретной сделки и пожеланий сторон, а также от грамотности Откроется в новой вкладке.”>юриста, составляющего договор. Эти дополнительные условия хоть и не являются обязательными (т.е. их не обязательно указывать в договоре), но если они указаны, то они имеют ту же силу, и несут в себе те же юридические последствия, что и основные (существенные) условия.

Каждая фраза в договоре имеет значение. И именно дополнительные условия договора отражают нюансы и особенности конкретной сделки, а также требования и пожелания ее участников.

В частности, в Договоре купли-продажи квартиры указывают следующие дополнительные условия, сведения и обязательства сторон:

По соглашению сторон в договоре также могут указываться дополнительные обязательства, подтверждения, гарантии, а также неустойки и штрафные санкции для каждой из сторон, на случай неисполнения обязательств.

Типовой Договор купли-продажи квартиры можно скачать в разделе «Образцы документов для вторичного рынка».

Вообще, в договоре могут быть указаны любые дополнительные условия, согласованные сторонами сделки, лишь бы они не противоречили закону и сути самого договора.

Правила применения Договоров купли-продажи недвижимости регламентируются Гражданским Кодексом РФ, в частности, Откроется в новой вкладке.”>статьями 549 – 558.

Если ДКП содержит несколько листов, то все они должны быть прошиты, скреплены между собой, и заверены подписями сторон.

Договор купли-продажи квартиры составляется и подписывается, как минимум, в 3-х экземплярах: по одному экземпляру для каждой стороны договора, и один экземпляр – для регистратора (УФРС).

Фактическое исполнение условий по договору (выполнение обязательств) фиксируется затем путем подписания Откроется в новой вкладке.”>Акта приема-передачи квартиры.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти Откроется в новой вкладке.”>ЗДЕСЬ .

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте « Откроется во всплывающем окне.”> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ » (откроется во всплывающем окне).

Информация оказалась полезной?
Сохрани ее себе, еще пригодится!

Поскольку в сфере недвижимости существует масса нюансов, в частности в моментах о правах собственности и налогообложении, все изменения, качающиеся неё, нужно своевременно зарегистрировать. К данной процедуре российское законодательство выдвигает ряд чётких и строгих требований, несоблюдение которых может привести даже к потере имущества.

Процесс оформления сделки состоит из нескольких этапов и требует подготовительных работ с некой осведомлённостью в нормах Гражданского, Жилищного и Семейного кодекса Российской Федерации. Согласно им, сделка не может считаться завершённой и состоявшейся, если регистрационный орган не зафиксировал в едином реестре соответствующие изменения.

Задаваясь вопросом, нужно ли регистрировать договор купли жилой квартиры, следует ответить, в связи с последними изменениями в законодательстве, – нет. Такой подход уже считается устаревшим, но вот регистрировать переход собственнических прав – обязательно.

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

После того, как договор купли-продажи квартиры будет подписан сторонами, квартира, являющаяся объектом сделки, перестаёт быть собственностью продавца, если иные условия не были прописаны в данном документе. Тем не менее, о чём бы продающая сторона с покупателем не договорился, независимо от того, передал ли покупатель оговоренную сумму и отдал ли продавец жильё, официально право собственности будет принадлежать именно ему, пока не осуществлена государственная регистрация новых прав владения.

Фиксирует это Федеральная служба государственной организации, картографии и кадастра – Росреестр, куда и следует обращаться после подписания документа с целым пакетом сопутствующих бумаг.

Чтобы сомнений по поводу необходимости в регистрации договора купли жилья всё же не возникало, необходимо отметить, что, она полностью отменена начиная с марта 2013 года, ссылаясь на Федеральный Закон №302 от 30 декабря 2012 года. Данный закон и внёс изменения в Гражданский действующий кодекс, пункты 1-4.

Независимо от того, сколько времени проходит после подписания договора, если сразу не зарегистрируют переход права собственности, продавец не только остаётся законным владельцем квартиры, но имеет возможность отменить сделку, оставив покупателя ни с чем.

В соответствии с порядком подачи документов в Росреестр, подать таковые можно при личном визите в территориальное его отделение, в МФЦ, почтовым отправлением и в электронном виде с официального государственного сайта. Документы для регистрации включают в себя:

• Заявление на регистрацию перехода собственнических прав, подписанное продавцом;
• Аналогичное заявление на регистрацию перехода собственнических прав, подписанное покупателем;
• Три экземпляра заключённого договора (один остаётся Росреестру и по одному каждой стороне сделки, если сторон больше, чем две, экземпляров, соответственно, также должно быть больше);
• Квитанция об уплате государственной пошлины (уплачивает обычно покупатель);
• Паспорта всех участников (при участии несовершеннолетних – свидетельства о рождении);
• Нотариально заверенное согласие на сделку от имени супруга (супруги) продавца, если квартиры является их совместно нажитой собственностью;
• Доверенность, заверенная нотариусом, если вместо какой-либо из сторон при регистрации перехода прав присутствует её представитель.

Для регистрации договора, то есть перехода прав в соответствии с ним, лично должны присутствовать обе стороны – и покупателя, и продавца. Все заявления не стоит писать заранее, они должны быть написаны в присутствии ответственного за их приём специалиста.

Когда в сделке фигурирует малолетнее лицо в возрасте до четырнадцати лет, его интересы должны представлять родители или законные опекуны. Доверенность в этом случае не нужно оформлять. Также не требуется такой документ в том случае, если опекуны, имеющие соответствующее решение суда, представляют интересы недееспособного лица.

Если стороны по какой-либо причине не могут присутствовать лично в Росреестре или Многофункциональном центре и не хотят отправить вместо себя представителя, можно направить все требующиеся документы почтой. При этом оригиналы вкладывать нельзя, только копии, заверенные нотариусом. Само письмо следует отправить только заказным и с обратным уведомлением, чтобы быть уверенным, что оно дошло. Не стоит забывать и об описи вложенных документов, чтобы не возникало неприятностей.

Время, когда нужно подать заявления, законодательно не регламентируется. Госпошлина за регистрацию взимается всегда (платёж на расчётный счёт в любом банке), стоимость её зависит от региона и от того, физическое или юридическое лицо является покупателем. Срок регистрации занимает в целом не больше трёх дней. При этом можно подать его вовсе заранее, например, за несколько дней до того, как договор будет подписан. На стоимость услуги это не повлияет, однако обезопасит сделку, поскольку после подачи таких заявлений Росреестр не вправе принять документы от других лиц, в заявлениях не указанных.

Поскольку сам договор купли-продажи жилой квартиры теперь не регистрируется, юридическую силу он приобретает с момента обоюдного подписания. Подписание же данного документа свидетельствует о том, что стороны пришли к обоюдному согласию, оговорили условия и окончательную стоимость.

Росреестр регистрирует переход права собственности на проданную квартиру в соответствии со статьёй 551, пунктом первым, Гражданского действующего кодекса Российской Федерации. Это также значит, что только на основании подписанного договора пользование недвижимостью не считается правомерным, только после соответствующих изменений в едином государственном реестре можно полноправно распоряжаться квартирой, регистрироваться в ней, менять замки, затевать перепланировку. Заключать какие-либо сделки, не зарегистрировав права собственности, невозможно.

Так как договора купли-продажи заключаются на добровольной основе, по обоюдному согласию сторон, после регистрации прав на покупателя у продавца нет возможности отменить сделку, если только он не стал жертвой мошенников. Впрочем, подобные ситуации рассматриваются исключительно в суде и, как показывает практика, далеко не всегда решаются в пользу продавца.

Обе стороны договора купли-продажи недвижимого объекта вправе отзывать поданные Росреестру документы, если возникает конфликтная или спорная ситуация. При возникновении таковой нужно будет подать соответствующий запрос, в котором будет изложена просьба об остановке регистрации и требование не вносить изменения в базу учета. При этом стоит помнить, что теперь регистрационная работа длится довольно короткое время.

В соответствии с законодательными нормами, Росреестр обязан заморозить регистрационную процедуру с покупкой на один месяц, письменно уведомив об этом вторую сторону сделки. Как происходит такой процесс – зависит от ситуации. Если за этот месяц продавец и покупатель не смогут прийти к соглашению, Росреестр примет решение отказать в перерегистрации собственнических прав.

Впрочем, со стороны продавца можно не иметь весомого основания для того, чтобы прекратить регистрационный процесс, поэтому покупатель практически всё время находится в потенциальной опасности. Чтобы избежать подобных ходов со стороны недобросовестного продавца, лучше всего оговаривать оплату через банковскую ячейку или назначать её дату после того, как произойдёт перерегистрация прав и передача жилья. В ином случае решать проблему придётся в суде, куда обращается обманутый покупатель, уплатив стоимость государственной пошлины и за это. Пошлина за регистрацию договора, то есть процесс перехода прав, судебные издержки и прочее могут быть возложены на ответчика, если эти требования были выдвинуты пострадавшей стороной.

Затруднительные ситуации, в том числе, встречаются от даты заключения договора и произведения оплаты до даты регистрации собственнических прав, поскольку этот промежуток может быть весьма ощутимым, иногда не один месяц. Есть два варианта развития нежелательных событий и их решение:

• Случай первый – Росреестру подан запрос о регистрации прав собственности, что говорит о том, что препятствовать перерегистрации данных прав ничего не может, кроме поданного вслед заявления с требованием приостановить данную процедуру. Такой запрос может быть подан от продавца или его законного представителя. Покупателю же, в свою очередь, придётся защитить свои права в зале суда, и требовать в принудительном порядке зарегистрировать права владения на себя.
• Случай второй – предыдущий владелец, он же продавец, может внезапно умереть до того, как заявление о перерегистрации подано. Это более неприятный момент, но и для него есть решение, хотя ждать придётся полгода. Завершить сделку придётся с наследниками умершего лица, а для этого им нужно вступить в наследство, что можно сделать лишь спустя шесть месяцев после смерти наследодателя.

Наследуемые лица вступают в наследственные права, только после чего покупатель, который был вынужден всё это время ждать, подаёт заявление в суд о принудительной регистрации договора купли продажи квартиры, то есть о регистрации своих собственнических прав на недвижимость. В качестве ответчиков выступают наследники. Раньше этого срока обращаться бессмысленно.

Из данных описанных случаев можно видеть следующее – для их исключения нужно незамедлительно зарегистрировать права собственности на нового владельца, подавая все бумаги правильно и в полном объёме, устраняя ошибки без заминок и отлагательств. Если время прошло зря, винить в этом придётся только себя, ни один платеж не будет возвращён.

Задача инспектора в Росреестре, при поступлении заявлений, проверить прилагаемые к нему документы на подлинность и соответствия, чтобы процедура регистрации собственнических прав была законной. Обращаться следует только с оригиналами – несмотря на то, что обязательно снимаются копии, они должны быть сверены, оригиналы подделать сложнее. Кроме того, договор купли продажи квартиры в оригинале должен быть отдан Росреестру для выявления возможных неточностей и ошибок, а также для внесения информации в единый реестр.

Следует иметь в виду и то, что данный орган имеет ряд оснований отказать в регистрации прав собственности. Таким основанием может послужить отсутствие полного перечня необходимых бумаг, оформление таковых с ошибками, наличие исправлений, подача испорченных документов. В таких ситуациях при отказе следует как модно скорее устранить замечания и обратиться с заявлением заново, с недостающими и правильно оформленными документами.

Иногда неточности и некоторые ошибки возникают не по вине граждан, например, если улица, на которой находится многоквартирный дом, была переименована и в разных бумагах фигурируют разные названия. Потребуется сначала переделывать правоустанавливающее свидетельство. Сложнее будет, если сотрудник Росреестра сомневается в подлинности бумаг, поскольку это повлёчёт за собой межведомственные запросы, а это время и не всегда положительный результат.

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта.

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

Оцените статью: