Что такое кадастровая стоимость квартиры, земли или другого объекта недвижимости, как она определяет

Что такое кадастровая стоимость квартиры, земли или другого объекта недвижимости, как она определяется, от чего зависит и на что влияет

Как правило, стоимость каждого недвижимого объекта определяется по итогам независимой оценки, учитывающей все оказывающие влияние факторы. Однако главным образом результаты оценки имеют значение для государства, в целях налогообложения. Так что государство само занимается оценкой зарегистрированных домов, квартир, земель…

Кадастровая цена недвижимости – это стоимостный показатель, который указывается в реестровых данных каждого элемента кадастровой карты. Данный реестр ведется гос. органом – кадастровой службой (палатой, еще ее называют гос. реестром), что является ответственной за своевременный учет данных об объектах недвижимости. Оценка ведется массово и регулярно.

Как правило, кадастровая цена обозначается в результате независимой оценки, заказываемой указанным государственным органом у частных оценочных предприятий.

Такая оценка не является постоянной и обновляется каждые 3-5 лет. При этом проведение данной процедуры является обязательством государства.

Итак, для чего нужна кадастровая стоимость имущества?

Когда рассчитывается стоимость квартиры, в первую очередь результат передается гос. органам. Рассматриваемая оценка недвижимости используется в официальных целях. К примеру:

• при налогообложении;
• при определении размера государственной пошлины для различных нотариальных действий;
• при спорах о легитимности договоров купли-продажи соответствующих объектов недвижимости.

Главным образом кадастровая оценка необходима государству, так как частные лица вправе самостоятельно определять ценность принадлежащего им имущества.

Стоимость участка земли, в том числе и кадастровая, определяется исходя из его площади. Так, при осуществлении кадастровой оценки земельных угодий, определяется цена множества участков за один раз, не по отдельности.

Оценочное предприятие выводит удельный показатель стоимости одной единицы измерения земли, к примеру, квадратного метра в пределах определенного населенного пункта.

Цена отдельно взятого участка определяется путем умножения удельной ценности на площадь соответствующего участка.

Ценность зданий и помещений для кадастра определяется несколько иным образом. Так, оценщик определяет отдельные удельные значения для жилой и нежилой площади.

Кроме того, для оценки помещений значение имеет и оснащенность. К примеру, подключение к линиям энергоснабжения.

От чего зависит стоимость недвижимости по кадастру? На кадастровую цену объекта, когда считается общая цена, оказывают влияние различные факторы. В основном это рыночные факторы, из чего складывается цена, и которые определяют спрос на обычные товары. К примеру, инфраструктура является определяющим фактором при установлении цены на недвижимость.

Факторами, определяющими стоимость квартиры, жилого частного дома или иного вида недвижимых объектов в виде здания или сооружения являются:

• место расположения;
• площадь;
• наличие и уровень развитости инфраструктуры.

Каждый оценщик производит определение цены исходя из собственной модели расчетов, из своего понятия рыночных факторов, что означает, что каждый оценщик может определить различную стоимость. Модель оценки должна быть зарегистрированной в СРО. Так что в учет могут идти и иные факторы.

Стоимость земельного участка в кадастре зависит от типа и категории земли. Так, для земель сельскохозяйственного предназначения влияющими на цену факторами являются:

Ценность же земель, предназначенных для постройки жилья или иных сооружений определяется исходя из;

• площади;
• места расположения;
• уровня развития инфраструктуры.

Как уже было отмечено, оценщики используют собственные методы оценки, так что в каждом регионе совокупность влияющих на стоимость факторов может различаться.

Законодательством установлен особый порядок кадастровой оценки, при которой собственники не принимают никакого участия, а все заинтересованные и уполномоченные лица получают необходимые сведения о кадастровой оценке своевременно.

Кто устанавливает кадастровую стоимость объектов недвижимости

Стоимость любой недвижимости в кадастре определяется частными оценочными предприятиями по соглашению с государственной кадастровой палатой:

• раз в 2-5 лет государство привлекает частных оценщиков для осуществления оценки, переоценки имеющихся в реестре объектов недвижимости;
• новая стоимость устанавливается исходя из заключения частных оценщиков.

По этой причине собственники не всегда в курсе цены своей недвижимости по кадастру.

Кадастровая стоимость любой недвижимости рассчитывается исходя из результата умножения цены на удельную единицу соответствующего объекта на общую его площадь. К примеру, цена удельной единицы земли, жилого или нежилого помещения умножается на его общую площадь.

Осуществляется эта процедура непосредственно служащими росреестра, так что оценщики в данную процедуру не вмешиваются. Задачей оценщика является определение цены одной единицы измерения объекта в пределах того или иного региона.

Кадастровая стоимость в первую очередь влияет на официальный статус объекта и служит информационным целям для государственных органов, когда необходима данная информация. К примеру, информация о цене земельного участка может понадобиться налоговым службам, когда необходимо рассчитать размер земельного налога на тот или иной участок.

Кроме того при наследовании необходимо заплатить государственную пошлину, расчет которой исчисляется исходя из суммы, на которую оценен недвижимый объект. Как правило, при этом производится независимая оценка, однако можно представить и справку из росрееста, где указана информация о кадастровой стоимости объекта.

Подобные сведения являются открытой информацией и при желании любой гражданин может получить справку либо просто информацию во всех официальных источниках. Сведения о кадастровой стоимости отражаются на сайте Росреестра, а также в публичной кадастровой карте.

Для того, чтобы получить сведения необходимо знать адрес соответствующего объекта либо его номер по кадастру. Как правило, кадастровый номер прикрепляется к каждому объекту при регистрации.

Сведения о кадастровой цене земельного участка лучше всего узнавать через гос. реестр офлайн, либо на сайте единой кадастровой карты. Однако отметим, что на кадастровой карте информация не всегда обновляется своевременно, так что может быть предоставлена ошибочная либо устаревшая информация.

Данные о официальной цене жилых объектов недвижимости лучше узнавать на сайте Росреестра, либо заказывать выписку из кадастра или справку из Регпалаты.

К сожалению, иного способа получить достоверную информацию, а также документ, который будет удостоверять цену вашего недвижимого имущества после выяснения цены и помещения ее в реестр, нет.

К сожалению, спрос на оцениваемый объект не является фактором, влияющим на стоимость при оценке.

По этой причине и другим ошибкам возможны такие ситуации, когда цена вашей, например, квартиры, намного выше, чем реальная на рынке. Так что некоторые собственники страдают от такого положения дел, уплачивая, к примеру, больше налога.

Чтобы изменить данное обстоятельство необходимо:

• подать заявление в комиссию государственного реестра;
• произвести независимую оценку;
• включить ее результаты в данные реестра по решению комиссии.

При этом обращаться в комиссию необходимо не позже полугода с момента, когда была осуществлена очередная переоценка. Комиссия в свою очередь утвердит измененную оценку, если она даст различие непосредственно на день ее осуществления.

В чем разница между кадастровой и рыночной стоимостью жилья?

Во время подготовки к совершению сделок купли-продажи жилья важно понимать все нюансы, связанные с этим сегментом рыночных отношений. В первую очередь, необходимо иметь представление о том, как проходит процесс оформления нужных для сделки документов, и знать, для чего они нужны и чем они отличаются.

Независимо от того, какой вопрос вы хотите решить (продажа нежилого/жилого помещения, покупка земельного участка/дома/квартиры, аренда и т.д.), первая интересующая вас деталь – цена данной недвижимости. Российским законодательством постановлено, что цена, которую собственник имеет право запросить, определяется другим фактором – стоимостью жилья. Кроме того, именно стоимость влияет на оформление в банках кредитов, на решения суда в делах по разделу имущества и на налоговую ставку на это жилье.

Следовательно, понятия «цена» и «стоимость» тесно взаимосвязаны, но имеют различные значения:

Цена – определяемая владельцем денежная сумма (равная или меньшая, чем стоимость), за которую он будет реализовывать свою недвижимость.

Стоимость – это высшая граница денежной оценки права собственности/аренды/наследия того или иного объекта недвижимости.

Стоимость жилья разделяют на виды:

• рыночная стоимость,
• кадастровая стоимость.

Чем они отличаются друг от друга и как они взаимосвязаны, вы узнаете из нашей статьи.

Понятие «рыночная стоимость» знакомо всем еще со школьной скамьи. Однако, что оно означает относительно вопросов оценки жилья, знает не каждый.

Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой объект недвижимости будет реализован на рынке в конкурентных условиях.

Когда речь идет именно о рынке недвижимости, подразумевается, что обе стороны взаимодействия (продавец и покупатель) на равных правах должны иметь максимальные сведения об объекте договора и действовать каждый в своих интересах.

Рыночная стоимость жилья зависит от:

• планировки,
• площади жилых помещений (без учета лоджий, балконов, кладовых),
• технического состояния инженерных систем (водоснабжение, вентиляция и т.д.),
• ремонта,
• наличия мебели,
• расположения (район и инфраструктура).

При подсчете рыночной стоимости не берутся во внимание налоги и расходы на заключение сделки. Рассчитать рыночную стоимость жилья может сам владелец, риелтор или член саморегулируемой организации оценщиков.

Кадастровая стоимость жилья – это стоимость объекта недвижимости, устанавливаемая посредством проведения государственной оценки прежде всего для расчета налогов.

Кадастровая стоимость жилья зависит от:

• его площади,
• целевого назначения объекта,
• материала, из которого построен объект,
• года постройки и сдачи в эксплуатацию,
• экономической ситуации в регионе и т.д.

Оценивает и устанавливает кадастровую стоимость Росреестр (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии). Финальные оценки заносятся сотрудниками Росреестра в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).

Цели расчета кадастровой стоимости:

• вычисление суммы налога на недвижимость,
• подсчет суммы налога в случае купли-продажи/аренды/обмена жилья,
• оформление права наследования на жилье,
• определение цены при обмене данного объекта на эквивалентный,
• оформление договора дарения на недвижимость.

Кадастровую оценку следует проводить не чаще одного раза в три года (в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе – раз в два года).

Итак, ключевое различие между видами стоимости заключается в том, что понятие рыночной стоимости более широкое. При ее формировании важны спрос на рынке недвижимости и состояние жилья, тогда как кадастровая стоимость обусловливается ценовой политикой отдельного региона. Важное отличие кадастровой стоимости в том, что ее устанавливает государственный орган и она влияет на налоговую ставку на недвижимость.

Кадастровая стоимость, как правило, ниже рыночной. Случается, что результаты оценок оказываются равны. Так происходит в том случае, когда оценивается квартира в старом доме: «хрущевке», «сталинке» и т.д. Если же в результате оценки было установлено, что кадастровая стоимость выше рыночной, можно подать повторную заявку в Росреестр или обжаловать этот момент в судебном порядке. Также вы можете обратиться в суд, если сведения, внесенные в реестр, отличаются от тех, что внесены в ваш кадастровый паспорт, или в том случае, когда вы не согласны с расчетом суммы налога.

Что до взаимодействия двух видов стоимости, то здесь важно отметить, что кадастровая имеет значение при оценке рыночной стоимости, но в то же время не только не влияет на нее, а в некоторой степени опирается. Доказательством служит то, что при расчете кадастровой оценки специалисты берут во внимание цены на рынке недвижимости не по всей стране, а только в отдельно взятом регионе.

Как получить сведения о кадастровой стоимости жилья?

Если ваше жилье не проходило оценку кадастровой стоимости, то вам необходимо обратиться в Росреестр.

Этапы оценки кадастровой стоимости:

1. Вы подаете в Росреестр заявление о регистрации недвижимости и другие документы.
2. Проходит проверка ваших бумаг.
3. Заявление одобряется.
4. Объект включается в очередь, по которой проводится кадастровая оценка.
5. Утверждение оценки.
6. Внос данных в ЕГРН.
7. Выдача вам правовых документов (кадастрового паспорта).

В большинстве случаев все эти действия занимают около 40 дней после подачи заявления.

В случае, когда кадастровая стоимость жилья уже занесена в Росреестр, узнать ее может любой. Существуют разные пути получения выписки об актуальной кадастровой стоимости из ЕГРН:

Запрос в реестровый орган.

Заявление в письменном виде подается непосредственно в Росреестр, кадастровую палату или многофункциональный центр (МФЦ). Запрос обрабатывается в течение рабочей недели. Стоимость выписки: 400 рублей для физического лица и органов власти, 1100 рублей для юридического лица.

Запрос на сайте Росреестра.

Подается в электронном виде на официальном сайте. Запрос обрабатывается три дня. Стоимость выписки: 250 рублей для физического лица и органов власти, 700 рублей для юридического лица.

Запрос на специализированных онлайн-сервисах.

На нашем сервисе «КТОТАМ.ПРО» вы можете заказать и получить электронный вариант выписки о любом объекте недвижимости из Росреестра. Запрос обрабатывается круглосуточно в любой день недели в течение 30 минут. Госпошлина, установленная приказом Минэкономразвития, составляет 250 рублей.

При заказе выписки на «КТОТАМ.ПРО» вам не нужно терять время, заполняя множество бумаг, и предоставлять личные документы. Чтобы оформить выписку с проверенными данными, предоставленными единой информационной базой ЕГРН, достаточно лишь указать кадастровый номер объекта или его адрес.

Таким образом, получение выписки о кадастровой стоимости жилья из ЕГРН в зависимости от вашего выбора может занять длительное время и потребовать лишние действия, а может стать простым, быстрым и экономным процессом.

Для чего нужна кадастровая стоимость квартиры (недвижимости)?

Кадастровая стоимость квартиры — это один из видов сведений, в обязательном порядке содержащихся в базе единого кадастра недвижимости. Кадастровой стоимостью квартиры называется та цена, по которой ее учитывает государство. Но зачем вообще требуются какие-то финансовые данные в кадастре? Не проще ли ориентироваться лишь на рыночную цену? На самом деле — нет, не проще. Попробуем разобраться, почему.

Все данные, касающиеся недвижимого имущества, издавна подлежат учету специализированными органами — без этого неизбежны споры о том, кому что принадлежит. Учитывая же, что земля и строения на ней — это не просто вещи, а предметы крайне дорогостоящие и статусные, споры неизбежно будут горячими, затяжными, возможно, даже с переходом к преступным действиям. Характерным примером из прошлого служит сюжет из «Дубровского» А. С. Пушкина, где хитрый и влиятельный господин обманом отнимает поместье у честного, но бедного соседа.

Именно для того, чтобы избежать споров или хотя бы свести их к минимуму, и нужен полный и всеобъемлющий учет недвижимости со всеми ее характеристиками, одной из которых является стоимость. Нельзя ведь приравнивать в обороте бесплодный пустырь к плодородной пашне, а дешевую хибарку в захолустном городе — к просторной квартире в центре столицы.

Таким образом, кадастровая стоимость квартиры — это финансовая характеристика, показывающая тот денежный эквивалент, к которому государство приравнивает эту квартиру для своих целей.

Но каковы же эти цели? Зачем государству возиться с оценкой имущества, которое, к тому же далеко не всегда и принадлежит ему?

Основной целью, ради которой вместо инвентаризационной (применявшейся еще с советских времен) вводится кадастровая стоимость квартиры, является налогообложение. Инвентаризационные цифры учитывают исключительно затраты, потребовавшиеся для возведения дома и, пропорционально, квартиры. Разумеется, эта сумма оказывается намного меньше цены, которую реально имеет квартира на рынке недвижимости. В связи с этим государство, вполне обоснованно желая получить большие суммы в качестве налогов, начало принимать меры к тому, чтобы облагаемое налогом имущество оценивалось дороже.

При этом кадастровая стоимость квартиры учитывается для следующих целей:

• уплаты налога на имущество;
• платежей, связанных со сделками, совершаемыми с этой квартирой (продажей, покупкой, дарением и т. п.);
• определения платежей по пользованию квартирой (на основании соцнайма);
• расчета платежей при наследовании;
• взятия кредитов для покупки и т.п.

Проще говоря, везде, где государство заинтересовано в регулировании или обложении обязательными платежами операций, связанных с квартирой, учитывается стоимость по кадастру.

Определением того, какую именно стоимость нужно вносить в кадастр, занимается не сама кадастровая палата (Росреестр). Кадастровая стоимость квартиры вычисляется привлеченными со стороны экспертами-оценщиками. Для того чтобы использовать их труд и знания, государственные органы объявляют публичный конкурс, в ходе которого выбирается та оценочная организация, которая предложит лучшие условия для государства. С победителем заключается контракт, после чего проводится оценка.

Сама по себе кадастровая стоимость квартиры определяется с учетом многих факторов, главными среди которых являются:

• площадь жилья;
• его расположение — как географическое (район города, улица и т. д.), так и внутридомовое (этаж);
• время постройки дома, степень износа;
• имеющаяся в районе инфраструктура;
• экономическое развитие района, уровень цен и доходов местных жителей.

Хотя главным фактором является все же стоимость аналогичного жилья на рынке недвижимости. Таким образом, конкретные методики, используемые для оценки, зависят от столь же конкретных задач.

Кадастровая стоимость квартиры — это не зафиксированная раз и навсегда константа. После того как она определена, стоимость эта может корректироваться — обычно в сторону увеличения за счет инфляции и роста цен на недвижимость. Впрочем, такая методика уже практиковалась и в отношении инвентаризационной стоимости, тоже автоматически корректировавшейся.

Именно поэтому кадастровые выписки со временем устаревают. Если планируется продажа, дарение или иное распоряжение квартирой, то лучше заказать свежую выписку в Росреестре. Также в связи с внесением изменений в законы и использованием новых методик расчета крайне не рекомендуется пользоваться данными, которые получены до 2012 года.

Поскольку кадастровая стоимость используется в публичных правоотношениях, узнать ее может любой желающий. Для этого достаточно обратиться с соответствующим запросом в местное отделение Росреестра, обслуживающее ту территорию, на которой расположена квартира.

Что такое кадастровая стоимость квартиры, и как она рассчитывается?

При расчете налогов на объект недвижимости, при оформлении ипотеки и во многих других случаях для расчета используется такое понятие, как кадастровая стоимость. Термин этот был введен в юридическую и финансовую практику относительно недавно: до 2011 года в документах использовалось понятие «инвентаризационная стоимость», которую определяло БТИ, или рыночная цена. Что такое кадастровая стоимость квартиры, и зачем вообще она нужна?

Кадастровую стоимость определяет государственная Кадастровая палата.

Кадастровая стоимость – это специальное значение, определяемое государственной Кадастровой палатой. Она показывает ценность данного объекта недвижимости в настоящий момент, и этот размер зависит от целого ряда факторов. Инвентаризационная стоимость оказывалась сильно заниженной, и из-за этого государство недополучало деньги в виде огромного количества налогов, поэтому было принято решение исправить ситуацию. Рыночная же цена вообще никак не контролируется государством, кроме того, она может резко повышаться и понижаться в зависимости от ситуации на рынке, и ее сложно предугадать. Кадастровую стоимость стремятся максимально приблизить к рыночной, однако это не всегда возможно. Как показатель ценности жилья она используется в нескольких случаях:

1. На ее основании рассчитываются налоги и сборы. Расчет ее ведется по достаточно сложной формуле, и если собственник считает, что она была завышена, ее можно попробовать оспорить. В кадастровый паспорт вносятся данные о недвижимости, и на их основании делается вывод о цене объекта.
2. Она учитывается при оформлении залога при получении кредита или при покупке жилья в ипотеку.
3. Кадастровая стоимость служит ориентиром для финансовой организации, так как впоследствии примерно за эту сумму жилье можно будет продать, если займ не будет возвращен вовремя.
4. Эта величина учитывается при передаче жилья по наследству. Это касается и раздела имущества, когда нужно определить долю каждого владельца и размер налогов этой доли.

Кроме того, кадастровая собственность может учитываться при дарении имущества и любых других сделках, к примеру, по обмену или размену на несколько квартир.

Кадастровая собственность не является постоянной величиной, она может увеличиваться в соответствии с ростом средней стоимости жилья в данном регионе. Государство стремится максимально координировать ее с рыночной ценой, чтобы получать все налоги в полном объеме.

Кадастровая стоимость зависит от разных параметров

Кадастровая стоимость, как и рыночная цена, зависит от целого перечня параметров, определяющих ценность жилья для собственника и покупателя. Основные величины, используемые при расчетах:

• Год постройки дома. Чем жилье старше, тем дешевле будет квартира, соответственно, тем ниже кадастровая стоимость. Самыми дорогими в этом плане остаются современные новостройки. На стоимость жилья также может повлиять проведенный капитальный ремонт с заменой всех коммуникаций.
• Размеры жилой площади. Стоимость вычисляется по цене одного квадратного метра.
• Инфраструктура в районе. При оценке учитывается наличие поблизости социально значимых объектов, транспортная ситуация, наличие магазинов, торговых центров и т. д. Из-за этого стоимость жилья в новом только что застроенном и уже обжитом районе может существенно различаться.
• Средняя стоимость квадратного метра жилья в данном населенном пункте. Естественно, что в центре Москвы жилье во много раз дороже, чем в провинции, соответственно, и кадастровая стоимость будет меняться.

Региональный коэффициент может иметь очень серьезное значение: даже в пределах одной области цена на жилье может быть очень разной, к примеру, в столице и в нескольких километрах от МКАД стоимость квадратного метра отличается в несколько раз. Однако кадастровая стоимость не равна рыночной, так как она не учитывает экономическую ситуацию на рынке в данный момент: рыночная стоимость во многом зависит от спроса и предложения жилья в данном районе, а эти параметры постоянно меняются. Если вы собираетесь приобретать жилье в ипотеку или закладывать его при получении кредита. Придется обращаться в независимую оценочную организацию, и специалист будет учитывать полный комплекс факторов.

Итоговая оценочная цена позволит избежать переплаты при покупке, так как она может оказаться значительно ниже той, что запрашивает продавец.

Кадастровую стоимость квартиры можно узнать он-лайн

Самый простой способ получить информацию – посмотреть нужный раздел в кадастровом паспорте, в него при оформлении сразу вносятся данные о кадастровой цене жилья. Он получается при покупке жилья или при получении его по наследству, и если его нет на руках, документ можно заказать. Его можно получить в кадастровой палате: заявка отправляется через сайт или многофункциональный центр (МФЦ). Кроме того, его можно заказать в Росреестре. Однако этот процесс требует времени, а стоимость можно узнать и другими способами. Есть несколько вариантов, позволяющих получить информацию о кадастровой стоимости жилья с помощью Росреестра:

1. Необходимо зайти на портал Росреестра и заказать получение выписки из ГКН. На главной странице нужно выбрать раздел для физических лиц, после чего нажать на кнопку «Получение сведений из ГКН». После этого потребуется заполнить форму и отправить заявку, убедившись, что она была принята. На обработку информации потребуется 5 рабочих дней, после чего вам будет предоставлена нужная информация.
2. Можно воспользоваться публичной кадастровой картой на сайте Росреестра. На карте по номеру находится нужный объект, после чего по нему можно получить всю информацию. В этом случае предоставленная информация носит только справочный характер и не имеет статуса официального документа.
3. Справочную информацию можно также получить в специальном разделе Росреестра по кадастровому номеру либо по адресу объекта недвижимости.
4. Еще один вариант получения нужных сведений – обращение в Кадастровую палату. Можно прийти непосредственно в местное отделение или обратиться в МФЦ, отправив заявку. Ее можно передать лично, а можно отправить документы по почте, ответ вы получите через 5 рабочих дней после того, как обращение будет принято.

Кадастровую стоимость квартиры можно оспорить в суде

Что делать владельцу квартиры, если ее собственность была необоснованно завышена, и теперь государство ежегодно будет требовать большие налоги. Такие ситуации возникают достаточно часто, однако действия властей можно оспорить, чтобы добиться снижения кадастровой стоимости. Закон, посвященный оценочный деятельности, называет два варианта, при которых можно оспаривать кадастровую стоимость: если неверно указаны данные о самом объекте, и если неверно указана рыночная цена к моменту оформления документов. С первым случаем можно столкнуться не так уж часто: могут быть искажены данные о площади жилья, годе постройке дома и прочая фактическая информация, которую легко проверить и исправить.

Однако чаще встречаются ошибки именно в определении рыночной стоимости жилья. В этом случае можно обращаться в суд общей юрисдикции, куда потребуется предоставить доказательства ошибки, или написать жалобу в отдел урегулирования споров Росреестра. Подавать обращение можно в любое время, но лучше сделать это в начале года до начисления нового налога. Обращение будет рассмотрено, и если действительно будет выявлено нарушение, собственник может рассчитывать на снижение кадастровой стоимости.

Чтобы обращение было рассмотрено, к нему нужно приложить отчет о рыночной стоимости жилья на момент кадастрового оценивания – заказать такой документ можно будет в независимой оценочной компании.

Эту услугу оплачивает сам собственник: дешевле всего она обойдется для квартиры, а владельцам частного дома с участком придется заплатить значительно больше. К заявлению нужно также приложить справку об установленной кадастровой стоимости квартиры и копию правоустанавливающих документов. Обращение будет рассматриваться, и в течение месяца будет назначено заседание, на котором комиссия примет решение.

Другой путь – обращение в суд. Подается исковое заявление, в котором в качестве ответчика указывается отделение Кадастровой палаты региона, к нему нужно приложить пакет документов, подтверждающих обоснованность решений. Проводить независимую оценку придется и в этом случае, так что без расходов не обойтись. Кроме того, придется заплатить пошлину в размере 200 рублей.

Оспаривание кадастровой стоимости жилья может занять достаточно много времени: заявление должно рассматриваться в течение двух месяцев, но на практике процесс может тянуться дольше. Кроме того, не всегда удается убедить суд в своей правоте. Однако если ваше обращение будет признано обоснованным, кадастровая стоимость будет пересмотрена, и вы сможете добиться существенного снижения налоговой нагрузки. Система относительно недавно вступила в силу, однако иски к Кадастровой палате о пересмотре стоимости стали распространенным делом.

Нашим читателям надо порекомендовать следующее. Не спешите бежать в суд, попробуйте первый вариант, может это сработает. Может оказаться так, что затраты на юриста окажутся значительно больше, чем вы получите выгоды от изменения кадастровой стоимости. Может случиться, что через год, рыночные цены упадут, опять появится возможность и желание понизить стоимость. Так и будете каждый год по судам бегать?

И, еще совет. Если в ближайшем будущем вы собираетесь продать недвижимость, то отнеситесь к процедуре изменения кадастровой стоимости осторожно. Будет ли для вас это выгодно. Вывод из изложенного материала. Недвижимость всегда требует к себе внимания и заботы. Это ваш капитал, к нему надо относиться со всей серьезностью. Руководствоваться сиюминутной выгодой не следует. Все надо взвесить и продумать. Лишь только потом принимать правильное решение.

Как оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости онлайн расскажет видеоматериал:

На что влияет кадастровая стоимость и её отличие от рыночной

Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (499) 938-42-45 – Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 – Санкт-Петербург и Лен. обл.

Каждый человек, который хоть раз сталкивался со сделкой с недвижимым имуществом, знает, что все объекты недвижимости внесены в единый государственный реестр с определенными характеристиками. К примеру, от величины цены по кадастру зависит сумма налога, который должен уплатить продавец при реализации помещения. Поэтому этот показатель является одним из важнейших значений для имущества граждан. Но некоторые часто путают его с рыночным. Более подробно данные величины описаны далее.

Данная величина зависит только от условий рынка. По своей сути жилье стоит столько, сколько за него готовы заплатить. На рыночное значение оказывает косвенное влияние и курс валют, и политическая обстановка в стране, и время года, а также некоторые другие критерии, вследствие которых показатель может падать или расти. Непостоянство рассматриваемой величины означает наличие постоянного риска при совершении сделок с недвижимостью. При смене жилья желательно сразу приобретать новое после продажи старого. Если же промедлить, то высока вероятность финансовых потерь. Цены могут повыситься буквально за неделю. Показатель по рынку применяется при различных сделках:

• купля-продажа;
• передача в залог;
• обмен;
• дарение;
• оформление ипотечного кредита;
• принятие в наследство.

Цена на жилье зависит от множества факторов. В учет принимаются расходы на строительство, износ здания, район населенного пункта, где находится помещение и пр. Также в последние годы граждане особое внимание уделяют наличию евроремонта в квартире, комфортности планировки, новой сантехнике и пр. Достаточно часто встречаются предложения о продаже жилья со встроенной мебелью и техникой, который включаются в сумму реализации.

Как правило, эта величина определяется примерно на основе данных об аналогичных объектах в этом же районе. Но в некоторых случаях требуется документально подтвердить обоснованность выставляемой суммы. В таких ситуациях без помощи лицензированных экспертов не обойтись. Они проводят оценку квартиры, после чего выдают свое заключение. Но обычно данная бумага имеет небольшой срок действия, так как рынок жилья постоянно изменяется, и зафиксировать единую цену на определенный объект недвижимости надолго невозможно.

Обычно кадастровая стоимость ниже рыночной. Это абсолютно другой показатель, несвязанный с ситуацией в стране или регионе. Основными факторами, которые влияют на эту величину, являются строительные расходы за вычетом амортизации здания. Район, комфортные условия или евроремонт никак не влияют на расценку по кадастру. Для ее расчета используются только самые основные критерии, которые имеют значение для общей цены жилплощади в том или ином здании. Цена, зафиксированная в Росреестре, необходима при подсчете суммы налогов и сборов владельцев недвижимости при передаче прав собственности другому лицу. Например, при заключении договора ипотечного кредитования, наследовании, дарении.

Расценка по кадастру складывается из определенных показателей и зависит от некоторых критериев. Эта величина внедрена в 2014 году, когда произошло введение механизма учета по кадастру. Прежде, чем вносить недвижимый объект в единый госреестр, проводится его государственная экспертиза. С этой целью власти регионов проводят комплексные кадастровые работы (обычно один раз в 3-5 лет). Такая оценка позволяет установить стоимость квартиры по кадастру с учетом:

• года строительства здания. Чем больше возраст дома, тем ниже цена одного квадратного метра в нем;
• средней расценки 1 кв.м. жилья в конкретном населенном пункте или субъекте РФ;
• места расположения дома, в котором находится жилье, его удаленности от центра;
• престижности.

Внимание: Комплексная кадастровая оценка не принимает к учету индивидуальные особенности определенной квартиры. Поэтом этот показатель может значительно отличаться от рыночной цены объекта недвижимости.

При расчете налога на имущество большая кадастровая стоимость ведет к его завышению. Поэтому в случае необходимости собственники жилья вправе оспорить итоги госоценки через региональную комиссию, входящую в состав Росреестра, или подать исковое заявление в суд.

Для определения алгоритма расчета кадастровой расценки следует изучить Федеральный закон № 237. Для этого региональные власти должны осуществить такие действия:

1. Объявить конкурс и оформить соглашение с кадастровыми инженерами.
2. Передать документы на объекты капстроительства и участки земли.
3. Предоставить доступ для осуществления работ по факту и на местности.
4. Утвердить акт по итогам работ и опубликовать результат на официальной веб-странице.

Только при выполнении данных условий стоимость по кадастру будет введена на учет в ЕГРН. Изменить полученную величину возможно только после следующей госоценки или путем оспаривания.

Если показатель известен, то на его основе легко рассчитать сумму налога на имущество. Базовая налоговая ставка на квартиры, комнаты и частные дома в России составляет 0,1% от кадастровой стоимости. Власти муниципалитетов имеют право менять эту ставку в зависимости от следующих факторов:

• освобождать некоторые группы граждан от налогообложения, то есть ставка налога обнуляется;
• снижать размер ставки;
• повышать ставку, но не чаще трех раз в год. То есть максимальная величина налога не должна превышать 0,3% от кадастровой стоимости.

Важно знать: Установлением ставок занимаются власти местного самоуправления, поэтому все вопросы о наличии льгот следует узнавать в муниципалитете или на его официальном веб-ресурсе.

Рыночная стоимость отражает текущую ситуацию на рынке недвижимости. Ее значение всегда выше показателя, зафиксированного в госреестре. Случаи, когда в базе Росреестра дана более высокая оценка жилплощади, чем на рынке, исключительно редки. Обычно кадастровая и рыночная стоимость недвижимости совпадают, если квартиры находится в старом здании, жилье в котором ценится невысоко. Но, как правило, цена по кадастру минимум на треть ниже рыночной.

Важно: Следует иметь ввиду, что рассматриваемые параметры недвижимого имущества никак не взаимосвязаны.

Их расчет осуществляется почти одинаково, но при установлении рыночной цены к учету принимается больше факторов. Квартиры, имеющие одинаковые величины кадастровой стоимости, могут существенно отличаться с данными рынка.

И все же случается, когда кадастровая стоимость больше рыночной. К примеру, квартира расположена в новом элитном доме, который построен из инновационных стройматериалов. В таких домах используется только дорогое сырье, установлена новая техника (лифты). Особенно высоко оцениваются в госреестре недвижимости здания без амортизации. А рыночная цена в таких случаях может отставать.

Но если элитная новостройка находится далеко от центральной части города, в районе, где нет хорошей инфраструктуры, не организовано движение транспорта, то отличие параметров по рынку и по кадастру будет еще более существенным – рыночная стоимость будет существенно ниже.

Превышение кадастровой цены над рыночной очень невыгодно собственникам жилья в таких зданиях. В данной ситуации потребуется платить большие суммы налога на имущество. Выходом является запрос новой справки о рыночной стоимости. Она должна отображать цены на жилье (землю) на рынке, когда была подсчитана цена в госреестре. Только в этом случае можно объективно сравнивать рыночную и кадастровую стоимость (на земельный участок, квартиру, дом и пр.). После получения справки о цене на рынке жилья на дату оценки по кадастру, ее можно предоставить в суде при оспаривании стоимости по кадастру.

Если данные по оценке жилья внесены в базу Росреестра менее полугода назад, то собственник может просто написать соответствующее заявление в это учреждение. При получении отказа о переоценке кадастровой стоимости придется подавать заявление в суд.

Таким образом, рассмотрены основные нюансы оценки жилья специалистами Росреестра, в том числе на что влияет кадастровая стоимость и на основе чего она рассчитывается. Этот показатель является неотъемлемой частью каждого объекта недвижимости, поэтому каждый собственник должен знать его значение и проверять получаемые налоги.

Оцените статью: