Что нужно знать при покупке новостройки

Предлагаем рассмотреть тему: "что нужно знать при покупке новостройки" с комментариями профессионалов. Мы старались разъяснить все понятным языков и полностью раскрыть тему. Внимательно причитайте статью и, если возникнут вопросы, вы можете их задать в комментариях или напрямую дежурному консультанту.

Покупка квартиры в новостройке: инструкция, правила оформления сделки, риски

Покупка квартиры в новостройке осуществляется после проверки застройщика, анализа его документов и партнеров, хода строительства и других параметров. Параллельно перед заключением договора покупателю рекомендуется получить сведения о способе оформления сделки и оценить его надежность, уладить вопрос с банком, при привлечении заемных средств.

Покупка квартиры, в том числе, в новостройке – риск. Застройщик может обанкротиться, обмануть, заключив на один объект несколько сделок, затянуть строительство. Словом, опасностей не меньше, чем при выборе жилья на вторичном рынке. Поэтому основное, что нужно знать при покупке квартиры в новостройке у застройщика, – это перечень документов, которые должны иметься в обязательном порядке, оптимальную форму договора, наиболее полно защищающую интересы покупателя, вероятные риски и пути их нивелирования.

Покупка квартиры в новостройке: что нужно знать и с чего начать

  1. Итак, первое, на что стоит обратить внимание при покупке новостройки, – это готовность дома. Если стройка идет активно, на площадке есть строители и рабочая техника, большая часть уже построена, есть вероятность того, что застройщик доведет свое дело до конца. Этот показатель довольно условный, поскольку стройка может «свернуться» в любое время.

Также рекомендуется оценить инвестиционную привлекательность квартиры. Она выражается в совокупности параметров: удаленность от транспортного сообщения, наличие инфраструктуры, парковки, зеленых зон, план благоустройства территории. Если объект находится буквально в поле, квартиры в нем покупать не будут из-за многочисленных ограничений. А это означает, что дом может превратиться в долгострой.

Нет видео.
Видео (кликните для воспроизведения).
  1. Хорошие отзывы о застройщиках, привлеченных подрядных компаниях. Обычно в крупных городах действуют одни и те же застройщики, о которых все знают. Такие компании стабильны, всегда заканчивают строительство, не обманывают дольщиков. Задать вопросы о деятельности компании можно на личной встрече с менеджерами по продаже.
  2. Выбор договора. По этому критерию можно оценить надежность потенциального контрагента. Различные схемы, используемые застройщиками для ухода от налогов и других своих махинаций, веса в глазах покупателя не прибавляют.
  3. Изучение застройщика, его документов и других параметров.

Обратите внимание! Количество обманутых дольщиков в России за пять лет уменьшилось в два раза (по состоянию на 2016 год).

Основной документ, который регламентирует отношения застройщика и покупателя – ФЗ № 214 от 30.12.2004. В этом законе содержатся нормы, регулирующие деятельность застройщика, порядок заключения договора долевого участия в строительстве, требования, предъявляемые к его содержанию.

Также может пригодиться следующая информация:

  • для договора купли-продажи – глава 30 ГК РФ, регулирующая данную сферу деятельности;
  • предварительный договор – глава 27 ГК РФ (ст. 429);
  • при привлечении заемных средств, обеспеченных залогом недвижимости, – ФЗ от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке»;
  • иные положения Гражданского кодекса, регулирующие отдельные ситуации (неисполнение обязательств, расторжение договора и другие).

Ст. 20 ФЗ № 214 определяет, какие нужны документы при покупке новостройки. Условно их можно разделить на две группы: те, что застройщик должен и может предоставить покупателю. В первом случае их перечень составляют бумаги, которые необходимо иметь для привлечения средств частных лиц. Обычно они находятся в свободном доступе и размещаются на сайтах компании. Вторая группа предполагает возможность предоставления документов по требованию, их раскрытие не установлено законом.

Таблица 1. Документы и сведения, которые должен иметь застройщик для предоставления покупателю

Сведения, содержащиеся в документах, следует учитывать при анализе надежности застройщика.

Для заключения соглашения потребуются документы, подтверждающие личность покупателя и его доходы. Вторые нужны застройщику, чтобы убедиться в платежеспособности.

Итак, от покупателя потребуется:

  • паспорт;
  • согласие супруги на покупку;
  • договор кредитования, заключенный с банком (при привлечении заемных средств);
  • справки о доходах.

Пошаговая инструкция проведения сделки выглядит так:

  1. проверка выбранного объекта – квартиры и дома, темпа строительства;
  2. проверка застройщика;
  3. подготовка документов;
  4. оформление документов с банком, если он привлекается;
  5. подписание соглашения с застройщиком;
  6. регистрация договора в Росреестре.

Указанные процедуры покупатель реализует самостоятельно или привлекает знающего посредника – агента по недвижимости.

После окончания всех мероприятий покупатель продолжает вносить платежи по кредиту или рассрочке, предоставленной застройщиком, и ждет окончания строительства и передачи квартиры.

Изображение - Что нужно знать при покупке новостройки proxy?url=https%3A%2F%2Fyakapitalist.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F12%2FRis.-2.-Vesy-s-domom-i-procentami.-Istochnik-sayt-Supermarket-nedvizhimosti

Рис. 2. Весы с домом и процентами. Источник: сайт Супермаркет недвижимости

Оформление сделки может быть осуществлено разными договорами. Все они носят законный характер, но имеют разные риски для покупателя. Вообще, вопросы оформления при покупке квартиры в новостройке имеют большое значение, поскольку создают опасность утраты денег.

Читайте так же:  Можно ли прописать ребенка одного в квартиру

Идеальный вариант – договор долевого участия в строительстве. Он предусмотрен законом и наиболее полно защищает стороны по сделке. В нем предусматривается ответственность застройщика за нарушение сроков и другие формы и способы ненадлежащего исполнения обязательств. К тому же договор регистрируется в Росреестре, что исключает возможность двойных продаж. Скачать образец типового договора долевого участия.

Обратите внимание! Вероятно, в ближайшие годы форма долевого участия будет заменена на проектное финансирование. Согласно этой идее, купить квартиру можно будет только в готовом доме, что снизит количество рисков до минимума, но увеличит стоимость жилья.

Второй вариант – купля-продажа. Она применяется, когда застройщик, агентство, подрядчик или иной посредник уже оформил на себя право собственности на квартиру. Вариант, в целом, неплохой. Также он защищает покупателя и подлежит государственной регистрации. Скачать образец договора купли-продажи квартиры.

Третий способ – предварительные договоры долевого участия и купли-продажи. Эти формы применяются на любой стадии строительства. К примеру, компания еще не получила разрешение на строительство, не завершилась госэкспертиза, но требуются деньги для реализации проекта. Договор долевого участия заключить при таких условиях невозможно, поэтому применяются предварительные договоры. Их можно отнести к одним из худших вариантов оформления сделки. Обязательства продавца по подобным формам сводятся к заключению основного договора в будущем. Если он откажется или станет уклоняться, то покупателю придется через суд принуждать к подписанию соглашения и только после этого требовать передачи права собственности. При этом покупатель вносит деньги по предварительному соглашению, но приобретает право требовать не квартиру, а заключения основного договора.

Существенный минус всех предварительных соглашений – отсутствие обязательной государственной регистрации. Поэтому к перечисленным выше рискам прибавляется вероятность двойных продаж.

Четвертый вариант – переуступка права. Она применяется для договора купли-продажи или долевого участия в строительстве. Оба варианта приемлемы. Переуступка подлежит регистрации в Росреестре. Но при подписании такого соглашения рекомендуется изучать условия основного договора и соблюдать процедуру, иначе оно может быть признано недействительным. Скачать образец договора переуступки.

Рекомендуется выбирать для заключения такие формы, как договор долевого участия в строительстве, купли-продажи, переуступки. Остальные варианты более рискованны.

Также встречаются такие способы приобретения недвижимости, как паевые фонды, инвестиционная деятельность, кооператив.

Какое бы соглашение не было избрано, в нем должна указываться исчерпывающая информация об объекте, сроках передачи, цене, порядке внесения денег, ответственность сторон за нарушение обязательств, особенно застройщика.

В зависимости от особенностей приобретения квартиры порядок подписания соглашения будет отличаться.

При привлечении заемных средств в банке, обеспеченных залогом недвижимости, оформление отношений с застройщиком будет иметь такие особенности:

Нет видео.
Видео (кликните для воспроизведения).
  • предварительное заключение кредитного договора;
  • получение одобрения банком выбранного объекта;
  • получение оценки стоимости;
  • страхование.

Покупка квартиры у самого застройщика – наиболее удачный и дешевый вариант. Самая низкая цена на недвижимость – именно на стадии начала строительства, по мере готовности дома она возрастает, и приобрести квартиру напрямую без участия посредников становится сложно.

При подписании договора с застройщиком рекомендуется проверить все документы, о которых упоминалось выше, изучить условия соглашения, порядок и способ внесения оплаты, ответственность сторон и дату окончания строительства.

Как правило, рассрочка, предлагаемая застройщиком, бывает кратковременная (до 1 года) и долгосрочная. Первый вариант предполагает отсутствие процентов. При длительной рассрочке покупатель уже должен выплачивать проценты. Их размер устанавливается самим застройщиком и колеблется в районе 12%.

При подписании договора с рассрочкой указывается график внесения платежей, порядок погашения задолженности (проценты и основной долг), а также определяется ответственность за нарушение финансовых обязательств.

Перед приобретением квартиры в строящемся доме в рассрочку следует внимательно изучить условия договора, возможно, банк предложит меньшую ставку.

Все договоры, за исключением предварительных, но включая ипотечный, подлежат регистрации в Росреестре.

Некоторые застройщики оказывают своим клиентам услуги по представлению их интересов в Росреестре. После подписания договоров долевого участия дольщик выдает сотрудникам доверенность, по которой они подают заявление на регистрацию сделки. Таким образом, покупателю не нужно являться в отделение регистрационной службы.

Если заключается договор переуступки права между двумя физическими лицами, то посещать Росреестр придется.

Важно помнить, что по договору долевого участия и переуступки с него покупатель получает не право собственности, а права требовать передачи квартиры. В собственность оформляется физически существующий объект, то есть построенная квартира.

Зная, что требуется проверять при покупке новостройки, покупатель не попадет в сложную ситуацию, а небольшие меры предосторожности позволят нивелировать риски:

  1. заключать договор с проверенным застройщиком, давно работающим на рынке недвижимости. Возможно, квартиры в таких домах стоят дороже, чем в остальных, но при покупке квартиры у неизвестной компании есть риск потерять все сбережения;
  2. изучать темп строительства, по возможности, не вкладывая средства в медленные стройки;
  3. желательно, чтобы дом был аккредитован в банке – этот показатель не гарантирует полной надежности, но под такой залог банк выдаст кредит охотнее;
  4. выбор оптимальной формы соглашения (договор долевого участия в строительстве).
Читайте так же:  Как погасить ипотеку максимально быстро и закрыть ее, рассчитавшись с банком

Важно! Самый распространенный способ обмана покупателей квартир! Он заключается в неуказании или указании ориентировочного срока сдачи дома. На условия соглашения обязательно обращать внимание! Обычно в таких ситуациях отношения оформляются предварительным договором. Таким образом, покупатель постоянно находится в полном неведении относительно сроков получения квартиры.

Дополнительная информация доступна в видео:

Сохраните и поделитесь информацией в соцсетях:

Что нужно знать при покупке квартиры в новостройке в России в 2019 году

Для любого человека естественно желание иметь собственный дом. Но приобретение жилья это шаг ответственный. Что необходимо знать, покупая квартиру в новостройке в России в 2019 году?

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 309-85-28 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Преимущества покупки жилья в новостройке очевидны. Это низкая стоимость, в сравнении с вторичным рынком, «юридическая чистота» и отсутствие у объекта истории.

Но есть и нюансы, которые следует учесть при покупке. О чем нужно знать, приобретая квартиру в новостройке в России в 2019 году?

При покупке любой недвижимости первоочередное внимание надлежит уделить безопасности сделки.

Когда имеет место покупка квартиры в новостройке, прежде всего, нужно проверить застройщика. Значение имеет сложившаяся репутация и история организации.

Сначала стоит посетить сайт компании, ознакомиться с отзывами иных покупателей, лично посетить компанию и пообщаться с ответственными сотрудниками.

Желательно узнать, сколько всего объектов построено этим застройщиком и сколько строится в данное время. Обязательно нужно посетить объект, в котором планируется купить квартиру.

При посещении можно пообщаться с рабочими, которые вряд ли станут что-то скрывать. Сделав первоначальные выводы о застройщике, можно переходить к более серьезной проверке.

Необходимо проверить документы, разрешающие строительство и подтверждающие полномочия компании. Далее изучаются документы по самому объекту.

Рекомендуется запросить полную документацию по объекту для изучения в спокойной обстановке. Документы можно показать опытному юристу или специалисту в сфере недвижимости.

Изображение - Что нужно знать при покупке новостройки proxy?url=http%3A%2F%2Fjurist-protect.ru%2Fwp-content%2Fgallery%2Fdogovor-kp-kvartiry%2Fthumbs%2Fthumbs_Page_00001

Изображение - Что нужно знать при покупке новостройки proxy?url=http%3A%2F%2Fjurist-protect.ru%2Fwp-content%2Fgallery%2Fdogovor-kp-kvartiry%2Fthumbs%2Fthumbs_Page_00002

Изображение - Что нужно знать при покупке новостройки proxy?url=http%3A%2F%2Fjurist-protect.ru%2Fwp-content%2Fgallery%2Fdogovor-kp-kvartiry%2Fthumbs%2Fthumbs_Page_00003

Изображение - Что нужно знать при покупке новостройки proxy?url=http%3A%2F%2Fjurist-protect.ru%2Fwp-content%2Fgallery%2Fdogovor-kp-kvartiry%2Fthumbs%2Fthumbs_Page_00004

Изображение - Что нужно знать при покупке новостройки proxy?url=http%3A%2F%2Fjurist-protect.ru%2Fwp-content%2Fgallery%2Fdogovor-kp-kvartiry%2Fthumbs%2Fthumbs_Page_00005

Но проверка это только первый этап покупки квартиры в новостройке. Не меньшего внимания потребует оформление сделки. Что же надлежит знать покупателю жилья в новостройке в 2019 году?

Далеко не все граждане правильно понимают, что представляет собой новостройка. Нередко обыватели так именуют любое новое жилье.

Новостройкой именуется возводимое жилье различной степени готовности. Его основная особенность в том, что право собственности на объект не зарегистрировано в ЕГРН.

Если жилье на момент продажи уже имеет собственника, то оно является вторичкой.

В риэлтерской среде бытует понятие «новая вторичка», то есть новое жилье с зарегистрированным правом собственности.

Таким образом, с юридической точки зрения новостройка становится вторичкой с момента завершения строительства и передачи ключей собственникам.

Изображение - Что нужно знать при покупке новостройки proxy?url=http%3A%2F%2Fjurist-protect.ru%2Fwp-content%2Fgallery%2Fvypiska-egrp%2Fthumbs%2Fthumbs_%25D0%25BD%25D0%25B5%25D0%25B6%25D0%25B8%25D0%25BB1

Изображение - Что нужно знать при покупке новостройки proxy?url=http%3A%2F%2Fjurist-protect.ru%2Fwp-content%2Fgallery%2Fvypiska-egrp%2Fthumbs%2Fthumbs_%25D0%25BD%25D0%25B5%25D0%25B6%25D0%25B8%25D0%25BB2

Изображение - Что нужно знать при покупке новостройки proxy?url=http%3A%2F%2Fjurist-protect.ru%2Fwp-content%2Fgallery%2Fvypiska-egrp%2Fthumbs%2Fthumbs_%25D0%25BA%25D0%25B2%25D0%25B0%25D1%2580%25D1%2582

Изображение - Что нужно знать при покупке новостройки proxy?url=http%3A%2F%2Fjurist-protect.ru%2Fwp-content%2Fgallery%2Fvypiska-egrp%2Fthumbs%2Fthumbs_%25D0%25BA%25D0%25B2%25D0%25B0%25D1%2580%25D1%25822

Вторичным жильем считаются и квартиры в новом доме, на которые продавец зарегистрировал право собственности, даже если в доме еще никто не проживал.

Обывательская точка зрения отлична от юридической. Новостройкой считается дом:

  • сданный в эксплуатацию 2-3 года назад;
  • с наличием не проданных и не заселенных квартир;
  • в котором никто ранее не проживал.

Если речь идет о покупке квартиры именно в новостройке, то основными участниками сделки выступают застройщик (юрлицо) и дольщики (покупатели-инвесторы).

С покупателями все относительно понятно, но с определение продавца зачастую возникает путаница, чреватая негативными последствиями.

Многие функции в строительстве делегируются, но гражданское законодательство РФ весьма четко поясняет понятия строительной сферы и полномочия действующих сторон.

Так нередко смешиваются функции заказчика и застройщика. Градостроительный кодекс РФ центральной фигурой строительства определяет застройщика, который имеет право на застраиваемый земельный участок (собственность или аренда).

Обязанностями застройщика являются обеспечение строительства, реконструкции, капремонта. Эти действия осуществляются при наличии капитальных вложений.

Но также допускается использование привлеченных средств, при этом застройщик одновременно становится инвестором. На имя застройщика оформляется разрешение на строительство.

Заказчик занимается оформлением исходной разрешительной документации для проектирования и строительства, а также осуществляет технический надзор за ходом стройки.

Часто застройщик в своей структуре имеет службу заказчика, являясь застройщиком-заказчиком.

Когда упоминается технический заказчик, подразумевается, что служба заказчика является наемной организацией. Ее нанимают для решения «бумажных» вопросов по проекту.

Также существуют такие понятия, как:

Решение купить квартиру относится к числу важных в жизни. С выбором нового места жилья нельзя спешить. Нужно обдумать все нюансы расположения, планировки и других особенностей уголка, в котором вам предстоит провести множество счастливых дней. Но главный вопрос: выбрать квартиру в новостройке или отдать предпочтение вторичному жилью. Большинство потенциальных владельцев склоняются к первому варианту. И причин для этого много. Предлагаем ознакомиться со всеми за и против относительно покупки жилья в новостройке.

Читайте так же:  Отмена дарения недвижимости – судебная практика

Новая квартира в доме, который только сдаётся в эксплуатацию, нуждается в ремонте. Владельцам жилья придётся вложить дополнительные средства в отделку стен, пола, потолка, подключение коммуникаций, установку сантехники. При выборе материалов и способов преображения пустых комнат необходимо помнить об усадке здания. Дополнительные затраты материальных средств и времени на ремонт — это минус. Но у этой медали есть и обратная сторона.

Для создания комфортных для жизни условий, будущим владельцам достаточно выбрать метраж и планировку. У вас есть уникальная возможность воплотить в интерьер свои пожелания и идеи без переделок коммуникаций. С приобретением квартиры на рынке вторичного жилья высока вероятность столкнуться с ошибками строителей. Несмотря на наличие ремонта и мебели, вам захочется адаптировать что-то под себя, изменить цвета, внести новые краски, обновить отделку.

Для большинства новостроек используются кирпичные монолиты. Сегодня это один из лучших материалов в отрасли строительства. Он даёт надёжную защиту от уличного шума и холода, но некоторые застройщики экономят на стенах внутри дома. С данной проблемой сталкиваются многие жители новых домов, что является огромным минусом. Найти варианты, защищённые от соседского шума, тоже вполне реально.

Большинство старых квартир уступает «первичкам» по планировке и размерам комнат. Современные решения более удобные и энергоэффективные. Застройщики предусматривают утепление и горизонтальные отопительные системы, что позволяет поддерживать оптимальный микроклимат в помещении и минимизировать затраты на содержание.

Приобретение первичной недвижимости имеет такие основные достоинства:

  • возможность покупки в рассрочку;
  • облагороженная придомовая территория с детской площадкой и парковкой;
  • новые коммуникации, сантехника, проводка, отделка подъезда;
  • заработок на перепродаже квартиры, купленной в новострое до сдачи в эксплуатацию.

Покупать жильё в новых зданиях рекомендуется только через проверенные компании и агентства недвижимости. Фирмы помогут подобрать выгодные варианты в нужном районе и окажут поддержку в юридических вопросах.

Покупка квартиры в новостройке с нуля – что нужно знать покупателю?

На что обращать внимание при покупке квартиры в новостройке? Какие документы нужны? Портал KVARTIRAzaMKAD.ru знакомит вас с рекомендациями экспертов, а также с самыми разнообразными заблуждениями покупателей.

Изображение - Что нужно знать при покупке новостройки proxy?url=https%3A%2F%2Fwww.kvartirazamkad.ru%2Fimagecache%2F2aed70c3802b6d23ec2c20ff4257b0d1

Квартира в новостройке – анализируем документы застройщика

Как и любое инвестирование, покупка новостройки несет в себе риск. Что нужно знать при покупке новостройки, какие документы проверить, чтобы этот риск снизить?

Как бы мы не ругали наши законотворческие власти, законы, регламентирующие участие в долевом строительстве, за последние десятилетия очень сильно изменились. Сейчас нам даже сложно представить, чего боялись покупатели новостроек 16-17 и даже 10 лет назад…

Например, очень серьезный риск был связан с двойными продажами, когда право требовать одну и ту же квартиру продавалось разным людям. Спорные квартиры захватывали чуть ли не силой, а потом долго выясняли, в суде, чьи же они на самом деле

В период бурного роста цен многие дольщики боялись, что застройщик расторгнет договор в одностороннем порядке и вернет им деньги вместо передачи долгожданной квартиры (такое юридически было возможно).

Полностью построенный дом местные власти могли годами не подключать к коммуникациям, из-за чего передача ключей и проживание становились невозможны…

И это все – не считая страха собственно заморозки строительства.

Сегодня остался, пожалуй, один «коллективный страх» – страх инвестировать в долгострой. К сожалению, реальность такова, что даже серьезные компании, существующие на рынке много лет и имеющие огромные портфели реализованных проектов, «вдруг» оказываются несостоятельными.

Чтобы уменьшить число обманутых дольщиков, на сайте Министерства строительного комплекса Московской области публикуется реестр застройщиков, ведущих строительство в рамках 214-ФЗ, а так же список проблемных застройщиков. С этими списками полезно ознакомиться перед покупкой новостройки.

Также при покупке новостройки с нуля очень важно проанализировать документы застройщика. Самых главных, в соответствии с федеральным законом №214-ФЗ, всего три – документы на земельный участок, разрешение на строительство и проектная декларация.

В документах на земельный участок надо обратить внимание на вид разрешенного использования. Если вы покупаете квартиру, то это должно быть «жилищное строительство», если апартаменты, то «административное здание», «гостиничный комплекс», но никак не промышленное и не сельскохозяйственное назначение.

Назначение земли крайне важно! Некоторое время назад была практика, когда на землях, с разрешенным видом использования «индивидуальное жилищное строительство» возводились малоэтажные комплексы с параметрами (плотность застройки, этажность), совпадающими с индивидуальными жилыми строениями. Но потом такая застройка была признана незаконной. Многим покупателям пришлось получать свидетельства о собственности через суд.

Разрешение на строительство надо просмотреть, просто чтобы быть уверенным, что оно есть. Без него невозможно заключать договора долевого участия!

Основной документ – это проектная декларация. Павел Телушкин, исполнительный директор ЗАО «ФЦСР», предлагает при ее изучении, прежде всего, обратить внимание на наименования застройщика. Оно должно полностью совпадать с тем, которое указано в разрешении на строительство и правах на землю.

В графе «Информация о государственной регистрации застройщика» можно найти реквизиты застройщика и самостоятельно составить мнение о его благонадежности, сделав запросы в ФНС, ЕГРЮЛ и архив судов (или попробовать хотя бы провести минимальный поиск в Интернете)

Читайте так же:  Какие документы нужны для прописки в любом городе рф, в квартире или другом помещении

В блоке информации о самом жилом комплексе полезно обратить внимание на срок завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию.

Из описания объекта можно почерпнуть информацию о материалах строительства, этажности, инфраструктурных объектах и т.д. Кроме того, в декларации указывается стоимость строительства жилого корпуса, разделив которую на число квадратных метров в нем можно оценить себестоимость. Зачем это надо? Дело в том, что в договорах долевого участия указывается не только стоимость всей квартиры и цена квадратного метра, но также сколько в этой цене приходится на оплату услуг застройщика, а сколько – на само строительство. Если указанные в ДДУ расходы на стройку в расчете на квадратный метр совпадают с себестоимостью строительства, рассчитанной по данным проектной декларации, то это подтверждает, что застройщик выделяет на стройку столько средств, сколько заявлено, и не завышает оплату собственных услуг.

Наконец, в проектной декларации есть полные сведения о страховой компании. При этом с 2017 года система страхования ответственности застройщика меняется – вместо страховых компаний будет работать единый государственный компенсационный фонд.

Важный раздел – источники финансирования. Если застройщику выделяет кредит крупный банк, значит, скорее всего, этот банк уже провел свою проверку проекта.

Полезно проверить и генерального подрядчика. Нередко срыв сроков связан не с финансовыми проблемами, а с некачественными услугами генподрядчика. Поэтому узнав его имя из декларации, следует поискать информацию о его участии в других проектах.

Кстати, если вы покупаете квартиру не в самые первые дни открытия продаж, то можно, по совету Павла Телушкина вместо детальной проверки разрешительной документации заказать в Росреестре копию первого зарегистрированного договора ДДУ. Дело в том, что при регистрации ДДУ Россреестр тщательно проверяет все документы на строительство. И если хотя бы один договор зарегистрирован, значит, с документами все в порядке. Можно, конечно, попросить копию первого зарегистрированного ДДУ у застройщика, но вообще-то он не обязан вам ее предоставлять.

Следует ли обеспокоится, если вы покупаете квартиру в новостройке у известного застройщика (согласно рекламе), а в офисе вам предлагают заключить договор с совсем другой фирмой? В принципе, открытие под каждый отдельный проект своего юридического лица – вполне сложившаяся практика. Поэтому особых поводов волноваться только на этом основании – нет.

Но, с другой стороны, дополнительным знаком качества может случить заключение договора с компанией-«держателем бренда».

Сконцентрировавшись при покупке новостройки на проверке надежности застройщика и его правомочности реализовывать квартиру, можно упустить другие важные детали. Например, в момент покупки многие даже не задумываются о том, а какой будет плата за проживание?

В 2011 году в СМИ подробно освещалась история нападения на семью Лухминских, в машину которых было выпущено около 10 пуль. По версии следствия, причиной преследования стал не бизнес семейной пары, а их борьба против управляющей компании ЖК «Дубровка» (Ленинский р-н), которая подняла свои расценки почти в два раза с 28-ми до 50 руб. за кв. м. В феврале 2016 г. было совершено нападение на Евгения Куракина – председателя одного из ТСЖ в Реутове, борющегося с необоснованными расценками коммунальщиков. Список подобных историй можно продолжать. Вывод: узнавать о стоимость обслуживания вашей квартиры лучше «на берегу».

К сожалению, предоставить подобную информацию в момент покупки новостройки с нуля вам никто не сможет. Поэтому надо ориентироваться на косвенные признаки. Мария Баст, председателя Ассоциации Адвокатов России за Права Человека, адвокат советует: «Нужно внимательно смотреть, в чьей собственности находятся территории общего пользования и подъездные пути. Обязательно нужно обращать внимание на коммуникации и условия пользования ими, кто является поставщиком коммунальных услуг и насколько они согласованы с властями.

Часты случаи, когда прилегающие территории остаются в собственности застройщика, и он может просто ограничить владельцу квартиры доступ к его жилью, например, за неуплату услуг ЖКХ. Бывает так, что коммуникации и дороги принадлежат застройщику, что приводит к завышенным тарифам коммунальных услуг, к неправомерному отключению, в т.ч. в зимний период, водо- энерго- и газоснабжения многоквартирных домов.

Если в собственности застройщика оказались прилегающие территории, то часто возникает злоупотребление правом со стороны застройщика, например, точечная застройка, строительство завода, например цементного, создание источников повышенного шума и загрязнения».

Кстати, информация о согласованных коммуникациях содержится в Технических условиях на подключение коммуникаций. Этот документ застройщик должен предоставлять по вашему требованию.

Если вы покупаете новостройку у крупного застройщика, то можно косвенно ориентироваться на то, какую квартплату платят жители уже сданных комплексов аналогичного уровня.

Кстати, Роман Строилов, начальник управления продаж TEKTA GROUP говорит, что одно из заблуждений покупателей связано с тем, что они считают, будто «размер коммунальных платежей зависит от обустройства придомовой территории. То есть в жилом комплексе с видеонаблюдением и огороженной, охраняемой территорией квартплата будет выше, чем в домах, где всего этого нет. На самом деле размер коммунальных платежей зависит от политики управляющей компании. Собственники квартир, проживающие в разных условиях, могут платить за коммунальное обслуживание равнозначные суммы».

Читайте так же:  Какие документы нужны в пенсионный фонд

И последнее (но не менее важное), на что надо обратить внимание при покупке квартиры в новостройке – это собственно условия договора и приложений к нему.

Очень часто дают совет приносить при покупке новостройки документы на проверку к адвокату. На самом деле, это не так просто. Застройщик не обязан отправлять вам проекты договоров по электронной почте (по факту так делают совсем немногие и единицы выкладывают свои типовые договора в Интернет). Приглашать в офис продаж с собой юриста – удовольствие очень дорогое.

Так что, возможно, вам придется приехать, ознакомится с договором и взять время «на подумать». При этом вас, скорее всего, будут убеждать заключить сделку именно сейчас, т.к. через неделю выбранной вами квартиры или предлагаемых сегодня условий уже не будет.

При анализе договора обратите внимание не только на сроки сдачи дома и штрафные санкции застройщика в случае их нарушения, но и на собственно момент покупки и сопутствующие платежи. Сколько стоит бронирование выбранной вами квартиры? Идет ли эта сумма в счет оплаты квартиры в случае покупки? Например, некоторые компании берут невозвратную плату за сам факт снятия квартиры с продажи.

Придется ли вам дополнительно платить за регистрацию договора ДДУ в Росреестре (если речь идет о дополнительной сумме, кроме оплаты пошлины и нотариального заверения необходимых копий – это не очень хороший сигнал). Так же к дополнительным навязанным поборам можно отнести требование оплатить услуги по будущей регистрации квартиры в собственность в момент заключения договора долевого участия (еще самой квартиры нет, и не известно, что будет представлять собой процедура регистрации, когда до нее дойдет дело).

Разумеется, дополнительные платежи – вовсе не повод отказываться от покупки новостройки. Мы просто призываем все внимательно просчитать и взвесить.

Так же важно обратить внимание на способ оплаты. Обычно – это перевод по реквизитам. Некоторые застройщики работают через аккредитив (это когда банк переводит продавцу деньги только при выполнении им определенных условий).

Кстати, именно с моментом оплаты покупки квартиры в новостройке связаны некоторые заблуждения покупателей.

Руководитель департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость» Татьяна Подкидышева рассказывает, что некоторые покупатели всерьез верят, что заключить договор можно сейчас, а совершить оплату потом – уже после того, как дом достроен, хотя такая схема невозможна в реальности. По словам г-жи Покидышевой на этапе оплаты недвижимости вообще возможны необычные истории.

Например, один клиент позвонил менеджеру «НДВ-Недвижимость» с вопросом: «А нал куда везти?» Покупатель не только не знал о том, что оплата наличными невозможна, он еще и предполагал, что при оплате наличными в офисе можно потребовать большую скидку – нет ограничений, установленных в рамках действующих акций.

Мы подробно описывали, как анализировать документы застройщика. А что требуется от покупателя?

При покупке новостройки для заключения договора долевого участия (ДДУ) или договора переуступки прав требования из всех документов покупателю необходим только паспорт. Нотариально заверенное согласие супруга (и вообще – согласие супруга) не требуется.

Если вы не можете сами заключить договор долевого участия, то вашему представителю понадобится нотариально заверенная доверенность на право заключать ДДУ.

Если в число будущих собственников квартиры будут входить дети, то необходимо предоставить их свидетельство о рождении. Вообще, при покупке новостройки не рекомендуется в число собственников включать несовершеннолетних – потом такую квартиру будет сложно продавать (понадобится разрешение органов опеки). Исключение – покупка новостройки с привлечением материнского капитала.

Напомним, что воспользоваться им могут семьи, в которых второй и последующий ребенок родились до 31 декабря 2016 г. Размер выплаты уже два года заморожен и составляет 453 026 рублей.

Далеко не все застройщики работают с материнским капиталом. Список документов, которые потребуются при покупке новостройки в этом случае, лучше узнавать непосредственно у застройщика. Важно, что сегодня сняли ограничение о готовности дома 70%. Но, по-прежнему актуальна реализация квартир по 214-ФЗ и положение о том, что ребенку должно быть минимум 3 года, если квартира не приобретается в ипотеку.

Изображение - Что нужно знать при покупке новостройки 488955668
Автор статьи: Софья Строганова

Здравствуйте. Меня зовут Софья. Я уже более 9 лет работаю юристом. Считая себя профессионалом, хочу научить всех посетителей сайта решать сложные и не очень вопросы. Все материалы для сайта собраны и тщательно переработаны с целью донести в удобном виде всю необходимую информацию. Перед применением описанного на сайте всегда необходима  консультация с профессионалами.

Обо мнеОбратная связь
Оцените статью:
Оценка 5 проголосовавших: 7

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here